Cour d'Appel · Chambre 3 A — 2 octobre 2023

MINUTE N° 23/

























Copie exécutoire à :



- Me Nadine HEICHELBECH

- Me Eric GRUNENBERGER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 02 Octobre 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01558 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2FN



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de GUEBWILLER





APPELANT :



S.C.I. SAINT-MAURICE 

représentée par son représentant légal audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉS :



Madame [R] [D] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR



Monsieur [E] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Président de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.









Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme MARTINO, Président de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Mme KERIHUEL, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 28 mars 2018, la Sci Saint-Maurice a donné à bail à Monsieur [E] [C] un appartement situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 555 € outre une provision sur charges de 10 €.

Se plaignant de différents désordres, notamment de refoulement des eaux usées au droit de la baignoire, des problèmes de chaudière, l'absence de fenêtres dans une chambre à coucher, un dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée et du caractère indécent du logement, Monsieur [E] [C] et Madame [R] [D] épouse [C] ont sollicité en référé la désignation d'un expert afin de préconiser les mesures de nature à y remédier.

La société Saint-Maurice a contesté les demandes et a sollicité paiement d'un arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 26 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller a rejeté la demande d'expertise, a donné acte à la bailleresse de ce qu'elle s'engage à remédier aux désordres suivants : ceux affectant la chaudière et ceux affectant une baie coulissante défectueuse, l'a condamnée en tant que de besoin à réaliser ou faire réaliser ces travaux et a condamné les locataires solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3 635,36 € au titre de l'arriéré locatif au 31 juillet 2021.



Par acte du 5 janvier 2022, Monsieur et Madame [C] ont assigné la Sci Saint-Maurice devant le tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 8 000 € au titre de la mise à disposition d'un logement non décent, la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, aux fins de la voir condamner à effectuer les travaux de conformité sous astreinte de 200 € par jour de retard ainsi qu'à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de constat.

Ils ont fait valoir que la défenderesse n'a pas respecté les engagements pris devant le juge des référés ; que le constat d'huissier sur lequel ils s'appuient confirme la plupart des désordres qu'ils ont dénoncés.

La Sci Saint-Maurice n'a pas comparu.



Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2022, le tribunal de proximité de Guebwiller a :

-déclaré la demande de Monsieur [E] [C] et de Madame [R] [D] épouse [C] recevable et bien fondée,

-condamné la Sci Saint-Maurice à payer à Monsieur et Madame [C] :

-3 000 € pour mise à disposition d'un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent,

-1 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-condamné la Sci Saint-Maurice à effectuer les travaux de mise en conformité sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

-condamné la Sci Saint-Maurice à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la Sci Saint-Maurice en tous les frais et dépens liés à l'instance, y compris aux frais de constat d'huissier,

-rappelé que le jugement est exécutoire de droit



Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que le logement n'est pas en conformité avec les normes législatives et réglementaires au regard de la délivrance d'un logement décent, notamment au regard du gros 'uvre et des locaux qui doivent 



protéger des eaux de ruissellement et de remontée des eaux, ce qui n'est pas le cas tant pour le logement que pour le garage ; au regard des équipements de chauffage de production d'eau, ce qui n'est pas le cas pour la chaudière ; au regard de l'aération du logement, alors qu'aucune fenêtre n'est équipée d'un système d'entrée d'air et que la fenêtre d'une des chambres ne correspond pas aux dimensions réglementaires.

 

La Sci Saint-Maurice a interjeté appel de cette décision le 14 avril 2022.

Par écritures notifiées le 13 juillet 2022, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

-débouter les époux [C] de leurs demandes,

-leur enjoindre, sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard passé quinze jours suivant la signification de l'arrêt, de produire l'intégralité des attestations d'assurance du logement,

-les condamner à payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner aux entiers dépens. 



Elle fait valoir que l'état des lieux d'entrée mentionne un bon état général du logement, à l'exception des sols de l'entrée, du séjour et de la cuisine notés « passable » ; qu'à Noël 2018, Monsieur [C] s'est plaint de ce que la baignoire était bouchée ; que bien que le débouchage des siphons incombe au locataire, elle a réglé le problème en mars 2019 ; qu'en juillet 2019, les époux [C] ont signalé une fuite au niveau de la chaudière ; qu'elle a mandaté un chauffagiste pour effectuer la réparation et qu'il a constaté l'absence d'entretien de l'appareil pendant les quinze premiers mois de location ; que par courrier du 10 septembre 2019, les époux [C] se sont plaints d'autres désordres.

