Cour d'Appel · 16e chambre — 31 août 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 31 AOUT 2023



N° RG 22/01085 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAUE



AFFAIRE :



S.A.S.U. DB PIPER



C/



S.A.S.U. ON SEMICONDUCTOR

FRANCE SAS



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 19/03507



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31.08.2023

à : 



Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Pierre-Antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





S.A.S.U. DB PIPER

N° Siret : 483 087 805 (RCS Paris)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Thierry BENAROUSSE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0100 - Représentant : Me Richard NAHMANY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485



APPELANTE



****************



S.A.S.U. ON SEMICONDUCTOR FRANCE SAS

N° Siret : 423 339 084 (RCS Toulouse)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Guillaume DOUILLARD de la SELAS BIGNON LEBRAY, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1878 - Représentant : Me Pierre-Antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,









EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 1er décembre 2008, la société DB Piper a donné à bail à la société On Semiconductor France, filiale de Motorola, spécialisée dans les semi-conducteurs des locaux au rez de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (78). D'un commun accord, ce bail a été résilié par les parties de manière anticipée le 31 décembre 2012 et un nouveau bail conclu entre les mêmes parties le 27 septembre 2012, avec une prise d'effet fixée au 1er janvier 2013, portant sur les troisième et quatrième étages du bâtiment « Azimuth » de l'ensemble immobilier susvisé, à usage exclusif de bureaux d'une surperficie de 613 m2 et avec 24 emplacements de parking, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel principal de 107 400 euros hors taxes et hors charges devant être réglé trimestriellement et d'avance.



La société On Semiconductor France a délivré un congé au 31 décembre 2016 par acte du 29 juin 2016 puis restitué les locaux le 2 janvier 2017. 



Reprochant à sa locataire des impayés de charges, la société DB Piper lui a fait délivrer deux sommations de payer les 18 avril et 12 octobre 2018.



A défaut d'accord amiable, elle l'a, par assignation du 24 mai 2019, faite citer devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir le paiement des sommes réclamées.



Par jugement contradictoire rendu le 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : 


déclaré irrecevables comme prescrites les demandes en paiement formées par la société DB Piper au titre des redditions de charges portant, d'une part, sur les années 2012 et 2013 et, d'autre part, sur la période comprise entre le 1er janvier et le 24 mai 2014  

condamné la société On Semiconductor France à payer à la société DB Piper la somme de 1 072,05 euros correspondant à la retenue opérée sur le loyer 

rejeté les autres demandes formées par la société DB Piper 

ordonné la restitution à la société On Semiconductor France, par la société DB Piper, de la somme de 27 099,07 euros HT correspondant au montant total du dépôt de garantie versé en application du bail ayant lié les parties 

condamné la société DB Piper à verser à la société On Semiconductor France la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles 

condamné la société DB Piper aux entiers dépens de l'instance avec droit de recouvrement au profit de maître Pierre-Antoine Cals, avocat postulant, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile 

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.




Le 23 février 2022, la société DB Piper a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 28 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société DB Piper, appelante, demande à la cour de : 


la recevoir en son appel et l'en dire bien fondée 

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 20 janvier 2022 en ce qu'il a : 

rejeté les demandes de la société DB Piper 

ordonné la restitution à la société On Semiconductor de la somme de 27 099,07 euros au titre du montant du dépôt de garantie 

condamné la société DB PIPER au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 20 janvier 2022 en ce qu'il a condamné la société On Semiconductor à payer à la société DB Piper la somme de 1 072,05 euros correspondant à la retenue opérée sur le loyer


En conséquence, 


dire et juger que On Semiconductor SAS est redevable de la somme de 39 963,63 euros TTC au titre des charges impayées du 24 mai 2014 au 31 décembre 2016 

dire et juger acquis à la société DB Piper le dépôt de garantie d'un montant de 27 099,07 euros

condamner la société On Semiconductor SAS à verser à la société DB Piper : 

39 963,63 euros TTC au titre des charges impayées au 6 septembre 2018, somme qui sera augmentée des intérêts légaux et contractuels 





91,01 euros HT soit 125,96 euros TTC en remboursement des frais d'huissiers correspondant à la sommation de payer du 18 avril 2018 

277,48 euros HT soit 349,73 euros TTC en remboursement des frais d'huissiers correspondant à la sommation de payer du 12 octobre 2018

ordonner le remboursement du dépôt de garantie par la société On Semiconductor SAS à la société DB Piper, qui lui a été versé dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement du 20 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Versailles, d'un montant de 27 099,07 euros 


