Cour d'Appel · 16e chambre — 31 août 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 31 AOUT 2023



N° RG 22/04156 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIYB



AFFAIRE :



S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS



C/



[M] [Y]



[D] [U]



et autres 



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 22/01033



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31.08.2023

à : 



Me Julie GOURION, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS 

N° Siret : 488 885 732 (RCS Paris)

[Adresse 21]

[Localité 31]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Guilhem AFFRE de l'AARPI MIGUERES MOULIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R016 - Représentant : Me Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 - N° du dossier 2221224



APPELANTE



****************





Monsieur [M] [Y]

né le 30 Octobre 1959 à [Localité 27]-[Localité 32]

de nationalité Française

20, rue du 11 novembre 1918

[Localité 16]



Représentant : Me Emmanuel GILI de la SELARL NEXTAVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE - Représentant : Me Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678



Monsieur [D] [U]

né le 29 Mars 1973 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 18]



Madame [L] [N] épouse [U]

née le 21 Juin 1976 à [Localité 33] 

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 18]



Monsieur [J] [C]

né le 24 Avril 1954 à [Localité 37]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 8]



Madame [XA] [W]-[O] veuve [W]

née le 17 Décembre 1963 à [Localité 26]

de nationalité Belge

[Adresse 3]

[Localité 1] (BELGIQUE)











Monsieur [FK] [S]

né le 28 Mai 1980 à [Localité 29]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 9]



Monsieur [K] [T]

né le 11 Novembre 1969 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 12]



Monsieur [P] [V]

né le 22 Décembre 1964 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 20]



Madame [I] [HB] épouse [V]

née le 21 Avril 1967 à [Localité 33] 

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 20]



Monsieur [H] [WZ]

né le 23 Février 1972 à [Localité 28]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 15]



Madame [E] [FK] épouse [WZ]

née le 16 Août 1974 [Localité 24] 

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 15]



Monsieur [SA] [F]

né le 16 Novembre 1965 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 17]



Madame [A] [X] épouse [F]

née le 25 Septembre 1966 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 17]



Monsieur [G] [B]

né le 26 Avril 1944 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 14]



Représentant : Me Catherine LEGRANDGERARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 391 - Représentant : Me Benjamin CABAGNO de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d'avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1520, substitué par Me Mathilde LAVENU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1520



INTIMÉS





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Mai 2023, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,







qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO





EXPOSÉ DU LITIGE



Divers propriétaires de lots dépendant d'un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 34]', situé [Adresse 2] à [Localité 36] (95), ont consenti entre 2011 et 2013, dans le cadre d'opérations de défiscalisation, des baux commerciaux d'une durée de 9 années à la société Resid Etudes Apparthôtels (du Groupe Réside Etudes, promoteur et gestionnaire-exploitant de plus de 250 résidences de services en France et au Bénélux) en vue de l'exploitation de cette résidence de tourisme d'affaires. 



A compter des échéances du deuxième trimestre 2020 et dans le contexte de la survenance de la crise sanitaire ayant notamment entraîné la prise de mesures gouvernementales, la société locataire a suspendu le paiement des loyers, informant ensuite les bailleurs, par courrier du 21 juillet 2020, qu'elle se voyait contrainte du suspendre également le paiement des loyers du troisième trimestre 2020.

Par la suite, diverses propositions de négociation de ces impayés (précisément explicitées dans le jugement entrepris, en pages 2 et 3/11) n'ont pas été acceptées par les bailleurs en cause si bien que, suivant lettre recommandée du 25 mars 2021 et par le truchement de leur conseil, ces derniers ont mis en demeure le Groupe Réside Etudes de reprendre le paiement des loyers contractuels à compter du mois d'avril 2021 et de payer de manière échelonnée les loyers non acquittés entre le 1er avril 2020 et le 31 mars 2021.



Concomitamment et par ordonnance rendue le 11 mai 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation qui a fait l'objet de diverses autres ordonnances et d'une prolongation jusqu'au 11 mars 2022 sans permettre une issue amiable du différend.



Saisi par les bailleurs en cause d'une demande en paiement provisionnel, selon exploit du 09 avril 2021, la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance rendue 04 janvier 2022, dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la nécessaire interprétation de la clause contractuelle invoquée par la preneuse selon laquelle (au chapitre VIII des baux) : 

'Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait : 

- soit du fait ou d'une faute du bailleur,

- soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que incendie de l'immeuble, etc ...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, 

le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant le trouble de jouissance' 

et, par ailleurs, refusé le bénéfice de la procédure dite de la passerelle.











Dûment autorisés et par acte du 17 février 2022, les quatorze bailleurs concernés ont alors assigné à jour fixe la SAS Réside Etudes Apparthôtels devant le tribunal judiciaire de Pontoise, principalement en résiliation des baux consentis, en expulsion et en condamnation au paiement d'arriérés de loyers outre indemnités d'occupation, sollicitant subsidiairement sa condamnation à titre indemnitaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle.



