Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 5 SEPTEMBRE 2023



N° RG 22/05798 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VNIY



AFFAIRE :



S.A. SMA





C/



M. [P] [H]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS



N° RG : 11-22-0498



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 5/09/23

à : 



Me Jean-pierre ANTOINE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. SMA

N° SIRET : 332 789 296 RCS Paris

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jean-pierre ANTOINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05

Représentant : Maître Julie FAIZENDE de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2247 -





APPELANTE

****************





Monsieur [P] [H]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Madame [R] [E]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Assignés à étude



INTIMES DEFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



M. [M] [F] et Mme [L] [F], propriétaires d'un appartement n°513 et de deux emplacements de stationnement n° 967 et 968 sis à [Adresse 5], ont consenti sous la représentation de la société Nexity lamy, un contrat de bail à M. [P] [H] et Mme [R] [E].



M. et Mme [F] ont conclu avec la société Nexity lamy une convention de gestion de ces biens. Cette dernière a conclu avec la société SMA un contrat de garantie de loyers impayés.



Par acte d'huissier de justice délivré le 15 mars 2022, la société SMA a assigné M. [H] et Mme [E] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,



- ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique,



- condamner solidairement M. [H] et Mme [E] au paiement de la somme de 4 386,59 euros au titre des loyers et charges indemnisées du 11 août 2021 au 31 décembre 2021 outre les indemnités d'occupation dues jusqu'à la reprise effective des lieux,



- ordonner la capitalisation des intérêts,



- condamner solidairement M. [H] et Mme [E] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à leur départ effectif des lieux,



- condamner in solidum M. [H] et Mme [E] au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.





Par jugement réputé contradictoire du 28 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :



- constaté l'irrecevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la société SMA à l'encontre de M. [H] et Mme [E],





- débouté la société SMA de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et en paiement des indemnités d'occupation,



- condamné solidairement M. [H] et Mme [E] à payer à la société SMA la somme de 4 386,59 euros, au titre des loyers et des charges indemnisées du 11 août à décembre 2021 inclus outre la taxe sur les ordures ménagères 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022,



- ordonné la capitalisation des intérêts,



- condamné in solidum M. [H] et Mme [E] à payer à la société SMA la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné in solidum M. [H] et Mme [E] aux dépens,



- rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit,



- rejeté toute autre demande.





Par déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2022, la société SMA a relevé appel de ce jugement.





Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 octobre 2022, la société SMA, appelante, demande à la cour de :



- infirmer le jugement rendu le 28 juillet 2022 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il: 

* a constaté l'irrecevabilité de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée à l'encontre de M. [H] et Mme [E],

* l'a déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et en paiement des indemnités d'occupation,



Statuant à nouveau sur ces points,



- juger son action recevable et bien fondée en son entier,



- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 1er décembre 2021,



En conséquence,



- ordonner l'expulsion de M. [H] et Mme [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 1]' (appartement, deux parkings) à [Localité 4], à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier,



- condamner solidairement M. [H] et Mme [E] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation, égale au loyer augmenté des charges et subissant la révision contractuellement prévue, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l'objet d'une indemnisation envers les propriétaires,

- confirmer le jugement pour le surplus,



Y ajoutant,



- lui donner acte de l'actualisation de sa créance envers M. [H] et Mme [E] en vertu des quittances subrogatives régularisées,



- en conséquence, condamner solidairement M. [H] et Mme [E] à lui payer la somme de 11 553, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation indemnisées,



- condamner in solidum M. [H] et Mme [E] à lui payer la somme de 1 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner in solidum M. [H] et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'exécution forcée.





Ni M. [H], ni Mme [E] n'ont constitué avocat. Par actes de commissaire de justice délivrés le 3 novembre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées respectivement par dépôt à l'étude.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



M. [H] et Mme [E], cités pour le même objet, n'ayant pas comparu et n'ayant pas été cités à personne, la cour statuera par défaut en application des dispositions de l'article 474, alinéa 2, du code de procédure civile. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de condamnation des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation



La société SMA fait grief au premier juge d'avoir constaté l'irrecevabilité de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, motif pris de ce que le commandement de payer avait été délivré par les bailleurs et de ce qu'elle n'était, en sa qualité d'assureur, subrogée dans les droits de ces derniers, que pour la seule action en paiement, et de l'avoir déboutée de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, motif pris de ce qu'elle ne justifiait avoir préalablement réglé aux bailleurs le montant des sommes correspondantes. 



A hauteur de cour, la société SMA fait valoir que : 



- elle a reçu mandat, aux termes du contrat la liant aux bailleurs, d'engager ' toutes actions, diligences, recours amiables ou judiciaires qu'elle estime nécessaires au recouvrement de la dette du locataire et/ou à la résiliation du bail', et qu'elle se trouve subrogée ' dans les droits et actions de l'assuré contre le ou les locataires défaillants' le contrat précisant en outre que ' l'assuré ou le souscripteur ne pourra s'opposer, en cas de non-paiement des loyers, charges et taxes locatives par le locataire à ce que l'assureur poursuive la résiliation du bail, même en cas de paiement en cours de procédure', 



- le contrat comporte, en outre, un article 28, intitulé ' mandat d'action en justice' ainsi libellé 

' par son acte d'adhésion au présent contrat, l'assuré mandate spécialement l'assureur pour engager en son nom la procédure de résiliation de bail, de recouvrement, puis le cas échéant d'expulsion, en cas de maintien total ou partiel de l'impayé au terme du délai fixé par le commandement de payer', 



- la subrogation emporte transfert de l'action en résolution, mais aussi transfert de l'action en constatation de la clause résolutoire du bail, du subrogeant au subrogé,



- le créancier subrogé ayant désintéressé le bailleur, il est recevable à solliciter la fixation d'une indemnité d'occupation, 



- elle ne pouvait intervenir à la procédure de résiliation de bail et d'expulsion avant d'avoir opéré le paiement subrogatoire, c'est-à-dire d'avoir versé les indemnisations donnant lieu à quittance et ces indemnisations ont été versées postérieurement à la délivrance du commandement de payer, ce qui justifie que ce commandement ait été délivré par les bailleurs. 