Dans l'hypothèse où la cour d'appel de Versailles ferait droit à la société DB PIPER s'agissant de la restitution du dépôt de garantie : 


dire et juger que le dépôt de garantie restitué se compensera avec la somme de 39 963,63 euros TTC due par la société On Semiconductor SAS à la société DB Piper, augmentée des intérêts légaux et contractuels, 


En tout état de cause, 


débouter la société On Semiconductor SAS de ses appels incidents infondés tendant à : 

à titre principal, obtenir la restitution de la somme de 88 128 euros qu'elle estime correspondre aux provisions pour charges indûment versées

à titre subsidiaire, obtenir la restitution de la somme de 42 066,37 euros estimant être un trop-versé de provisions pour charges 

l'infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles du 20 janvier 2022 en ce qu'il l'a condamnée à rembourser la somme de 1 072,05 euros, indûment retenue sur le loyer

condamner la société On Semiconductor SAS à payer 5 000 euros pour résistance abusive

condamner la société On Semiconductor SAS à payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

la condamner aux entiers dépens de l'instance au profit de Maitre Nahmany, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises au greffe le 1er février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société On Semiconductor, intimée et appelante incidente, demande à la cour de : 

Sur le caractère indu des sommes réclamées 


confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 20 janvier 2022 en ce qu'il a débouté la société DB Piper des demandes formulées au titre des charges 


Et, y ajoutant : 


condamner, à titre principal, la société DB Piper à restituer à la société On Semiconductor la somme de 88 128 euros en remboursement des provisions pour charges indûment versées 

condamner, à titre subsidiaire, la société DB Piper à restituer à la société On Semiconductor la somme de 42 066,37 euros en remboursement du trop-versé de provisions pour charges 


Sur la retenue effectuée sur le paiement du loyer 


infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 20 janvier 2022 en ce qu'il a condamné la société On Semiconductor à payer à la société DB Piper la somme de 1 072,05 euros en remboursement de la retenue pratiquée sur le loyer 


Et, statuant à nouveau :


débouter la société DB Piper des demandes qu'elle formule au titre de la retenue pratiquée sur le montant du loyer 


Sur le dépôt de garantie 


confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 20 janvier 2022 en ce qu'il a ordonné à la société DB Piper de restituer à la société On Semiconductor le montant du dépôt de garantie 


Sur les autres demandes 


confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 20 janvier 2022 en ce qu'il a débouté la société DB Piper des demandes formulées au titre de la résistance abusive 

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 20 janvier 2022 en ce qu'il a débouté la société DB Piper des demandes formulées au titre du remboursement des frais d'huissier de justice 


En tout état de cause :


rejeter toute demande contraire 

condamner la société DB Piper à payer la somme de 17 000 euros à la société On Semiconductor sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

condamner la société DB Piper aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Pierre-Antoine Cals, avocat en son affirmation de droit. 




La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 mai 2023. 



L'audience de plaidoirie a été fixée au 7 juin 2023 et l'affaire mise en délibéré au 31 août 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



À titre liminaire, il sera relevé que la société DB Piper ne sollicite pas dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seul saisit la cour, l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré prescrites ses demandes en paiement au titre des redditions de charges portant d'une part sur les années 2012 et 2013 et d'autre part, sur la période comprise entre le 1er janvier et le 24 mai 2014 et ne demande par conséquent au vu de ce même dispositif, la condamnation de la société On Semiconductor au paiement des charges impayées qu' à compter du 24 mai 2014. 



Elle précise en ce sens dans ses dernières conclusions en cause d'appel en page 4 que 'le paiement des sommes impayées dues au titre des années 2012,213 et dues pour l'année 2014 jusqu'au 23 mai 2014 (l'assignation ayant été délivrée le 24 mai 2019) ne seront pas réclamées'. 

Il s'en déduit que le jugement contesté n'est pas déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes en paiement de la société DB Piper au titre des redditions de charges antérieures au 24 mai 2014. 



Sur la demande en paiement des charges locatives à compter du 24 mai 2014 et jusqu'au 31 décembre 2016



En revanche, le tribunal a considéré que l'action en paiement des charges locatives dues à compter du 24 mai 2014 était recevable ce qui n'est plus contesté par la locataire en cause d'appel. 



