Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 5 SEPTEMBRE 2023



N° RG 22/05322 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VL7R



AFFAIRE :



S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE





C/



M. [S] [G]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE



N° RG : 1122000285



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 5/09/23

à : 



Me Sabrina DOURLEN







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 -



APPELANTE

****************



Monsieur [S] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Assigné à étude



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE. 



Suivant acte sous-seing privé du 20 octobre 2005, la société Batigère en Île-de-France a donné à bail à M. [S] [G] et Mme [M] [P] un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (78). 



Le 18 février 2009, Mme [P] a donné congé de l'appartement. 



Entre décembre 2020 et décembre 2021, la société Batigère en Île-de-France a déposé plainte contre son locataire pour diverses dégradations commises sur le réseau de la VMC de la copropriété. Elle faisait constater par procès-verbal d'huissier du 24 septembre 2021 les dégradations commises sur les ventilations au niveau du toit terrasse de la copropriété, qui s'avéraient obstruées par du scotch ou de la mousse. Une pétition était signée le même jour par les résidents pour désigner M. [G] comme responsable de ces dégradations, demandant par voie de conséquence son expulsion. 



La société Batigère en Île-de-France a fait mention dans ses dépôts de plainte de travaux de rénovation à hauteur de 3 939,99 euros et de sécurisation des lieux à hauteur de 1 200 euros. 



Le 4 octobre 2021, la société Batigère en Île-de-France a adressé à M. [G] un courrier le mettant en demeure de cesser ses agissements. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2022, la société Batigère en Île-de-France a assigné M. [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir : 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail, 

- ordonner l'expulsion de M. [G], 

- condamner M. [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complet déménagement, 

- condamner M. [G] à lui verser une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Par jugement contradictoire du 13 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : 

- débouté la société Batigère en Île-de-France de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Batigère en Île-de-France aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 12 août 2022, la société Batigère en Île-de-France a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 novembre 2022, elle demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

et y faisant droit, de : 

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions lui faisant grief,

Et statuant à nouveau, de : 

- prononcer la résiliation du bail conclu avec M. [G], aux torts et griefs exclusifs de ce dernier pour défaut de jouissance paisible et dégradations matérielles résultant de son seul comportement, 

- ordonner l'expulsion de M. [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement n°124, entrée 1 du bâtiment 5 situé au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (78) au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

- l'autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de M. [G] conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamner M. [G] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef et remise des clefs, 

- condamner M. [G] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [G] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2022, la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à l'étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2022, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 avril 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 







Sur l'appel de la société Batigère Ile-de-France. 



- Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d'expulsion. 



Au soutien de son appel, la société Batigère Ile-de-France reproche au premier juge de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes, faisant essentiellement valoir, au fondement des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le preneur ne doit rien faire qui trouble la jouissance de ses colocataires, que l'obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des locaux dans des conditions normales, dans le respect des obligations contractuelles et légales, que les dégradations commises sur les parties communes, telles que le locataire les a reconnues et auxquelles des témoins ont assisté, constituent une violation particulièrement grave à l'obligation de jouissance paisible, les motifs tirés de la personnalité fragile du locataire étant inopérants. 



Sur ce, 



Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. 



Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes de l'article VIII-2 des conditions générales du contrat de bail, le locataire est tenu des obligations principales suivantes : user des locaux et éléments d'équipement loués suivant la destination prévue au contrat. 



Le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. 



En l'espèce, la société Batigère Ile - de-France produit un certain nombre de pièces (procès-verbal de constat, compte-rendu d'infraction) démontrant que M. [G] a été l'auteur de nombreuses dégradations, telles celles constatées au niveau de la trappe d'accès la machinerie de l'ascenseur et de la VMC sur la toiture-terrasse, le scotchage en toiture avec du scotch type Chatterton des souches de ventilation, un morceau de gaine de ventilation sectionné à l'extrémité de la toiture, non raccordé à la souche située en face obstruée par du scotch, trou dans le béton avec une grille d'aération au niveau de la machinerie de l'ascenseur, morceaux de matelas obstruant la ventilation sous le caisson de la VMC, étant observé que le locataire a avoué être l'auteur de ces actes. 



La bailleresse verse également : 

- des attestations de nombreux voisins de M. [G] établissant que ce dernier est à l'origine de troubles anormaux du voisinage, notamment celle de M. [U] rédigée le 24 septembre 2021 aux termes de laquelle celui-ci mentionne avoir vu M. [G] monter sur le toit et détériorer les gaines de VMC des chaudières, et visant expressément un risque d'exposition au monoxyde carbone pour les locataires, celle du 27 septembre 2021 de Mme [A] [Y], évoquant un quotidien invivable, des hurlements et un état second de M. [G], précisant qu'elle craint pour sa sécurité et celle des autres locataires, celle du 23 septembre 2021 de Mme [R] déclarant avoir constaté à plusieurs reprises une panne de la chaudière à tous moments de la journée, la privant ainsi de chauffage et d'eau chaude alors qu'elle est mère de six enfants en bas âge, celle de Mme [L] du 24 septembre 2021 évoquant une mise en danger de la vie des locataires par une éventuelle explosion de la chaudière et décrivant M. [G] comme une personne dangereuse, celle de M. [T] du 24 septembre 2021 visant une coupure d'eau chaude sanitaire et décrivant M. [G] comme un fauteur de trouble, celles de M. [Z], de Mmes [H], [E] et [C] témoignant dans des termes similaires. 

- le jugement rendu le 18 mars 2022 par le tribunal correctionnel de Versailles, condamnant M. [G] à une peine d'emprisonnement de six mois, assortie de sursis pour dégradations. 



Même si depuis le prononcé du jugement critiqué, la société Batigère Ile- de- France ne fait état d'aucun nouveau fait susceptible de caractériser un autre manquement du locataire à son obligation d'user paisiblement du bien loué, il n'en demeure pas moins que les détériorations graves et répétées commises par M. [G] constituent un trouble particulièrement grave, générateur d'un climat d'insécurité et de peur dans l'ensemble immobilier. 



Quelle que soit sa situation personnelle, familiale et médicale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. 



Le comportement excessif de M. [G] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. 



Par suite, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions. 



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile



M. [G] doit être condamné aux dépens d'appel, la disposition de première instance relative aux dépens étant infirmée. 



L'équité commande de faire droit à la demande de la société Batigère Ile-de- France au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel et de condamner M. [G] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant par mise à disposition au greffe et par décision rendue par défaut, 



Infirme le jugement rendu le 13 mai 2022 du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [G], 



En conséquence, 



Ordonne l'expulsion de M. [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] (78), avec le cas échéant, le concours de la force publique, 



Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Condamne M. [G] à verser à la société Batigère Ile-de-France, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, 



Condamne M. [G] à verser à la société Batigère Ile-de-France la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [G] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,