Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 SEPTEMBRE 2023



N° RG 22/03427 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VGUX



AFFAIRE :



M. [M], [R], [T] [C]





C/



Mme [V], [W], [U] [H]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2022 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE



N° RG : 11-21-000702



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05/09/23

à : 



Me Danielle ABITAN-BESSIS



Me Oriane DONTOT



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [M], [R], [T] [C]

né le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 11] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentant : Maître Danielle ABITAN-BESSIS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01



APPELANT

****************



Madame [V], [W], [U] [H]

née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentant : Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220454 

Représentant : Maître Claire BOUSCATEL de l'ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R146 - 





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Avril 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 16 décembre 2004, Mme [V] [H] et Mme [E] [N], veuve [H], ont consenti un bail de droit commun à M. [M] [C], portant sur un appartement sis [Adresse 3]. 



Suite au décès de Mme [N], Mme [H] a acquis l'entière propriété de l'appartement.



Par acte d'huissier de justice délivré le 30 juillet 2021, Mme [H] a assigné M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- qu'il soit constaté que M. [C] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2020, des lieux loués selon bail signé le 16 décembre 2004,



En conséquence,



- que l'expulsion pure et simple de M. [C] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux qu'il occupe sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2020, au [Adresse 3] soit ordonnée, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin en était,



- que la séquestration des meubles et objets personnels de M. [C] soit ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans tel garde-meuble qu'il lui plaira,



- que M. [C] soit condamné à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 janvier 2020, correspondant à trois mois de loyers et charges et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,



- que M. [C] soit condamné à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- que M. [C] soit condamné à lui payer une somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire du 8 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :



- déclaré recevable Mme [H] qui avait qualité pour délivrer congé et pour saisir le juge des contentieux de la protection,

- constaté que M. [C] était devenu occupant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2020, des lieux loués selon bail signé le 16 décembre 2004,



En conséquence,



- autorisé à défaut de départ volontaire dans les deux mois d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion pure et simple de M. [C] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux qu'il occupait sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2020, au [Adresse 3], avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin en était,



- autorisé l'appréhension des meubles et objets personnels de M. [C] ainsi que ceux de tous occupants de son chef, dans tel garde-meuble qu'il plairait à Mme [H] dans les conditions prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



- condamné M. [C] à payer à Mme [H] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 janvier 2020, correspondant à la somme qui aurait été due en cas de maintien du bail et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,



- rejeté la demande de dommages et intérêts,



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



- mis les dépens à la charge de M. [C] (qui ne comprendraient pas les frais du congé délivré le 18 juin 2019),



- dit que la décision n'était pas assortie du bénéfice de l'exécution provisoire.





Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2022, M. [C] a relevé appel de ce jugement.





 Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 mars 2023, M. [C], appelant, demande à la cour de :



- le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,



- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 8 avril 2022 en ce qu'il a déclaré recevable Mme [H] en ses demandes, validé les congés par elle délivrés les 9 mai 2019 et 18 juin 2019, constaté qu'il était occupant sans droit ni titre des lieux loués, autorisé son expulsion comme l'appréhension des meubles et mis à sa charge des condamnations pécuniaires,



- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 8 avril 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [H] et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 code de procédure civile,



Statuant à nouveau sur les chefs du jugement dont l'infirmation est sollicitée et y ajoutant,



- déclarer Mme [H] irrecevable en ses demandes, pour défaut de droit d'agir,



- déclarer les congés des 9 mai 2019 et 18 juin 2019 nuls et privés d'effet,



- constater que le bail du 16 décembre 2004 s'est poursuivi, nonobstant les congés délivrés par Mme [H],



- déclarer en conséquence Mme [H] mal fondée en ses demandes,



- débouter Mme [H] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes,



- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner Mme [H] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Danielle Abitan-Bessis, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 mars 2023, Mme [H], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : 



- la recevoir dans ses écritures d'intimée, la déclarer bien fondée et y faire droit,



- débouter purement et simplement M. [C] de l'intégralité des demandes, fins et prétentions formulées à l'occasion de l'appel interjeté le 19 mai 2022,



En conséquence,



- confirmer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il :

* l'a déclarée recevable qui avait qualité pour délivrer congé et pour saisir le juge des contentieux de la protection,

* a constaté que M. [C] était devenu occupant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2020, des lieux loués selon bail signé le 16 décembre 2004,

* a autorisé, à défaut de départ volontaire dans les deux mois d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion pure et simple de M. [C] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux qu'il occupe sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2020, au [Adresse 3], avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin en était,