Pour rejeter la demande en paiement au titre des charges impayées pour l'année 2014, dès lors comprises entre le 24 mai 2014 et le 31 décembre 2014, le tribunal retient que la bailleresse ne justifie pas du montant des charges réellement exposées pour cette période. 



Par ailleurs, le tribunal considère que la bailleresse justifie de charges locatives pour l'année 2015 à hauteur de 38 777,63 euros et pour l'année 2016 à hauteur de 7 344 euros, soit la somme totale de 46 121,63 euros, alors que la société On Semiconductor a versé la somme de 88 128 euros pour cette même période. Il en déduit que la demande en paiement au titre des charges locatives de la société DB Piper pour les années 2014, 2015 et 2016 doit être rejetée. 



En cause d'appel, la bailleresse fait valoir que le montant des charges n'est pas plafonné et qu'elle justifie des charges appelées et restées impayées par les pièces fournies à la partie adverse et versées aux débats. 



Comme relevé par la locataire, le bail conclu entre les parties prévoit en son article 6 les stipulations particulières suivantes : 

'Sur la base du budget prévisionnel pour 2012, la provision pour charges, hors fiscalité, 

appelée trimestriellement et simultanément au loyer sera la suivante : 

- quarante euros (40euros) par m² et par an au titre des charges décrites à l'article 6 des Stipulations Générales, hors frais de gestion et assurances ; 

- 1,75 euros du loyer hors taxes au titre des honoraires de gestion ; et 

- un euro et quarante centimes (1,40 euros) par m² et par an au titre du remboursement par le 

Preneur des primes d'assurances versées par le Bailleur. 

Par ailleurs, par dérogation aux Stipulations Générales du Bail, la refacturation au Preneur des 

travaux d'entretien, réparation et remplacement effectués par le Bailleur ne pourra excéder un 

montant de dix euros (10€), hors taxes, par m² et par an. Les Parties conviennent que ces travaux seront rattachés à l'exercice correspondant à la date de facturation des prestataires 

du Bailleur.'



Par ailleurs, les conditions générales de ce même bail prévoient notamment à l'article 6 que les charges peuvent être refacturées au preneur et précise les modalités d'appel des charges. 











Force est de constater que le premier plafonnement mentionné à l'article susvisé à 40 euros par mètre carré et par an ne concerne que le montant de la provision sur charges et non pas le montant des charges, provision sur les charges réellement supportées qui n'a pas pour objet de fixer forfaitairement les charges dues au bailleur mais de procéder à des avances trimestrielles au regard du budget prévisionnel de l'année, déterminé par le bailleur . En revanche, le second plafonnement à 10 euros par mètre carré et par an concerne bien les charges mais uniquement d'entretien, réparation et remplacement effectués. 



Il s'en déduit que c'est à tort que la société On Semiconductor prétend que les dispositions contractuelles prévues entre les parties prévoient un plafonnement d'ordre général des charges. Les charges réelles ne peuvent par conséquent être contestées dans leur quantum au motif que ce plafonnement n'aurait pas été respecté par la bailleresse. 



Comme soutenu par les parties, l'article L 145-40-2 du code de commerce n'est pas applicable aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi dite Pinel du 18 juin 2014. Le bail en cause conclu en 2012 n'est dès lors pas soumis à ces dispositions. Pour autant, la bailleresse doit justifier du montant des charges dont elle demande le paiement. 



À cette fin, la reddition de charges individuelle et annuelle effectuée par la société DB Piper doit préciser les postes de dépenses visées, le montant des charges réelles exposées, la clé de répartition applicable à l'ensemble immobilier et la quote part des charges refacturables et justifier de l'existence et de la réalité des charges imputées. 



Il sera ajouté que la bailleresse verse aux débats en pièces n° 6 à 10 différents courriers explicatifs de la société Accessite, en sa qualité de mandataire de la bailleresse, en réponse à la locataire, détaillant le montant des sommes dues au titre des charges pour les années 2014, 2015 et 2016 et transmettant les factures acquittées à ce titre. 

La société On Semiconductor ne peut par conséquent valablement prétendre que la bailleresse ne lui a jamais donné aucune explication quant au montant des charges réelles sollicitées à son encontre. 



-Pour l'année 2014, l'appelante précise que les sommes sont dues pour lé période du 24 mai 2014 au 31 décembre 2014, soit pour 221 jours, alors que la locataire devait sur toute l'année 2014 au vu des charges appelées et justifiées la somme de 18 457,76 euros, de telle sorte qu'elle reste lui devoir pour la durée de 221 jours la somme de 11 175,91 euros TTC. 



