Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 5 septembre 2023

N° RG 21/07756 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N43W

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Communauté METROPOLE DE [Localité 11]

C/

[O] [U], COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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APPEL D'UNE DECISION DU :

Juge de l'expropriation de LYON

du 13 Septembre 2021

RG : 20/00031



COUR D'APPEL DE LYON



1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS





ARRET DU 05 Septembre 2023





APPELANT :



LA METROPOLE DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON







INTIME :



Madame [O] [U]

née le 1er décembre 1959 à [Localité 12] (76),

[Adresse 3] 

[Localité 5] 



Représentant : Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON - Représentant : Me Dorothée DUFFAUD, avocat au barreau de LYON





En présence de :



Monsieur [T] [G] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône, 

Commissaire du gouvernement

[Adresse 9] 

[Adresse 9]

[Localité 6]





Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Septembre 2023



Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 





A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





ARRET : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile; 



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



Vu les pièces de la procédure :



- mémoires déposés par l'appelant régulièrement notifiés,



- mémoires déposés par l'intimé régulièrement notifiés, 



- conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,



- les convocations régulièrement adressées aux parties,



L'affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l'arrêt ayant été prononcé le 05 Septembre 2023



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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



Mme [O] [U] est propriétaire de trois appartements et deux caves dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8].



Ce bien est situé dans un secteur concerné par un projet d'opérations de démolitions-reconstructions et de réhabilitation de quatre immeubles d'habitation sur emplacement réservé et par un arrêté préfectoral en date du 26 septembre 2014, prorogé par un arrêté en date du 14 août 2019, le préfet du Rhône a déclaré d'utilité publique les acquisitions de terrain et les travaux à entreprendre par la communauté urbaine de [Localité 11] pour la réalisation du projet d'opérations d'immeubles d'habitation inscrits en emplacement réservés en vue de la réalisation de programmes de logements sociaux.



Par un arrêté en date du 18 février 2020, le préfet du Rhône a déclaré cessible au profit de la Métropole de [Localité 11] les propriétés nécessaires à la réalisation de ce projet de démolition-reconstruction et réhabilitation de ces immeubles dont celui du [Adresse 1].



Par ordonnance en date du 15 juin 2020, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné l'expropriation des dites parcelles pour cause d'utilité publique.



A défaut d'accord amiable entre les parties, la Métropole de Lyon a par requête en date du 15 juillet 2020 saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation de la valeur du bien susvisé.







Le transport sur les lieux s'est déroulé le 22 mars 2021 et les parties ont été entendues le même jour. 



Par jugement du 13 septembre 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a :

- fixé à 346.600 € l'indemnité totale de dépossession due par la Métropole de Lyon à [O] [U] dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 8] (parcelle cadastrée section [Cadastre 7]) pour les lots N° 53, lot N° 18, lot N° 19 et lot N° 45 et lot N° 50 appartenant à [O] [U],

- dit que la somme de 346.600 € se décompose de la manière suivante soit 306.000 € (indemnité principale) + 40.600 € (indemnité de réemploi),

- rejeté la demande de Mme [U] au titre des frais liés aux travaux mettant fin à l'arrêté de péril, aux frais d'expertises, à la demande de dommages et intérêts pour perte de jouissance de l'appartement N° 53, 

- condamné la Métropole de [Localité 11] à payer à Mme [O] [U] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Métropole de [Localité 11] aux dépens de la procédure.



Par déclaration du 22 octobre 2021, la Métropole de [Localité 11] a interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2022, la Métropole de [Localité 11] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 13 septembre 2021 en ce qu'il :

- a fixé à 346.000 € l'indemnité totale de dépossession due par elle à [O] [U] dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 8] (parcelle cadastrée section [Cadastre 7]) pour les lots N° 53, lot N° 18, lot N° 19 et lot N° 45 et lot N° 50 appartenant à [O] [U],

- a dit que la somme de 346.600 € se décompose de la manière suivante soit 306.000 € (indemnité principale) + 40.600 € (indemnité de réemploi),

- l'a condamnée à payer à Mme [O] [U] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'a condamnée aux dépens de la procédure,

et statuant de nouveau,

- fixer les indemnités dues elle à Mr et Mme [O] [U] aux sommes suivantes :

- 200.226 € au titre de l'indemnité principale, 

- 23.022,60 € au titre de l'indemnité de réemploi,

- condamner Mme [O] [U] au paiement d'une somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux dépens de l'instance,

- rejeter l'appel incident de l'intimée et toutes les demandes formées par elle au titre de cet appel incident.



