Cour d'Appel · 16e chambre — 31 août 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 31 AOUT 2023



N° RG 22/04237 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VI74



AFFAIRE :



[V] [C] Retraité



C/



S.A.R.L. MIRAI



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 17/04804



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31.08.2023

à : 



Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [V] [C] 

né le 17 Octobre 1944 à [Localité 6] (Tunisie)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentant : Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 335 - N° du dossier 226840



APPELANT



****************



S.A.R.L. MIRAI

N° Siret : 793 735 366 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Julien PRIGENT de la SELARL MUTELET - PRIGENT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2576 - Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22271



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,









EXPOSÉ DU LITIGE





Mme [B] [C] en qualité d'usufruitière a conclu en date du 27 mai 2005 un bail commercial avec la SARL 21 COREE portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], lot n°2 de la copropriété pour une durée de 9 ans, pour y exploiter un restaurant, salon de thé. 



Suite au décès de Mme [B] [C] en juin 2010, son fils M [V] [C] a recueilli la pleine propriété du bien susvisé donné à bail. 



Par acte du 18 juin 2013, la SARL MIRAI en cours de formation a signifié à M [V] [C], nouveau bailleur, l'acte de cession du fonds de commerce de la société 21 COREE en date du 5 juin 2013 à son profit. 



Par acte du 22 mai 2014 dénommé «protocole d'accord ' résiliation bail commercial», M [C] et la société 21 COREE ont convenu de résilier le bail du 27 mai 2005 à compter du 31 mai 2014, la restitution des locaux devant intervenir au plus tard le 21 mai 2014. 



Selon acte sous seing privé du même jour, M [V] [C] a donné à bail à la société MIRAI pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2014 les locaux à usage commercial situés [Adresse 2] afin qu'elle y exploite une activité de restauration, salon de thé, plats à consommer sur place ou à emporter, moyennant un loyer de 1 400 euros en principal payable d'avance chaque mois. 



Reprochant à la société MIRAI de ne pas avoir réglé les charges dont elle était redevable, M [C] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail le 13 avril 2017, tendant à obtenir paiement de la somme de 31 649,54 euros, outre les frais d'huissier au titre des charges dues depuis le 1er janvier 2013.



Par assignation du 10 mai 2017, la société MIRAI a saisi le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de voir dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire du 13 avril 2017 est nul et, à tout le moins, inefficace , subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais, condamner M [C] à lui verser la somme de l 404,64 euros augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés.



Le 1er avril 2019, M [C] a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, et sollicitant de la société Mirai qu'elle s'acquitte à tout le moins de la somme totale de 17 238,99 euros. 



En parallèle, M [C] a été assigné le 17 octobre 2017 par la SCI La Tour du Val, bailleur du restaurant voisin, exploité par la SARL le RDV Café. Par jugement du 19 mars 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a dit que M [C] était responsable des préjudices subis par la société le RDV Café à hauteur de 50%. Par arrêt du 24 octobre 2019, la cour d'appel de Versailles a confirmé ce jugement quant au partage des responsabilités et a fixé à la somme de 220.037,52 euros le préjudice de perte d'exploitation de la SARL le RDV Café. 



M [C] a vendu les locaux objet du bail commercial par acte du 20 juillet 2020. 



Par jugement contradictoire rendu le 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a: 


rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

déclaré M. [C] recevable en ses demandes

dit que la société Mirai n'est redevab1e d'aucune charge au titre de la période antérieure au 1er juin 20 l4

débouté M. [C] de sa demande de paiement des charges à compter du 1er juin 2014 et jusqu'au 20 juillet 2020













rappelé qu'il appartient à M [C] de recalculer les charges dues par la société Mirai pour la période postérieure au 1er juin 2014 en déduisant celles relevant des grosses réparations, des mises aux normes ou résultant de la vétusté ainsi que les frais des procédures opposant la copropriété à d'autres occupants de l'immeuble, qui ne lui ont pas été expressément transférés par une clause du bail

dit que le coût des commandements signifiés les 13 avril 2017 et 1er avril 2019 sera supporté par M [C]

rejeté la demande de remise d'une déclaration de sinistre effectuée par la société Mirai, sous astreinte

débouté M [C] de sa demande de dommages et intérêts

débouté la société Mirai de sa demande de remboursement de la somme de 1 404,64 euros au titre du remplacement du bac à graisse

condamné M [C] à payer à la société Mirai la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

condamné M [C] aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par maître Prigent en application de l'article 699 du code de procédure civile