Force est de constater qu'en cause d'appel, la société DB Piper verse aux débats les mêmes factures qu'en première instance, à savoir plusieurs factures de 2014 de différentes sociétés correspondant à différents postes. 



Le calcul de la bailleresse des charges dues par la locataire pour l'année 2014 au prorata du nombre de jours restant à compter du 24 mai 2014, en l'absence d'une quelconque ventilation de ces différentes sommes correspondant aux charges postérieures au 24 mai 2014, seule de nature à justifier des charges réelles à compter de cette date ne peut suffire à justifier de leur recevabilité au regard de la prescription. 



Par ailleurs, comme relevé à juste titre par le tribunal, aucune indication n'est fournie par la bailleresse quant à la clé de répartition à appliquer ou la quote part des factures versées aux débats restant à la charge du preneur. 



Par conséquent, la cour, tout comme le tribunal n'est toujours pas en mesure de déterminer les factures relatives aux locaux objet du bail susvisé, alors que l'appelante est propriétaire de la totalité de l'immeuble donné pour partie à bail à la société On Semiconductor (les troisième et quatrième étages du bâtiment), ni en capacité de déterminer le cas échéant la quote part de charges en résultant pour la locataire. 



Il s'en déduit que l'appelante ne justifie pas du montant des charges réellement exposées sur la période du 24 mai au 31 décembre 2014 et de la quote part imputable à la locataire, ne justifie pas du montant des charges dont elle demande le paiement pour cette période. 









Elle sera déboutée de la demande en paiement de charges à ce titre et le jugement contesté ayant rejeté cette demande confirmé de ce chef. 



-Pour les années 2015 et 2016, la société DB Piper ne verse pas en cause d'appel d'autres factures que celles versées aux débats en première instance. 

La cour constate que ces factures sont toutes relatives à l'immeuble objet de la location en cause contrairement aux affirmations de la locataire et que le calcul des charges réelles récupérables la locataire pour la période susvisée ne prend pas en compte une quelconque facture relative aux interventions liées aux problèmes de températures dans les locaux, comme à nouveau contredit à tort par la locataire. 

Le débat sur la prise en charge par cette dernière ou pas de ces factures est dès lors sans incidence quant aux montants des redditions de charges contestés. 

Il convient par ailleurs de relever à la suite du tribunal que les redditions individuelles de charges pour 2015 et 2016, précisent les postes de dépenses visés, le montant des charges réelles exposées, la clé de répartition applicable à l'ensemble immobilier, propriété de la société DB Piper et la quote part des charges refacturable à la société On Semiconductor. 

Il s'en déduit que l'appelante justifie ainsi auprès de la locataire de l'existence et de la réalité des charges qui lui sont imputées lui permettant d'en exiger le paiement à hauteur de la somme de 38 777,63 euros pour 2015 et de 7 344 euros pour 2016. 



Il en résulte que la société DB Piper justifie pour les années 2014, 2015 et 2016 au vu des pièces versées aux débats et des développements précédents de charges locatives imputables à la société On Semiconductor à hauteur de la somme totale de 7 344 + 38 777,63 = 46 121,63 euros. 



La locataire fait valoir qu'elle a versé la somme de 7344 euros de provision sur charges par trimestre pour cette période. La bailleresse fait au contraire valoir qu'aucune provision sur charges n'a été versée en 2014, alors que le relevé de compte versé aux débats par cette dernière justifie du versement trimestriel à hauteur de la somme de 7344 euros comme prétendu par la locataire, tout comme pour les années 2015 et 2016, ce que la bailleresse ne conteste pas sur cette seconde période. 

Il s'en déduit que la locataire a versé à titre de provisions sur charges pour 2014, 2015 et 2016 la somme totale de 88 128 euros, soit une somme supérieure aux charges locatives réelles imputables à la locataire pour 2014, 2015 et 2016. 

La demande en paiement d'un solde impayé à ce titre de la bailleresse sera par conséquent rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef. 



Sur la demande de la société On Semiconductor en restitution des sommes versées au titre des charges 



Il sera relevé que la société On Semiconductor n'avait formé aucune demande en restitution de charges devant le tribunal au titre d'un trop versé. 



Il résulte à l'évidence des précédents développements un trop perçu de charges pour les années 2014, 2015 et 2016 par la société DB Piper à hauteur de la somme de 88 128 euros - 46 121,63 euros = 42 006,37 euros. 



Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement de la société On Semiconductor à l'encontre de la société DB Piper à hauteur de cette somme. 



Sur la demande en paiement de la société DB Piper au titre de la retenue de loyers de 1 072,05 euros



Pour faire droit à la demande en paiement de la bailleresse de 1 072,05 euros correspondant à la retenue sur une partie du loyer du premier trimestre 2016, le tribunal a considéré que la locataire ne justifiait pas du non respect par la bailleresse de l'obligation lui incombant l'obligeant à maintenir dans les locaux donnés à bail une température de 23 degrés à plus ou moins 3 degrés. 



En cause d'appel, la société On Semiconductor demande au titre de son appel incident l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a fait droit à cette demande. 









Elle fait valoir que la température les locaux loués est descendue à 11°C en hiver et est montée à 29,6°C en automne, que la bailleresse n'est pas intervenue alors qu'elle a été informée à plusieurs reprises de ces dysfonctionnements puis mise en demeure par lettre du 19 novembre 2015 d'intervenir dans les locaux donnés à bail, en vain démontrant ainsi le manquement de la bailleresse à une de ses obligations contractuelles, justifiant sa retenue de loyer 1 072,05 euros. 



L'annexe 5 du bail conclu entre les parties intitulée 'engagement du bailleur sur maintien des températures ambiantes suivantes mentionne 'températures : 23°C +/- 3°assurées pour des températures extérieures : -10° C /+35°C. 

Il en résulte l'obligation pour la bailleresse de maintenir dans les locaux donnés à bail une température qui doit rester comprise entre 20 et 26 ° C et ne doit pas varier de 3°C en plus de 23°C ou en moins. 



Il résulte des échanges de courriers entre les parties entre novembre 2015 et avril 2016 versés aux débats par la locataire en pièces n° 2 à 5 la démonstration d'un dysfonctionnement de la régulation de la température dans les locaux donnés à bail, non contesté par la bailleresse. 

Cependant, ce seul dysfonctionnement ne peut démontrer l'existence de températures dans les locaux de plus de moins de 20°C ou de plus de 26°C. 

Le manquement de la société DB Piper à l'obligation susvisée n'est dès lors pas démontré. 

Il sera par ailleurs constaté que ce dysfonctionnement n'est plus d'actualité. 

La retenue de 1 072,05 euros correspondant à une partie du loyer du premier trimestre 2016 (période du dysfonctionnement) , à défaut de manquement de la bailleresse n'était pas justifiée. 

Le jugement contesté sera confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande de restitution de la bailleresse. 



Sur la demande en paiement au titre des sommations de payer



Le tribunal a considéré que la bailleresse qui ne justifiait d'aucun titre exécutoire pour la délivrance des commandements de payer en date des 18 avril et 12 octobre 2018, devait être déboutée de cette demande. 



En cause d'appel, la société DB Piper réitère cette demande en paiement par voie d'infirmation sans développer un quelconque motif en ce sens. 



Aux termes de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire sont à la charge du créancier sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. 



Les sommations de payer en date des 18 avril et 12 octobre 2018 ne constituent pas des actes dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier et ont été entreprises sans titre exécutoire. 

Il s'en déduit que les frais consécutifs sont à la charge du créancier. 

Il sera au surplus noté que le paiement des charges sollicité par ces deux actes a fait l'objet d'un rejet par le jugement déféré confirmé de ce chef par la présente décision. 



Cette demande en paiement de la bailleresse sera rejetée par voie de confirmation.



Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie



Pour faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux, le tribunal retient que la bailleresse ne justifie pas de l'existence d'une quelconque réparation locative. 



Au soutien de son appel, la société DB Piper fait valoir que l'état des lieux de sortie mentionne des locaux remis en état d'usage alors que l'état des lieux d'entrée mentionnait des locaux remis en état neuf ou bon, démontrant ainsi une restitution des locaux contraire aux stipulations contractuelles, justifiant la non restitution du dépôt de garantie. 



L'article 8 des stipulations générales du contrat de bail prévoit que :

le preneur verse au bailleur à titre de dépôt de garantie la somme dont le montant est précisé à l'article 7 des stipulations particulières correspondant à trois mois de loyer hors taxes et hors charges. 





Il est expressément convenu que, dans le cas où par l'effet de l'indexation du loyer telle qu'elle a été stipulée, celui-ci serait augmenté, le dépôt de garantie serait également augmenté dans les mêmes proportions de manière à toujours correspondre à trois mois de loyer hors taxes hors charges. 