* a autorisé l'appréhension des meubles et objets personnels de M. [C] ainsi que ceux de tous occupants de son chef, dans tel garde-meuble qu'il lui plaira, dans les conditions prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles,

* a condamné M. [C] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 janvier 2020, correspondant à la somme qui aurait été due en cas de maintien du bail et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,

* a mis les dépens à la charge de M. [C],



- infirmer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il : 

* l'a déboutée de sa demande de condamnation à la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts,

* l'a déboutée de sa demande de condamnation à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner, en conséquence, M. [C] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi par le maintien abusif dans les lieux, au titre de la procédure de première instance,



- condamner en conséquence M. [C] à lui payer la somme de 8 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.







MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la qualité à agir de la bailleresse et la recevabilité de son action

 

M. [C] sollicite l'infirmation décision déférée en ce qu'elle a jugé que Mme [H] avait intérêt à agir et à délivrer congé à son locataire, motif pris de ce qu'elle est propriétaire de parts dans la société civile immobilière qui possède le bien objet du litige. 



M. [C] soutient que sa qualité de porteuse de parts ne lui donne pas qualité pour délivrer congé et que seule la société civile immobilière du [Adresse 4], propriétaire du bien donné à bail, avait le pouvoir de le faire. 



Mme [H] de répliquer que son action est recevable et d'exposer à la cour que la société civile du [Adresse 4] possède la particularité d'être une société de construction constituée en vue de l'attribution aux associés d'immeubles par fractions divises et que les associés, qui ont la jouissance de l'immeuble, peuvent le donner en location et également donner congé. Elle précise qu'il n'existe aucun rapport de droit entre le locataire et la société à laquelle la location est inopposable. 



Réponse de la cour 



Il est constant que la société du [Adresse 4], propriétaire du bien donné à bail et objet du litige, est une société civile d'attribution. 



 L'objet de ce type de société est l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance et accessoirement la gestion et l'entretien de ces immeubles. L'associé de ce type de société a le droit, dès avant le partage, à l'usage exclusif de la fraction de l' immeuble social affecté à son groupe de parts.



Comme le soutient l'appelant, malgré les attributions en jouissance, la totalité de l'immeuble social reste appartenir à la société (Cass. 3e civ., 13 nov. 1973 : Gaz. Pal. 1974, 1, p. 14) et le droit de jouissance est un droit personnel et non un droit réel, qui permet à l'associé d'exiger de la société la jouissance d'une fraction de l'immeuble social, sans qu'il puisse exercer aucune action pétitoire.



Pour autant, les associés peuvent louer à des tiers les locaux dont ils possèdent la jouissance exclusive ; plus exactement, ils peuvent louer la faculté d'usage de ces locaux.



Partant, ils ont également la faculté d'agir en résiliation des baux consentis. 



Les relations entre l'associé bailleur et le preneur sont régies par les dispositions générales ou, s'il y a lieu, particulières, relatives au contrat de louage en fonction, notamment, de la nature des locaux sur lesquels porte le droit de jouissance.



Il n'existe aucun rapport de droit entre locataire et la société à laquelle la location est inopposable. 



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le premier juge, après avoir relevé que Mme [H], en sa qualité de pleine propriétaire des parts N°9247 à 1124 de la société du [Adresse 4], correspondant au bien donné à bail, avait la faculté de donner a bail le bien objet du litige, et, partant, de donner congé à M. [C], son locataire. 



Il s'ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté le fin de non-recevoir soulevée par M. [C] et déclaré recevable l'action en résiliation du bail et expulsion engagée par sa bailleresse, Mme [H]. 



II) Sur la loi applicable aux relations entre les parties et les conséquences qui s'ensuivent



M. [C] soutient que la loi du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public, s'applique en l'espèce, dès lors qu'il est impossible d'y déroger conventionnellement. 



