Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51H



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 5 SEPTEMBRE 2023



N° RG 22/06007 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VN7Y



AFFAIRE :



M. [E] [K]





C/



SARL AT'CITUS IMMOBILIER



[J] [D] (désistement partiel)

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Courbevoie



N° RG : 11-20-000586



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 5/09/23

à : 



Me Aude ALEXANDRE LE ROUX



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [E] [K]

Faisant élection de domicile élu chez son conseil

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l'AARPI TRIANON AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 701 - 

Représentant : Maître Linda HALIMI-BENSOUSSAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0427



APPELANT

****************





Monsieur [J] [D] 

(désistement partiel à l'égard de M. [J] [D]))

[Adresse 7]

 [Localité 5] (POLOGNE)





S.A.R.L. AT'CITUS IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 3]



Assignée à étude



INTIMES DEFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 23 janvier 2015, M. et Mme [E] [K] ont confié à la société à responsabilité limitée At'citus immobilier la gestion locative du bien immobilier situé [Adresse 4] (appartement constituant le lot n°48 de la copropriété) à [Localité 6], moyennant le paiement d'honoraires fixées à 5% HT du montant des sommes, effets ou valeurs encaissés pour le compte du mandant, outre des honoraires annexes.



Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2015, M. et Mme [K], représentés par leur mandataire, la société At'citus immobilier, ont donné à bail le bien à M. [J] [D] pour une durée d'un an renouvelable à compter du 22 juillet 2015, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 2 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges initialement fixée à la somme de 400 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 5 800 euros.



En date du 4 août 2017, un état des lieux a été établi contradictoirement entre la société At'citus immobilier, en sa qualité de mandataire de M. et Mme [K], et M. [D] au moment de la sortie du locataire des lieux loués.



Suivant courriel du 6 novembre 2017, M. [D] a sollicité auprès du mandataire des bailleurs le remboursement du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de bail du 10 juillet 2015, outre la régularisation des charges locatives.



Par acte d'huissier de justice délivré le 27 juillet 2020, M. [D] a assigné M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie auquel il demandait de :



- dire et juger que M. [K] ne s'est pas conformé à ses obligations légales en retenant discrétionnairement la somme de 5 800 euros due au titre de la restitution du dépôt de garantie,



- dire et juger que M. [K] ne s'est pas conformé à ses obligations légales en retenant discrétionnairement la somme de 1 755,84 due au titre du solde des charges locatives,



- dire et juger que l'obligation de restitution de ces sommes n'est pas sérieusement contestable,



En conséquence :



- condamner M. [K] à lui payer la somme de 5 800 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,





- condamner M. [K] à lui régler une pénalité de 10% du loyer mensuel, soit la somme de 290 euros par mois, à compter du 5 octobre 2017, soit une somme totale de 9 570 euros arrêtée au 5 juillet 2020, sauf à parfaire et ce, jusqu'à la restitution du dépôt de garantie conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,



- condamné M. [K] à lui payer la somme de 1 755,84 euros au titre du solde des charges locatives arrêté par le mandataire du bailleur,



- condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de l'instance.



Par jugement contradictoire rendu le 31 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :



- déclaré recevable l'intervention forcée de la société At'citus immobilier à l'instance,



- débouté M. [K] de sa demande de condamnation de la société At'citus immobilier à rembourser à M. [D] le montant du dépôt de garantie, cette demande étant devenue sans objet suite à la restitution dudit dépôt de garantie par M. [K],



- condamné M. [K] à payer à M. [D] la somme de 11 310 euros au titre des pénalités de retard prévues par les dispositions de l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989,



- condamné M. [K] à payer à M. [D] la somme de 1 746, 75 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 22 juillet 2015 au 30 septembre 2016,



- débouté M. [K] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société At'citus immobilier au titre des sommes exigées par M. [D] du chef de la location consentie à ce dernier,



- débouté M. [K] de sa demande en dommages-intérêts formée à l'encontre de la société At'citus immobilier,



- débouté la société At'citus immobilier de sa demande en dommages-intérêts formée à l'encontre de M. [K],



- condamné M. [K] à supporter la charge des dépens de l'instance,



- condamné M. [K] à payer à M. [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné M. [K] à payer à la société At'citus immobilier la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- débouté M. [K] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire,



- débouté M. [D], d'une part, M. [K], d'autre part, et la société At'citus immobilier enfin, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.





