Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 2 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 OCTOBRE 2023









N° RG 23/00483 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NC6I







Madame [N] [E]





c/



Madame [I] [M]

Madame [V] [M]























Nature de la décision : REFERE 

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 09 janvier 2023 (R.G. 22/02254) par le TJ de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 30 janvier 2023





APPELANTE :



Madame [N] [E] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représentée par Maître Jean-Philippe MAGINOT, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



Madame [I] [M] née le 06 Décembre 1995 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Madame [V] [M] née le 10 Janvier 1992 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



représentée par Maître Marjorie SCHNELL de la SELARL MARJORIE SCHNELL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.















EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 04 novembre 2014, M. [X] [M], a donné à bail à Mme [N] [E] des locaux situés à [Localité 4], pour un loyer mensuel d'un montant de 486,41 euros et pour une durée de neuf années. 



M.[M] est décédé laissant pour lui succéder ses deux filles, Mme [I] [M] et Mme [V] [M].



Par acte du 31 mai 2022, Mmes [M] ont fait délivrer à Mme [E] un commandement, visant la clause résolutoire du bail :

- de payer la somme de 1 758,14 euros au titre de sa dette locative ,

- de justifier sous un mois de l'entretien des locaux, de leur assurance et de leur exploitation effective.



Par acte d'huissier de justice du 05 octobre 2022, les consorts [M] ont assigné Mme [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire constater la résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire, d'ordonner son expulsion et d'obtenir sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés.



Mme [E] n'a pas comparu.



Par ordonnance réputée contradictoire du 09 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant Mesdames [M] et Madame [E],

- prononcé en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 30 juin 2022,

- dit qu'à compter du 30 juin 2022, Madame [E] est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 531,33 euros,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Madame [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], [Adresse 1], avec le concours, en tant. que de besoin, de la force publique,

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Madame [E] à payer à Mesdames [M] :

1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 531,33 euros par mois à compter du 30 juin 2022,

2°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges, la somme provisionnelle de 1 632,70 euros,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné Madame [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à Mesdames [M] la somme de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Par déclaration du 30 janvier 2023, Mme [E] a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant les consorts [M].





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières écritures notifiées par RPVA le 16 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [E], demande à la cour de :



- la déclarer recevable et bien-fondée en son appel,

- y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance en date du 09 janvier 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux,



- et statuant à nouveau,

- à titre principal,

- débouter Mesdames [M] de l'intégralité de leurs prétentions,



- subsidiairement,

- juger que la clause d'indexation de loyer ne produit d'effets qu'à compter du commandement du 31 mai 2022 sans effet rétroactif,

- lui accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail en application de l'article L. 145-41 du code de commerce,

- juger qu'en raison du paiement dans le délai ainsi accordé, la clause résolutoire ne joue pas et que le bail continue à produire ses effets,

- rejeter le surplus des demandes de Mesdames [M],



- en tout état de cause,

- condamner solidairement Mesdames [M] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières écritures notifiées par RPVA le 19 avril 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, les consorts [M], demandent à la cour de :

 

- vu les articles du code de commerce,

- vu la jurisprudence citée,

- vu les pièces versées aux débats,



- juger Mesdames [M] recevables et bien fondées en leur action,

- par conséquent,

- confirmer l'ordonnance rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référés et sous le n°RG 22/02254 en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial les liant à Mme [E],

- prononcé la résiliation du bail commercial à compter du 30 juin 2022,

- dit qu'à compter du 30 juin 2022, Mme [E] est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 531,33 euros,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Mme [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,





- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [E] à leur payer :

1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 531,33 euros par mois à compter du 30 juin 2022,

2°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges, la somme provisionnelle de 1 632,70 euros,

- condamné Mme [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,



- réformer l'ordonnance querellée seulement en ce qu'elle a :

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

- condamné Mme [E] à leur payer la somme de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- et statuant à nouveau,

- ordonner que l'expulsion de Mme [E] des locaux soit réalisée sous astreinte de 500 par jour de retard à compter du premier jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

- condamner Mme [E] à leur payer la somme de 2 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 28 février 2023, le président de la chambre commerciale à la cour d'appel de Bordeaux a fixé l'affaire à bref délai à l'audience du 26 juin 2023. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 juin 2023.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DECISION