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 




Le 28 juin 2022, M [C] a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions n° 3 transmises au greffe le 19 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [V] [C], appelant, demande à la cour de :


le déclarer recevable et bien fondé en son appel, 


Y faisant droit,


infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

dit que la société Mirai n'est redevable d'aucune charge au titre de la période antérieure au 1er juin 2014 

débouté M [C] de sa demande de paiement des charges à compter du 1er juin 2014 et jusqu'au 20 juillet 2020 

rappelé qu'il appartient à M [C] de recalculer les charges dues par la société Mirai pour la période postérieure au 1er juin 2014 en déduisant celles relevant des grosses réparations, des mises aux normes ou résultant de la vétusté ainsi que les frais des procédures opposant la copropriété a' d'autres occupants de l'immeuble, qui ne lui ont pas été ' expressément transférés par une clause du bail 

dit que le coût des commandements signifiés les 13 avril 2017 et 1er avril 2019 sera supporté par M [C] 

rejeté la demande de remise d'une déclaration de sinistre effectuée par la société Mirai sous astreinte 

débouté M [C] de sa demande de dommages et intérêts 

condamné M [C] à payer a' la société Mirai la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 

débouté M [C] de ses demandes plus amples ou contraires 

condamné M [C] aux dépens de l'instance 


En conséquence, statuant à nouveau : 

A titre principal, 


condamner la SARL Mirai à verser à M [C] la somme de 38 184,01 euros, au titre des charges locatives pour la période du 1er janvier 2013 au 20 juillet 2020 inclus 


A titre subsidiaire, 


condamner, la SARL Mirai à verser à M [C], la somme de 14 920,33 euros au titre des charges locatives pour la période du 1er juin 2014 au 20 juillet 2020 inclus ; 


En tout état de cause : 








condamner la SARL Mirai à verser à M [C], à titre de dommages et intérêts, la somme de 129.568,81 euros, correspondant aux sommes qu'il a lui- même été condamné à verser 

débouter la SARL Mirai de ses demandes, fins et conclusions

condamner la SARL Mirai à verser à M [C] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

condamner la SARL Mirai aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont le recouvrement pourra en être poursuivi par maître Henri Rouch ' SELARL Warn avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 21 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Mirai, intimée et appelante incidente, demande à la cour de : 


infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

« déclaré M. [C] recevable en ses demandes » ; 

« rappelé qu'il appartient à M. [C] de recalculer les charges dues par la société Mirai pour la période postérieure au 1er juin 2014 en déduisant celles relevant des grosses réparations, des mises aux normes ou résultant de la vétusté ainsi que les frais des procédures opposant la copropriété à d'autres occupants de l'immeuble, qui ne lui ont pas été expressément transférés par une clause du bail » ; 

«débouté la société Mirai de sa demande de remboursement de la somme de 1 404,64 euros au titre du remplacement du bac à graisse » ; 

« débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ». 


Et, statuant à nouveau: 

A titre principal :


déclarer irrecevables les demandes de M [C] 


A titres subsidiaire : 

Sur les charges 


juger mal fondées les demandes de M. [C] 

à titre subsidiaire, rappeler à M. [C] qu'il lui appartient de recalculer les charges dues par la société Mirai pour la période postérieure au 1er juin 2014 en limitant ces dernières aux réparations locatives ou de menu entretien, à l'exclusion des réparations rendues nécessaires par des mises aux normes, la vétusté ou la force majeure et en excluant les frais des procédures opposant la copropriété à d'autres occupants de l'immeuble 


Sur la demande de paiement de dommages et intérêt

à titre principal, dire et juger la demande de M. [C] prescrite et, en conséquence, irrecevable 

à titre subsidiaire, dire et juger cette demande mal fondée 

A titre encore plus subsidiaire, 


accorder à la société Mirai un délai de deux années pour s'acquitter des sommes qui seraient dues à M. [C] 


En tout état de cause : 


condamner M. [C] à régler à la société Mirai la somme de 1 404,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2017, date de l'assignation, et capitalisation des intérêts

débouter M. [C] de toutes ses demandes 

condamner M. [C] aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Christophe Debray dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 juin 2023. 



L'audience de plaidoirie a été fixée au 7 juin 2023 et l'affaire mise en délibéré au 31 août 2023.