Par déclaration reçue au greffe le 30 septembre 2022, M. [K] a relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance rendue le 1er décembre 2022, le conseiller de la mise en état a :



- donné acte à M. [K] de son désistement partiel d'appel à l'égard de M. [D],



- constaté l'extinction de l'instance entre M. [K] et M. [D],



- dit que l'instance se poursuivait entre M. [K] et la société At'citus immobilier,



- constaté le dessaisissement partiel de la cour,



- laissé les dépens à la charge de la partie qui se désiste.





Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 septembre 2022, M. [K], appelant, demande à la cour de :



- déclarer son appel recevable et bien fondé,



Et ce faisant,



- réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'égard de la société At' citus immobilier,



Et statuant à nouveau,



- juger que la société At'citus immobilier n'a pas respecté ses obligations contractuelles,



- juger l'inexécution contractuelle de la société At'citus immobilier acquise,



Et en conséquence,



- reconnaître la responsabilité de la société At'citus immobilier,



- condamner la société At'citus immobilier à lui rembourser des pénalités de retard liées à la restitution tardive du dépôt de garantie auxquelles il a été condamné dans le jugement, soit la somme de 11 310 euros,



- condamner la société At'citus immobilier à lui payer la somme de 6 190 euros au titre des dommages et intérêts,



- condamner la société At'citus immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner la société At'citus immobilier au paiement des entiers dépens.



La société At' citus immobilier n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude.





La clôture de l'instruction sera prononcée le 16 mars 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



La société At'citus immobilier, qui ne s'est pas fait représenter, n'ayant pas été citée à personne, la cour statuera par défaut en application des dispositions de l'article 473, alinéa 1er, du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la responsabilité du mandataire et les prétentions indemnitaires de M. [K] à hauteur de la somme de 6 190 euros



M. [K] sollicite, outre la mise à la charge de son mandataire de la somme de 11 310 euros représentant le montant des pénalités mises à sa charge pour restitution tardive du dépôt de garantie, la condamnation de son mandataire à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 6 190 euros se décomposant comme suit :



- 1 174 euros au titre de l'absence de re-facturation de l'abonnement internet, 

- 1 336 euros au titre de l'écriture incorrecte du mois d'avril 2017, 

- 426 euros au titre du loyer et des charges du mois d'août 2017, qui n'a pas été réglé par le locataire

- 76 euros au titre des pénalités de retard appliquées par le syndic, 

- 1 000 euros au titre du remplacement d'une serrure, 

- 114 euros au titre du remplacement d'une clef, 

- 2 000 euros au titre des dommages locatifs,

- 64 euros au titre du solde restant à régler par le locataire. 



A hauteur de cour, M. [K] reprend l'intégralité des moyens développés devant le premier juge et fait valoir que : 



- il ne peut lui être reproché une rétention du montant du dépôt de garantie, dès lors qu'il a contesté le solde de tout compte que lui a adressé son mandataire, estimant que devait être pratiquée une retenue sur la caution, au titre des charges internet (1 174 euros), de travaux devant être imputés à son locataire (peinture des murs, rebouchage des trous liés à l'installation internet, remise en état de la cuisine), erreur d'écriture du mandataire à hauteur de la somme de 1815,11 euros, reliquat à son profit suite à la régularisation de charges),



- son mandataire a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle : le mandat de gestion n'a pas été dénoncé dans les termes prévus au contrat, le dépôt de garantie n'a pas été restitué dans le délai d'un mois au locataire, l'état des lieux de sortie, établi de manière contradictoire, n'a pas relevé les désordres tenant aux percements dans les murs et à la perte d'un trousseau de clefs, ni imputé des frais de remise en état au locataire, consécutivement à ces désordres, le mandataire s'est montré négligent dans la régularisation des charges et des loyers (frais de commission imputés à tort au bailleur pour 1 248 euros et remboursés tardivement à ce dernier, défaut de paiement des charges au syndic de copropriété ayant entraîné des frais de mise en demeure pour 76 euros, écriture injustifiée pour un montant de 1 336,10 euros, montant du loyer du mois d'août 2017 qui n'a pas été payé pour un montant de 426 euros, l'abonnement internet n'a pas été re-facturé au locataire, qui a fait installer sa propre ligne internet. 