A l'appui de son appel, la Métropole de [Localité 11] déclare que l'immeuble est situé dans un quartier populaire de la ville de Lyon bien qu'en évolution du fait des investissements de la Métropole de Lyon, que composé de 8 logements, il a été construit en 1840, ne dispose pas d'ascenseur, qu'il se trouve dans un état de délabrement très avancé ce qui a un impact considérable sur la valeur de chaque lot et a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril dont le dernier en date du 20 juin 2014 a été levé le 22 juillet 2019 et que le premier juge a constaté que les appartements étaient inhabitables car complètement dégradés.



Elle fait valoir que :

- la date de référence à prendre en considération est celle du 18 juin 2019, date d'entrée en vigueur de l'institution du droit de préemption urbain sur tout le territoire de la Métropole de [Localité 11],

- le défaut d'entretien de l'immeuble depuis de nombreuses années est du à l'impéritie et à la mauvaise gestion des copropriétaires et non pas à la procédure d'expropriation et il ne peut lui être opposé les agissements de la Ville de [Localité 11], personne morale distincte, et propriétaire de lots dans l'immeuble,

- la notion d''intention dolosive' admise implicitement par le premier juge ne trouve pas application en l'espèce dés lors que le bien se trouve dans une zone constructible et en tout état de cause, une éventuelle responsabilité de la puissance publique du fait en réparation du préjudice lié à la longueur de la procédure ou au défaut d'entretien ne pourrait être traitée que devant le juge administratif,

- elle ne saurait en tout cas justifier une majoration de la valeur vénale ainsi que l'a fait le premier juge.



Elle demande donc à la cour de fixer la valeur des lots à la somme de 200.226 € selon une approche du prix par la méthode du compte à rebours consistant à partir du prix de vente d'un programme de déduire les différents coûts de l'opération pour parvenir à la valeur de l'immeuble à rénover, soit une valeur de 1.963 € le m² et pour une superficie de 102 m² la somme de 220.226 €.





Elle déclare enfin que le premier juge a écarté à raison les autres indemnités sollicitées par Mme [U] en faisant valoir qu'il n'y a eu aucune intention dolosive de sa part laquelle n'est en outre pas applicable en l'espèce, qu'il ne peut lui être reproché d'avoir attendu la fin de la procédure de péril pour poursuivre sa propre procédure, que Mme [U] ne subit aucun préjudice du fait du prétendu retard allégué, qu'elle n'est donc pas fondée en sa demande de remboursement des frais liés aux travaux mettant fin à l'arrêté de péril qui lui incombait en sa qualité de copropriétaire, qu'elle ne l'est pas non plus en sa demande de remboursement de frais liés à l'établissement du rapport d'expertise valeurs vénales ou de la perte de jouissance d'un de ses appartements qui n'est du qu'à l'état de délabrement de l'immeuble dont elle n'est pas responsable, que sa demande de remboursement des taxes, nouvelle en cause d'appel donc irrecevable doit être écartée car ne relevant pas de la compétence du juge de l'expropriation et qu'elle n'est pas davantage recevable et fondée à demander que la Métropole de [Localité 11] soit la seule redevable des charges de copropriété depuis l'ordonnance d'expropriation.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2022, Mme [O] [U] demande à la cour de :

- déclarer recevable et fondé son appel incident, 

- infirmer le jugement sur le montant de l'indemnisation, 

- fixer en conséquence l'indemnité principale d'expropriation qui lui est due pour l'expropriation des biens susvisés à 493.000 €,

- fixer l'indemnité de réemploi qui lui est due pour ce mêmes biens à 50.300 € 

- fixer le montant des indemnités accessoires qui lui sont dues à un montant de 37.869 €, montant décomposé comme suit :

- 30.546 € au titre des travaux devant mettre fin au péril, 

- 1.020 € au titre du rapport d'expertise valeur vénales, 

- 5.000 € au titre de l'allongement du temps de parcours et des frais de déménagement, 

- 1.303 € au titre de la taxe foncière 2021 et de la taxe sur les logements vacants 2021,

- dire que la Métropole de [Localité 11] est seule redevable des charges de copropriété depuis la date de l'ordonnance d'expropriation,

- condamner la Métropole de [Localité 11] à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Métropole de [Localité 11] aux entiers dépens.