 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des demandes de M [C]



Pour déclarer les demandes de M [C] recevables, le tribunal a relevé que le bailleur avait abandonné ses demandes initiales en vue du constat du jeu de la clause résolutoire ainsi que les demandes consécutives devenues sans objet suite à la vente du bien donné à bail le 20 juillet 2020 et avait maintenu ses demandes en paiement de charges locatives, en dommages et intérêts et en vue de la remise d'une déclaration de sinistre sous astreinte et a considéré que ces dernières demandes du bailleur étaient recevables compte tenu de son intérêt à agir. 



Il convient de constater que M [C] a limité ses demandes tant en cours de procédure devant le tribunal que devant la cour, suite à la vente du bien donné à bail le 20 juillet 2020 à la condamnation de la société MIRAI u paiement des charges locatives, à la somme de 129 568,81 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux sommes qu'il a lui même versées suite à sa condamnation. 



La locataire sollicite devant la cour l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables. 

Au soutien de son appel incident, la société MIRAI fait valoir qu'il résulte de l'acte de vente que l'acheteur est subrogé dans les droits de son vendeur relativement à l'exécution des stipulations du bail, y compris pour la présente procédure puisque l'exception à cette subrogation n'est pas en l'espèce applicable, la présente procédure n'ayant pas été engagée par le vendeur. Elle ajoute que l'intérêt à agir du bailleur à la date de sa demande, a été perdu en cours de procédure, justifiant également de l'irrecevabilité de ses demandes. 



L'acte de vente du 20 juillet 2020 du bien donné à bail mentionne en page 15 : 

'Par suite des présentes, le bail susvisé est transféré à compter de ce jour à l'ACQUEREUR, lequel est subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR relativement à l'exécution des stipulations dudit bail, de façon à ce que ce dernier ne puisse ni être recherché ni être inquiété à ce sujet sauf en ce qui concerne les droits et obligations inhérentes à la procédure engagée par le VENDEUR contre le locataire, cette procédure restant propre au vendeur.'

Cet acte de vente prévoit la subrogation de l'acquéreur dans les droits et actions de M [C] en sa qualité de vendeur sauf en ce qui concerne la procédure engagée contre le locataire. 

Force est de constater qu'à la date de la vente du bien immobilier en cause par acte du 20 juillet 2020, il n'est pas justifié d'une autre procédure en cours entre M [C] en qualité de bailleur et la SARL MIRAI en qualité de locataire, la mention susvisée précise d'ailleurs la procédure engagée. Il s'en déduit que les parties à l'acte de vente ont dès lors souhaité expressément exclure de la subrogation générale de l'acquéreur dans les droits de son vendeur la présente procédure peu important que cette exclusion 'engagée par le vendeur'alors que la présente procédure n'a effectivement pas été initiée par M [C] en qualité de vendeur, la SARL MIRAI en ayant pris l'initiative en assignant par acte du 10 mai 2017 le vendeur en contestation de la validité du commandement préalablement délivré cette fois à l'initiative du vendeur par acte du 13 avril 2017. 



Il en résulte que M [C] dispose du droit d'agir relativement aux droits et obligations inhérents à la présente procédure. 



Il sera par ailleurs constaté qu'il a même depuis la vente du bien immobilier conservé son intérêt à demander le paiement des charges prétendument restées impayées par son ancienne locataire ainsi qu'au paiement de la somme de129 568,81 euros au titre de la somme qu'il a été condamné à payer. 

Le jugement contesté ayant déclaré M [C] recevable en ses différentes demandes sera confirmé de ce chef. 





Sur la demande en paiement de M [C] à l'encontre de la SARL MIRAI au titre des charges antérieures à la prise d'effet du bail



Le tribunal a considéré qu'aucune somme n'était due pour la période antérieure au 1er juin 2014, date d'effet du bail en l'absence de preuve de l'engagement de la repreneuse à prendre en charge un quelconque arriéré à ce titre. 

Au soutien de son appel, M [V] [C] fait valoir que compte tenu de l'accord entre les parties, la SARL MIRAI doit être condamnée au paiement des charges impayées à compter du 1er janvier 2013. 