Par jugement contradictoire rendu le 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :


condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à payer les sommes suivantes :


* à monsieur et madame [D] [U] : 13.800,47 euros,

* à monsieur [J] [C] : 13.210,35 euros,

* à madame [XA] [W]-[O] : 13.091,25 euros,

* à monsieur [M] [Y] : 40.962,92 euros,

* à monsieur [FK] [S] : 13.714,11 euros,

* à monsieur [K] [T] : 20.580,44 euros,

* à monsieur et madame [P] [V] : 14.234,60 euros,

* à monsieur et madame [H] [WZ] : 13.245,38 euros,

* à monsieur et madame [SA] [F] : 12.188,26 euros,

* à monsieur [G] [B] : 13.577,24 euros,


autorisé la société Réside Etudes Apparthôtels à s'acquitter de ces sommes, en sus des loyers et charges courantes, en 12 mensualités égales le premier jour du mois, la première mensualité devant être réglée le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement,

dit, toutefois, qu'à défaut de versement à bonne date d'une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à payer à chacun des demandeurs la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

rappelé que (ce) jugement est de droit exécutoire par provision.




La société par actions simplifiée Réside Etudes Apparthôtels a interjeté appel de ce jugement à l'encontre des quatorze demandeurs à l'action selon déclaration reçue au greffe le 23 juin 2022.

Ayant saisi le Premier président de la présente cour d'appel d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire de cette décision au motif que son exécution la placerait face à des conséquences manifestement excessives, elle en a été déboutée par ordonnance rendue le 13 octobre 2022 et, expose-t-elle, le montant des condamnations a été consigné.



Par dernières conclusions (n° 3) d'appelant et en réponse à appel incident notifiées le 20 mars 2023, la société par actions simplifiée à associé unique Réside Etudes Apparthôtels demande à la cour, au visa des articles 9, 31, 122, 700 du code de procédure civile, 1131, 1134 (anciens), 1104, 1188, 1219, 1343-5 et 1722 du code civil :


de déclarer recevable et fondé (son) appel, y faisant droit,


au principal


de réformer le jugement (entrepris) en ce qu'il a condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à payer les sommes suivantes : à monsieur et madame [D] [U] : 13.800,47 euros, à monsieur [J] [C] : 13.210,35 euros, à madame [XA] [W]-[O] : 13.091,25 euros, à monsieur [M] [Y] : 40.962,92 euros, à monsieur [FK] [S] : 13.714,11 euros, à monsieur [K] [T] : 20.580,44 euros, à monsieur et madame [P] [V] : 14.234,60 euros, à monsieur et madame [H] [WZ] : 13.245,38 euros, à monsieur et madame [SA] [F] : 12.188,26 euros, à monsieur [G] [B] : 13.577,24 euros // autorisé la société Réside Etudes Apparthôtels à s'acquitter de ces sommes, en sus des loyers et charges courants, en 12 mensualités égales le premier jour du mois, la première mensualité devant être réglée le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement // dit, toutefois, qu'à défaut de versement à bonne date d'une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible // débouté la société Réside Etudes Apparthôtels de ses demandes plus amples ou contraires // (l') a condamnée à payer à chacun des demandeurs la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens // rappelé que (ce) jugement est de droit exécutoire par provision,


statuant à nouveau :

A - sur la demande de condamnation au paiement des loyers






de juger légitime la dispense de loyer à compter du 2ème trimestre 2020 en raison [1] de circonstances exceptionnelles et graves telles que prévues dans les clauses et conditions contractuelles des baux et permettant l'exonération de payer le loyer (a), [2] de la destruction ou disparition partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil qui les rend impropres à leur usage et destination, légitimant à nouveau l'exception d'inexécution opposée par le locataire et telle que prévue à l'article 1219 du code civil (b), [3] de l'exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans l'exécution des contrats (c),


par conséquent,


de juger légitime et bien fondée, aux motifs exposés ci-avant, la suspension du paiement des loyers intervenue à compter du 2ème trimestre 2020 et ce jusqu'au 10 mai 2021,

de juger légitime et bien-fondé le paiement partiel des loyers à hauteur de 40% du 11 mai 2021 au 31 décembre 2021 et la reprise des paiements à 100 % à compter du 1er janvier 2022,

de condamner chaque bailleur, en deniers ou quittance, à restituer à la concluante les sommes versées par la société Réside Etudes Apparthôtels au titre du jugement de première instance attaqué,


B - à titre subsidiaire sur la nécessité d'ordonner des délais de paiement


d'ordonner le report du paiement des loyers que la cour considérerait comme étant dus avec un décalage de 24 mois à compter 'de le jugement à intervenir'


C - sur les demandes relatives à la résiliation des baux


de débouter les bailleurs de leurs demandes de résiliation de baux, d'expulsion de la société Réside Etudes Apparthôtels et de paiement d'une indemnité d'occupation majorée de 20 % à compter de la résiliation des baux,

de débouter monsieur [Y] de sa demande de résiliation judiciaire 'de baux', d'expulsion de la société Réside Etudes Apparthôtels et de paiement d'une indemnité d'occupation majorée de 20 % à compter de la résiliation des baux,