Réponse de la cour 



En application des dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Au cas d'espèce, la société SMA justifie que les bailleurs sont adhérents du contrat Nexity bailleur zen N°F62095M-9950-000/1/2/3/4/6 souscrit auprès de l'assureur SMA qui stipule, dans ses conditions générales, que l'assureur engage : 



-' engage toutes actions, diligences, recours amiables ou judiciaires qu'elle estime nécessaires au recouvrement de la dette du locataire et/ou à la résiliation du bail', 



- ' garantit, dans la limite du plafond indiqué aux conditions particulières, les frais engagés pour recouvrer la dette du locataire et faire cesser une éventuelle aggravation de la dette',



- qu'il se trouve subrogé ' dans les droits et actions de l'assuré contre le ou les locataires défaillants' le contrat précisant en outre que ' l'assuré ou le souscripteur ne pourra s'opposer, en cas de non-paiement des loyers, charges et taxes locatives par le locataire à ce que l'assureur poursuive la résiliation du bail, même en cas de paiement en cours de procédure',



- qu'enfin ' par son acte d'adhésion au présent contrat, l'assuré mandate spécialement l'assureur pour engager en son nom la procédure de résiliation de bail, de recouvrement, puis le cas échéant d'expulsion, en cas de maintien total ou partiel de l'impayé au terme du délai fixé par le commandement de payer' (paragraphe 28 ' Mandat d'action en justice'. 



Contrairement à ce que le tribunal a considéré, la société SMA a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résiliation du bail afin, notamment, d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.



Le fait que le commandement de payer ait été délivré par les bailleurs ne fait nullement obstacle à la recevabilité de l'action en résiliation, dès lors que les bailleurs n'ont fait appel à la société SMA qu'après avoir délivré les commandements litigieux aux locataires. 



Ainsi la société SMA doit-elle être jugée recevable en son action en résiliation du bail, par constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. 



Dans l'hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d'un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l'issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection en vue de faire constater cette résolution et ordonner l'expulsion du locataire.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.



Il ressort des pièces de la procédure que, par acte de commissaire de justice délivré le 30 septembre 2021, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et visant, expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et reproduite en annexe du commandement, les époux [F], bailleurs, ont fait commandement à M. [H] et à Mme [E] de leur régler la somme de 3 040, 08 euros en principal, représentant le montant des loyers et des charges demeurant impayés au 28 septembre 2021.



Ce commandement de payer est demeuré infructueux, puisque le compte des locataires permet de constater que la dette locative n'avait pas été apurée au 30 novembre 2021 et s'élevait, à cette date, à la somme de 6 056, 67 euros. 



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, les preneurs ne peuvent contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, cette mauvaise foi n'étant, en l'espèce, ni démontrée ni même alléguée par les intimés qui ne comparaissent pas. 



Par suite, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 1er décembre 2021, et consécutivement, la résiliation du bail consenti aux preneurs et d'ordonner l'expulsion de ces derniers et de tous occupants de leur chef. 



Consécutivement, les preneurs, occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2021, seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux lorsque ces indemnités auront fait l'objet d'une indemnisation envers les propriétaires du logement. 



II) Sur les demandes en paiement de la société SMA 



La société SMA sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné les locataires à lui régler la somme de 4 386,59 euros et actualise sa créance, en cause d'appel, à hauteur de la somme de 11 553,33 euros. 





La société appelante justifiant avoir indemnisé les bailleurs au titre de l'arriéré locatif, au 25 octobre 2022, à hauteur de la somme de 11 553,33 euros, les locataires seront condamnés solidairement à lui payer ladite somme. 



III) Sur les demandes accessoires 



Les intimés, qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant condamné in solidum M.[H] et Mme [E] à payer à la société SMA une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de première instance, et sauf à l'emender sur le montant des sommes mises à la charge de M.[H] et Mme [E] au titre des loyers et charges indemnisés ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés 



Déclare la société SMA recevable en ses demandes ; 



Constate la résiliation du bail consenti à M.[H] et Mme [E] par acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er décembre 2021 ; 



En conséquence, 



Ordonne l'expulsion de M. [H] et Mme [E], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 1]' (appartement, deux parkings) à [Localité 4], à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier,



Condamne solidairement M. [H] et Mme [E] à payer à la société SMA une indemnité mensuelle d'occupation, égale au loyer augmenté des charges et subissant la révision contractuellement prévue, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l'objet d'une indemnisation envers les propriétaires de l'appartement objet du litige,



Statuant à nouveau du chef émendé 



Condamne solidairement M. [H] et Mme [E] à payer à la société SMA la somme de 11 553, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation indemnisées ; 



Ajoutant au jugement entrepris 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [H] et Mme [E] à payer à la société SMA une indemnité de 1 300 euros ; 



Condamne in solidum M. [H] et Mme [E] aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais d'exécution forcée.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,