COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 31 AOUT 2023
N° RG 22/03817 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VHYC
AFFAIRE :
ASSOCIATION D'ENSEIGNEMENT SUPERIEUR D'INGENIERIE APPLIQUEE A LA THERMIQUE ET A L'ENERGIE (ENSIATE)
C/
S.A.S. SOCIETE EUROPEENNE DE LOCATION D'IMMEUBLES COMMERC IAUX ET INDUSTRIELS
(SELICOMI)
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° RG : 19/03710
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 31.08.2023
à :
Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
ASSOCIATION D'ENSEIGNEMENT SUPERIEUR D'INGENIERIE APPLIQUEE A LA THERMIQUE ET A L'ENERGIE(ENSIATE)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - Représentant : Me André COHEN UZAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0582
APPELANTE
****************
S.A.S. SOCIETE EUROPEENNE DE LOCATION D'IMMEUBLES COMMERCIAUX ET INDUSTRIELS (SELICOMI)
N° Siret : 780 153 029 (RCS Paris)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0801 - Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25908
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Florence MICHON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
L'organisme de gestion de l'Association d'Enseignement Supérieur d'Ingénierie à la Thermique et à l'Energie (ci-après ENSIATE) gère un établissement d'enseignement dépendant de l'académie de [Localité 6].
Pour son école, suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2015, la société Européenne de Location d'Immeubles Commerciaux et Industriels (ci-après SELICOMI) a donné à bail commercial à l'ENSIATE, pour une durée de neuf ans à compter du 6 juillet 2015, des locaux à usage exclusif de bureaux et high tech de 1 020m2 dépendant de l'immeuble [Adresse 5]), moyennant un loyer annuel de 212 535 euros en principal, payable trimestriellement et d'avance.
Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2016, la SELICOMI a également consenti à l'ENSIATE un bail portant sur un emplacement de voiture n°557, situé au sous-sol, pour une durée d'une année à compter du 1er avril 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 900 euros, payable trimestriellement et d'avance.
Le bailleur a consenti une franchise de loyers de 6 mois du 6 juillet 2015 au 5 janvier 2016 à l'exception des charges.
Reprochant à l'ENSIATE de ne pas avoir acquitté à l'échéance les sommes contractuellement dues, la SELICOMI lui a fait signifier le 29 novembre 2016 un commandement tendant à obtenir paiement de la somme de 110 000 euros au titre des loyers et accessoires échus au 18 novembre 2016, outre le coût de l'acte, puis l'a assignée devant le juge des référés de Nanterre.
Par ordonnance du 10 mai 2017, le juge des référés a notamment :
condamné l'organisme de gestion de l'ENSIATE à payer à la SELICOMI la somme provisionnelle de 145 772,98 euros correspondant aux loyers impayés au second trimestre 2017 inclus pour les deux baux des 1er juillet 2015 et 30 mars 2016,
suspendu les poursuites, à condition que l'organisme de gestion de l'ENSIATE se libère de cette provision en quatre échéances trimestrielles d'égal montant à verser en plus des loyers et charges courants, le paiement de la première de ces échéances devant intervenir le 1er juillet et les trimestres suivants avec les échéances de loyers
dit qu'à défaut de règlement d'une seule échéance ou d'un seul des loyers courants à leur échéance l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourraient reprendre aussitôt
condamné l'organisme de gestion de l'ENSIATE à payer à la SELICOMI la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 29 novembre 2016.
Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2017, l'ENSIATE a fait signifier à la bailleresse un congé à effet du 5 juillet 2018 à 24 heures, date d'expiration de la première période triennale, en application de l'article L145-4 du code de commerce.
Suivant courrier du 10 janvier 2018, la SELICOMI a pris acte du congé signifié, invité l'ENSIATE à se rapprocher du service technique un mois avant l'échéance pour fixer la date d'état des lieux de sortie et rappelé, qu'en exécution du bail, la locataire devait donner accès aux locaux en vue de leur relocation et régler une indemnité de résiliation de six mois de loyers révisé.
Par courrier de son conseil du 25 janvier 2018, l'ENSIATE a contesté être redevable de l'indemnité contractuelle, considérant que la clause du bail devait être réputée non écrite en application de l'article L145-15 du code de commerce, en ce qu'elle avait pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L145-4 du code de commerce.
Par acte du 28 mars 2019, la SELICOMI a fait assigner l'ENSIATE devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, essentiellement, de la voir condamnée au paiement de la somme de 109 977,83 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée.