D - sur les autres demandes indemnitaires


de débouter les bailleurs de leur demande de dommages et intérêts,

si, par extraordinaire, la cour d'appel devait confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il (l') a condamnée au paiement de la somme de 40.962,92 euros et l'a autorisée à s'acquitter de cette somme en 12 mensualités égales, il est demandé à la cour de réformer (ce) jugement en ce qu'il (l') a condamnée à payer à monsieur [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu de (son) comportement délictuel et procédural, et, statuant à nouveau,

de débouter monsieur [Y] de sa demande tenant à la condamnation de la société Réside Etudes Apparthôtels à (lui) payer la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, compte tenu du comportement inapproprié et délictuel de (celui-ci), lequel a porté une atteinte grave à la notoriété de la société Réside Etudes Apparthôtels et, en particulier, à son président, monsieur [J] [R],


en tout état de cause


de débouter monsieur [Y] des fins de son appel incident ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions,

de débouter les bailleurs des fins de leur appel incident ainsi qu'en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

de condamner chacun des intimés à payer à la société Réside Etudes Apparthôtels la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel (ainsi qu') aux entiers dépens et de dire qu'ils pourront être directement recouvrés par maître Julie Gourion, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Par dernières conclusions (n° 1) avec appel incident notifiées le 20 décembre 2022, monsieur [D] [U] et madame [L] [U], monsieur [J] [C], madame [XA] [W]-[O] veuve [W], monsieur [FK] [S], monsieur [K] [T], monsieur [P] [V], madame [I] [V], monsieur [H] [WZ], madame [E] [WZ], monsieur [SA] [F], madame [A] [F] et monsieur [Z] [B], visant l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et les articles 1116, 1134, 1142, 1147, 1148, 1184, 1719, 1722 du code civil,1728 (sic), 31, 699 et 700 du code de procédure civile, prient la cour :


de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a accordé un échéancier de paiement à la société Réside Etudes Apparthôtels et en ce qu'il (les) a déboutés en leurs demande de résiliation des baux, de leurs demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de leur demande de dommages-intérêts,

de débouter la société Réside Etudes Apparthôtels de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

de déclarer recevables et bien fondées les intimés en leur appel incident et, ce faisant :

de prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs de la société Réside Etudes Apparthôtels,

de prononcer l'expulsion de la société Réside Etudes Apparthôtels et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire,

de condamner la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer majoré de 20 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail,

de confirmer la condamnation de la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement des sommes suivantes au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022 : monsieur et madame [D] [U] : 13.800,47 euros, monsieur [J] [C] : 13.210,35 euros, madame [XA] [W]-[O] : 13.091,25 euros, monsieur [FK] [S] : 13.714,11 euros, monsieur [K] [T] : 20.580,44 euros, monsieur et madame [P] [V] : 14.234,60 euros, monsieur et madame [H] [WZ] : 13.245,38 euros, monsieur et madame [SA] [F] : 12.188,26 euros, monsieur [G] [B] : 13.577,24 euros,


à titre subsidiaire


de condamner la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement d'une somme de 10.000 euros à chaque intimé à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contracuelle,


en tout état de cause


de condamner la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement d'une somme de 10.000 euros à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par maître Catherine Legrandgérard, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Par dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2022 monsieur [M] [Y], au visa des articles 1134 (devenu 1104), 1343-5, 1719, 1722,1728, 1884 (ancien) du code civil, 31 du code de procédure civile, demande à la cour :


de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à payer à monsieur [M] [Y] la somme de 40.962,92 euros au titre des loyers impayés, 

d'infirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a débouté monsieur [M] [Y] : de sa demande de résiliation des baux aux torts exclusifs de la société Réside Etudes Apparthôtels // de sa demande d'expulsion de la société Réside Etudes Apparthôtels // de sa demande de condamnation de la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement d'une indemnité d'occupation,

d'infirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a accordé des délais de paiement à la société Réside Etudes Apparthôtels,

de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à payer à monsieur [M] [Y] la somme de 1.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


statuant à nouveau 


d'ordonner l'expulsion de la société Réside Etudes Apparthôtels et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

de condamner la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel majorée de 20 % et de toutes les charges de copropriété jusqu'à libération effective des lieux,

de condamner la société Réside Etudes Apparthôtels à payer à monsieur [M] [Y] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance pour la seule procédure d'appel,

de débouter la société Réside Etudes Apparthôtels de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

de condamner la société Réside Etudes Apparthôtels à payer à monsieur [M] [Y] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles (ainsi qu') aux entiers dépens, distraits au profit de maître Claire Quetand-Finet, avocat sur son affirmation de droit. 


 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2023.









MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la fin de non-recevoir opposée à messieurs [B] et [Y] 



Répliquant aux premières conclusions de la société appelante, l'un et l'autre de ces bailleurs se prévalent des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile et revendiquent leur intérêt à agir en produisant leurs avis de règlement et baux concernés par le litige.



Force est de considérer que, dans le dernier état de la procédure et dans ses dernières conclusions, la société Réside Etudes Apparthôtels ne présente pas de telles fins de non-recevoir.

 

Elle est, par conséquent, réputée les avoir abandonnées, par application de l'article 954 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu de se prononcer.