Le dépôt de garantie-non productif d'intérêt-sera conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail, il est affecté à la garantie de paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, des réparations locatives et de toutes les sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable dans le cadre du bail. 

Il sera remboursé au preneur en fin de bail après déménagement, remise des clefs, et paiement par le preneur de toute réparation à sa charge ainsi que de toutes autres sommes qui pourraient être dues à titre de loyer, charges , impôts, indemnités d'occupation , accessoires ou autre. 

Les stipulations particulières prévoient que : 

le dépôt de garantie est égal à la somme de 26 850 euros correspondant à trois mois de loyer hors taxes et hors charges. 

Il est versé par chèque à l'ordre du bailleur remis à la date de la signature des présentes. 

Conformément aux stipulations de l'article 8 des stipulations générales, le montant du dépôt de garantie sera, le cas échéant , ajusté à chaque date anniversaire de la date de prise d'effet du bail, de telle manière qu'il corresponde toujours à 3 mois de loyer, hors taxes et hors charges.

Et enfin l'article 11 des stipulations générales du contrat de bail prévoit que : 

Le preneur devra rendre les locaux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives, et les restituer libres de tout mobilier, agencement, câblage qui n'auraient pas fait accession au bailleur. 

Le preneur sera également redevable au bailleur des remises en état des peintures ou revêtements sur mur et/ou faux plafond rendues nécessaires à la suite de l'enlèvement des câblages et/ou goulottes au sein desquelles passent lesdits câblages, ainsi qu'à la suite de la dépose des cloisons ou de la dépose de tout autre élément ou installation. 

à cet effet, un mois au plus tard avant l'expiration du bail ou lors de son départ effectif, s'il est antérieur, il sera procédé contradictoirement au constat de l'état des locaux loués, état qui comportera le relevé des réparations incombant au preneur et celui des remises en l'état initial par le preneur. 



Il est constant que lors de son entrée dans les lieux, la locataire a versé la somme de 26 850 euros, réajusté à la somme de 27.099,09 euros, correspondant à trois mois de loyers et prenant en compte la révision de loyer de 2016 en application des dispositions susvisées. 



L'état des lieux d'entrée établi contradictoirement, versé aux débats par l'appelante en pièce n° n° 12 mentionne pour certaines pièces à l'état neuf, et d'autres bon état comme précisé par l'appelante mais aussi pour d'autres et de nombreuses fois indique état d'usage, ce que l'appelante a omis de préciser. 

Par ailleurs, l'état des lieux de sortie également établi contradictoirement et versé aux débats par l'intimée en pièce n° 10 n mentionne aucune pièce à l'état neuf, de rares pièces en bon état et de nombreuses pièces en état d'usage. 

La locataire est entrée dans les lieux le 1er janvier 2013, les a restitués le 2 janvier 2017, les a par conséquent occupés 4 ans. Elle n'a pas l'obligation, en application des dispositions susvisées de restituer les lieux en l'état neuf ou en bon état ; la bailleresse devant prendre en charge les réparations consécutives à l'usure normale des lieux mais seulement de les restituer en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives. 

La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie n'établi aucun de ces manquements de nature à justifier le défaut de restitution du montant du dépôt de garantie. 

Il sera par conséquent fait droit à cette demande de restitution en totalité par voie de confirmation. 



La demande de la bailleresse de compensation de cette condamnation à restitution avec le solde de charges resté impayé est sans objet, la demande à ce titre ayant fait l'objet d'un rejet. 



Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive



Pour rejeter la demande de condamnation à des dommages et intérêts de la société DB Piper, le tribunal a relevé qu'elle ne justifiait d'aucune intention maligne, dilatoire ou abusive de la partie adverse alors qu'elle était parfaitement informée des contestations soulevées quant à l'exigibilité des sommes réclamées. 







Le jugement contesté ayant rejeté la demande en paiement de la bailleresse au titre des charges prétendues impayées et étant confirmé de ce chef, cette dernière ne peut justifier d'une quelconque résistance abusive. 



Le jugement déféré sera également confirmé de ce chef. 



Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. 



PAR CES MOTIFS, 

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne la société DB Piper à payer à la société On Semiconductor la somme de 42 006,37 euros au titre du trop perçu des charges ;



Dit la demande de compensation de la société DB Piper sans objet ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société DB Piper aux entiers dépens. 



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,