Cour d'Appel · 1ere Chambre — 3 octobre 2023

N° RG 21/04674 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LDKF

C1

N° Minute :













































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Pascale HAYS



Me Sylvie FERRES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 03 OCTOBRE 2023







Appel d'un jugement (N° RG 18/01423)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble

en date du 07 novembre 2019

suivant déclaration d'appel du 03 novembre 2021





APPELANTE :



S.C.I. ESTORIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Bruno PERRACHON de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocat au barreau de LYON







INTIME :



LA COMMUNE DE [Localité 3] représentée par son maire en exercice dûment habilité ;

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et plaidant par Me Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller 





DÉBATS :



A l'audience publique du 19 juin 2023, Mme Lamoine, conseiller chargée du rapport et Mme Blatry, faisant fonction de président, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu seules les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. 















RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





La SCI ESTORIL était propriétaires de lots à usage industriel et artisanal dans un immeuble en copropriété dénommé LOCASADI à [Localité 3] (38), lots qu'elle avait acquis en 1982 auprès de la Société d'Aménagement du Département de l'Isère (ci-après la SADI) dans le cadre d'une vente à terme. La SADI avait conservé la propriété de certains lots au sein de cet immeuble. 



En 1998, la Commune de [Localité 3] s'est substituée à la SADI comme propriétaire des lots restants, et est devenue syndic de la copropriété. Elle a aussi acquis la créance de la SADI sur la SCI ESTORIL au titre du solde du prix d'acquisition initiale des lots de cette dernière.

De nombreux contentieux ont opposé la SCI ESTORIL à la société SADI puis à la Commune de [Localité 3], portant notamment sur le solde du prix d'acquisition, et sur des arriérés de charges de copropriété.



Le 20 avril 2004, la SCI ESTORIL a conclu un compromis de vente avec une SCI OVALPAD portant sur ses lots 39 à 42 de l'immeuble en copropriété. Elle a adressé le 23 avril 2004 à la Commune de [Localité 3] une déclaration d'intention d'aliéner.

Par décision du 21 juin 2004, le maire de la Commune de [Localité 3] décidait d'exercer le droit de préemption de la commune sur les lots en cause.

Faute d'accord entre la SCI ESTORIL et la commune de [Localité 3] sur les conditions de la vente, un procès-verbal de carence était dressé le 7 décembre 2004.

La Commune de [Localité 3] assignait alors la SCI ESTORIL devant le tribunal de grande instance de Grenoble pour obtenir la vente judiciaire des biens. Elle a été déboutée de ses demandes par jugement du 10 avril 2008.



Le 21 juin 2006, la SCI ESTORIL adressait à la Commune de [Localité 3] une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner portant sur les mêmes lots. La commune décidait à nouveau de préempter par décision du 21 juillet 2006.

Un nouveau procès-verbal de carence concernant la réalisation de la vente en exécution cette décision de préemption était dressé le 7 novembre 2006.





Procédures administratives :



La SCI ESTORIL a saisi le tribunal administratif de Grenoble par deux requêtes introductives d'instance successives des 27 juillet et 9 octobre 2006 aux fins de voir :

- par la première requête, réparer son préjudice résultant de l'illégalité de la décision de préemption du 21 juin 2004 et du refus illégal de rétrocéder les biens,

- par la seconde requête, annuler la décision de préemption du 21 juillet 2006 et enjoindre à la commune de ne pas vendre les biens illégalement préemptés et de prendre toutes mesures utiles afin de mettre fin à la décision illégale.



Le 30 décembre 2009, le tribunal administratif a :

* dans un premier jugement (n° 0603569) rendu sur la requête relative à la déclaration d'intention d'aliéner du 23 avril 2004 :


considérant comme illégale et donc fautive la décision de préemption de la commune de SAINT EGREVE du 21 juin 2004 et comme aussi fautif son refus de rétrocéder le bien suite à cette décision de préemption, condamné en conséquence cette dernière à verser à la SCI ESTORIL une indemnité de 3 714 € en réparation de ses préjudices résultant de ces décisions pour la période courue entre le 1er juillet 2004 et le mois de juin 2006, indemnité portée à 19'870,01 € par arrêt de la cour administrative d'appel du 13 mars 2012,


* dans un second jugement (n° 0604662) rendu sur la requête relative à la déclaration d'intention d'aliéner du 21 juin 2016 :


annulé la décision de préemption du 21 juillet 2006,

enjoint à la commune de [Localité 3] de prendre toute mesure utile afin de mettre fin aux effets de la décision annulée.