Il convient de rappeler que la SARL MIRAI à l'encontre de laquelle le paiement des charges est sollicité en sa qualité de preneur a conclu un nouveau bail commercial avec M [C] en date du 22 mai 2014 à compter du 1er juin 2014, mais qu'elle a la qualité de preneur de ces locaux donnés à bail, à compter de la date à laquelle elle a acquis le fonds de commerce de la société 21 COREE, le 5 juin 2013 comprenant comme mentionné en page 2 de cet acte, la cession du droit au bail. 



Il s'en déduit que les charges relatives au bien immobilier donné à bail à la SARL MIRAI à compter non pas du 1er juin 2014, comme retenu par le tribunal mais du 5 juin 2013, sont dues par cette dernière, à compter de cette date. 



Pour prétendre au paiement des charges pour la période à compter du 1er janvier 2013, le bailleur prétend à un accord entre les parties par lequel, la repreneuse s'était engagée à prendre en charge l'arriéré à ce titre à compter de cette date. 



Il convient de constater que le mail versé aux débats par l'appelant en pièce n° 3, dont il se prévaut pour justifier de cet accord précise 'nous sommes d'accord pour les ( charges) régler à partir de janvier 2013 sur justificatif du décompte des charges'. 



Cependant, ce mail émane de Mme [O] [K] pour le compte de la société 21 COREE il ne peut par conséquent être opposé à la SARL MIRAI pour justifier d'un accord auquel, elle serait partie et ce, quand bien même ces deux sociétés distinctes auraient pu avoir à moment donné les mêmes associés ou dirigeants sociaux. 



Au surplus, il sera relevé que le nouveau bail conclu entre la SARL MIRAI et M [C] le 22 mai 2014 ne mentionne aucune clause de reprise de charges par la preneuse à compter de janvier 2013 comme prétendu par le bailleur. 



En revanche, l'acte de cession du fonds de commerce en date du 5 juin 2013 mentionne expressément au paragraphe 4.1.6, en page 3 que le cédant (la société 21 COREE s'engage à supporter le paiement de toutes des sommes dues pour la période antérieure à la date d'entrée en possession et notamment, loyers, impôts, taxes, contributions et charges de toute nature et le protocole d'accord et résiliation du 22 mai 2014 précise que le preneur ne lui doit à cette date que 3 000 euros au titre de l'augmentation du loyer et la taxe foncière de 2012 et 2013 et ne vise aucun arriéré de charges. 



De la même façon, le commandement de payer en date du 1er avril 2019 délivré par le bailleur à la SARL MIRAI ne mentionne que les charges dues à compter du 1er juin 2014. 



La SARL MIRAI étant titulaire du bail à compter du 5 juin 2013 et en l'absence d'accord de cette dernière pour une reprise des charges à une date antérieure, M [C] ne peut prétendre au paiement d'aucune charge à l'encontre de cette dernière pour une période antérieure au 5 juin 2013. 







Sur la demande en paiement de M [C] à l'encontre de la SARL MIRAI au titre des charges postérieures au 5 juin 2013



Le tribunal pour rejeter cette demande a considéré que les charges demandées à l'encontre du preneur n'étaient pas justifiées. 



Au soutien de son appel le bailleur fait valoir qu'en application des dispositions du bail les charges de copropriété qui sont imputées au preneur et qui correspondent aux locaux loués sont des charges récupérables, y compris les frais de procédure opposant la copropriété à d'autres occupants de l'immeuble ainsi que l'entretien des parties communes de l'immeuble. Il ajoute qu'il justifie du paiement des charges lui incombant et que la partie adverse disposait de tous les justificatifs correspondants. 



Il convient de rappeler que la bail commercial conclu entre les parties le 22 mai 2014 prévoit en son article 5.5 intitulé charges locatives que :

le preneur supportera la quote part lui incombant de toutes les charges relatives aux locaux loués et à l'immeuble dont ils dépendent en général. En conséquence, le preneur remboursera toutes les taxes et charges actuelles ou futures, frappant l'ensemble des locaux loués et l'immeuble dont ils dépendent à quelque titre que ce soit, de sorte que le loyer perçu par le bailleur soit toujours net de toutes les charges. 

