Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 5 septembre 2023

N° RG 20/02132

N° Portalis DBVX - V - B7E - M5WA









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond du 06 février 2020



Chambre 1 cab 01 B



RG : 16/012385

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 05 Septembre 2023







APPELANT :



M. [P] [V]

né le 15 Avril 1986 

[Adresse 6]

[Localité 5]



représenté par la SELARL CINETIC AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1041









INTIMES :



Mme [H] [W] épouse [T]

née le 16 Octobre 1973 à [Localité 11] (VAL DE MARNE)

[Adresse 1]

[Localité 9]







M. [B] [T]

né le 06 Octobre 1971 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 9]



représentés par la SELARL ATHOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 755







M. [I] [M] notaire associé

[Adresse 4]

[Localité 7]



représenté par la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant la SCP BAULIEUX - BOHE - MUGNIER - RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719















S.A.S. IM'TRANSACTION 

[Adresse 2]

[Localité 8]



représentée par la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, toque : 450





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 14 Décembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Janvier 2023



Date de mise à disposition : 2 mai 2023 prorogée au 5 septembre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par acte notarié du 5 décembre 2006 reçu par Me [M], notaire à [Localité 12], Mme [W] épouse [T] et M. [T] ont acquis un bien immobilier sis, [Adresse 3] à [Localité 13], auprès de M. [V], par l'intermédiaire de la société Im Transaction. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la préfecture du Rhône a notifié aux époux [T] un arrêté préfectoral daté du 6 octobre 2014 déclarant le logement insalubre de manière irrémédiable et interdisant définitivement qu'il serve à l'habitation. 



Par exploit d'huissier de justice du 3 octobre 2016, les époux [T] ont fait assigner M. [V], Me [M] et la société Im transaction en résolution de la vente pour vice caché. 



Par jugement du 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- déclaré les époux [T] recevables en leurs demandes,

- débouté les époux [T] de leur demande en résolution de la vente pour vices cachés,

- prononcé la nullité du contrat de vente du 5 décembre 2006 conclu entre les époux [T], acquéreurs et M. [V], vendeur, portant sur l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], cadastré BS, [Cadastre 10], 00ha3a21ca,





- condamné en conséquence les époux [T] à restituer à M. [V] l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13],

- condamné M. [V] à payer aux époux [T], en remboursement du prix de vente, la somme de 60 100 €,

- débouté M. [V] de son appel en garantie à l'encontre de Me [M] et de la société Im transaction,

- débouté les époux [T] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [V], de Me [M], notaire associé de la SCP [M]-David et de la société Im transaction,

- condamné M. [V] à verser aux époux [T] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté M. [V] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Me [M] et la société Im transaction de leurs demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] aux entiers dépens et autorisé Me [Y] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait directement l'avance sans avoir reçu provision,

- condamné la société Im transaction à garantir M. [V] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 17 mars 2020, M. [V] a interjeté appel. 



Par ordonnance du 28 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise et désigné M. [G] pour y procéder. Le rapport d'expertise a été déposé le 21 septembre 2021. 



Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 16 février 2022, M. [V] demande à la cour de : 

- réformer la décision attaquée dans toutes ses dispositions,

à titre principal,

- débouter M. et Mme [T] de leur demande de nullité de la vente intervenue le 5 décembre 2006,

à titre subsidiaire,

- juger ses demandes à l'encontre de Me [M] et la société Im'transaction recevables,

- condamner Me [M] et la société Im'transaction in solidum à lui payer la somme de 51 100 € au titre des fautes commises,

en tout état de cause,

- condamner les époux [T] à lui payer la somme de 15 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner les époux [T] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes ou à qui mieux le devra aux entiers dépens de l'instance et en cas d'exécution forcée de la décision à intervenir, au paiement d'une indemnité équivalente au droit proportionnel mis à la charge du créancier par l'huissier instrumentaire au titre de l'article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001. 





Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées le 2 novembre 2022, les époux [T] demandent à la cour de : 



- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 6 février 2020 en ce qu'il a :

' prononcé la nullité du contrat de vente en date du 5 décembre 2006 conclu entre eux et M. [V],

' condamné M. et Mme [T] à restituer à M. [V] l'immeuble sis [Adresse 3],

' condamné M. [V] à leur payer en remboursement du prix de vente la somme de 60 100 €,

' condamné M. [V]er à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,







' condamné la société Im'transaction à garantir M. [V] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, 

en conséquence,

- prononcer la nullité du contrat de vente du 5 décembre 2006 conclu entre eux et M. [V], vendeur, portant sur l'immeuble sis [Adresse 3],

Y ajoutant,

- condamner M. [V] à leur payer les frais réglés pour cet appartement soit la somme de 12 327,91 €,

- condamner le même à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2021, Me [M] demande à la cour de : 

- dire l'appel non fondé,

- confirmer le jugement du 6 février 2020 en ce qu'il l'a exonéré de toute responsabilité,

- débouter M. [V] de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- débouter les époux [T] de leur revendication d'un préjudice complémentaire,

En tout état de cause,

- condamner la société Im'transaction à le relever et garantir de toutes condamnations qui par impossible seraient prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires,

- condamner M. [V] ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela & associés, avocat postulant, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 4 avril 2022, la société Im'transaction exerçant sous l'enseigne 'La forêt immobilier' demande à la cour de : 

à titre principal,

- confirmer le jugement rendu le 6 février 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire, si la cour devait réformer le jugement rendu le 6 février 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon,

- déclarer irrecevable la demande nouvelle formée en cause d'appel par M. [V] aux fins d'indemnisation de ses préjudices allégués à son encontre,

par conséquent,

- débouter M. [V] de sa demande de condamnation au paiement de 58 600 € aux fins d'indemnisation de ses prétendus préjudices,

à titre très subsidiaire, si la cour devait déclarer recevable la demande de M. [V] en condamnation de la société Im'Transaction au paiement de la somme de 58 600 € aux fins d'indemnisation de ses prétendus préjudices,

- déclarer infondée et injustifiée la demande de M. [V] tendant à sa condamnation in solidum avec Me [M], au paiement de la somme de 58 600 € au titre de ses prétendus préjudices,

- débouter en conséquence M. [V] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions formées à son encontre comme étant infondées et injustifiées,

- débouter Me [M] de sa demande tendant à être relevé et garanti par elle de toute condamnations qui par impossible seraient prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires,

- débouter Me [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard,

en tout état de cause,

- condamner M. [V] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [V] ou qui mieux le devra aux entiers dépens afférents à la procédure d'appel et de première instance. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2022. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.





MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il convient d'observer que M et Mme [T] ne demandent pas, devant la cour, la résolution de la vente en raison de l'existence d'un vice caché. 



En conséquence, la disposition du jugement les ayant débouté de cette demande est irrévocable. 



1. Sur la nullité de la vente 



Les époux [T] demandent l'annulation de la vente en raison de l'erreur qu'ils allèguent avoir commise, qui affecte selon eux les qualités substantielles de la chose. Ils font valoir : 



- que l'acte notarié fait référence à la notion de logement décent et à la loi Carrez mais ne fait aucune référence expresse au règlement sanitaire départemental dont ils ont été informés du contenu par l'arrêté préfectoral du 6 octobre 2014,

- que la cause d'insalubrité tenant à l'insuffisance de surface et de hauteur sous plafond de la pièce principale préexistait à leur acquisition du bien,

- qu'ils ont acquis le bien pour le louer et cette volonté résulte de ce que la vente a été signée le 5 décembre 2006 et le bien loué pour une durée de trois années à compter du 1er septembre 2006 jusqu'au 31 août 2009, puis reloué au départ de la locataire,

- que si M. [G], expert, estime qu'il est possible d'augmenter la hauteur du logement en rehaussant la toiture, ces travaux nécessitent une aide par un professionnel qualifié, l'accord de la copropriété sur le projet, une autorisation administrative de type permis de construire et le rehaussement de la toiture de l'ensemble du bâtiment, y compris celles au droit des logements voisins, ce qui parait très difficile à mettre en 'uvre, 

- que la preuve de l'insalubrité est démontrée dès lors que l'arrêté préfectoral n'a pas fait l'objet d'un recours devant la juridiction administrative et qu'il se fonde sur une dizaine de motifs,

- que le rapport d'expertise judiciaire a constaté la réalité des vices, 

- que l'expert confirme que les vices relatifs au volume de la construction étaient présents lors de la vente, de même que ceux qui concernent le chauffage et la ventilation, 

- que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de la somme de 60 100 €, correspondant au prix de vente, en conséquence de la nullité

- qu'outre cette somme, M. [V] doit être condamné à leur verser les frais en lien avec la vente, correspondant aux frais d'agence immobilière, de notaire, charges de copropriété, taxes foncières. 