Par acte notarié du 26 mai 2010 dressé à la requête de la commune, le procès-verbal de carence du 7 novembre 2006 ainsi qu'une attestation rectificative du 30 mars 2007 ont été annulés. Cet acte a été publié à la conservation des hypothèques le 4 juin 2010.



La SCI ESTORIL a, par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 30 novembre 2010, formé une demande indemnitaire préalable auprès de la Commune de [Localité 3] en indemnisation de ses préjudices résultant de l'illégalité de la décision de préemption du 21 juillet 2006 et du comportement de la commune à la suite à cette décision.



En l'absence de réponse de la commune, elle formait le 2 août 2012 un recours auprès du tribunal administratif de Grenoble pour voir indemniser son préjudice à hauteur de la somme de 63 319,35 €.

Par jugement du 12 mars 2015, le tribunal administratif a condamné la Commune de [Localité 3] à payer à ce titre à la SCI ESTORIL la somme de 35 279,35 €.

Mais ce jugement a été annulé par la cour administrative d'appel de Lyon par arrêt du 7 février 2017, cette juridiction considérant que le juge administratif était incompétent pour connaître de ces demandes.





Procédure judiciaire actuelle :



Par acte du 4 avril 2018, la SCI ESTORIL a assigné la Commune de [Localité 3] devant le tribunal de grande instance de Grenoble pour la voir condamner à lui payer, en invoquant sa faute dans la non réalisation de la vente, la somme de 63 319,45 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résulté pour elle des difficultés d'exécution du contrat de vente conséquences de la décision illégale de préemption du 21 juillet 2006. 



La Commune de [Localité 3] a opposé à cette demande, notamment :

- l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour administrative d'appel du 7 février 2017,

- la prescription quadriennale de l'action introduite le 4 avril 2018 au titre d'un préjudice né de l'illégalité d'une décision de préemption prononcée par un jugement du tribunal administratif du 30 décembre 2009.





Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal a :



* rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée,

* rejeté comme étant irrecevables pour cause de prescription de l'ensemble des demandes de la SCI ESTORIL formées à l 'encontre de la Commune de [Localité 3],

* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

* partagé les dépens par moitié entre les parties. 





 Par déclaration au greffe en date du 3 novembre 2021, la SCI ESTORIL a interjeté appel de ce jugement. 

Par conclusions d'appel n° 3 notifiées le 10 mai 2023, elle demande la confirmation du jugement déféré seulement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tiré de l'autorité de la chose jugée et en ce qu'il a débouté la commune de ses demandes de dommages-intérêts et d'indemnité de procédure, mais son infirmation sur le surplus, et demande à cette cour, statuant à nouveau, de :

- dire ses demandes recevables,

- condamner la Commune de [Localité 3] à lui verser la somme de 63 319,35 € outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2010,

- condamner la Commune de [Localité 3] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir : 

Sur les exceptions d'irrecevabilité :

* que, conformément à ce qu'a retenu le tribunal, l'arrêt de la cour administrative d'appel du 7 février 2017 n'a pas autorité de la chose jugée sur la demande indemnitaire dont elle a saisi le tribunal de grande instance de Grenoble dès lors que la cour administrative n'a pas rejeté cette demande mais s'est déclarée incompétente pour en connaître au profit du juge judiciaire, 

* que sa demande ne se heurte pas à la prescription,

* qu'en effet, la prescription quadriennale de l'article 1 de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968, qui lui est opposée ne s'applique, selon une jurisprudence constante, qu'aux dettes de l'Etat ou des collectivités territoriales qui sont certaines, liquides et exigibles,

* que la dette invoquée en l'espèce ne présentait pas ces caractères tant qu'une juridiction n'avait pas, par une décision définitive, retenu la responsabilité de la commune de [Localité 3] et fixé le montant dû par cette dernière,

* qu'en toute hypothèse la prescription, si elle avait couru, a été interrompue en temps utile contrairement à ce qu'a retenu le tribunal,

*qu'en effet, par son recours préalable du 29 novembre 2010, elle a interrompu la prescription, l'avis de réception de la lettre recommandée ayant été signé par sa destinataire le 30 novembre,

* que, contrairement à ce qui a été retenu en première instance, ce recours préalable portait bien en partie sur la faute de la commune dans la mise en oeuvre des démarches propres à permettre réitération de la vente,

* que le délai a été ainsi interrompu, et un nouveau délai de quatre ans a commencé à courir de la réception de cette lettre, délai au cours duquel elle a régulièrement saisi le juge administratif le 12 mars 2012,

* qu'un nouveau délai a alors commencé à courir à compter de l'arrêt de la cour administrative d'appel du 7 février 2017, et qu'elle a bien saisi le juge judiciaire avant que ce nouveau délai de quatre ans soit expiré,





Sur le fond :

* qu'en réalité, la Commune de [Localité 3] n'était pas intéressée par les lots dont elle était propriétaire, et elle n'a exercé son droit de préemption en 2006 que pour tenter d'échapper à la restitution de trop perçus au titre des charges de copropriété et du capital,

* qu'ainsi, elle lui a adressé, trois jours avant la date prévue pour la signature de l'acte de vente suite à sa décision de préemption, un projet d'acte comportant des stipulations inacceptables pour elle, en particulier quant à la prise en charge des frais de purge, et à une prétendue subrogation dans tous les droits de la venderesse sur les créances en cours,

* que la vente ne pouvait donc être conclue dans ces conditions, faute d'accord sur la chose et le prix, et ce par la faute de la commune qui exerçait son droit de préemption,

* que son préjudice, résultant de l'impossibilité de louer le bien ou de le vendre tant que le contentieux n'était pas vidé, a consisté dans la perte de loyers, et le poids des charges et impôts qu'elle n'a pu répercuter sur des locataires, une non récupération de TVA sur trois années, enfin le trouble moral subi par une société civile familiale par l'immobilisation de son bien et l'acharnement dont a fait preuve la Commune de [Localité 3] aux travers de nombreux moyens déloyaux aux seules fins de lui nuire.





La Commune de [Localité 3], par uniques conclusions notifiées le 20 avril 2022, demande la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté :

- la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour administrative d'appel du 7 février 2017, 

- ses demandes de dommages-intérêts et d'indemnité de procédure.



Elle demande à cette cour, statuant à nouveau, de :

* constater une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour administrative d'appel du 7 février 2017 ayant définitivement statué sur les demandes indemnitaires présentées par la SCI ESTORIL et rejeté leur caractère direct du fait de la préemption illégale du 21 juillet 2006, 

* condamner la SCI ESTORIL aux dépens et à lui payer les sommes de :


5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.






Elle fait valoir que la juridiction administrative a définitivement jugé que les demandes indemnitaires présentées étaient sans lien avec l'illégalité de la préemption et résulteraient de difficultés d'exécution du contrat de vente au moment de la préemption, ce pour quoi elle s'est déclarée incompétente. Il s'agit bien de la même demande indemnitaire aujourd'hui formée devant une autre juridiction.



Elle reprend pour le surplus, en les développant, les motifs retenus par le tribunal pour considérer que l'action était prescrite. Il est renvoyé à ses conclusions pour plus ample exposé.





L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 6 juin 2023.







MOTIFS



Sur la demande principale



# sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 7 février 2017



C'est à bon droit que le tribunal, après avoir rappelé les conditions de l'autorité de la chose jugée selon les termes de l'article 1355 du code civil, c'est-à-dire l'identité de l'objet de la demande, de la cause fondant cette demande, enfin l'identité des parties, a considéré que la chose jugée par l'arrêt de la cour administrative d'appel du 7 février 2017 ne faisait pas obstacle à l'examen de la demande formée devant lui par la SCI ESTORIL.



En effet, la juridiction administrative a, dans l'arrêt du 7 février 2017 invoqué, rejeté la requête et la demande formées par la SCI ESTORIL devant le tribunal administratif aux motifs :

- (selon le considérant 4. page 5 de l'arrêt) : que le préjudice matériel invoqué par la requérante était relatif aux difficultés d'exécution du contrat de vente né de l'exercice du droit de préemption de la commune, et ne résultait donc pas directement de l'illégalité de cette décision de préemption, le juge administratif n'étant par conséquent pas compétent pour en connaître,

- (selon le considérant 5. même page) : que le préjudice moral invoqué ne résultait pas davantage directement de la décision de préemption du 21 juillet 2006, prise en réponse à l'offre de vente de la requérante et aux conditions qu'elle prévoyait.



C'est donc sur le double motif : 

* de ce que le préjudice invoqué ne résultait pas de la décision de préemption elle-même mais des difficultés d'exécution du contrat de vente né de l'exercice du droit de préemption,

* par conséquent, de l'incompétence de la juridiction administrative pour en connaître,

que les demandes ont ainsi été rejetées.



Si la commune de [Localité 3] affirme, à l'appui de la fin de non-recevoir qu'elle soulève, que la SCI ESTORIL aurait saisi le tribunal de grande instance « des mêmes demandes fondées sur les mêmes griefs 'en réparation du préjudice causé par la décision illégale de préemption du 21 juillet 2006' » (sic), elle n'en rapporte pas la preuve puisqu'elle ne vise pas, dans ses conclusions, ni ne verse aux débats l'acte introductif d'instance de la SCI devant le tribunal judiciaire ni les conclusions prises par cette dernière devant les premiers juges. 



Or, le tribunal a mentionné, dans le jugement déféré en page 3 au titre du rappel des demandes des parties, que la SCI ESTORIL lui demandait, sur le fond, de :

'- Constater que la commune de [Localité 3] est seule à l'origine de la non réalisation de la vente et a commis une faute,

- Condamner la commune de [Localité 3] à (lui) verser à la somme de 63 319,45 € en réparation du préjudice qui lui a été causé par les difficultés d'exécution du contrat de vente, conséquences de la décision illégale de préemption en date du 21 juillet 2006", outre intérêts et indemnité de procédure. 



Il en résulte que, contrairement à ce qu'affirme l'intimée, la SCI ESTORIL a saisi le tribunal de grande instance d'une demande d'indemnisation fondée non pas sur l'illégalité de la décision de préemption, mais sur les fautes de la commune de [Localité 3] dans la réalisation de la vente consécutive à cette décision de préemption, la cour administative d'appel n'ayant pas, dans l'arrêt du 7 février 2017, statué sur le fond de cette demande, mais seulement considéré le juge administratif incompétent pour en connaître.



Cet arrêt n'a donc pas autorité de la chose jugée sur le bien-fondé de cette demande, et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir.





# sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action



La commune de [Localité 3] oppose à l'action de la SCI ESTORIL la prescription quadriennale de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1968, qui dispose que : 

'Sont prescrites, au profit de l'Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n'ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis.'



Aux termes de l'article 2 de la même loi, la prescription est interrompue par :

- toute demande de paiement ou toute réclamation écrite adressée par un créancier à l'autorité administrative, dès lors que la demande ou la réclamation a trait au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance, alors même que l'administration saisie n'est pas celle qui aura finalement la charge du règlement, 

 - tout recours formé devant une juridiction, relatif au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance, quel que soit l'auteur du recours et même si la juridiction saisie est incompétente pour en connaître, et si l'administration qui aura finalement la charge du règlement n'est pas partie à l'instance,

- toute communication écrite d'une administration intéressée, même si cette communication n'a pas été faite directement au créancier qui s'en prévaut, dès lors que cette communication a trait au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance,

- toute émission de moyen de règlement, même si ce règlement ne couvre qu'une partie de la créance ou si le créancier n'a pas été exactement désigné.

Le dernier alinéa de cet article précise que :

'Un nouveau délai de quatre ans court à compter du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle a eu lieu l'interruption. Toutefois, si l'interruption résulte d'un recours juridictionnel, le nouveau délai court à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle la décision est passée en force de chose jugée.'



La SCI ESTORIL fait valoir à bon escient que le délai prévu par ce texte ne peut lui être opposé en l'espèce, comme ne concernant que les dettes de la collectivité publique qui sont à la fois certaines, liquides et exigibles. 

En effet, l'article 1er rappelé ci-dessus mentionne comme point de départ du délai pour agir le premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits 'ont été acquis' (sic), le Conseil d'État (CE, 26 févr. 1937, Sté Ciments Portland : Rec. CE 1937, p. 254 et CE, 26 févr. 1937, Sté Ciments Portland : Rec. CE 1937, p. 254 et CE, 23 mars 1966, Auclair : Rec. CE 1966, p. 223. ' CE, 13 mai 1988, min. Éco. et Fin. : AJDA 1988, p. 616), ayant précisé qu'il convenait en conséquence d'entendre la créance concernée par ce délai comme devant être « certaine,liquide et exigible », la Cour de cassation ayant statué dans le même sens (Cass. 2e civ., 18 févr. 1976, agent jud. Trésor : Bull. civ. 1976, II, n° 58 ; D. 1976, inf. rap. p. 136). N'est dès lors ni liquide ni exigible et échappe par conséquent à la prescription prévue par ce texte une créance qui ne trouvera son origine que dans un jugement à intervenir (CE, 25 avr. 1985, Communauté urbaine Lyon : Gaz. Pal. 1985, 1, pan. dr. adm. p. 14).

Ainsi, s'agissant d'une action en indemnisation des conséquences de la responsabilité de la puissance publique, tant que le dommage n'a pas présenté un caractère certain et un lien direct avec une faute reconnue de l'administration, la prescription ne peut courir (CE, 20 janv. 1965, Jalenques et Plateau : JCP G 1966, II, 14729, note Homont ; CE, 24 juin 1964, min. TP c/ Cie L'Urbaine la Seine : Rec. CE 1964, p. 870 ; RDP 1964, p. 1057).



En l'espèce, dès lors que la demande en indemnisation formée par la SCI ESTORIL repose, au moins en partie, sur la faute de la commune de [Localité 3] dans la mise en oeuvre de la vente du bien en cause suite à sa décision de préemption du 21 juillet 2006 et que, jusqu'à ce jour, aucune décision de justice n'a reconnu le principe de la responsabilité de la collectivité territoriale en cause sur ce point, ainsi qu'il a été développé au paragraphe précédent, le délai de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1968 n'a pu commencer à courir.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI ESTORIL.





# sur le fond



* sur la faute de la commune de [Localité 3]



Il ressort du projet d'acte de vente en date du 7 novembre 2006, transmis à la SCI ESTORIL par la commune de [Localité 3] en exécution de la décision de préemption du 21 juillet 2006, que figurait dans cet acte, en page 9 sous l'intitulé 'Convention des parties sur les procédures', une mention selon laquelle 'le vendeur déclare qu'il n'existe actuellement aucune procédure en cours' et que 'l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés portés à sa connaissance concernant la copropriété', enfin que 'le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre relativement au bien dont il s'agit'.



Or, il ressort des pièces produites que la mention relative à l'inexistence de procédures en cours à la date de l'acte était inexacte puisque, notamment :


par un arrêt du 2 août 2011 (n° RG 09/04911), cette cour a statué sur une action engagée par actes des 27 septembre 2005, 14 juin 2006 et 17 septembre 2007 par la SCI ESTORIL contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en annulation de résolutions prises au cours des assemblées générales tenues en juin 2005, avril 2006 et juin 2007, ayant donné lieu à un jugement du 10 septembre 2009 frappé d'appel, l'instance devant les premiers juges étant donc en cours à la date du projet d'acte de vente,

par un arrêt du 17 mars 2008 (n° RG 05/04607) produit par la commune de [Localité 3] elle-même (sa pièce n° 34), cette cour a statué sur l'appel d'un jugement rendu le 15 septembre 2005 sur assignation de la SCI ESTORIL contre le syndicat des copropriétaires en annulation d'assemblées générales tenues en mai, juin et août 1999 et de résolutions prises au cours d'une assemblée générale tenue en 2003, l'instance d'appel étant donc en cours à la date du projet d'acte de vente,

enfin par un arrêt du 22 avril 2014 (n° RG 11/00676), cette cour a statué sur une action engagée en septembre et novembre 2001 par la SCI ESTORIL contre la commune de [Localité 3] en restitution d'une partie du prix de vente initial du bien, de la taxe foncière et des charges de copropriété ayant donné lieu, à un jugement du 16 décembre 2010 frappé ed'appe, l'action devant les premiers juges étant, à la date du projet d'acte de vente ci-dessus, toujours en cours entre les parties après un premier jugement du 20 décembre 2001 ayant ordonné une expertise.




Dans cette dernière instance, cette cour a, par l'arrêt du 22 avril 2014, infirmé partiellement le jugement déféré en dressant le compte entre les parties, et, statuant de nouveau, notamment :

- condamné la SCI ESTORIL à payer une somme de 23 472,76 € au titre du solde du prix de vente,

- mais aussi condamné la commune de [Localité 3] à payer à la SCI ESTORIL une somme de 16 875,96 € au titre d'un trop-perçu sur les charges ainsi qu'une somme de l'ordre de 3 428,04 € au titre de frais de procédure dans le cadre de l'assurance dommages-ouvrage. 



La commune de [Localité 3], étant partie à cette dernière procédure, ne pouvait donc en ignorer l'existence. 