Ainsi le preneur remboursera notamment au bailleur sur présentation de factures : 

a. Tous les impôts, contributions et taxes ou à créer, frappant les locaux loués, notamment toutes les charges de la ville, de police, et de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales, européennes ou autres, de quelque nature que ce soient ces taxes et charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard, et notamment, toutes contributions personnelles et mobilières, taxes locatives, taxe annuelle sur les locaux commerciaux, la taxe professionnelle, la taxe foncière, la taxe de publicité foncière, la taxe d'enlèvement des ordures et la taxe de balayage ; 

b. les primes d'assurance, les honoraires de gestion afférents à l'immeuble où sont situés les locaux loués et toutes charges liées à l'existence des dits locaux loués par rapport à la surface H.O.N du site dont dépendent les locaux loués et dont le bailleur est propriétaire, étant précisé que le bailleur supporte la quote part de charges des m2 SHON affectée aux surfaces vacantes au sein de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. 

La répartition des charges communes à l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués s'effectue au prorata des surfaces H.O.N des locaux loués par rapport à la surface H.O.N du site dont dépendent les locaux loués et dont le bailleur est propriétaire, étant précisé que le bailleur supportera la quote part de charges des m2 SHON affectée aux surfaces vacances au sein de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. 

Il est précisé que le preneur remboursera la taxe foncière due au titre des locaux loués sur présentation de l'avis d'imposition. 

Les charges relatives aux locaux loués seront payées par la bailleur après arrêté des comptes de l'exercice afférent à l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. Le bailleur présentera au preneur une facture détaillée et les justificatifs permettant au preneur de vérifier le montant des charges dues par lui au titre de l'exercice écoulé. Sous réserve de la présentation des justificatifs, le preneur devra payer les charges relatives aux locaux loués dans le mois de la facturation. 



Comme relevé par chacune des parties et constaté par la cour à la lecture du bail du 22 mai 2014 conclu entre ces mêmes parties, il n'est pas prévu le paiement de provisions sur charges par la locataire. En revanche, comme mentionné par l'article 5.5 susvisé, il est prévu le paiement de charges par cette dernière et selon les conditions énoncées par notamment cette clause.



À l'occasion de la présente procédure, le bailleur sollicite à l'encontre de sa locataire non pas le paiement de provisions sur charges mais de charges récupérables. 







Il s'en déduit que l'absence d'obligation du preneur de régler des provisions sur charges à défaut de clause en ce sens comme relevé à juste titre par la SARL MIRAI est sans incidence sur la présente demande du bailleur en paiement de charges récupérables. 



En revanche, le bail prévoit un principe de remboursement par le preneur au bailleur des charges liées aux locaux et à l'immeuble. 



En application du principe de la spécialité des charges, le locataire n'est tenu au remboursement de charges qu'à condition que le bail prévoit expressément que la catégorie de charge demandée par le bailleur est récupérable, que ce principe est applicable aux baux conclus avant la loi Pinel de 2014. 



Comme précisé par la locataire, le bail ne mentionne pas que les charges de copropriété supportées par le bailleur pourront toutes être répercutées au locataire. 



Pour autant, la clause susvisée du bail liste les postes de charges récupérables relatives aux parties communes soit uniquement celles relatives au fonctionnement, à l'entretien et à la maintenance correspondant aux locaux loués et non pas l'intégralité des charges de copropriété comme prétendu à tort par le bailleur. Il en résulte que les charges de copropriété supportées par le bailleur mais uniquement correspondant aux catégories susvisées, expressément prévues par le bail peuvent être récupérées par ce dernier à l'encontre de sa locataire peu important que les dépenses relatives à ces postes ne soient pas décidées par le bailleur mais le syndicat des copropriétaires et justifiées par des appels de charges de copropriété, l'immeuble étant soumis au statut de la copropriété. 



Les charges communes peuvent dès lors être appelées par le bailleur, notamment si elles correspondent à une des catégories de charges susvisées. 

 

Les frais de procédure n'étant pas expressément transférés par une clause en ce sens, ils ne peuvent être répercutés par l'appelant. 



Par ailleurs, le bailleur qui réclame le paiement de charges doit en justifier. Il sera rappelé que l'article 5.5 susvisé précise que le preneur remboursera au bailleur sur présentation de factures et que le bailleur présentera au preneur une facture détaillée et les justificatifs permettant au preneur de vérifier le montant des charges dues par lui au titre de l'exercice écoué. 



Il convient de constater que le bailleur dans ses dernières conclusions devant la cour détaille le montant demandé au titre des charges récupérables à l'encontre de sa locataire pour chaque année de 2013 au 30 juin 2020. 