Réponse de la cour 



Selon les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, répondant non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Il résulte de ces dispositions que la responsabilité contractuelle du mandataire est engagée lorsqu'il a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission, que cette faute a causé un préjudice à son mandant et qu'il existe un lien de causalité entre la faute et le préjudice, conformément au droit commun.



M. [K] reproche, en premier lieu, à son mandataire de n'avoir point résilié le mandat de gestion dans les formes prévues par le contrat, à savoir par ' lettre recommandée avec avis de réception, adressée au domicile élu des parties, à l'expiration de chaque période annuelle du renouvellement, sous réserve d'un préavis de trois mois'.



La société At'citus immobilier a adressé un courrier électronique le7 novembre 2017 à M. [K] indiquant : 



' Monsieur, 



je ne suis plus en charge de votre dossier comme je vous l'ai annoncé par mail puisque je ne suis pas en possession de votre adresse postale.



.........



Lorsque Mme votre mère s'est présentée à mon cabinet un dimanche afin de récupérer vos clefs afin que des personnes s'installent le jour même dans votre appartement. Vous comprendrez aisément que faire état de rayures au tampon Gex sur le placard et à côté de la crédence ne peut faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie de M. [D] puisque votre appartement a été occupé après son départ. 



Suite à vos excès et harcèlements dont j'ai été l'objet par vous et Madame votre mère, je vous ai précisé que je ne souhaitais plus assurer la gestion dudit appartement et que je résiliais mon mandat. 



Suite à cela, je vous ai adressé : 



- votre décompte le 10 octobre 2017, 



- j'ai remis les clefs à Madame votre mère, 



- j'ai remis le badge à Mme [B] la gardienne. 



Je n'ai donc plus de lien de droit avec vous (je n'ai pu vous le signifier en recommandé car je ne suis pas en possession de votre adresse). 



Je vous remercie donc d'adresser directement un chèque à Monsieur [D], soldant votre compte avec lui, son adresse figurant sur l'état des lieux dont vous étiez destinataire.



......'.



M. [K] justifie avoir communiqué son adresse en Allemagne par courrier électronique du 4 décembre 2015. 



Toutefois, le défaut de résiliation du contrat de mandat de gestion dans les formes requises s'il est ainsi établi, n'est pas de nature à engager la responsabilité de la société At'citus immobilier, dès lors qu'il n'a occasionné aucun préjudice à M. [K], la résiliation du contrat étant intervenu après le départ du locataire, et alors que l'état des lieux de sortie avait été dressé et le décompte locatif définitif adressé au bailleur. 





M. [K] reproche, en deuxième lieu, à son mandataire de n'avoir point restitué à son locataire, dans le délai légal, le dépôt de garantie, alors que l'état des lieux de sortie était conforme à l'état des lieux d'entrée, et ainsi d'être responsable de sa condamnation à payer des pénalités de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie à son locataire. 



Cependant, le mandataire du propriétaire n'est pas tenu de la restitution du dépôt qu'il a encaissé, voire conservé (Cass. 3e civ., 16 juin 1999, n° 97-16.991). La demande en restitution ne peut donc être dirigée contre l'agent immobilier (Cass. 3e civ., 19 déc. 2013, n° 12-22.202) et un défaut de restitution ne peut donc lui être imputé à faute, d'autant moins qu'en l'espèce, et comme l'a pertinemment relevé le premier juge au terme d'une analyse exhaustive des faits de la cause et des pièces de la procédure, le montant du dépôt de garantie avait été restitué au bailleur immédiatement après que le locataire l'eut payé, que, par courrier électronique du 4 août 2017, le mandataire a informé le bailleur du départ de son locataire et de la restitution des clefs et lui a adressé, par un nouveau courrier électronique du 10 octobre 2017, un décompte locatif définitif faisant apparaître que le dépôt de garantie devait être restitué et lui a communiqué toutes les informations nécessaires à sa restitution. 



M. [K] ne peut, au reste, tout à la fois et sans se contredire, faire grief à son mandataire de n'avoir point restitué le dépôt de garantie, en raison du fait que l'état des lieux de sortie faisait apparaître que les lieux avaient été restitués dans un état n'appelant pas d'observation par rapport à leur délivrance, tout en soutenant que, compte tenu des sommes que le locataire restait lui devoir, le dépôt de garantie n'avait pas à être restitué. 



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le premier juge a débouté le bailleur de sa demande visant à obtenir la condamnation de son mandataire à lui rembourser les pénalités pour restitution tardive du dépôt de garantie, acquittées à son locataire. 