Elle fait valoir que le bail n'inclut pas la location d'un garage, de sorte que d'éventuelles inondations d'un garage ne peuvent lui être reprochées ; que le logement loué est situé au rez-de-chaussée et qu'aucune infiltration n'a été constatée dans le rapport établi par la société Saretec, non plus qu'un dysfonctionnement de la VMC ; que les époux [C] ont refusé l'intervention de l'entreprise qu'elle avait mandatée pour changer le rail de la porte ; que l'entreprise qu'elle a mandatée pour le chauffage a constaté que l'entretien n'était pas réalisé et que les locataires ne savaient pas faire fonctionner le chauffage ; que la chaudière est ancienne, n'est 



pas dangereuse mais énergivore ; qu'elle est en train de faire des études pour le remplacement du système de chauffage de l'immeuble et de toutes les fenêtres ; qu'il n'y a pas lieu au remplacement immédiat de la chaudière.

Elle relève que le constat d'huissier dont se prévalent les intimés ne permet pas de déterminer la cause des traces d'humidité qu'il constate ; que les époux [C] ne lui ont signifié aucune difficulté à ce propos ; qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ; que les locataires ne paient plus le loyer depuis février 2021 et n'ont pas communiqué l'attestation d'assurance depuis le début du bail.



Monsieur et Madame [C] n'ont pas déposé d'écritures.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 décembre 2022.

Par note du 2 juin 2023, Monsieur et Madame [C] ont communiqué un jugement du juge de l'exécution de Guebwiller du 14 mars 2023 liquidant l'astreinte ainsi qu'un jugement du tribunal de proximité de Guebwiller du 4 mai 2023.

Par note en date du 1er juin 2023, la société Saint-Maurice a produit copie du jugement du 4 mai 2023 du tribunal de proximité de Guebwiller, constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion de locataires.



MOTIFS



Par application des dispositions de l'article 802 du code de procédure civile, il convient d'écarter des débats les notes et pièces communiquées par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture et qui n'ont pas été autorisées par la cour.

De même, il convient d'écarter des débats les pièces remises par les intimés lors de l'audience de plaidoirie, à défaut de conclusions notifiées dans les délais impartis par le code de procédure civile.



Sur la demande indemnitaire et de travaux :

En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,le bailleur est tenu :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,



c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En l'espèce, l'état des lieux signé contradictoirement par les parties le 28 février 2018 précise que l'appartement est globalement en bon état, à l'exception de certains revêtements de sol notés comme en état passable.

Pour retenir le caractère indécent du logement, le premier juge a retenu l'existence d'infiltrations d'eau dans l'habitation et dans le garage, le dysfonctionnement de la chaudière, ainsi que l'absence de système d'entrée d'air pour les fenêtres du logement et le caractère sous dimensionné de la fenêtre d'une des chambres qui ne correspond pas aux dimensions réglementaires.

Il sera immédiatement constaté que le bail conclu entre les parties, relatif à un appartement de trois pièces principales, d'une surface habitable de 78 m², ne comporte nullement la mise à disposition d'un garage, de sorte qu'aucun manquement de la bailleresse ne pouvait être retenu relativement à un tel local.

Concernant le logement, Monsieur [C] a, par lettre du 11 juillet 2019 adressée à la bailleresse, dénoncé une panne de la chaudière, a fait valoir que sa facture d'eau oscillait entre 400 et 500 € et a sollicité l'indulgence de la bailleresse pour participer à hauteur d'une somme de 300 €, compte tenu des difficultés financières du couple.

Par lettre du 14 août 2019, la société Saint-Maurice a refusé toute participation à la facture d'eau des locataires mais a indiqué prendre contact avec une entreprise DEC68 pour la prise en charge des travaux relatifs à la réparation de la chaudière.

Par lettre du 10 septembre 2019, Monsieur et Madame [C] ont pris acte du refus de participation financière du bailleur et ont dénoncé le caractère ancien de la chaudière, ainsi que divers désordres portant sur le dépôt d'ordures sur le palier, des animaux 



traînant dans le couloir sans leur maître, le dysfonctionnement de l'interphone, des odeurs insupportables, le dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée, l'état moyen du sol et le fait que les sonnettes ne comportent pas de nom.

Par lettre du 24 septembre 2019, l'appelant a répondu aux doléances des locataires, prenant acte de la défectuosité de la VMC et de l'interphone et a rappelé l'imminence d'une intervention sur la chaudière.