Il sera tout d'abord précisé en réponse à la remarque de la partie intimée que chacun des jeux de conclusions de l'appelant devant la cour de 1 à 3 et non pas 4, (l'appelant n'ayant conclu que trois fois), il n'a pas varié dans ses demandes d'un jeu de conclusions à l'autre. 



Par ailleurs, il sera relevé que dans le corps de ses dernières conclusions sollicitant le paiement de chacune de ces sommes pour chacune de ces années, le bailleur ne précise pas quelles sont les pièces produites de nature à justifier de chacun de ces montants. 



Pour l'année 2013, l'appelant demande à la SARL MIRAI la somme de 3 938,68 euros au titre des charges récupérables.



Il sera tout d'abord rappelé qu'il résulte des explications précédentes qu'aucune charge ne peut être demandée pour la période antérieure au 5 juin 2013 alors que cette demande ne détaille pas les charges dues pour la seule période postérieure à cette date. 





Le décompte versé aux débats en pièce 10 de l'appelant mentionne le solde du montant réclamé de 3 833,90 euros par l'appelant. Ce décompte correspond au lot n° 2 donné à bail et pour l'année 2013 mais est un décompte de charges de copropriétaires et non pas de charges locatives. Par ailleurs, il mentionne un solde de charges de 2 936,53 euros au 31 décembre 2012 et un solde de charges de 2010 de 454,87 euros soit des charges antérieures au 5 juin 2013, et la somme 841,18 euros au titre de frais de procédure, ne pouvant être récupérées comme préalablement expliqué. 



Par ailleurs, il convient de constater que le bailleur ne verse aux débats aucune facture ou un quelconque justificatif afférent à ces sommes contrairement aux dispositions contractuelles. 



Pour l'année 2014, l'appelant demande à la SARL MIRAI la somme de 27 275,03 euros au titre des charges récupérables. 

La pièce n° 10 page 2 versée aux débats par l'appelant mentionne un solde de 26 845,91 euros ne correspondant pas à la somme demandée. Cette pièce justificative est intitulée décompte des charges de copropriété du lot n°2 pour l'année 2014 ne pouvant dès lors valoir comme décompte de charges locatives permettant d'en justifier. 

Il convient à nouveau de constater que le bailleur ne verse aux débats aucun décompte correspondant au montant demandé pour l'année 2014 avec le détail des sommes demandées ni aucun justificatif correspondant. 



Pour l'année 2015, l'appelant demande à la SARL MIRAI a somme de 1 575,19 euros au titre des charges récupérables. 

De la même façon, il sera constaté que le bailleur ne verse au débats aucun décompte de charges locatives de l'année 2015 correspondant au lot n°2 imputables à la SARL MIRAI. 

Il verse aux débats différents appels fonds (pièces non numérotées pour l'année 2015) adressés au bailleur, un état des dépenses de l'année 2015 correspondant aux charges afférentes aux différents lots de l'immeuble en cause. 



Pour l'année 2016, l'appelant demande à la SARL MIRAI a somme de 5 179,95 euros au titre des charges récupérables. 

Il sera à nouveau constaté que le bailleur ne verse au débats aucun décompte de charges locatives de l'année 2016 correspondant au lot n°2 et imputables à la SARL MIRAI mais différents appels de fonds adressés au bailleur datés de 2016. 



Pour l'année 2017, l'appelant demande à la SARL MIRAI la somme de 2 262,75 euros au titre des charges récupérables. 

Il verse au débats en pièce n° 29 un décompte de charges de l'année 2017, correspondant au local commercial du rez de chaussée de 2 174,23 euros, soit d'un montant différent de celui demandé . Il s'agit à nouveau d'un décompte de charges de copropriété et non pas de charges locatives et mentionnant au surplus que la somme de 2174,23 correspond à des charges non récupérables. L'appelant verse également aux débats différents appels de fonds de 2017 adressés au bailleur.

 

Pour l'année 2018, l'appelant demande à la SARL MIRAI la somme de 2 039,49 euros au titre des charges récupérables. 

Pour seul décompte de charges de l'année 2018, le bailleur verse aux débats en pièce n° 30 un décompte de charges de copropriété d'un montant de 1950, 97 euros adressé au bailleur et précisant à nouveau que ces charges ne sont pas récupérables, mais aucun décompte de charges locatives pour cette même année. Il verse également aux débats des appels de charges de 2018 adressés au bailleur. 