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. 



M. [K] fait grief, en troisième lieu, à son mandataire immobilier de n'avoir pas établi un état des lieux de sortie conforme à l'état du logement en omettant de faire état de percements dans les murs, de la perte d'un trousseau de clefs, de rayures sur certains meubles.



En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en relevant que le grief allégué n'était pas de nature à engager la responsabilité du mandataire immobilier, motifs pris de ce que la preuve n'était point rapportée de ce que l'état des lieux de sortie dressé par le mandataire immobilier ne reflétait pas l'état du bien, les planches photographiques versées aux débats n'étant pas datées, les courriers électroniques dans lesquels le bailleur se plaint de dégradations étant postérieurs de plus de deux mois au départ du locataire, le défaut de restitution d'une clef n'étant, enfin, pas établie. 



Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu'il a considéré que le grief allégué n'était pas établi. 



M. [K] reproche, en quatrième lieu, à son mandataire, d'avoir commis des négligences en: 



- lui imputant à tort des frais de commission de location pour un montant de 1 248 euros, 



- ne reversant pas aux syndic les charges qui lui été facturées, de sorte que lui ont été imputés des frais de mise en demeure pour un montant de 76 euros,



- procédé à une écriture injustifiée sur son compte de gestion pour un montant de 1 336, 10 euros, 



- ne pas lui avoir réglé le loyer du mois d'août 2017, pour un montant de 426 euros, 



- mettant à sa charge, dans le compte de sortie, une somme de 1 755, 84 euros, alors qu'en réalité c'est le locataire qui reste lui devoir une somme de 67 euros. 



Cependant, M. [K] ne justifie d'aucun préjudice consécutif à la facturation injustifiée de la somme de 1 248 euros, qui lui a été restituée ; la preuve que la facturation de la somme de 76 euros serait consécutive à un règlement tardif des charges par le mandataire n'est pas rapportée, 

le loyer et les charges du mois d'août 2017, calculés au prorata temporis, ont bien été facturés au locataire, de sorte qu'aucun manquement contractuel ne peut être relevé à l'encontre du mandataire immobilier, enfin, le caractère erroné du compte de sortie établi par le mandataire n'est pas non plus établi. M. [K] se borne , en effet, à produire un courrier électronique adressé à son mandataire faisant état d'erreurs et indiquant qu'avant la régularisation Q 42016 et Q 32017, les comptes seraient ' à peu près équilibrés', le compte locatif présentant, au contraire, un solde en sa faveur de 67,08 euros, et un extrait de compte consolidé établi par le syndic de la copropriété. Ces documents ne suffisent pas à démontrer les allégations de M. [K], une partie seulement des charges de copropriété étant récupérable auprès du locataire; partant, aucune faute de ne peut être imputée, de ce chef, au mandataire. 



M. [K] reproche, en cinquième et dernier lieu, à la société At'citus immobilier, de n'avoir point exécuté ses directives consistant à re-facturer au locataire l'abonnement internet souscrit par ses soins, de sorte qu'il a acquitté pour le compte de son locataire et du chef de son mandataire une somme totale de 1 173 euros, sur une période de 24 mois. 



M. [K] précise que le locataire a souscrit son propre abonnement et monté une ligne parallèle en visible alors qu'un boîtier de communication distribuait toutes les pièces de l'appartement et que tout percement des murs et des cloisons était prohibé. 



Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, il n'est pas établi au vu des échanges de courriers électroniques produits par le bailleur avec son mandataire, que des directives claires et précises aient été données au mandataire concernant une ' re-facturation' de l'abonnement internet souscrit par M. [K] à son locataire. Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que cette absence de 're-facturation' ne pouvait être imputée à faute au mandataire, le locataire ayant souscrit un nouvel abonnement à son nom. 



Il résulte de ce qui précède que la décision entreprise mérite confirmation en ce qu'elle a jugé que M. [K], faute de rapporter la preuve des manquements imputés à son mandataire immobilier dans l'exécution de ses obligations contractuelles ou du préjudice qui serait résulté pour lui des manquements imputés, devait être débouté de son appel en garantie, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société At'citus immobilier. 



II) Sur les demandes accessoires 



M. [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par défaut et mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Déboute M. [E] [K] de la totalité de ses demandes ; 



Condamne M. [E] [K] aux dépens de la procédure d'appel.





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,