Il est établi par un compte rendu d'expertise effectuée par la société Saretec le 29 novembre 2019, à la demande de la compagnie d'assurance en protection juridique de Monsieur et Madame [C], qu'aucun dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée n'a été constaté contradictoirement ; que les refoulements d'eau survenus en décembre 2018 au droit de la baignoire ne se sont jamais reproduits ; que la société Saint-Maurice s'est engagée à prendre en charge les travaux de réparation de la chaudière dans la limite du devis de la société DEC68 du 8 juillet 2019 ; qu'en dehors de toute reconnaissance de responsabilité, la société Saint-Maurice a proposé de participer forfaitairement à la surconsommation d'eau des époux [C], selon courrier Caléo du 5 juillet 2019, à hauteur de 200 € ; que les époux [C] restent tenus, après déduction de cette somme, d'un arriéré locatif de 400 €, qu'ils ont proposé d'apurer par versements mensuels de 50 € en sus du loyer mensuel.

En l'absence de tout élément permettant de déterminer que le logement, dont toutes les pièces sont équipées de fenêtres contrairement aux affirmations des intimés en première instance, ne dispose pas d'une aération suffisante, alors qu'il est équipé d'un système de ventilation mécanique contrôlée en état de fonctionnement, c'est à tort que le premier juge, qui s'est abstenu de caractériser en quoi la fenêtre d'une chambre ne serait pas conforme aux dispositions légales, a retenu l'existence d'un manquement contractuel de ce chef.

Il ne résulte par ailleurs pas de ce rapport d'expertise que l'appartement, situé au rez de chaussée, ait subi des infiltrations, les locataires n'ayant au demeurant dénoncé aucune difficulté relativement à une humidité dans les lieux. Aucune autre pièce du dossier ne permet de caractériser la présence d'infiltrations, qui seraient survenues postérieurement à l'examen des lieux par la société Saretec en novembre 2019, dont la bailleresse n'a en tout état de cause jamais été tenu informée, de sorte que l'existence d'un manquement contractuel de sa part n'est pas démontrée.

Il n'est pas contesté que le rail coulissant de la porte-fenêtre équipant le séjour est défectueux. Cependant, la bailleresse verse aux débats un mail de la société Techni-Fermetures, qu'elle a mandatée à cet effet et qui indique que le locataire, contacté le 31 janvier 2022, a purement et simplement refusé sa venue pour le problème de porte-fenêtre coulissante.

En tout état de cause, ce dysfonctionnement mineur, auquel la bailleresse ne refuse pas de remédier, n'est pas de nature à entraîner le caractère indécent du logement.

Concernant le dysfonctionnement de la chaudière, il résulte d'une facture de la société DEC68 du 8 juillet 2019 que les locataires ont fait procéder à l'entretien annuel de l'appareil. L'attestation d'entretien établie à cette date mentionne que divers défauts ont été corrigés à la suite des opérations d'entretien, soit le remplacement de la soupape sanitaire, le gonflage du vase, la remise en pression ; que des explications quant à son fonctionnement ont été données aux locataires. Il a été formulé des conseils et recommandations portant sur la réparation d'une fuite par la vidange (départ chauffage), sur le changement du Pressostat et capteur ainsi qu'au remplacement de la sonde ionisation. La société a établi à cette fin un devis n° 2019-279 d'un montant de 228 €, portant sur le remplacement de ces éléments.

Selon énonciation de la société Saretec à la suite de l'expertise qu'elle a réalisée, la société Saint-Maurice s'est engagée à prendre en charge le montant de ce devis.

Enfin, il est établi par la production de la facture correspondante en date du 22 février 2022 que la société Jaenicke est intervenue pour la révision de la chaudière murale au gaz et équipant l'appartement des époux [C]. À cette occasion, un diagnostic a été effectué, dont il ressort que le vase d'expansion est usé et serait à remplacer, de même que la sonde de ionisation et l'électrode d'allumage ; qu'aucune fuite de gaz n'a été détectée ; que le test de combustion des fumées de la chaudière a révélé un rendement de combustion trop bas (88,3 %) et une température des fumées élevée (148° C) ; que la chaudière ne rentre plus dans le cadre d'économie d'énergie ; que ces deux mesures suffiraient à justifier son remplacement, sachant qu'elle date de 2005 ; que Monsieur [C] a été informé de l'utilisation de la chaudière, qui fonctionne.

Il doit être tiré de ces éléments que la chaudière équipant l'appartement des intimés est en état de produire du chauffage et de l'eau chaude mais est vétuste ; que son fonctionnement, énergivore, n'est pas optimal. Le rapprochement des postes du devis de la société DEC68 et de la facture du 22 février 2022 de la société Jaenicke montre par ailleurs que les travaux que la Sci Saint-Maurice s'est engagée à prendre en charge n'ont pas été effectués.

La bailleresse ne peut arguer de ce que la chaudière n'aurait pas été entretenue, puisque les locataires peuvent se prévaloir d'une intervention à cette fin en 2019 puis en 2022 et qu'il ne résulte pas des comptes rendus d'interventions précitées que l'état de l'appareil serait dû à un mauvais entretien, voire une mauvaise utilisation par les locataires. 

Par ailleurs, l'appelante, qui est contractuellement tenue de fournir aux locataires un logement pourvu des éléments d'équipement en état de fonctionnement, ne peut se dispenser d'une remise en parfait état de fonctionnement de la chaudière individuelle qui équipe le logement des époux [C] au prétexte qu'elle envisagerait de changer le mode de chauffage de l'immeuble entier, ce d'autant qu'elle ne verse aux débats aucune précision quant aux délais dans lequel ces travaux sont envisagés et seront réalisés.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré uniquement en ce qui concerne la condamnation de l'appelante à effectuer les travaux de réfection de la chaudière, consistant notamment dans le changement du vase d'expansion, de la sonde d'ionisation et l'électrode d'allumage, tel qu'il ressort du compte rendu d'intervention de la société Jaenicke du 22 février 2022 et du devis n° 2019- 279 du 8 juillet 2019 de la société DEC68.

Il n'apparaît pas utile d'assortir cette condamnation d'une astreinte, la bailleresse n'ayant pas refusé de financer le changement des pièces de cet appareil.

Alors que les pièces versées aux débats ne démontrent pas l'existence d'autres désordres affectant l'appartement, dont le caractère indécent n'est nullement rapporté, puisque les locataires ne sont pas privés de chauffage, la preuve d'un préjudice de jouissance justifiant l'allocation de dommages et intérêts n'est pas rapportée, étant précisé que bien que la chaudière soit dite énergivore, les éléments du dossier ne permettent pas de mettre en évidence une surconsommation dommageable aux locataires.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a alloué aux époux [C] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour mise à disposition d'un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques du logement décent et en ce qu'il leur a alloué une somme de 1 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Sur la production des attestations d'assurance :

En vertu des dispositions de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Il sera constaté en l'espèce que la société Saint-Maurice a, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2021, notamment sollicité des locataires la production de l'assurance couvrant le local loué.

Les éléments versés aux débats ne permettant pas de démontrer que les locataires ont rempli cette obligation, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse et de les condamner à produire l'intégralité des attestations d'assurance du logement.

Il n'apparaît cependant pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.



Sur les frais et dépens :

Les prétentions formulées par les demandeurs en première instance ne prospérant que partiellement, il convient de partager les dépens et de les mettre à la charge de chacune des parties à concurrence de la moitié. 

La disposition relative au paiement d'une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civil au bénéfice des demandeurs sera en revanche confirmée.

Les prétentions formées en appel par la société Saint-Maurice prospérant largement, il convient de mettre les dépens de l'instance à la charge des intimés à hauteur des quatre cinquièmes, l'appelante conservant la charge d'un cinquième.

Il sera fait droit à la demande qu'elle a formée au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel, à hauteur de la somme de 500 €.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il emporte condamnation de la société Saint-Maurice à effectuer les travaux de réparation et mise en conformité de la chaudière et en ce qu'il la condamne à payer aux époux [C] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation de la Sci Saint-Maurice à effectuer les travaux de réparation et mise en conformité de la chaudière d'une astreinte,

PRECISE que ces travaux de réparation et mise en conformité de la chaudière correspondent à ceux visés dans la facture d'intervention du 22 février 2022 de la société Jaenicke et du devis n° 2019- 279 du 8 juillet 2019 de la société DEC68,



DEBOUTE Monsieur [E] [C] et Madame [R] [D] épouse [C] de leurs demandes pour le surplus,

CONDAMNE chacune des parties aux dépens de première instance à concurrence de la moitié,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] et Madame [R] [D] épouse [C] à communiquer à la Sci Saint-Maurice les attestations d'assurance relatives au logement depuis le début du bail,

DIT n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] et Madame [R] [D] épouse [C] à payer à la Sci Saint-Maurice la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] et Madame [R] [D] épouse [C] aux dépens de l'instance d'appel à concurrence des quatre cinquièmes,

CONDAMNE la Sci Saint-Maurice aux dépens de l'instance d'appel à concurrence d'un cinquième.



La Greffière La Présidente