Pour l'année 2019, l'appelant demande à la SARL MIRAI la somme de 2 016,19 euros au titre des charges récupérables.





L'appelant verse aux débats en pièce n° 38-1, un relevé de compte de charges de copropriété de l'année 2019 adressé au bailleur, mais aucun décompte de charges locatives de 2019 correspondant au lot dont s'agit. Il verse également à nouveau aux débats des appels de fonds adressés au bailleur datés de 2019. 



Pour l'année 2020, du 1er janvier au 30 juin, l'appelant demande à la SARL MIRAI la somme de 878,70 euros au titre des charges récupérables.



L'appelant verse aux débats en pièce n° 33 un appel de fonds adressé au bailleur du 1er avril 2020 au 30 juin 2020 de 439,35 euros mais à nouveau aucun décompte de charges locatives pour la période concernée correspondant au lot dont s'agit. 



En l'absence de factures détaillées ou de justificatifs produits par le bailleur permettant au preneur de vérifier la nature des charges demandées et de décompte de charges locatives procédant à une répartition conformément aux dispositions contractuelles pour les périodes concernées, aucune charge au titre des années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et jusqu'au 30 juin 2020 à l'encontre de la SARL MIRAI n'est justifiée, le bailleur ne peut solliciter un quelconque paiement à ce titre à l'encontre de la locataire. 



Le jugement contesté sera confirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande en paiement de 38 184,01 euros de charges pour la période antérieure au 1er juin 2014 et jusqu'au 20 juillet 2020, date de la vente du local donné à bail. 



Le bailleur étant débouté de la totalité de sa demande en paiement à l'encontre de la SARL MIRAI au titre des charges, le rappel fait à M [C] quant aux modalités de recalcul des charges pour cette période est dès lors sans objet. 



Le jugement contesté sera infirmé à ce titre et sans qu'il y ait lieu à statuer à nouveau cette demande étant sans objet. Il sera au surplus relevé que les deux parties s'accordent quant à ce chef d' infirmation. 



Sur la recevabilité de la demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M [C] suite à sa condamnation en réparation des désordres



La SARL MIRAI fait valoir pour la première fois en cause d'appel que la demande de condamnation de M [C] à son encontre en paiement de la somme de 129.568,81 euros à titre de dommages et intérêts est prescrite, ayant été faite tardivement puisque par conclusions du 18 octobre 2018, soit après l'expiration du délai de 5 ans applicable qui a commencé à courir à compter du 5 juin 2013, date de la cession du fonds de commerce. 



M [C] répond, que son action récursoire à l'encontre de sa locataire n'est pas prescrite. Le délai de 5 ans applicable ayant commencé à courir à compter non pas de la date de cession du fonds de commerce mais de la date de son assignation en paiement du 17 octobre 2017. 

Aux termes des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



Le délai de prescription applicable à l'action en indemnisation de M [C] à l'encontre de la SARL MIRAI est de 5 ans.



Il a formulé pour la première fois cette demande d'indemnisation par conclusions devant le tribunal en date du 18 octobre 2018. 









Le dommage dont M [C] demande réparation à l'encontre de la SARL MIRAI, suite à sa condamnation s'est manifesté au jour où sa propre responsabilité a été recherchée par l'assignation qui lui a été délivrée par la SCI La Tour du Val la SCI le 17 octobre 2017. Le délai de 5 ans n'était dès lors pas expiré à la date des conclusions du 18 octobre 2018 sollicitant la condamnation de la SARL MIRAI à l' indemniser. 



L'exception d'irrecevabilité est rejetée. 



Sur la demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M [C] suite à sa condamnation en réparation des désordres 



Le tribunal a rejeté cette demande en considérant que la SARL MIRAI n'était pas le preneur à la date de la réalisation du sinistre et que la société COREE 21 n'a pas été, en sa qualité de locataire des lieux à cette date mise en cause pour participer aux opérations d'expertise. 



Devant la cour, M [C] fait valoir que les désordres en cause résultent de manquements de la locataire à ses obligations contractuelles lui permettant de demander le paiement de cette condamnation à l'encontre de cette dernière au titre de son action récursoire, soit l'absence de mise en place d'un bac dégraisseur à l'origine des désordres constatés par l'expert. 



Il convient de rappeler que M [C] a été condamné par arrêt confirmatif de la cour d'appel de Versailles en date du 24 octobre 2019 à verser à la société RDC Café la somme de 129.568,81 euros, ayant été déclaré responsable à hauteur de 50% des désordres subis par cette dernière. 