Mme [U] fait valoir que :

- elle est propriétaire au sein de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] de trois appartements de respectivement 18 m², 48 m² et 36 m² et de deux caves, les deux appartements de 18 m² et 36 m² ayant été réunis en un seul par suite de l'abattage de cloisons,

- la cour devra se placer à la date à laquelle elle statue pour déterminer les prix du marché, 

-la date de référence à prendre en compte est celle du 18 juin 2019,

- le bien est situé dans un quartier central improprement qualifié de populaire, au coeur de la Métropole de [Localité 11], en pleine évolution, et la vétusté des lieux qu'elle ne remet pas en cause, ne suffit pas à écarter la prise de valeur de ce bien dans un secteur qui achève sa gentrification ainsi qu'en atteste la hausse des prix immobiliers sur les dernières années.



Mme [U] soutient par ailleurs que :

- il doit être tenu compte des manoeuvres de l'expropriant qui ont causé une diminution de la valeur de l'immeuble et de ce que l'aggravation de la vétusté du bien est imputable pour une grande part à une intention dolosive de la Métropole de [Localité 11] en collusion avec la Ville de [Localité 11],

- en effet, la Ville de [Localité 11] a acheté plusieurs appartements dans l'immeuble devenant ainsi copropriétaire majoritaire, pour y loger des ménages au titre de l'urgence sociale et de nombreux squatters ont pris possession des lieux ce qui est à l'origine de sinistres divers, notamment de dégâts des eaux dans la copropriété entrainant une instabilité des structures et des arrêtés d'interdiction d'accès et la Ville de Lyon n'a rien fait pour réparer les dégâts et déloger les occupants irréguliers, 

- l'autorité expropriante a attendu que la Ville mène à son terme la procédure de péril avant de procéder aux expropriations, ce qui permet de caractériser une intention dolosive qui doit être prise en compte dans l'appréciation de l'état du bien et il s'est ainsi écoulé plus de 5 ans et demi entre la déclaration d'utilité publique et la cessibilité démontrant ainsi une volonté manifeste d'attendre une dévaluation de ce bien afin de pouvoir exproprier de façon plus avantageuse et ce alors même que la procédure de péril n'empêchait pas la Métropole de [Localité 11] de continuer l'expropriation,

- celle-ci aurait en outre pu mettre en oeuvre avant même la déclaration d'utilité publique, la procédure prévue par les articles L 511-1 et suivants du code de l'expropriation pour les immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.



Elle fait valoir que :

- le premier juge a écarté la prise en compte de la surface des caves lesquelles constituent toutefois une plus value dont il doit être tenu compte, 

- alors que l'autorité expropriante ne vise aucun terme de référence, elle verse aux débats des termes de comparaison récents qui doivent être privilégiés par rapport à ceux visés dans un rapport d'expertise qu'elle a mandatée, compte tenu de l'augmentation du marché immobilier ces deux dernières années, et il convient de retenir la valeur du marché 2022, soit un prix au m² plus proche de 6.000 € que des 5.000€ demandés, 

- subsidiairement, elle verse également une évaluation notariée qui révèle un prix de cession de 3.600 € le m², montant qui ne prend pas en compte l'intention dolosive de l'expropriante.

- ainsi sur la base d'un prix de cession de 5.000 le m² et en déduisant un prix de 1.000 € le m² au titre de la réhabilitation et de 250 € le m², au titre de la part de réhabilitation imputable à l'autorité expropriante, elle est fondée à solliciter un prix de 4.250 € le m² soit pour une surface de 116 m² incluant les caves une indemnité totale de 493.000 €.



Elle s'estime enfin fondée à solliciter le paiement de différentes indemnités accessoires et notamment :

- le remboursement des frais liés aux travaux mettant fin à l'arrêté de péril compte tenu du comportement dolosif de la Métropole de [Localité 11],

- le remboursement des frais liés à l'établissement du rapport d'expertise valeur vénales qui a été nécessité par l'absence de production de termes de comparaison par l'autorité expropriante

- une indemnité au titre de l'allongement du temps de parcours pour se rendre à son domicile et des frais de déménagement du fait de la perte de jouissance de son appartement,

- le remboursement des taxe foncière et sur les logements vacants 2021, cette demande n'étant pas nouvelle comme se rattachant aux indemnités accessoire et étant justifiée.