Sur la demande en paiement de loyers du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 inclus



Il convient de rappeler que pour faire droit aux prétentions respectives des quatorze demandeurs à l'action poursuivant le paiement intégral des loyers des trois derniers trimestres de l'année 2020 et le paiement des sommes résiduellement dues au titre des loyers de l'année 2021 (déduction faite des règlements partiels effectués) le tribunal a interprété, pour la rejeter, la clause sus-reprise relative à la survenance de circonstances exceptionnelles et graves. Il a retenu que le bien avait pu faire l'objet d'une occupation partielle durant la crise sanitaire, considéré que pour que cette clause reçoive application, il fallait que le bien soit affecté par lesdites circonstances et que tel n'était pas le cas.



Il a, en outre, rejeté l'application de l'article 1722 du code civil invoqué en jugeant qu'il ne peut s'appliquer qu'à une situation irréversible et qu'en l'espèce le taux d'occupation n'a été que temporairement réduit, tout comme l'application de l'article 1134 du même code invoqué par la société preneuse arguant de la rupture de l'équilibre financier convenu qui aurait dû conduire les bailleurs de bonne foi à renégocier les termes des baux et surseoir à la perception des loyers. 

Il a jugé que l'obligation de délivrance conforme avait été satisfaite, que les mesures gouvernementales prises n'étaient pas imputables aux bailleurs, qu'était quelque peu abusive l'invocation par la défenderesse d'un 'partenariat' imaginaire et que les offres de renégociation, traduisant seulement des propositions unilatérales, n'étaient pas une manifestation de bonne foi. 

Il ajoutait, s'agissant de la demande subsidiaire de réduction à hauteur de 40 % des créances pour 2021, que les transactions qui ont pu intervenir avec 53 % des bailleurs, dont la preneuse fait état sans en justifier, ne pouvaient avoir d'effet qu'entre les parties.



Sollicitant l'infirmation du jugement en ses diverses condamnations au paiement de ces arriérés locatifs, la société appelante se prévaut de l'incertitude des dettes locatives eu égard à ses livres comptables et à l'échéancier qui lui a été accordé par les premiers juges, en cours d'exécution.

Elle entend démontrer que ces condamnations sont contestables et se prévaut à nouveau des 'circonstances exceptionnelles et graves' stipulées dans les clauses et conditions des baux, de la destruction ou disparition des lieux loués au sens de l'article 1722 du code civil légitimant l'exception d'inexécution prévue en son article 1219 et enfin de l'exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans l'exécution des contrats.



Sur le moyen tiré de la 'survenance de circonstances exceptionnelles et graves' liées à la pandémie de Covid-19 et telle qu'insérée aux baux 



La société appelante rappelle que dans le cadre de la pandémie ayant affecté l'économie mondiale, le gouvernement français a été conduit à décréter des mesures de fermeture administrative durant deux mois en 2020 puis de confinement sur une période cumulée de six mois en 2020 et 2021 ; elle expose que le secteur d'activité de la résidence de tourisme urbain sise à [Localité 35] qu'elle exploite a été spécifiquement touché du fait, en particulier, de l'arrêt du trafic aérien, des restrictions de déplacement, du brusque arrêt du tourisme d'affaires, du développement des réunions en visioconférence ou encore de l'annulation de salons et conférences professionnels et que des délais supplémentaires ont été nécessaires, postérieurement au confinement, pour que les résidences soient de nouveau exploitables ; elle retrace, au moyen de données chiffrées, l'évolution de ses chiffres d'affaires et comptes synthétiques de résultat pour se prévaloir de circonstances graves et exceptionnelles ayant affecté l'exploitation du bien. 

Elle poursuit en soutenant que les biens visés par la clause contractuelle (ci-avant reprise) ont été incontestablement affectés puisqu'ils ont été rendus administrativement et momentanément inexploitables, que des mesures de désinfection ont en outre touché l'immeuble proprement dit, illustrant son propos par des graphiques relatifs aux taux de remplissage.

Elle observe que la clause litigieuse contient, entre parenthèses, une liste non limitative d'exemples et reproche au tribunal d'avoir, proprio motu, limité son application au bâtiment alors que cette clause ne précise pas qu'il doit s'agir d'une atteinte matérielle, et d'avoir dénié son application au 'bien' entendu dans le sens de l'exploitation dudit bien. 

Ceci, selon elle, contrairement au bon sens puisque cette clause a pour finalité d'ajouter à l'article 1722 du code civil (relatif à la destruction matérielle du bien), en méconnaissance, aussi, de la lettre de cette clause et, de plus, en dépit du fait qu'elle ne vise qu'à protéger le locataire exploitant selon des baux uniquement destinés à la sous-location, comme cela résulte de leur article 4B, en lui permettant de suspendre le paiement des loyers lorsqu'est mise en péril l'exploitation du bien loué (et non l'immeuble) conformément à son activité commerciale et à sa destination, par des circonstances graves et exceptionnelles, telles celles de l'espèce.

Elle évoque à cet égard des 'propriétaires de bonne foi' qui, contrairement au collectif de propriétaires adverse, ont consenti des abandons de loyers en se comportant 'comme de véritables partenaires' et fait valoir qu'en dépit de tels efforts, la résidence continue à être gravement déficitaire, ajoutant, néanmoins, qu'elle a repris 100% du paiement des loyers depuis le 1er trimestre 2022. 