Par jugement contradictoire rendu le 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
condamné l'organisme de gestion de l'Association d'Enseignement Supérieur d'Ingénierie à la Thermique et à l'Energie à payer à la Société Européenne de Location d'Immeubles Commerciaux et Industriels les sommes suivantes :
109 977,83 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée
2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamné l'organisme de gestion de l'Association d'Enseignement Supérieur d'Ingénierie à la Thermique et à l'Energie aux dépens de l'instance ;
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
ordonné l'exécution provisoire.
Le 9 juin 2022, l'ENSIATE a interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions transmises au greffe le 7 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'ENSIATE, appelante, demande à la cour de :
infirmer la décision entreprise
dire et juger que l'indemnité de résiliation anticipée d'un montant de 109 977,83 euros correspondant à 6 mois de loyers injustement exigée et perçue par la société SELICOMI contre la volonté de l'ENSIATE est contraire aux dispositions de l'article L145-15 du code de commerce
ordonner leur restitution
débouter la société SELICOMI de l'ensemble de ses demandes, moyens et fins
prononcer la nullité de la clause figurant à l'article D des conditions particulières du bail ;
condamner la société SELICOMI à restituer la somme précitée de 109 977,83 euros outre l'indemnité de l'article 700, les intérêts et frais portant le montant acquitté de 116 253,45 euros
la condamner aussi au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître André Cohen-Uzan, avocat aux offres de droit.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 21 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SELICOMI, intimée, demande à la cour de :
in limine litis, déclarer irrecevable l'organisme de gestion de l'ENSIATE à formuler la demande de condamnation de la société SELICOMI au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts
déclarer l'organisme de gestion de l'ENSIATE mal fondé en son appel, l'en débouter
ordonner à l'organisme de gestion de l'ENSIATE de justifier de la remise au greffe de la cour de ses conclusions d'appelant le 9 septembre 2022
confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 31 janvier 2022 en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
condamner l'organisme de gestion de l'ENSIATE à verser à la société SELICOMI la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamner l'organisme de gestion de l'ENSIATE aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 1er juin 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces présentées par SELICOMI.
L'ENSIATE a à nouveau conclu au fond devant la cour le 5 juin 2023.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 juin 2023 sous réserve du sort à réserver aux conclusions transmises par l'appelant le 5 juin 2023 à 16h54 qui pourront être écartées des débats selon l'avis des parties pour méconnaissance de l'article 15 du code de procédure civile.
Par conclusions du 6 juin 2023, la société SELICOMI sollicite le rejet des conclusions en date du 5 juin 2023 de la partie adverse et à titre subsidiaire demande la révocation de l'ordonnance de clôture du 6 juin 2023 et le renvoi des parties à la mise en état.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 7 juin 2023 et l'affaire mise en délibéré au 31 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure, sur la recevabilité des conclusions et pièces de l'appelante en date du 5 juin 2023
L'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense.
L'ENSIATE, appelante a conclu le 5 juin 2023 à 16h54 et produit de nouvelles pièces à 17h07, veille de la clôture prévue le 6 juin suivant.
Au soutien de sa demande de rejet des pièces et conclusions du 5 juin de la partie appelante, la société SELICOMI fait valoir qu'elle n'a pu en prendre connaissance.
Il convient de constater que l'ENSIATE avait eu connaissance depuis le 22 novembre 2022 de la date de clôture de cette affaire prévue le 18 avril 2023 pour une audience de plaidoiries fixée le 7 juin suivant , clôture reportée au 6 juin par message RPVA du greffe du 18 avril 2023 envoyé aux parties suite à la demande de fixation d' un incident de communication de pièces de la société SELICOMI rejeté par ordonnance du 1er juin 2023 par le conseiller de la mise en état.
Force est de constater que les conclusions et pièces de l'ENSIATE communiquées le 5 juin 2023 respectivement à 16h54 et 17h07 alors qu'elle ne s'explique pas quant à son impossibilité de conclure et communiquer ces pièces dans les délais devant être respectés et portés à sa connaissance comme ci- dessus énoncé, ne justifient pas un report de la date de la clôture prévue qu'elle n'a d'ailleurs pas sollicité. Ces pièces et conclusions communiquées tardivement ont dès lors mis la partie adverse dans l'impossibilité d'en prendre connaissance en temps utile et d'y répondre.
Elle seront écartées comme étant contraires à l'article susvisé.
La cour statuera par conséquent sur les pièces et conclusions de l'appelante en date du 7 avril 2023 et de l'intimée du 21 décembre 2022.