Pour s'opposer au prononcé de la nullité de le vente, M. [V] fait valoir : 

- qu'il ne ressort ni du compromis de vente, ni de l'acte authentique que les époux [T] avaient la volonté d'acquérir l'appartement dans le seul et unique but de le mettre en location, de sorte que la preuve d'une erreur sur la qualité substantielle du bien n'est pas rapportée,

- que l'appartement a été occupé de septembre 2006 à octobre 2014, soit pendant sept années après la vente, sans qu'aucune insalubrité ne soit revendiquée, de sorte qu'il ne peut pas être établi que l'appartement était insalubre au jour de la vente,

- que les époux [T] auraient dû exercer un recours contre l'arrêté d'insalubrité plutôt que de remettre en cause la vente de l'appartement qu'ils ont acquis en toute connaissance de cause pour l'avoir visité,

- que les époux [T] ne produisent aucune étude menée par un architecte permettant de confirmer l'impossibilité de rendre le logement habitable,







- que M. [G], expert, relève que des travaux peuvent être entrepris pour rendre le logement habitable,

- qu'au jour de la vente, l'appartement n'était pas dans l'état qui est le sien aujourd'hui et dont la dégradation relève de la seule responsabilité des époux [T] et de leurs locataires,

- qu'il importe peu que les travaux de rehaussement de la hauteur sous plafond soient difficiles à réaliser tant qu'ils sont possibles et permettraient de rendre l'appartement habitable. 



Réponse de la cour



Selon l'article 1110, alinéa 1, du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.



Il résulte de ces dispositions que l'erreur n'est une cause de nullité du contrat que si elle porte sur une qualité de la chose qui a été déterminante du consentement de la partie concernée et si cette qualité était connue de l'autre partie.



En l'espèce, l'appartement que M. et Mme [T] ont acquis le 5 décembre 2006 a été déclaré insalubre à titre irrémédiable suivant un arrêté préfectoral du 6 octobre 2014 aux motifs suivants : 

- surface et hauteur sous plafond de la pièce principale insuffisantes, 

- insuffisance des surfaces ouvrantes, 

- insuffisance de l'éclairement naturel dans la pièce principale,

- isolation thermique insuffisante, 

- présence d'humidité accompagnée de développement de moisissures, 

- absence de ventilation efficace et réglementaire, 

- risque de chute dû à la poutre traversant le sol, 

- risque de choc frontal; 

- chauffage inadapté aux caractéristiques du logement, 

- présence de peintures et de revêtements dégradés contenant du plomb. 



M et Mme [T] soutiennent que cet appartement ayant été acquis dans l'unique but de le louer, leur erreur portant sur sa salubrité a été déterminante de leur consentement puisqu'ils sont dans l'impossibilité de l'utiliser à cette fin.



Si cet appartement ne peut effectivement pas être loué en raison de son état d'insalubrité, il ne peut cependant être déduit des circonstances que le bien a été vendu loué et qu'il est situé à proximité de la faculté de médecine, que les acquéreurs avaient la volonté de l'acquérir dans le seul but de le mettre en location et qu'ils ont fait part de cette intention au vendeur. 



De même, il ne peut être déduit du fait que M et Mme [T] avaient trois enfants au moment de la vente, qu'ils avaient l'intention d'acheter l'appartement en vue de le mettre en location, étant précisé qu'il n'est pas démontré que M. [V] avait connaissance de leur situation familiale. 



Dès lors, il convient d'infirmer le jugement et de débouter M et Mme [T] de leur demande d'annulation de la vente. 



Par voie de conséquence, il convient de les débouter de leurs demandes subséquentes ainsi que celles dirigées à l'encontre de Me [M] et de la société Im'transaction qui sont formées à titre subsidiaire.





2. Sur les autres demandes



Il a été fait droit aux demandes de M et Mme [T] en première instance, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les condamner à des dommages-intérêts pour procédure abusive. M. [V] est en conséquence débouté de cette demande. 



Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. 



La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [V] et condamne M et Mme [T] à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre. 



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Me [M] et de la société Im'transaction.



Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de M et Mme [T].





PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



statuant de nouveau et y ajoutant,



Déboute M et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes, 



Déboute M. [V] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, 



Condamne M. et Mme [T] à payer à M. [V], la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] et de la société Im'transaction,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne M et Mme [T] aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT