Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 5 — 6 septembre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 5



ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2023



(n° /2023, 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12050 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBMC



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 10 mai 2022 - tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris RG n° 21/00949





APPELANTE

 

Madame la Maire de [Localité 10] agissant au nom et comme représentant de la Ville de [Localité 10], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131, substitué à l'audience par Me Grégoire DUCONSEIL







INTIME 



Monsieur [U] [F]

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représenté par Me Armelle DUTERTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0287







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie-Ange Sentucq dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Mme Céline RICHARD



 





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 05 juillet 2023 et prorogé au 06 septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présent lors de la mise à disposition.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Dans le but de proposer un lieu d'échange et de diversité des cultures de l'Islam, la ville de [Localité 10] a décidé la création d'un Institut des Cultures de l'Islam (ci-après l' « ICI ») au début des années 2010, par une délibération des 15, 16 et 17 décembre 2008. 

 

L'équipement devait alors être implanté sur deux sites distincts situés dans le même quartier : le site [Localité 11] ([Adresse 4]) et le site [Localité 12] ([Adresse 5] et [Adresse 2]). 

 

Seul, le bâtiment du site [Localité 12] a été réalisé, destiné principalement à un programme culturel comprenant la création d'un accueil, d'un foyer, d'espaces d'exposition, d'un auditorium de 173 places, de salles d'animation, de locaux dédiés à la recherche, la formation et la conservation d'archives et de documentation ainsi qu'un hammam, pour une surface utile de 1091 m² mais également à une affectation cultuelle représentant les 25 % 

restant de la surface utile, soit 270 m².

 

Par une délibération des 9 et 10 mars 2009, le conseil de [Localité 10] a autorisé le maire de [Localité 10] à signer les marchés de maîtrise d''uvre et à déposer les demandes de permis de démolir et de construire.



Par une délibération du conseil de [Localité 10] réuni les 22 et 23 avril 2013, le maire a été autorisé pour le compte de la ville de [Localité 10] à adopter une série de dispositions relatives au site [Localité 12] concernant :



- l'approbation de la division en volumes du projet de l'Institut des Cultures de l'Islam en vue de la conclusion d'un bail emphytéotique



- l'autorisation de conclure un bail emphytéotique administratif avec la société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam sur les volumes fonciers destinés à servir d'assiette aux bâtiments affectés à la pratique du culte pour une durée de 99 ans moyennant un loyer capitalisé de 1 euro



- l'autorisation de céder à la société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire, des constructions devant être réalisées dans ces volumes, sous la maîtrise d'ouvrage de la Ville et qui auront vocation à être par la suite affectés à la pratique du culte, au prix de 2 187 858 euros TTC hors coûts de portage financier et d'assurance.



Par acte du 25 septembre 2013, l'état descriptif de divisions en volumes a été établi, définissant la consistance et le volume de chaque espace : les volumes 1, 2 et 4 appartenant à la Ville de [Localité 10] sont respectivement affectés aux espaces culturels et techniques, à une zone de stockage transitoire et un local destiné à l'accueil et des bureaux des associations situés au 4 ème étage, tandis que le volume 3 de l'association cultuelle a été affecté aux espaces cultuels situés au 1 er étage.



Par acte du même jour, la Ville de [Localité 10] et l'association dénommée Société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam ont signé la convention portant d'une part constitution d'un bail emphytéotique administratif et d'autre part sur la vente d'immeuble à construire sur les constructions destinées à l'exercice du culte.



M. [F], en sa qualité de contribuable, a, le 26 juin 2013, saisi le tribunal administratif de Paris entendant obtenir la nullité de la vente d'immeubles à construire contenant bail emphytéotique soutenant que le montage opéré par la ville de Paris l'a été en violation de l'ordre public pris de la loi du 9 décembre 1905 et du vice de portée générale que constitue le défaut de consentement de la Ville de [Localité 10] à la vente, en suite de l'annulation de la délibération ayant forgé le consentement de la ville exprimé par l'intermédiaire de son représentant, le maire. 

 

Monsieur [F] a mis en demeure la Ville de [Localité 10], par courrier en date du 11 avril 2018, d'avoir à lui communiquer un certain nombre d'informations destinées à lui permettre de prendre connaissance des données chiffrées du financement et du montage, le tout dans l'optique de pouvoir vérifier la réalité du montage entrepris par la ville de Paris, au regard de l'opacité de la délibération dont il a poursuivi et obtenu l'annulation en sa qualité de contribuable. 

 

Cette mise en demeure étant restée vaine, il a saisi la juridiction administrative sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile (CPC) afin qu'il soit ordonné à la Ville de [Localité 10] de communiquer, sous astreinte, un certain nombre de documents, à savoir : 



- le prix d'achat des anciens bâtiments ayant permis la construction du site ainsi que le coût afférent aux démolitions subséquentes ; 

- les frais des concours d'architectes ayant répondu à l'appel d'offres pour la réalisation de l'ouvrage dit Institut des cultures de l'Islam sis [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1] ; 

- les frais de l'architecte ayant conduit la maîtrise d''uvre de cet Institut des cultures de l'Islam ; 

- le coût détaillé des travaux de modification des locaux de « l'ancienne caserne » ayant permis l'ouverture d'un lieu de culte apparemment devenu définitif depuis ; 

- le prix détaillé de la construction de l'ensemble des immeubles édifiés pour l'Institut des cultures d'Islam ; 

- l'avis de France Domaine en date du 28 février 2013 et tout élément complémentaire à cet égard ; 

- les caractéristiques juridiques, techniques et financières considérées essentielles et déterminantes à la réalisation de l'opération dite Institut des cultures de l'Islam ; 

- le projet d'état descriptif de division en volumes de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1], établi par le cabinet de géomètres GTA le 4 mars 2013 ; 

- l'acte authentique de vente d'immeubles à construire intervenu pour les constructions dont la propriété a été transférée à la société des Habous sur le site des [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le 18 ème arrondissement ; 

- l'acte ayant opéré division en volumes du projet de l'Institut des cultures d'Islam ; 

- le bail emphytéotique administratif conclu avec la société des Habous sur les volumes destinés à servir d'assiette aux bâtiments affectés à la pratique du culte, soit le volume numéroté 3 ; 

- la communication du coût de fonctionnement annuel, dans son détail, de l'Institut des cultures de l'Islam et la répartition de ces coûts entre la ville de [Localité 10] et la société des Habous 

- l'intégralité des conventions en vertu desquelles la mairie de [Localité 10] met à disposition de la société des Habous les lieux culturels au profit de l'exercice par celle-ci du culte les vendredis et jours de fêtes religieuses ; 

- le montant des subventions versées à l'association syndicat libre ; 

- les délibérations de l'association syndicat libre concernant la répartition des frais de fonctionnement de l'ensemble immobilier sur le site des [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1] ; 

- l'intégralité des procès-verbaux d'assemblées ordinaires comme extraordinaires de l'association syndicat libre ; 

- et plus largement, toute information de nature à permettre à M. [F] de prendre la mesure des dépenses et du coût de construction comme de fonctionnement de l'Institut des cultures de l'Islam. 

 

Par jugement en date du 20 mai 2014, le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête 

de Monsieur [F], lequel a interjeté appel de la décision. 



Par arrêt en date du 26 octobre 2015, la cour administrative d'appel de Paris, a annulé le jugement rendu par le tribunal administratif le 20 mai 2014, la délibération du conseil de Paris du 22 et 23 avril 2013 et la décision du maire de conclure le bail emphytéotique administratif consenti à l'association la société des Habous et des Lieux saints de l'Islam. 

La cour a retenu que, si la Société des Habous et Lieux Saints de l'Islam est bien une association régie par la loi de 1901 et que son objet principal est de poursuivre des activités cultuelles, elle n'a toutefois pas exclusivement pour objet l'exercice d'un culte et ne satisfait pas de ce fait aux prescriptions de l'article 19 de la loi du 9 décembre 1905 aux termes duquel « ces associations devront avoir exclusivement pour objet l'exercice d'un culte ». 



La ville de [Localité 10] s'est pourvue devant le Conseil d'Etat, lequel, par un arrêt du 10 février 2017, a rejeté le pourvoi et a confirmé l'annulation de la délibération du conseil municipal de Paris des 22 et 23 avril 2013 rappelant au point 9 de la motivation la possibilité pour les parties de régulariser un bail en y insérant une clause résolutoire, garantissant l'affectation du lieu à une association cultuelle satisfaisant aux prescriptions du titre IV de la loi du 9 décembre 1905, afin de répondre aux exigences de l'article L 1311-2 du code général des collectivités territoriales. 



Par une Délibération des 24,25 et 26 septembre 2018 le Conseil de [Localité 10], au rappel de l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat du 23 janvier 2017 et au visa du projet de délibération en date du 11 septembre 2018, a approuvé l'avenant au bail emphytéotique administratif sur les volumes destinés aux locaux cultuels de l'Institut des Cultures de l'Islam [Adresse 5]/[Adresse 2], imposant une clause d'affectation à l'association ACM 17 satisfaisant aux prescriptions du titre IV de la loi du 19 décembre 1905, distincte de l'association de la loi de 1901 société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam, pour se conformer à l'arrêt du Conseil d'Etat.



Par exploit du 17 janvier 2019 Monsieur [U] [F] a saisi le Juge des Référés afin d'obtenir la communication de divers documents et renseignements se rapportant à l'opération de construction de l'Institut des cultures de l'Islam sous astreinte de 500 euros par jour de retard.



Par ordonnance en date du 8 mars 2019, le juge des référés, après s'être déclaré 

compétent, a ordonné à la Ville de [Localité 10] de communiquer sous astreinte : 



- les documents justifiant du prix de la construction des immeubles édifiés pour 

l'Institut des Cultures de l'Islam, 

- les documents notariés justifiant du prix d'achat des anciens immeubles et ceux justifiant du coût des démolitions, 

- l'acte authentique de vente d'immeubles à construire pour les constructions dont la propriété a été transférée à la société des Habous et des lieux saints de l'islam sur les sites de [Localité 12] et [Localité 9], 

- le BEA conclu par la ville en faveur de la société des Habous. 



Considérant que la Ville de [Localité 10] avait imparfaitement déféré aux termes de l'ordonnance, notamment sur la question du coût de l'opération eu égard à l'injonction qui avait été faite de communiquer les documents justifiant du prix de la construction des immeubles édifiés pour l'ICI, M. [F] a poursuivi la liquidation de l'astreinte sollicitant les documents permettant de déterminer avec précision les coûts de démolition et de construction de la mosquée afin de déterminer l'éventuel équilibre entre le financement offert par la Ville de [Localité 10] et les contreparties apportées par les bénéficiaires du financement de l'édifice.



Il sollicitait la communication : 



- du coût du concours d'architectes ou maîtres d''uvre ; 

- des honoraires de l'architecte ; 

- du marché de travaux n° 20111210005187 ; 

- du coût des bureaux d'études ; 

- du montant des droits d'enregistrement pour les différentes opérations ; 

- du paiement du prix payable à terme visé dans l'acte de vente 

d'immeuble à construire ; 

- du coût des assurances ; 

- des factures acquittées des entreprises intervenues sur les chantiers. 

 

Par ordonnance en date du 28 juillet 2020, le juge des référés a débouté M. [F] de ses demandes de production de pièces complémentaires.



Monsieur [F] a saisi le 12 janvier 2021 le Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de poursuivre la nullité de la vente d'immeuble à construire contenant le bail emphytéotique conclue entre la Ville de [Localité 10] et la société des Habous et Lieux Saints de l'Islam demandant au tribunal de :



 « Juger que le tribunal judiciaire est compétent, 

 

Juger que la vente d'immeuble à construire conclue entre la Ville de [Localité 10] et l'association déclarée loi de 1901 la société les Habous et Lieux Saints de l'Islam est nulle de nullité absolue 

 

En conséquence, 

 

Juger que M. [F] a intérêt à agir en nullité de la vente d'immeuble à construire conclue entre la Ville de [Localité 10] et l'association déclarée loi de 1901 la société les Habous et Lieux Saints de l'Islam ; 

 

Juger que la vente d'immeuble à construire conclue entre la Ville de [Localité 10] et l'association déclarée loi de 1901 la société les Habous et Lieux Saints de l'Islam est insusceptible de régularisation ; 



Juger que le bail emphytéotique conclu entre la Ville de [Localité 10] et l'association déclarée loi de 1901 la société les Habous et Lieux Saints de l'Islam est caduc ». 



Par conclusions d'incident signifiées le 8 juillet 2021, la Ville de [Localité 10] a demandé au juge de la mise en état de : 

 

« A titre principal, 

 

Déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit tribunal Administratif de Paris seul compétent ; 

 

A titre subsidiaire, 



Vu l'article 49 du code de procédure civile 

 

Poser au tribunal administratif de Paris la question préjudicielle de la légalité des 

délibérations des 24, 25 et 26 septembre 2018 du Conseil de [Localité 10] ayant autorisé le Maire à conclure le 12 novembre 2019, un avenant au bail emphytéotique administratif consenti à la Société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam.

 

Surseoir à statuer dans l'attente de la réponse du tribunal administratif de Paris ». 

 

Par ordonnance du 10 mai 2022, le juge de la mise en état a statué en ces termes : 



Rejette l'exception d'incompétence du tribunal judiciaire,



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Redistribue la présente affaire à la 2ème chambre civile de ce tribunal compte tenu de l'objet du litige,



Réserve les dépens en fin d'instance.



Par déclaration en date du 12 juillet 2022, la Ville de [Localité 10] a interjeté appel de l'ordonnance intimant devant la cour d'appel de Paris M. [F]. 



Régulièrement autorisée par ordonnance du 13 juillet 2022, la Ville de [Localité 10] a fait citer à jour fixe, par exploit délivré le 29 juillet 2022, en vue de l'audience du 21 février 2023, Monsieur [U] [F] demandant à la cour :



d'infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 mai 2022, 

 

Statuant à nouveau, 

 

A titre principal, 

 

Déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal Administratif de Paris seul compétent, 

 

A titre subsidiaire, 

 

Vu l'article 49 du code de procédure civile, 

 

Poser au tribunal administratif de Paris la question préjudicielle de la légalité des délibérations des 24, 25 et 26 septembre 2018 du Conseil de Paris ayant autorisé le Maire à conclure le 12 novembre 2019, un avenant au bail emphytéotique administratif consenti à la Société des Habous et des Lieux saints de l'Islam, 

 

Surseoir à statuer dans l'attente de la réponse du tribunal administratif de Paris, 

 

En tout état de cause, 



Condamner M. [F] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, 



Condamner M. [F] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure. 



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, M. [F] demande à la cour de : 



Accueillir M. [F] en ses écritures et l'y déclarer recevable et bien fondé, 

 

Y faisant droit, 

 

Confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 mai 2022 en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence du tribunal judiciaire ; 

 

En conséquence , 

 

Déclarer le tribunal judiciaire de Paris compétent ; 

 

Débouter la Ville de [Localité 10] en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Débouter la Ville de [Localité 10] de sa demande tendant à voir déclarer le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal administratif de Paris ; 

 

Débouter la Ville de [Localité 10] de sa demande de saisine préjudicielle du tribunal administratif de Paris ; 

 

Condamner la Ville de [Localité 10] à verser à M. [F], la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





SUR QUOI,

LA COUR



1-La compétence



Le Juge de la Mise en Etat a retenu que si le bail emphytéotique revêt un caractère administratif par son objet ( exercice d'un culte soumis notamment aux dispositions de l'article L 1311-3 du Code général des collectivités territoriales) celui-ci constitue un acte distinct de l'acte de vente laquelle en est le support et que l'action principale ayant pour objet la nullité d'un acte de vente d'immeuble à construire relevant du domaine privé conclu entre la Ville de [Localité 10] et une personne morale de droit privé sur le fondement de l'article 1601-1 du Code civil le litige ne saurait relever de la compétence exclusive de la juridiction administrative.



La Ville de [Localité 10] soutient que le contrat de vente d'immeuble à construire dont Monsieur [F] poursuit l'annulation, forme, avec le bail emphytéotique administratif cultuel auquel il est attaché, un ensemble indivisible dont l'analyse relève de la compétence exclusive du juge administratif, l'interdépendance de la vente et du bail emphytéotique n'ayant pas échappé à Monsieur [F] qui y fait expressément référence, quant à leur formation et leur exécution en raison :



- du régime spécial prévu par l'article L.1311-2 du code général des collectivités territoriales pour les biens immobiliers faisant l'objet d'un bail emphytéotique



- du caractère indivisible de cet ensemble contractuel ressortissant de la commune intention des parties exprimée notamment au travers de l'exposé des motifs de la délibération du conseil de [Localité 10] des 22 et 23 avril 2013 ayant autorisé sa signature



- la vente cessera de produire son effet au terme du contrat de bail emphytéotique administratif auquel elle a été liée.



Monsieur [F] oppose, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, le principe selon lequel les litiges concernant la gestion du domaine privé des collectivités locales relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires et souligne le caractère accessoire à la vente du bail emphytéotique administratif, ainsi que le Juge de la Mise en Etat l'a retenu. 



Réponse de la cour



Selon les dispositions de l'article L 451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime : ' Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.



Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.'



Selon les dispositions de l'article L 1311-2 du Code général des collectivités territoriales dans sa version en vigueur du 16 mars 2011 au 1er janvier 2014, applicable au litige à l'époque de la Délibération du Conseil de [Localité 10] annulée des 22 et 23 avril 2013 :



' Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, en vue de l'accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d'une mission de service public ou en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public ou en vue de la réalisation d'enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation ou, à l'exception des opérations réalisées en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public, de leur restauration, de la réparation, de l'entretien-maintenance ou de la mise en valeur de ce bien ou, jusqu'au 31 décembre 2013, liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales ou, jusqu'au 31 décembre 2013, liée aux besoins d'un service départemental d'incendie et de secours. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.



Un tel bail peut être conclu même si le bien sur lequel il porte, en raison notamment de l'affectation du bien résultant soit du bail ou d'une convention non détachable de ce bail, soit des conditions de la gestion du bien ou du contrôle par la personne publique de cette gestion, constitue une dépendance du domaine public, sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie (...)'



La vente d'immeuble à construire contenant bail emphytéotique administratif pour les droits sur l'assiette foncière, portant transfert, dans le cadre de la vente d'immeuble à construire, des droits réels sur l'assiette foncière par le vendeur et bailleur, la Ville de [Localité 10], au profit de l'acquéreur et preneur, la société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam, a été constatée par acte authentique des 25 et 26 septembre 2013 passé par-devant Maître [E] [T] notaire à Paris.



Cet acte dissocie clairement les droits réels transmis par le bail emphytéotique sur le volume n°3 ensuite de la division volumétrique constatée par l'état descriptif de division établi le 25 septembre 2013, de la vente en l'état futur d'achèvement portant obligation à la charge du vendeur bailleur d'édifier et transférer au fur et à mesure de leur édification, au profit de l'acquéreur preneur, les constructions à réaliser dans les biens conformément aux dispositions des articles 1601-3 et suivants du Code civil.