Il expose que :



- Mme [H] a tenté d'éluder, au moyen d'une clause dérogatoire, les dispositions protectrices pour le locataire, de cette loi et que cette clause frauduleuse doit être retranchée du bail,



- les conditions générales du bail renvoient aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que Mme [H] était tenue de motiver le congé qu'elle lui a délivré, et que le premier juge était tenu d'appliquer l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puisque le contrat l'exigeait, 



- le fait que les commandements de payer qui lui ont été délivrés visent la loi du 6 juillet 1989 caractérisent la volonté de la bailleresse de renoncer à se prévaloir du droit commun, et, en vertu du principe de l'estoppel, Mme [H] ne peut tout à la fois prétendre que le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989 à l'occasion de la délivrance des commandements de payer, et soutenir qu'il est soumis au droit commun lors de la délivrance des congés, 



- la location est régie par la loi du 6 juillet 1989, dès lors que l'appartement objet du litige constitue la résidence principale de M. [C] depuis maintenant plus de quinze ans, comme en témoignent le fait que la bailleresse ait fait notifié les actes de procédure à cette adresse, le fait qu'il ait souscrit une police d'assurance multirisque habitation pour le logement litigieux, et s'acquitte de la taxe d'habitation pour ce logement, les factures d'électricité qu'il verse aux débats et qui prouvent qu'il habite le logement, 



- M. [C] et son épouse sont séparés de fait et ont choisi de ne pas divorcer étant un vieux couple, et son domicile du [Adresse 6] n'est qu'une résidence administrative,



- il ne possède, contrairement à ce qu'affirme sa bailleresse, aucun autre local à usage d'habitation dans l'immeuble mais seulement des locaux à usage commercial en indivision avec M. [A], qui habite lui aussi l'immeuble,



- Mme [H] a renoncé au bénéfice des congés délivrés les 9 mai et 18 juin 2019, en révisant à la hausse le loyer le 1er janvier 2020, en application des clauses du bail. 



Mme [H], bailleresse intimée, de répliquer : 



- l'augmentation du loyer postérieurement à la date d'effet des congés n'est pas incompatible avec le maintien du congé et la seule indexation du loyer ne peut être considérée comme un acte incompatible avec le maintien du congé, le réajustement intervenant de plein droit et sans aucune manifestation de volonté du bailleur, 



- il n'existe aucun acte positif de Mme [H] manifestant de manière non équivoque sa volonté de renoncer au bénéfice des congés délivrés, 



- la location est régie par le droit commun et non par la loi du 6 juillet 1989 parce qu'il résulte de l'article 2 de cette loi que les résidences secondaires sont exclues du champ de la loi et que le bail litigieux stipule que les locaux ne sont pas destinés à la résidence principale du preneur mais pour y loger sa fille [B] [C],



- les congés indiquent expressément que le local est exclu du statut des baux d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 et est soumis aux articles 1714 à 1751 du code civil et e fait que les commandements de payer mentionnent la loi du 6 juillet 1989 est une simple coquille résultant de l'utilisation par le commissaire de justice de trames d'acte, 



- M. [C] échoue à démontrer que l'appartement objet du litige constituerait actuellement et depuis quinze ans sa résidence principale.





Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1134 du code civil, devenu l'article1103 du même code 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.



L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que : "Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation'.



Au cas d'espèce, le bail consenti à M. [C] stipule que : 



' Les locaux présentement loués n'étant pas destinés à la résidence principale du preneur lui-même qui déclare être domicilié ainsi qu'il est indiqué en tête des présentes ([Adresse 7]), mais pour y loger sa fille, [B] [C], le présent contrat n'est pas régi par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ni par celle du 6 juillet 1989, mais soumis au droit commun et aux conditions générales ci-après'. 



Il s'infère de cette clause que la commune intention des parties a été de faire échapper le bail litigieux au droit commun des contrats. 



C'est en vain que M. [C] soutient que cela est impossible, en raison du caractère d'ordre public des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le bien donné à bail ne constituait pas sa résidence principale et se trouvait, de ce fait, en application des dispositions de l'article 2 de la loi précitée, en dehors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. 



M. [C] fait valoir que cette clause est frauduleuse et doit être réputée non écrite, parce qu'elle ne vise qu'à éluder les dispositions protectrices pour le locataire de la loi du 6 juillet 1989, au seul bénéfice de la bailleresse. 



Cependant, cette clause présentait également un intérêt pour M. [C], en ce qu'elle lui permettait de prendre à bail un appartement pour sa fille et de l'y loger et le bien donné à bail ne constituait pas la résidence principale de M. [C], si bien que la fraude alléguée par l'appelant, qui ne peut se présumer, n'est pas établie en l'espèce, et qu'il n'y a pas lieu de réputer non écrite la clause litigieuse comme l'a pertinemment relevé le premier juge. 