Pour finir, elle retranscrit in extenso la motivation de diverses ordonnances de référé rendues par les juridictions parisienne, lyonnaise et rennaise écartant l'évidence du sens à donner à cette clause et retenant la nécessité de soumettre son interprétation au juge du fond.



En réplique et pour se prévaloir de l'obligation au paiement des loyers en cause, les intimés contestent d'abord l'exposé factuel de l'appelante. 

Tandis que les copropriétaires-bailleurs soutiennent que les résidences de tourisme n'ont fait l'objet d'aucune restriction d'accueil du public en diverses périodes de 2020 et jusqu'à nos jours, de sorte que divers loyers impayés se trouvent hors état d'urgence, et que les fermetures dépendaient d'une décision discrétionnaire et de pure opportunité économique de l'exploitant, monsieur [Y] stigmatise, quant à lui, ce qu'il désigne comme 'la litanie des prétendues circonstances exceptionnelles et graves' en contestant en particulier la source des données chiffrées produites par l'appelante en ce qu'elles n'émanent que de ses services alors qu'il peut lui opposer une analyse des résultats du groupe par un consultant, attestée par un commissaire au compte, tendant à démontrer qu'elle dispose d'une trésorerie suffisante.



En droit, les intimés estiment semblablement qu'à tort, l'appelante opère un amalgame entre le bien immeuble visé par les stipulations des baux et l'exploitation du bien immeuble.

Ils se réclamant, tous, de récentes décisions de la Cour de cassation appelée à statuer dans des litiges identiques et en particulier sur des baux - liant d'ailleurs pour les deux derniers d'entre eux cette même société Réside Etudes Apparthôtels - contenant une clause identique à celle de l'article VIII des baux litigieux (Cass civ 3ème, 23 novembre 2022, pourvois n° 21-21867, n° 22-12753, publiés au bulletin, n° 22-13773 ) qui, approuvant des cours d'appel en ce qu'elle n'ont pas interprété le contrat et jugé que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable, a énoncé que 'le locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien'. 



Ceci étant exposé, il ne saurait être contesté que la pandémie de covid-19 et les mesures gouvernementales ponctuellement prises, destinées à la juguler, ont eu un impact sur le taux d'occupation usuelle de la résidence de tourisme en cause, et, partant, sur les résultats de son exploitation.



S'agissant, toutefois, de déterminer si cette situation entre dans le champ d'application des stipulations contractuelles et, plus précisément, si la clause invoquée qui vise des 'circonstances exceptionnelles et graves' a vocation à trouver application, il y a lieu de considérer qu'elle ne conduit pas la cour à interpréter la volonté des parties contractantes dès lors qu'elle stipule, de manière claire et précise, que ces circonstances exceptionnelles et graves, qui permettent de suspendre le paiement des loyers, doivent 'affect(er) le bien' et non point, comme le fait vainement valoir la société Réside Etudes Apparthôtels, l'activité de celui qui exploite le bien.







L'appelante ne caractérise pas en quoi les mesures prises durant cette crise sanitaire, que les intimés ramènent d'ailleurs à une plus juste ampleur, constituent une circonstance affectant le bien, autrement dit des circonstances intrinsèques au bien lui-même comme pourrait l'être un incendie introduit à titre exemplatif dans cette clause.



Par suite, les premiers juges doivent être approuvés en ce qu'ils rejettent ce moyen. 



Sur le moyen tiré de la destruction ou de la disparition partielle du bien loué



Pour justifier, par ailleurs, l'exonération du paiement des loyers dus à compter du 2ème trimestre 2020, à titre de réduction du prix du bail et ce jusqu'au 31 décembre 2021, date de la 'fin du trouble' prévue à l'article VIII des baux' qu'elle poursuit (page 40/58 de ses conclusions), l'appelante se prévaut des dispositions de l'article 1722 du code civil selon lequel :

' Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement' .

Elle invoque deux espèces qui assimilent l'impossibilité d'usage et de jouissance normales à la destruction de la chose louée par cas fortuit, sans pour autant impliquer la destruction matérielle de la chose louée (soit une pandémie de myxomatose dans un cheptel de lapins et l'impossibilité d'utiliser une palissade d'affichage du fait d'un arrêté municipal), et approuve la cour d'appel de Lyon qui, dans un arrêt rendu le 30 novembre 2022, est 'entrée en résistance' contre les décisions de la Cour de cassation que lui opposent ses adversaires (lesquelles décisions ne tiennent pas compte, selon elle, de la situation in concreto et des mécanismes contractuels) en reconnaissant que la location pour un exploitant exerçant son type d'activité n'a de sens qu'en vue de la seule sous-location du bien loué.



C'est ce qu'elle entend démontrer en se prévalant des articles II et III des baux comme de la clause litigieuse de l'article VIII qui prévoit une suspension du loyer 'jusqu'au mois suivant le trouble de jouissance' et en soutenant que la sous-location, véritable destination de la chose louée et essence-même du contrat de bail en l'espèce, a été purement et simplement entravée et obérée par les circonstances exceptionnelles et graves connues en 2020 et 2021, de sorte que l'exonération du paiement des loyers, sur le fondement de cet article 1722, doit s'étendre à toute la durée de l'empêchement de sous-location constatée. 