Aux termes de son mémoire notifié le 13 février 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer partiellement le jugement et de fixer les indemnités dues par la Métropole de [Localité 11] pour l'expropriation de ces biens aux sommes suivantes :

- indemnité principale 214.200 €,

- indemnité de réemploi 22.420 €.



Le commissaire du gouvernement déclare que :

- la date de référence à prendre en compte pour apprécier l'usage effectif du bien est le 18 juin 2019,

- les divers termes de comparaison qu'il a produits en première instance et en appel sont probants sans qu'il soit nécessaire d'appliquer la méthode d'évaluation du compte à rebours, 

- la surface à prendre en compte est celle de 102 m², les caves étant considérées comme des annexes habituelles d'un appartement,

- les termes de comparaison de Mme [U] sont cohérents et leurs valeurs correspondent à ses propres recherches mais il ne s'agit pas d'appartements insalubres nécessitant d'importants travaux de sorte qu'il est nécessaire de pratiquer un abattement important,

- enfin, les dommage subis dus à des sinistres n'ont pas à être dédommagés par l'autorité expropriante et ne peuvent être imputés qu'à des causes externes.



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



1° sur la fixation de l'indemnité :



Aucune des parties ne remet en cause la date de référence qui a été justement fixée par le premier juge, s'agissant d'un bien soumis au droit de préemption, au 18 juin 2019, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



Selon l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et selon l'article L 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.







En application de ces principes et en l'absence d'annulation du jugement, il convient d'évaluer le bien litigieux à la date du 13 septembre 2021, date du jugement dont appel et non pas à la date du prononcé du présent arrêt.



* sur l'intention dolosive :



L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose en son 4ème alinéa qu'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive et selon l'article L 322-4 du même code, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.



Si en application de ses dispositions, la notion d'intention dolosive de l'expropriant est généralement retenue en matière de classement administratif d'un terrain à bâtir, elle peut l'être également de façon plus générale lorsqu'il est établi que la dévalorisation du bien est imputable à l'autorité expropriante dans l'exercice de ses pouvoirs et qu'il est caractérisé à son encontre une volonté d'obtenir une baisse sensible du prix et de léser l'exproprié.



Il convient de rappeler que l'intention dolosive ne se présume pas et doit être démontrée par l'exproprié qui l'invoque.



En l'espèce, Mme [U] se prévaut d'une intention dolosive de la part de la Métropole de Lyon lui reprochant une collusion frauduleuse avec la Ville de [Localité 11] copropriétaire majoritaire de l'immeuble dont les logements auraient fait l'objet de nombreux sinistres à l'origine d'une dégradation des structures de l'immeuble et ont entraîné des arrêtés d'interdiction d'accès et qui n'aurait rien fait pour réparer les dégâts et déloger les occupants irréguliers et d'avoir attendu plusieurs années avant d'engager la procédure d'expropriation afin de profiter d'une dévaluation du bien.



L'allégation à l'encontre de la Ville de [Localité 11] d'une éventuelle faute dans la gestion de ses biens à l'origine d'un préjudice dont l'appréciation relèverait en tout état de cause de la juridiction administrative ne saurait à l'évidence suffire à caractériser à l'encontre de la Métropole de Lyon une collusion fautive qui n'est démontrée par aucune pièce aux débats, la Métropole de Lyon et la Ville de Lyon étant des personnes morales distinctes.



S'agissant par ailleurs du délai écoulé entre la déclaration d'utilité publique et l'arrêté de cessibilité, il n'est pas démontré qu'il ait eu une quelconque influence sur la valorisation du bien ni qu'il puisse caractériser une intention dolosive de la Métropole de [Localité 11].



Il convient en effet de relever que la déclaration d'utilité publique est intervenue le 26 septembre 2014, soit quelques mois après un arrêté d'interdiction d'accès à l'immeuble intervenu en mars 2014 puis un arrêté de péril en date 20 juin 2014.







A cette date, l'immeuble était donc déjà vétuste ainsi que cela ressort également du rapport [Z] produit par Mme [U] lequel indique qu'à la suite d'un dégât des eaux une partie du plancher du niveau 3 a été ruinée, ce qui a justifié un arrêté d'interdiction d'occupation en février 2013, puis que par la suite, l'occupation illicite des appartements a causé des dégradations et ce jusqu'en mars 2014, date de l'évacuation de l'immeuble et de l'interdiction d'accès aux étages.



Cette dégradation progressive de l'immeuble ayant conduit au fil des ans à sa vétusté n'est à l'évidence pas imputable à la Métropole de [Localité 11].