M. [C] soutient encore que les stipulations du bail renvoient à la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le contrat commandait au juge de faire application de cette loi. Il entend notamment se prévaloir d'une clause insérée dans le paragraphe intitulé ' Congé' et ainsi libellée : 



' A défaut pour le locataire d'avoir donné sa nouvelle adresse, aucune notification ne pourra lui être faite et il ne pourra, en conséquence, se prévaloir du droit de substitution prévu à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989". 



M. [C] expose à la cour qu'il s'infère de cette clause que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au bail, et que, par suite, sa bailleresse était tenue de motiver le congé qu'elle lui a délivré, en application des dispositions de cet article de loi. 



Cependant, le bail étant comme il a été dit hors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 seules trouvent application des dispositions de cette loi expressément mentionnées dans le texte. 



Or la clause dont s'agit ne vise pas l'article 15 I de la loi qui dispose que le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif du congé délivré, mais seulement l'article 15 II qui concerne les congés pour vendre.



Il s'ensuit que le bailleur n'est pas tenu de motiver son congé mais que s'il le fait néanmoins et précise que le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le preneur qui a donné sa nouvelle adresse peut se prévaloir du droit de substitution prévu par l'article 15 II.



En conséquence, le moyen est inopérant. 



M. [C] de faire en outre valoir que le logement qui lui a été donné à bail est devenu sa résidence principale, depuis que sa fille est partie vivre en Israël et qu'il est séparé de fait de son épouse âgée dont il n'a jamais souhaité divorcer, si bien que la loi du 6 juillet 1989 est applicable à la location. 



Néanmoins, M. [C], à qui cette preuve incombe, échoue à démontrer que les lieux loués constituent désormais sa résidence principale.



En effet, il fait valoir que les congés ont été signifiés au 205 avenue Charles de Gaulle et non au [Adresse 6]. Cependant, les congés litigieux mentionnent bien comme adresse le [Adresse 6] et le commissaire de justice instrumentaire précise que les actes ont été signifiés au 205 avenue Charles de Gaulle conformément à la clause d'élection de domicile prévue dans le bail consenti le 16 décembre 2004, en sorte que l'adresse de signification ne permet pas d'établir que les lieux donnés à bail constituent la résidence principale de M. [C]. 



L'attestation délivrée par Mme [B] [C], fille de M. [C], dans laquelle elle indique ' être repartie vivre en Israël et que son père a gardé le studio où il réside actuellement' ne suffit pas à rapporter la preuve incombant à M. [C], dès lors qu'elle n'est étayée par aucune pièce permettant de justifier les allégations qu'elle contient et que le lien de parenté de l'appelant avec Mme [C] laisse planer un doute sur la sincérité du témoignage de cette dernière. 



Pareillement, l'attestation d'assurance locative, qui résulte des obligations locatives de l'appelant, et de paiement de la taxe d'habitation, qui demeure exigible pour les résidences secondaires, ne permettent pas d'établir que M. [C] occupe effectivement les lieux à titre de résidence principale.



M. [C] verse encore aux débats : 



- un courrier de la société Enedis indiquant qu'il a été procédé au remplacement du compteur électrique le 9 octobre 2020, 



- des relevés de compte bancaires faisant état de prélèvements de l'ordre d'une cinquantaine d'euros pour les mois d'août et de novembre 2020, 



- des clichés photographiques non datés censés représenter l'intérieur de l'appartement donné à bail, 



- un courrier de M. [L], daté du 5 octobre 2020 accompagné d'une facture, indiquant avoir réalisé des travaux d'aménagement dans l'appartement pour un montant de 5 323, 78 euros dans l'appartement,



- une attestation de la fille de M. [A], ancien associé de M. [C] habitant dans l'immeuble, indiquant ' j'ai vu très souvent M. [C] avec lequel j'ai discuté sur le palier de nombreuses fois au deuxième étage près de mon logement', 



- une attestation de M. [A], ancien associé et ami de M. [C] qui indique ' je croise régulièrement depuis des années M. [C] qui habite au 2ème étage de l'immeuble', 



- une attestation de Mme [I] qui atteste ' M. [C] séjournait à cette adresse et encore à ce jour l'ayant vu dernièrement, celui-ci occupe l'appartement du deuxième étage gauche, j'ai même eu l'occasion d'y prendre un café avec lui il y a quelques jours', 



- une attestation de Mme [Z] déclarant ' voir régulièrement M. [C] dans l'immeuble et faire le ménage dans son appartement' . 