Ceci étant exposé, il convient de relever que si les ordonnance prises le 25 mars 2020 n° 2020-306 et 2020-316 ont prévu diverses mesures exceptionnelles induites par la déclaration d'urgence sanitaire, et en particulier (article 4 de la seconde) que les locataires ne pouvaient 'encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation de garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférentes à leurs locaux professionnels et commerciaux (...)' durant des périodes précisément déterminées, ces mesures qui ne font que paralyser, pour un temps, diverses sanctions attachées à l'inexécution de l'obligation contractuelle du preneur ne concernent pas l'obligation elle-même, par conséquent l'exigibilité des loyers, et ne permettent pas d'évincer l'application du droit commun.

D'ailleurs, l'article 11 de la loi d'habilitation du 23 mars 2020 n'autorisait le gouvernement qu'à prendre des mesures 'permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers'. 



Il ne saurait, certes, être contesté au cas particulier, comme précédemment énoncé, que la pandémie et les mesures gouvernementales consécutivement décrétées ont temporairement affecté la jouissance paisible des locaux et la possibilité d'en faire un plein usage conformément à leur destination.



Pour autant, la société Réside Etudes Apparthôtel ne peut se prévaloir de l'application des dispositions de l'article 1722 du code civil en se prévalant de la finalité commerciale des baux consentis, à savoir la destination qui leur a été donnée pour l'exercice de son activité telle que précisée dans ces baux, dès lors qu'il doit être retenu que la locataire n'a pas perdu la jouissance matérielle du bien loué et que les dispositions spéciales prévues dans les ordonnances sus-évoquées, quand bien-même comportaient-elles des restrictions à l'exploitation, n'ont pas suspendu l'exigibilité des loyers.





C'est ainsi que la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 30 juin 2022 (pourvoi n° 21-20190, publié au bulletin) dont se prévalent notamment les intimés, a pu juger, substituant un motif de pur droit, que 'l'interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissements recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique' et que 'l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil'.



Ce moyen ne peut donc être accueilli, comme jugé par le tribunal.



Sur le moyen tiré de l'exigence de bonne foi



Invoquant, cette fois, les dispositions combinées des articles 1134 et 1188 (anciens) du code civil exigeant, pour le premier, l'exécution de bonne foi des contrats et, pour le second, posant une règle d'interprétation des contrats, la société appelante se prévaut de décisions 'récentes' rendues le 26 octobre 2020 par le président du tribunal judiciaire de Paris qui, pour juger qu'étaient sérieusement contestables les demandes en paiement de loyers afférents à des locaux destinés à l'exploitation de produits de parapharmacie ou d'une salle de sport, a notamment énoncé que 'l'exception d'inexécution, soulevée par la preneuse, de ses obligations issues du bail, doit être étudiée à la lumière de l'obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d'exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées (...)', s'agissant de la pandémie de covid-19.

Elle se prévaut de la rupture économique des baux tel qu'il a été prévu lors de leur conclusion et incrimine l'absence de démarches des bailleurs destinées à renégocier leurs termes pour faire face aux difficultés économiques induites par cette crise sanitaire alors qu'elle-même a, de bonne foi et dans un contexte transactionnel, proposé un avenant destiné à un aménagement du paiement des loyers exigibles durant la période considérée qui consistait à un partage des risques, s'engageant in fine à leur régler de manière échelonnée et jusqu'en 2029 les impayés de 2020 et de 2021. 



Elle expose, de surcroît, que certains bailleurs ont accepté une renégociation des baux qui prévoyaient une clause, à l'article VIII, relative aux 'circonstances exceptionnelles et graves'.

Demandant à la cour de la dispenser de l'obligation de paiement des loyers en cause ou, à tout le moins, de 'juger légitime et bien-fondé le paiement partiel des loyers à hauteur de 40%' selon son dispositif - à hauteur de 46 % dans le corps de ses écritures (page 48/58) - elle évoque à nouveau ses pertes d'exploitation et la bonne foi d'autres bailleurs-investisseurs (soit 53 % d'entre eux) qui l'ont soutenue en acceptant un abandon de leur créance locative à hauteur de 54 % afin de pérenniser leur investissement et d'assurer la sauvegarde de l'exploitant preneur.



Ceci étant exposé, les intimés rappellent que leurs baux prévoyaient le paiement à terme échu d'un loyer annuel HT selon quatre termes fixés aux 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année et qu'ils n'ont perçu aucun loyer du 1er avril 2020 à la mi-octobre 2021, soit durant 18 mois et demi, percevant à compter de cette dernière date un nouveau loyer rétroactivement à compter du 11 mai 2021.

Quand bien même ont-ils réalisé un investissement en acquérant les lots dépendant de la résidence en cause, ainsi que le soutient l'appelante, ne peut être retenu comme un manquement à leur devoir d'exécuter de bonne foi les contrats le refus opposé à la société preneuse à bail de renoncer au paiement des loyers convenus durant la période considérée par ces simples particuliers, dont au demeurant il n'est pas démontré qu'ils n'ont pas également été fragilisés par la crise sanitaire.