L'acte énonce en page 37/60 que : ' Le transfert de propriété des ouvrages d'ores et déjà réalisés dans lesdits biens intervient dès ce jour et les ouvrages deviendront la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, la propriété de ces ouvrages s'entendant du droit conféré sur ceux-ci au titulaire du bail emphytéotique administratif (...). Par suite, l'assiette foncière de la présente vente en l'état futur d'achèvement est constituée par les droits réels consentis par le Vendeur à l'Acquéreur dans le cadre du bail emphytéotique administratif consenti dans les conditions ci-avant déterminées et est définie aux Articles 6 et 7 qui précèdent.'



Ainsi et contrairement à ce qui a été retenu par l'ordonnance entreprise, les dispositions de l'article L 1311-3 du Code général de collectivités territoriales ne confèrent pas au bail emphytéotique un caractère administratif par son objet, mais rappellent aux collectivités susdites la possibilité de recourir au bail emphytéotique pour permettre l'exercice, notamment, d'un culte religieux tout en respectant le principe de la séparation des Eglises et de l'Etat posé par l'article 2 de la loi du 9 décembre 1905, faisant expressément référence à l'article L 451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime qui confère au preneur un droit réel cessible et saisissable dans les formes de la saisie immobilière dont le régime notamment de la preuve de s'établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.

 

En outre et contrairement à ce qui est affirmé par l'appelante, il ne résulte pas des énonciations de l'acte de vente d'immeuble à construire contenant bail emphytéotique administratif qu'il sera mis fin à la vente lors de l'échéance du bail, mais qu''à l'expiration de la durée du bail, le preneur ou son ayant droit ne pourra en aucun cas se prévaloir d'un quelconque droit au maintien dans les lieux ou au renouvellement' cependant que les garanties dues par le vendeur d'immeuble à construire sont expressément visées par référence aux articles 1642-1, 1646-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil. 



Il en résulte que le contrat de vente d'immeuble à construire qui emporte cession des constructions au profit de l'acquéreur au fur et à mesure de leur achèvement et le bail emphytéotique, emportant constitution d'un droit réel sur le volume n°3 servant d'assiette aux constructions sont indépendants par leur objet mais relèvent ensemble des règles du code civil qui régissent ces deux matières.



Par conséquent, par motifs substitués, l'ordonnance qui a retenu la compétence du Juge Judiciaire sera confirmée. 



2-La question préjudicielle



Le Juge de la Mise en Etat a omis de statuer sur ce moyen.



La Ville de [Localité 10] fait valoir subsidiairement, au visa de l'article 49 alinéa 2 du Code de procédure civile, que la juridiction judiciaire saisie d'un litige relevant de sa compétence mais dont la solution dépend de la réponse à un ou plusieurs moyens relevant de la compétence exclusive de la juridiction administrative, doit surseoir à statuer jusqu'à ce que soit tranchée par la juridiction administrative la question préjudicielle ainsi posée portant sur la légalité des délibérations du Conseil de Paris du 24, 25 et 26 septembre 2018 ayant autorisé le maire à conclure ce contrat avec la société Les Habous et les Lieux Saints de l'Islam.



Selon l'appelante la délibération autorisant le maire à conclure un contrat fût-il de droit privé constitue un acte détachable dudit contrat dont la légalité ne peut être contestée que devant le juge administratif.



Monsieur [F] oppose que l'argument est infondé car ce n'est pas la délibération qui aujourd'hui fait l'objet d'une discussion devant le juge judiciaire et qui est critiquée quant à sa validité mais le contrat de vente d'immeuble à construire qui a été conclu par la ville de [Localité 10], personne morale de droit public, pour la disposition de biens et l'accomplissement d'actes sur son domaine privé. Il souligne que l'argument est d'autant plus infondé que la délibération ayant manifesté le consentement de la ville de [Localité 10] à la signature de la vente et d'un bail emphytéotique a déjà été déclaré nulle et ce, en dernier ressort par un arrêt de la Cour administrative d'appel de [Localité 10] le 26 octobre 2015, arrêt confirmé par le Conseil d'Etat le 10 février 2017 ayant rejeté le pourvoi en cassation. En effet selon l'intimé si le Conseil d'Etat a ouvert une faculté de régularisation c'est uniquement pour le bail emphytéotique et la production de l'avenant régularisant ce bail n'emporte régularisation ni des délibérations litigieuses ni de la vente d'immeuble à construire laquelle, quant à sa validité, ne relève pas de la compétence du juge administratif.