Si la procédure avait été engagée au moment de l'arrêté de péril, il aurait de toute façon été nécessaire de déduire de l'estimation de la valeur de l'immeuble, le coût estimatif des travaux pour assurer la sécurité et la salubrité des locaux et ce en application de l'article L 322-7 du code de l'expropriation et il apparaît logique de considérer que l'état de l'immeuble était plus dégradé en 2014 qu'en 2019, date à laquelle suite à des travaux de structure de l'immeuble, l'arrêté de péril a été levé.



La Métropole de [Localité 11] fait observer en outre à juste titre que l'expropriée a pu bénéficier de l'augmentation des prix du marché entre 2014 et 2019.



Ainsi, le moyen tiré de l'existence d'une intention dolosive de l'autorité expropriante pour écarter l'application d'un coefficient de vétusté dans l'estimation de l'immeuble ne peut être retenu.



* sur l'évaluation du bien :



Au vu du procès-verbal de transport le bien concerné par la procédure est constitué de trois appartements au 2ème étage de l'immeuble datant de 1850, de respectivement 36 et 18 m², ces deux logements étant désormais réunis par suite de l'abattage de cloisons, et de 48 m² pour le troisième, ainsi que de deux caves.



A cet égard, le premier juge a justement retenu une surface totale habitable de 102 m² en considérant que si les caves constituaient une plus value pour les vente, elles ne pouvaient constituer une augmentation artificielle de l'appartement.



Les parties s'accordent sur l'état très dégradé des lieux et du caractère inhabitable en l'état de ces logements ce qui est confirmé par le procès-verbal de transport et ce tant pour les parties communes (façade dégradée avec fils électriques qui pendent, fenêtres borgnes, entrée très dégradée, plafonds démontés) que les parties privatives (sols et plafonds bruts, très abîmés, logements inhabitables ayant été dégradés par des squatters et un dégât des eaux ..).



Au plan local d'urbanisme, le bien est situé en zone UCe2a.



Il s'agit d'un quartier bien situé [Localité 8] à proximité des commodités et du centre commercial de [Localité 10].



Dés lors que des termes de référence probants sont versés aux débats, il convient d'utiliser la méthode dite "par comparaison" consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, cette méthode étant la seule permettant en l'espèce de déterminer un préjudice certain. 



En effet, la méthode du compte à rebours, ou méthode dite 'du promoteur' proposée par la Métropole de [Localité 11] consistant à partir d'un prix prévisionnel de vente d'un programme à reconstituer les différentes dépenses à engager pour en déduire la valeur de l'immeuble doit être écartée comme étant aléatoire dés lors qu'elle dépend de divers facteurs inconnus notamment la marge bénéficiaire fixée par le constructeur et les frais de commercialisation ou de publicité qui peuvent varier d'une opération à l'autre et alors au surplus que la valeur d'un bien ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future.



Mme [U] se prévaut de :

- divers termes de comparaison extraits des données Patrim faisant ressortir entre 2019 et 2020 des ventes d'appartements (T2 et studios) de taille proche de ceux en litige, à proximité et dans des immeubles anciens pour un prix moyen de 5.000 € le m²,

- d'autres termes de comparaison similaires réactualisés (juillet 2021) faisant ressortir pour des appartements de taille équivalente dans des immeubles anciens un prix de 5.922 € le m² ,



- une attestation notariée relative à la vente d'un appartement en mai 2019 dans un immeuble à proximité au prix de 4.937 € le m².



De son côté, le commissaire du gouvernement produit en cause d'appel :

- le résultat de recherches de ventes sur un périmètre de 50 mètres en 2020 et 2021 dans des immeubles anciens recensant un prix de vente moyen de 4.786 € le m² en surface utile, 

- le résultat de recherches de ventes sur un périmètre de 100 mètres en 2020 et 2021 dans des immeubles anciens recensant un prix de vente moyen de 5.125 € le m² en surface utile, 



- un arrêt de la présente cour du 22 mars 2022 pour un immeuble situé à proximité retenant (évaluation septembre 2020) pour l'ensemble de l'immeuble avant abattement pour travaux un prix de 4.250 € le m².



La Métropole de [Localité 11] ne produit de son côté aucun élément de comparaison mais sur la base d'un prix de 5.000 € correspondant à un logement rénové, propose après déduction du coût des travaux de rénovation et des honoraires de techniques et de vente et d'une marge opérateur, de régler la somme de 1.963 € le m².