Par ailleurs, si l'appelante leur impute à faute leur refus d'envisager une faculté de renégociation des contrats tenant compte de la détérioration du contexte économique subi, n'a pas vocation à trouver application au cas particulier l'article 1195 du code civil, issu de la réforme du 10 février 2016 et applicable aux contrats signés après le 1er octobre 2016, qui prévoit une possibilité de renégociation à la suite d'un changement de circonstances imprévisibles rendant l'exécution excessivement onéreuse pour une partie, à admettre même que ces strictes conditions d'application soient ici satisfaites.













Force est enfin de considérer que si l'exigence de bonne foi qui doit présider à l'exécution des contrats permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, les intimés, se réclamant en particulier de la doctrine de la Cour de cassation (Cass com 19 juin 2019, pourvoi n° 17-29000), sont fondés à prétendre qu'en revanche, elle ne l'autorise pas à porter atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties, lesquelles constituent la substance même des droits et obligations légalement convenus entre elles. 



Par suite, les premiers juges doivent être approuvés en leur rejet de cet autre moyen.



La cour faisant ainsi droit à la demande en paiement des arriérés de loyers formée à titre principal par le collectif de copropriétaires, il n'y a pas lieu de se prononcer sur leur demande indemnitaire qui n'est formée qu'à titre subsidiaire.



Sur le quantum des créances locatives



En préambule des moyens développés ci-dessus, la société Réside Etudes Apparthôtels affirme que les décomptes du collectif de bailleurs et celui de monsieur [Y] (qu'elle produit en pièces n° 25 et 28) ne correspondent pas aux sommes ressortant de ses livres comptables dont elle précise le détail dans le corps de ses écritures, ajoutant qu'elle a été autorisée par le tribunal à s'acquitter du montant des condamnations prononcées en douze mensualités égales à compter du mois d'août 2022 et que les créances revendiquées n'en tiennent pas compte alors qu'il faudrait déduire les versements d'ores et déjà effectués et ceux devant intervenir ultérieurement. 

 

Mais, outre le fait que l'appelante s'abstient de produire aux débats des extraits de ses livres comptables certifiés dont elle fait état et que la cour est appelée à se prononcer sur les condamnations telles que retenues par le tribunal dans son jugement (dont il n'est pas justifié, non plus, de l'exécution), force est de considérer qu'elle ne tire aucune conséquence de ses simples affirmations dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour aux termes de l'article 954 du code de procédure civile.



Il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur ce point mais en revanche, eu égard à tout ce qui précède, de confirmer le jugement en ses diverses condamnations de la preneuse au profit des quatorze demandeurs à l'action.



Sur la demande de délais de paiement



Tandis qu'à titre subsidiaire l'appelante poursuit la confirmation du jugement qui, en considération des difficultés financières engendrées par la crise sanitaire mais aussi aux délais que de facto la preneuse s'est octroyés, a fait droit à la demande de règlement échelonné de l'arriéré en sus du loyer courant tout en en limitant la durée à douze mois, seul monsieur [Y] sollicite l'infirmation du jugement sur ce point dans le dispositif de ses conclusions en développant un moyen au soutien de cette demande.



Ce dernier fait ainsi valoir que pour prétendre à l'application de l'article 1343-5 (nouveau) du code civil, le débiteur se doit d'être malheureux et de bonne foi ; que la société appelante ne répond, à son sens, à aucune de ces conditions dès lors que sa mauvaise foi a été démontrée à la faveur de l'examen de ses moyens, qu'elle a déjà bénéficié des plus larges délais, que, de surcroît et alors qu'il a été reconnu dans le cadre de la procédure initiée devant le premier président qu'elle était en capacité de mobiliser immédiatement la somme totale de 168.604,92 euros aux fins de consignation, elle n'a rien payé à ce jour et, qu'en regard, lui-même continue à s'acquitter des charges sans contrepartie.



Ceci étant exposé, l'article 1343-5 susvisé n'exige pas, expressis verbis, que le débiteur soit de bonne foi mais donne faculté au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues 'compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier' .



Il ne saurait être contesté que la baisse du taux d'occupation des locaux résultant de la crise sanitaire, indépendante de la volonté de la preneuse, a suscité des difficultés financières et que les premiers juges, qui l'ont pris en considération tout en tenant compte des délais d'ores et déjà écoulés, ont prévu qu'à défaut de versement à bonne date d'une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.





Si, par ailleurs, monsieur [Y] évoque, sans en justifier, le versement de charges, il ne démontre pas se trouver dans une situation de besoin.



En toute hypothèse, le délai de douze mois se trouve écoulé au jour où la cour statue et le montant de la condamnation a fait l'objet d'une consignation de sorte qu'elle peut s'interroger sur l'utilité d'une telle demande.



Par suite, il sera débouté de son appel incident et le jugement confirmé sur ce point.



Sur la demande de résiliation des baux aux torts exclusifs de la preneuse



Observant liminairement que les demandeurs faisaient état, sans en justifier, d'un commandement de payer du '03 novembre 2022" visant une clause résolutoire que ne contiennent pas les baux litigieux, afin de motiver le rejet de cette demande le tribunal a considéré que l'article 1184 du code civil avait, certes, vocation à trouver application en l'espèce mais que si le défaut de paiement des loyers peut être regardé comme le motif grave requis pour prononcer la résiliation du contrat, il convenait, en l'espèce, de tenir compte des circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire, ajoutant qu'une résiliation ne serait pas favorable aux bailleurs puisqu'elle les contraindrait à faire leur affaire personnelle de la location de leurs lots.