Réponse de la cour



Il sera liminairement observé que contrairement à ce qu'affirme Monsieur [F] les Délibérations des 24,25 et 26 septembre 2018 du Conseil de la Ville de [Localité 10] n'ont pas été annulées mais celles des 22 et 23 avril 2013 ainsi qu'il a été rappelé plus haut par lesquelles le Conseil de [Localité 10] a approuvé l'avenant au bail emphytéotique administratif sur les volumes destinés aux locaux cultuels de l'Institut des Cultures d'Islam [Adresse 5] /[Adresse 2], imposant une clause d'affectation à l'association ACM 17 satisfaisant aux prescriptions du titre IV de la loi du 19 décembre 1905, distincte de l'association de la loi de 1901 société des Habous et des Lieux Saints de l'Islam pour se conformer à l'arrêt du Conseil d'Etat du 23 janvier 2017.



Dans le dispositif de son assignation délivrée le 12 janvier 2021, Monsieur [F] ne sollicite pas la nullité du bail emphytéotique approuvé lors de la Délibération des 22 et 23 avril 2013 ni celle de son avenant mais la nullité de la vente d'immeuble à construire conclue entre la Ville de [Localité 10] et l'association déclarée loi de 1901 la société Les Habous et Lieux Saints de l'Islam dont il indique que cette nullité est insusceptible de régularisation demandant que soit jugé que ledit bail conclu entre les mêmes parties est caduc.



Cette vente a été constatée ainsi qu'il a été vu par un acte authentique passé par-devant Maître [R] [T] notaire à Paris par acte des 25 et 26 septembre 2013, entre la Ville de [Localité 10] vendeur/bailleur d'une part et l'association société des Habous et Lieux Saints de l'Islam, acquéreur/preneur d'autre part, en l'état futur d'achèvement des constructions conformément aux dispositions des articles 1601-3 du Code civil.



Selon les dispositions de l'article 49 du Code de procédure civile : 'Toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît, même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.



Lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle.'



Cependant la solution du litige, contrairement à ce que soutient l'appelante, ne dépend pas de l'annulation de la Délibération du Conseil de [Localité 10] des 24,25 et 26 septembre 2018 qui a approuvé l'avenant au bail emphytéotique sur les volumes destinés aux locaux cultuels imposant une clause d'affectation au profit de l'association ACM 17 satisfaisant aux prescriptions du titre IV de la loi de 1901, cette association n'étant pas visée par l'assignation au fond délivrée par Monsieur [F].



Par conséquent la solution du litige ne concerne pas une question relevant de la compétence de la juridiction administrative au sens de l'article 49 du Code de procédure civile mais relève de la compétence du juge judiciaire, s'agissant de la mise en oeuvre des règles du Code civil d'où il suit que le moyen tiré de la question préjudicielle est inopérant et sera écarté, la Ville de [Localité 10] étant déboutée de sa demande de sursis à statuer.



3- Les frais irrépétibles



Le sens de l'arrêt conduit à condamner la Ville de [Localité 10] aux dépens ainsi qu'au règlement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



CONFIRME par motifs substitués l'ordonnance entreprise ;



Y AJOUTANT



DEBOUTE la Ville de [Localité 10] de sa demande de sursis à statuer ;



CONDAMNE la Ville de [Localité 10] aux entiers dépens ainsi qu'au règlement de la somme de 4 000 euros. 





 La greffière, La présidente,