Les éléments ci-dessus produits constituent des termes de comparaison pertinents et permettent de fixer la valeur moyenne des biens de Mme [U] à 5.000 € le m².



Cette valeur ne peut toutefois être retenue en l'état dés lors que sauf indications contraires, les biens de comparaison correspondent à des biens en bon état et il est nécessaire ainsi que le relève justement le commissaire du gouvernement et que le reconnaît Mme [U], de pratiquer un abattement pour tenir compte des travaux de remise en état à faire.



Au vu des éléments produits, notamment l'évaluation 2013, réactualisée en 2021, des travaux à faire produite par la Métropole de [Localité 11], sans prendre en compte les honoraires de vente et de marge de l'opérateur, la cour retient un abattement de 2.300 € le m² au titre des travaux.



Il convient par conséquent de chiffrer l'indemnité principale du bien exproprié à 2.700 € le m² soit pour 102 m² 275.400 €.



L'indemnité de remploi fixée conformément à l'usage, soit 20 % du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 €, 15 % entre 5.000 € et 15000 € et 10 % pour le surplus, s'établit à 28.540 €.



L'indemnité totale s'élève donc à 275.400 € + 28.540 € soit 303.940 €, le jugement étant infirmé de ce chef.



2° sur les indemnités accessoires :



L'article L. 321-1 du code de l'expropriation, prévoit que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, 



Mme [U] fondant sa demande en paiement du remboursement des frais liés aux travaux mettant fin au péril sur le comportement dolosif de la Métropole de [Localité 11] qui n'a pas été retenu, la cour ne peut que confirmer le jugement qui a débouté l'expropriée de cette demande.



Le premier juge a justement rejeté la demande d'indemnité au titre de la perte de jouissance d'un de ses appartements en relevant que l'impossibilité d'utiliser ce logement était sans lien de causalité avec la mesure d'expropriation, la cour ajoutant que cette impossibilité trouve sa cause dans l'état de délabrement de l'immeuble.



La demande en remboursement des frais liés à l'établissement d'un rapport d'expertise en valeur vénale relève de l'application de l'article 700 du code de procédure civile et ne saurait donner lieu au paiement d'une indemnité étant précisé que ce rapport n'a pas été pris en compte pour l'évaluation de l'indemnité.



La demande de Mme [U] en remboursement des taxes et celle tendant à dire que la Métropole de [Localité 11] est seule redevable des charges de copropriété depuis la date de l'ordonnance d'expropriation sont recevables en application de l'article 566 du code de procédure civile dés lors qu'elles constituent l'accessoire de la demande principale tendant à l'indemnisation de son préjudice résultant de la dépossession de son bien.



La cour observe toutefois que la demande au titre du remboursement des taxes ne se fonde sur aucun moyen précis, Mme [U] se contentant d'indiquer qu'elle a été appelée au titre de l'année 2021 pour la taxe sur les logements vacants et la taxe foncière sans justifier pour autant avoir réglé les dites taxes et pouvant les contester si elle estime qu'à cette date, elle n'est plus propriétaire du bien.









Par ailleurs, l'objet de la procédure d'expropriation est d'indemniser l'exproprié de la perte de son bien et non pas de régler un éventuel litige entre celui-ci et son ancien syndic de copropriété et il n'y a pas lieu dans le cadre de la présente procédure, comme Mme [U] le sollicite, de dire que la Métropole de [Localité 11] est seule redevable des charges de copropriété depuis la date de l'ordonnance d'expropriation 



3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Au regard de la solution donnée au litige, les dépens d'appel sont mis à la charge de la Métropole de [Localité 11] qui succombe partiellement en ses prétentions.



La cour estime que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme la décision déférée sauf en son évaluation du bien de Mme [O] [U] ;



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, 



Fixe à 303.940 € l'indemnité totale de dépossession due par la Métropole de [Localité 11] à Mme [O] [U] dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 8] (parcelle cadastrée section [Cadastre 7]) pour les lots N° 53, lot N° 18, lot N° 19 et lot N° 45 et lot N° 50,



Dit que la somme de 303.940 € se décompose de la manière suivante soit 275.400 € (indemnité principale) + 28.540 € (indemnité de réemploi),



Déboute Mme [U] du surplus de ses demandes ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la Métropole de [Localité 11] aux dépens d'appel.





La greffière, Le Président,