Sur le fond sur la validité de la clause dite d'indemnité de résiliation prévue au bail conclu entre les parties
Pour faire droit au paiement de l'indemnité de résiliation contestée, le tribunal a retenu qu'elle est prévue au bail conclu entre les parties et doit recevoir application étant valable.
Au soutien de son appel, l'ENSIATE fait au contraire valoir la nullité de la clause prévue au bail prévoyant cette indemnité de résiliation.
Elle explique qu'elle est nulle en application des dispositions de l'article L145-4 d'ordre public du code de commerce qui prévoit la nullité des clauses qui s'opposent à la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de la période triennale.
L'article D intitulé durée prévoit que toutefois de convention expresse entre les parties, en cas de résiliation par le preneur au terme de la première période triennale soit pour le 5 juillet 2018, ce dernier s'engage à verser au bailleur, dans le mois suivant le congé, une indemnité d'occupation de 6 mois de loyer révisé.
Il convient de rappeler que bien que la durée du bail commercial soit d'au moins neuf années, le statut réserve à chacune des parties, le preneur, sauf exception, le bailleur, dans des cas exceptionnels, la faculté de donner congé aux échéances triennales avec un préavis de 6 mois.
La faculté de résiliation triennale a donc pour objet de permettre au locataire de se dégager des obligations résultant pour lui du bail, s'il ne peut céder son fonds de commerce, ou de déménager vers d'autres locaux moins onéreux.
L'article L145-4 du code de commerce dans ses dispositions applicables au présent bail énonce que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Les dispositions de la loi du 18 juin 2014 comme relevé à juste titre par l'appelante ont supprimé la possibilité de conventions contraires au droit de résiliation triennale du preneur. Toutefois, cette interdiction ne s'applique pas notamment lorsque le bail a pour objet des locaux à usage exclusif de bureaux, le droit de résiliation du preneur à l'échéance n'étant plus dans ce cas d'ordre public.
Il convient de constater que le bail en cause prévoit en son article B des conditions particulières que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et high tech, permettant dès lors aux parties de déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur.
Il s'en déduit que la clause mettant à la charge du preneur le paiement d'une indemnité de résiliation équivalente à 6 mois de loyers en cas de congé donné par le preneur à l'échéance triennale de nature à limiter la faculté de résiliation de ce dernier et donc d'y déroger est dès lors valable.
La clause susvisée prévoyant le paiement d'une indemnité de résiliation de 6 mois de loyers révisés doit par conséquent recevoir application suite au congé délivré par le preneur le 28 décembre 2017 pour le 5 juillet 2018, congé qui n'a fait l'objet d'aucune critique des parties et obligeant l'ENSIATE à verser à son bailleur la somme de 109.977,83 euros au titre de l'indemnité de résiliation susvisée dont le quantum n'a pas été contesté.
Le jugement déféré condamnant l'ENSIATE au paiement de cette somme sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
Sur la recevabilité de la demande de 30. 000 euros à titre de dommages et intérêts de l'ENSIATE
Il convient de relever que la partie appelante demande pour la première fois en cause d'appel la condamnation de la partie adverse au paiement d'une indemnisation.
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Et l'article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Force est de constater que l'ENSIATE n'explique pas dans ses conclusions à quel titre la partie adverse lui devrait cette indemnisation pour autant sa demande de dommages et intérêts de 30 000 euros est nécessairement le complément de sa demande de restitution de l'indemnité de résiliation perçue.
Bien que demandée pour la première fois en cause d'appel elle sera déclarée recevable.
Sur le bien fondé de cette demande d'indemnisation de l'ENSIATE
Le jugement contesté ayant été confirmé en toutes ses dispositions, la demande d'indemnisation de l 'ENSIATE en sa qualité d'appelante à l'encontre de la société SELICOMI non explicitée sera par conséquent rejetée.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe,
Ecarte les pièces et conclusions de l'Etablissement Supérieur d'Ingénierie Appliquée à la Thermique et à l'Energie communiquées le 5 juin 2023 ;
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déclare l'Etablissement Supérieur d'Ingénierie Appliquée à la Thermique et à l'Energie (ENSIATE) recevable en sa demande de condamnation à des dommages et intérêts de la Société Euriopéenne de Location d'Immeubles Commerciaux et Industriels (SELICOMI) ;
Déboute l'ENSIATE de sa demande de condamnation de la Société SELICOMI à des dommages et intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'organisme de gestion de l'Association d'Enseignement Supérieur d'Ingénierie à la Thermique et à l'Energie (ENSIATE) aux entiers dépens.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,