Le fait que le compteur électrique ait été remplacé et que des travaux aient été effectués dans l'appartement ne démontre pas une occupation des lieux à titre principal, non plus que les photographies qui ne sont pas datées ; les quelques prélèvements mentionnés sans référence au local mentionné par la facture, ne démontrent pas davantage une occupation effective et permanente des lieux ; de même les attestations produites, peu circonstanciées, n'emportent pas la conviction de la cour en raison des liens d'amitié ou de subordination existant entre M. [C] et les personnes ayant attesté et dès lors qu'il est normal que M. [C] qui est propriétaire de locaux au rez-de-chaussée de l'immeuble, dans lequel réside son ami et associé, M. [A], et qui dispose des clefs du studio litigieux, soit souvent présent dans les parties communes de l'immeuble ou qu'il ait pu boire un café dans l'appartement litigieux en compagnie de sa femme de ménage. 



Ces pièces n'établissent en aucune manière que l'appartement objet du litige constitue la résidence principale de M. [C], alors même que ce dernier a été assigné en référé à personne au [Adresse 6], que les chèques au moyen desquels il s'acquitte du loyer, mentionnent cette adresse, qu'il est répertorié dans les pages blanches de l'annuaire au [Adresse 6], que M. [C] mentionne cette adresse comme étant son adresse personnelle dans des actes relatifs à des sociétés dans lesquelles il est associé (statuts de la société TJ info ; extrait Kbis du 23 novembre 2020 pièce n°9 de l'intimée). 



C'est pourquoi le moyen tiré du fait que l'appartement litigieux constituerait désormais la résidence principale de M. [C] ne pourra être retenu. 



M. [C] soutient encore que sa bailleresse aurait renoncé au bénéfice des congés qu'elle lui a délivrés du fait de l'application d'une révision du loyer postérieurement à la date d'effet du congé. 



Cependant la notification d'une augmentation de loyer postérieurement à la délivrance du congé ne peut, à elle seule, être considérée comme une volonté du bailleur de renoncer au bénéfice du congé mais comme l'exercice d'un droit que lui confère le bail dont le locataire conteste la résiliation. D'autant moins que la révision du loyer est intervenue de plein droit et en application de la clause d'indexation figurant au bail et ne peut, par suite, caractériser un acte manifestant de manière non équivoque la volonté de la bailleresse de renoncer au bénéfice du congé. 



Le moyen ne sera donc pas retenu. 



Enfin, c'est en vain que M. [C] fait valoir que le fait que les commandements de payer qui lui ont été délivrés visent la loi du 6 juillet 1989 caractériserait la volonté de la bailleresse de renoncer à se prévaloir du droit commun, et, qu'en vertu du principe de l'estoppel, Mme [H] ne peut tout à la fois prétendre que le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989 à l'occasion de la délivrance des commandements de payer, et soutenir qu'il est soumis au droit commun lors de la délivrance des congés.



En effet, et comme le soutient à bon droit la bailleresse intimée, l'adoption volontaire par le bailleur de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'une mention de cette loi sur le congé mais non sur le commandement de payer et, en l'espèce, la référence erronée sur les commandements litigieux s'analyse comme un simple erreur matérielle. 



Enfin, le moyen tiré d'un manquement de Mme [H] au principe de loyauté procédurale, manque en fait, la bailleresse ne se contredisant pas au détriment de son locataire sur la loi applicable au contrat, mais affirmant au contraire avec une fermeté opiniâtre que la location est soumise aux dispositions du code civil. 



Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a validé les congés litigieux, ordonné l'expulsion de M. [C] et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation. 



III) Sur les dommages et intérêts sollicités par la bailleresse (10 000 euros)



Formant appel incident du chef du jugement l'ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts, Mme [H] fait valoir que M. [C] se maintient abusivement dans les lieux l'empêchant ainsi d'avoir la libre disposition de son bien. 



Réponse de la cour 



Le caractère abusif du maintien dans les lieux de M. [C] n'est point démontré, dès lors que M. [C], qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, a relevé appel et que le jugement déféré n'est pas assorti de l'exécution provisoire. 



La cour confirmera, par suite, le jugement querellé en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts. 



IV) Sur les demandes accessoires



M. [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 



L'équité commande que M. [C] soit condamné à payer à Mme Mme [H] une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant



Déboute M. [M] [C] de la totalité de ses demandes ; 



Déboute Mme [V] [H] de son appel incident ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [M] [C] à payer à Mme [V] [H] une indemnité de 6 000 (six mille) euros ; 



Condamne M. [M] [C] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Oriane Dontot, JRF & ASSOCIES, avocat en ayant fait la demande. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,