Le rapport d'expertise du 12 février 2017 versé aux débats en pièce 23 par l'appelant établit que le désordre en cause est apparu au moins depuis le 16 décembre 2012, date d'un rapport de la société DESR relatif aux fuites (pièce 8 de l'appelant ) ce que l'appelant ne conteste pas et que le sinistre résulte d'une canalisation fuyarde compte tenu de sa vétusté. 



Or, la SARL MIRAI est occupante des lieux en cause depuis le 5 juin 2013, elle ne peut dès lors être tenu responsable d'un désordre survenu avant son entrée dans ces lieux donnés à bail. 

Le désordre à l'origine de la condamnation de M [C] ne pouvant être imputé à la SARL MIRAI, la demande en paiement de l'appelant à son encontre à ce titre sera par conséquent rejetée. 

Au surplus, ce désordre est consécutif à la vétusté d'une canalisation comme expliqué par l'expert dans son rapport. Or, M [C] en sa qualité de propriétaire doit en application de l'article 6.1.2 du bail prendre en charge les réparations qui en résulte. 



Sur la demande de remise d'une déclaration de sinistre sous astreinte



M [V] [C] demande l'infirmation du jugement déféré de ce chef en ce qu'il a rejeté cette demande. 

La SARL MIRAI ne peut être condamnée à produire une pièce à fortiori sous astreinte que dans la mesure où elle est en sa possession. 



Force est de constater que la SARL MIRAI comme elle l'explique n'a pas fait de déclaration de sinistre à son assureur suite aux dégâts des eaux litigieux. Elle n'est donc pas en possession de la pièce dont la remise est sollicitée. Au surplus, la demande de condamnation de la SARL MIRAI en réparation de ce sinistre étant rejetée comme préalablement expliqué, la remise de cette déclaration est sans objet. 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 







Sur le coût des commandements



L'appelant demande dans le dispositif de ses dernières conclusions l'infirmation du jugement contesté en ce qu'il a rejeté sa demande de remboursement du coût des commandements, demande non motivée dans ses développements, étant précisé que la partie intimée n'a pas répondu à cette demande d'infirmation. 



Les demandes en paiement correspondantes ayant été rejetées par voie de confirmation par la cour, le tribunal sera approuvé en ce qu'il a rejeté cette demande pour ce motif. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes. 





Sur la demande de condamnation de la SARL MIRAI à l'encontre de M [C] à la somme de 1.404,64 euros au titre du remboursement du bac à graisse



Pour rejeter cette demande, le tribunal a retenu que les dispositions du bail mettant les travaux d'installation et de réparation à la charge du preneur, cette demande devait être écartée. 



En cause d'appel, la SARL MIRAI demande l'infirmation du jugement de ce chef. Elle fait valoir que l'absence de bac à graisse constitue un manquement à l'obligation de délivrance à la charge du bailleur justifiant sa demande de condamnation à ce titre. 



L'obligation de délivrance à la charge du bailleur consiste à mettre à disposition du locataire des locaux conformes à leur destination. Cette conformité de la destination n'inclut pas le matériel nécessaire à l'exploitation du fonds comme par exemple le bac à graisse.

 

Le bail prévoit d'ailleurs comme relevé par l'appelant en son article 6.1.1 que les travaux d'installation et de décoration intérieure et extérieure restent à la charge de la SARL MIRAI.

 

Cette demande de condamnation de la SARL MIRAI à l'encontre de M [C] sera par conséquent rejetée par voie de confirmation. 



Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. 



PAR CES MOTIFS, 

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il rappelle qu'il appartient à M [C] de recalculer les charges dues par la société Mirai pour la période postérieure au 1er juin 2014 en déduisant celles relevant des grosses réparations, des mises aux normes ou résultant de la vétusté ainsi que les frais des procédures opposant la copropriété à d'autres occupants de l'immeuble, qui ne lui ont pas été expressément transférés par une clause du bail ;



Dit qu'il n'y a pas lieu à statuer à nouveau ;



Y ajoutant, 



Déclare recevable la demande en dommages et intérêts de M [C] à l'encontre de la SARL MIRAI ;



Dit n'y avoir lieu à l'application d l'article 700 du code de procédure civile ;







Condamne M [V] [C] aux entiers dépens. 



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,