1- L'appelante soutient que le commandement de payer lui a été signifié avec mauvaise foi par les bailleresses après que celles-ci aient été informées de sa volonté de céder son fonds de commerce et le bail y afférent. Elle soutient que les bailleresses invoquent des inexécutions futiles sans avoir tenté de se rapprocher auparavant amiablement d'elle. Elle argue en outre du fait que la clause de révision du loyer est très imprécise et peu claire. Elle affirme qu'elle n'a jamais cessé d'exploiter son fonds de commerce. Elle sollicite enfin des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

2- Les intimées affirment que l'appelante ne démontre pas leur mauvaise foi et que la clause résolutoire doit jouer, le commandement de payer étant resté infructueux un mois après sa délivrance. Elles font valoir que l'appelante n'a pas réglé le loyer du mois de mars 2022, n'a pas indexé le loyer depuis 2014, a cessé d'exploiter les locaux donnés à bail et n'a pas justifié de la souscription d'une assurance pour les locaux loués. Les bailleresses soutiennent que la clause d'indexation du loyer est claire et doit être mise en oeuvre. Elles s'opposent à l'octroi de délais de paiement, faisant valoir que la locataire est coutumière du retard de paiement.

3- L'article 18 du bail intitulé clause résolutoire stipule qu'à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer ( y compris les charges et autres sommes accessoires) ou d'exécution des clauses ou conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, un mois après un commandement de payer le loyer resté sans payer ou après une sommation d'exécuter demeurée infructueuse, d'avoir à exécuter la présente clause, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune formalité. Au cas où le preneur refuserait de quitter immédiatement les lieux, il pourrait être expulsé sur simple ordonnance de référé, rendue à titre d'exécution d'acte par le Président du tribunal de grande instance. En cas de fermeture du fonds de commerce ou d'arrêt d'exploitation ainsi qu'en cas de dissolution amiable, le présent bail sera résilié de plein droit.

4- L'appelante ne conteste pas l'absence de règlement du loyer du mois de mars 2022. Elle n'a pas justifié, et ne justifie d'ailleurs toujours pas devant cette cour, de la souscription d'une assurance pour les locaux loués.

5- S'agissant de l'exploitation du fonds de commerce, l'huissier de justice a constaté à deux reprises que le commerce était fermé, un voisin lui indiquant que cette fermeture remontait à deux années. Une commerçante exerçant dans le même quartier atteste par ailleurs également de la fermeture depuis deux ans de l'épicerie. L'appelante qui indique que les lieux étaient en travaux lors du passage de l'huissier ne verse aucune pièce attestant d'une activité récente dans les lieux.

6- Concernant enfin la clause d'indexation, la cour relève qu'il convient de la distinguer de la clause de révision du bail, et que contrairement à celle-ci, le bail précise bien que l'indexation 'jouera automatiquement chaque année le jour anniversaire du début du bail en appliquant les variations de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE'. Il est ensuite précisé que cette clause d'indexation constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté et que sa non-application partielle ou totale pourra autoriser le bailleur, et lui seul, à demander la résiliation du bail sans indemnité.

7- Contrairement à ce que soutient la locataire, cette clause est claire et précise. Il n'existe dès lors aucune contestation sérieuse et le juge des référés a pu à bon droit juger que son application était justifiée et l'indexation automatique dans les limites de la prescription.

8- La preneuse qui ne justifie d'aucune activité dans les lieux dont il n'est pas démontré qu'ils soient assurés sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

9- Il convient dès lors de confirmer intégralement la décision de première instance notamment en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné la preneuse au paiement des sommes impayées et d'une indemnité d'occupation.

10- Les circonstances de l'espèce ne justifient pas le prononcé d'une astreinte. La décision de première instance sera confirmée de ce chef également.

11- Mme [E] sera condamnée aux dépens d'appel.







12- Il convient d'infirmer l'ordonnance uniquement sur le montant de l'indemnité due à Mme [V] [M] et à Mme [N] [E] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et d'allouer de ce chef la somme de 2000 euros, et non celle de 1300 euros qui avait été fixée par le premier juge.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance de référé rendue le 9 janvier 2023 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, sauf en ce qu'elle a condamné Madame [E] à payer à Mesdames [M] la somme de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Condamne Madame [E] à payer à Mesdames [M] la somme globale de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant, 



Déboute [N] [E] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délai de paiement,



Condamne [N] [E] aux dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président