Sur appel incident, les intimés reprennent cette prétention au visa de cet article 1184 en se prévalant d'un manquement grave et récurrent à l'obligation de s'acquitter des loyers durant près de deux années, nonobstant la délivrance de mises en demeure, constitutif, à leur sens, d'un manquement grave au sens de ce texte que ne justifie pas la crise sanitaire, comme cela ressort de 'l'ensemble des jurisprudences intervenues au cours de l'année 2022" . 

Il doit donc conduire à prononcer la résiliation des baux aux torts exclusifs de la preneuse. 

Le collectif des copropriétaires intimé invoque, en outre, le modeste montant des condamnations prononcées en regard d'un chiffre d'affaires de la preneuse s'élevant à plus de 83 millions d'euros en 2021 tandis que monsieur [Y] avance le chiffre à 180,1 millions d'euros en 2020 selon l'audit qu'il a fait réaliser. Et ce dernier précise également que l'actuel marché immobilier lui permettrait sans difficulté de louer ou de vendre son bien.



Ceci étant repris, il résulte de l'article 1184 du code civil applicable au litige que la résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d'inexécution par une partie de ses obligations et il appartient au juge d'apprécier si l'inexécution constitue un manquement suffisamment grave pour justifier une telle sanction.



En l'espèce, le défaut de paiement du loyer durant la période considérée ne peut être regardé, en soi, comme un manquement anodin, d'autant que le paiement du loyer aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire et que, dans le contexte particulier de la crise sanitaire, l'obligation de paiement du loyer n'a été ni suspendue ni neutralisée par les pouvoirs publics, comme il a été dit.



Toutefois, il y a lieu de considérer qu'il n'est pas allégué de défauts ou de retards de paiement du loyer par la société Réside Etudes Apparthôtels, en exécution des baux concernés souscrits entre 2011 et 2013, antérieurement au deuxième trimestre 2020, pas plus que cette dernière n'est contredite lorsqu'elle fait valoir qu'elle a repris leur paiement à compter de 2022 comme annoncé dans sa lettre circulaire du 03 décembre 2021 produite en pièce n° 16, la défaillance incriminée se trouvant circonscrite à la période durant laquelle l'épidémie de covid-19 a eu des répercussions sur la santé financière des entreprises.



En outre, il échet de retenir que la société Réside Etudes Apparthôtels n'a pas fait montre d'une totale passivité ou s'est montrée rétive à l'exécution de son obligation de payer son loyer en contrepartie de la délivrance des locaux.



S'il est vrai que, dans un premier temps et au constat de la baisse des taux d'occupation, elle a sollicité de ses différents bailleurs (avec un succès partiel) un abandon de loyers, elle ne les en a pas moins tenus informés de ses difficultés puis manifesté son intention d'exécuter son obligation, fût-ce partiellement et dans la durée, au moyen de lettres circulaires du 16 octobre puis du 04 décembre 2020 (pièces n° 2 et 3 de l'appelante).







De même, il peut être relevé qu'a été tentée, à compter du 11 mai 2021 (ses pièces n° 9, 9-1, 9-2, 11) et jusqu'au 21 mars 2021, une procédure de conciliation judiciaire ouverte à son bénéfice par le président du tribunal de commerce de Paris.



Ces éléments factuels ne permettent pas à la cour de considérer que les manquements incriminés, certes réels, sont suffisamment graves pour conclure à une détérioration inéluctable des liens de confiance entre les cocontractants de sorte que la demande de résiliation des contrats doit être rejetée, comme l'a fait le tribunal.



Par suite, les intimés seront déboutés de leurs demandes subséquentes tendant à voir prononcer l'expulsion de la société Réside Etudes Apparthôtels et à la voir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux. 



 Sur les frais de procédure et les dépens



Il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement en ses dispositions sur ce point ou d'y ajouter, selon ce qui pourrait ressortir de la formulation équivoque du dispositif de monsieur [Y] au demeurant non soutenue dans ses moyens (respectivement pages 26 et 25/27 de ses conclusions).





L'équité conduit à condamner la société Réside Etudes Apparthôtels à verser à chacun des intimés, s'agissant tant du collectif des 13 copropriétaires que de monsieur [Y], la somme complémentaire de 1.000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboutée de ce dernier chef de demande, la société Réside Etudes Apparthôtels qui succombe supportera les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement entrepris ;



Condamne la société par actions simplifiée Réside Etudes Apparthôtels à verser à monsieur [D] [U], à madame [L] [U], à monsieur [J] [C], à madame [XA] [W]-[O] veuve [W], à monsieur [FK] [S], à monsieur [K] [T], à monsieur [P] [V], à madame [I] [V], à monsieur [H] [WZ], à madame [E] [WZ], à monsieur [SA] [F], à madame [A] [F] , à monsieur [Z] [B] et à monsieur [M] [Y] une somme complémentaire de 1.000 euros, au profit de chacun, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,