Il en résulte que le projet d'acte de vente tel qu'adressé par la commune de [Localité 3] à la SCI ESTORIL ne pouvait être accepté par cette dernière, alors que diverses procédures étaient en cours dont l'une au moins l'était entre elles deux et portait sur des créances et dettes respectives, en particulier sur un trop-perçu de charges invoqué par la SCI ESTORIL et dont le bénéfice lui a finalement été reconnu par l'arrêt susvisé.







C'est donc en vain que la commune de [Localité 3] affirme que seule la SCI ESTORIL serait fautive en ce qu'elle aurait refusé de venir réitérer l'acte de vente aux mêmes causes et conditions que celles évoquées devant le premier acquéreur ainsi qu'il ressort du 'procès-verbal de carence du Notaire' (sic), dès lors que :

- elle ne précise pas la date de ce procès-verbal de carence, ni ne le vise dans ses conclusions en violation des dispositions de l'article 954 alinéa 1er du code de procédure civile, ni enfin ne le verse aux débats, la seule pièce produite en ce sens étant un procès-verbal du 26 mai 2010 (sa pièce n° 8) annulant 'l'acte de procès-verbal de carence reçu par Me [X] notaire à [Localité 3], et Me [G] notaire à [Localité 4] le 7 novembre 2006", lequel n'est pas produit,

- si tant est que cet acte soit produit et qu'il mentionne le refus de la SCI ESTORIL de signer le projet d'acte, il ressort de l'exposé ci-dessus que ce refus était légitime, la SCI ESTORIL ne pouvant signer un acte par lequel elle renonçait à toute créance envers l'acquéreur ou s'en désistait en faveur de ce dernier, alors que l'acquéreur se trouvait être, par le jeu de la préemption, la commune de [Localité 3] envers laquelle elle invoquait une créance dans une procédure en cours.



La SCI ESTORIL justifie bien, par conséquent, que la commune de [Localité 3] a commis une faute en lui proposant à signature, en exécution de sa décision de préemption, un projet d'acte que la SCI venderesse ne pouvait accepter en ces termes sauf à renoncer à des droits légitimes, et, face au refus allégué de cette dernière, en ne l'assignant aux fins de vente forcée afin que soit tranchée, le cas échéant, la question du refus de la SCI ESTORIL de signer le projet de vente.



En agissant ainsi et en s'abstenant de toute action judiciaire de nature à obtenir la régularisation de la vente suite à sa décision de préemption, la commune de [Localité 3] a contraint la SCI ESTORIL à attendre l'issue des procédures administratives lesquelles ont abouti à une annulation de cette décision de préemption par le jugement du 30 décembre 2009 soit plus de trois années plus tard, les lots en cause étant, durant ce laps de temps, immobilisés sans possibilité, pour la SCI ESTORIL, d'en jouir ou d'en disposer, en l'état de la décision de préemption non exécutée mais dont l'irrégularité n'avait pas encore été constatée.



Ce comportement fautif est donc à l'origine, pour la SCI ESTORIL, de préjudices consécutifs à l'impossibilité de disposer de son bien pendant le laps de temps écoulé entre :

* d'une part le 17 novembre 2006 date du projet d'acte de vente qui lui a été adressé suite à la décision de préemption de la commune, projet de vente inacceptable en ses termes ainsi qu'il vient d'être développé, 

* d'autre part le 4 juin 2010, date de publication à la conservation des hypothèques du procès-verbal du 26 mai 2010 annulant le procès-verbal de carence du 7 novembre 2006 au visa du caractère définitif du jugement du tribunal administratif du 30 décembre 2009 annulant la décision de préemption du 21 juillet 2006, permettant ainsi à la SCI ESTORIL de reprendre possession de son bien, 

soit pendant une durée totale de 3 ans 6 mois et 18 jours, arrondie à 42,5 mois.





* sur les préjudices 



La SCI ESTORIL se prévaut tout d'abord de la perte de loyers pour les locaux en cause compte-tenu de leur indisponibilité pendant la période concernée.



Contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 3], il n'est pas établi que la SCI ESTORIL aurait effectivement loué les lots en cause durant la période ci-dessus définie, ce même s'il ressort de certains documents qu'une SARL DISCE a occupé les locaux concernés à certaines périodes, dès lors que :

* le bail commercial conclu avec cette société remonte à 1995 et l'avenant portant sur une augmentation de loyers suite à une extension de la surface mise à disposition est en date du 7 octobre 2002, soit de quatre ans antérieure à celle du début de la période d'indemnisation telle que définie ci-dessus,

* dans un courrier du 16 juin 2009, la SCI ESTORIL écrivait à une agence immobilière que plus aucun locataire n'occupait les lieux depuis plusieurs années, en l'état d'une absence de remise en état résultant principalement de la situation juridique précaire du bien, objet des deux décisions successives de préemption prises en juin 2004 puis en juillet 2006 et finalement reconnues illégales par les deux jugements du tribunal administratif de septembre 2009,

* il ne peut être sérieusement contesté que, durant la période d'indemnisation retenue et en raison précisément de la situation juridique du bien, la SCI ESTORIL n'a pas été en mesure, ni de le céder ni de le mettre en location,

* enfin, l'absence d'occupant dans les lots en cause résulte au demeurant des mentions du projet de vente litigieux en date du 7 novembre 2006.



Cependant, il doit être relevé que l'intention de la SCI ESTORIL n'était pas, dès le mois d'avril 2004 et, en ce qui concerne la période d'indemnisation litigieuse, à partir du mois de juin 2006, de louer les lots en cause mais de les céder, puisque le litige actuel porte sur les conséquences d'une décision de préemption de la commune suite à une déclaration d'intention d'aliéner de la SCI ESTORIL en date du 21 juin 2006.



La demande au titre d'une privation de loyers n'est donc pas justifiée et sera rejetée.





En revanche, la SCI ESTORIL se prévaut à bon droit des charges et impôts fonciers qu'elle a dû supporter durant la période litigieuse, alors qu'elle n'en aurait pas eu la charge si la commune de [Localité 3] n'avait pas commis de faute dans la réalisation de la vente suite à l'exercice de son droit de préemption, ce qui aurait permis la régularisation de cette vente et le transfert de propriété des lots concernés au profit de la commune.



Il importe peu que la SCI ESTORIL ait ou non réglé effectivement ces charges, dès lors qu'en l'état de la non réalisation de la vente suite à la décision de préemption du 21 juillet 2006, à laquelle s'est ajoutée l'annulation de la dite décision par la juridiction administrative, la SCI ESTORIL est demeurée propriétaire des lots en cause et, comme telle, tenue des charges de copropriété afférentes.



Au vu des documents produits, les charges de copropriété se sont élevées, pour les lots 39 à 42 objets du litige, aux sommes suivantes :

- pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2006 : 2 358,70 €,

- pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2007 : 2 505,17 €,

- pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2009 : 2 259,29 €,

- pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2010 : 2 433,65 €.



Les comptes de charges de l'exercice 2008 ne sont pas produits, à l'exception d'un appel de provisions qui ne peut tenir lieu de décompte définitif. 

Cependant, les décomptes produits pour les quatre années ci-dessus permettent de calculer une moyenne annuelle et de parvenir au compte suivant s'agissant des charges que la SCI ESTORIL a dû supporter au cours de la période d'indemnisation définie ci-dessus :

moyenne annuelle des charges : ( 2 358,70 + 2 505,17 + 2 259,29 + 2 433,65 ) /4 = 2 389,20 € divisée par 12 = 199,10 € mensuels arrondis x 42,5 mois = 8 461,75 €.





Le montant de la taxe due à l'Association syndicale "Pique-Pierre", correspondant à une participation à l'entretien des digues de l'Isère et réclamée à la SCI ESTORIL au titre des lots en cause, s'est élevée aux sommes suivantes au vu des pièces produites (liasse n° 10 du BCP de l'appelante) :

- pour l'année 2008 : 42,84 €

- pour l'année 2009 : 43,91 €

- pour l'année 2010 : 44 €.

Les sommes réclamées ou réglées au titre des années 2006 et 2007 n'étant pas justifiées, il ne peut être alloué à ce titre à la SCI ESTORIL que les sommes de : 42,84 + 43,91 + le prorata pour l'année 2010 soit : [(44/12) x 5,13 mois = 19,43] soit un total de 106,18 €.



S'agissant enfin de la taxe foncière, la SCI ESTORIL réclame uniquement celle due au titre des années 2009 et 2010 (au prorata pour cette dernière), en faisant valoir qu'elle a obtenu un dégrèvement pour les années antérieures en raison de la procédure en vente judiciaire forcée.





Il sera donc alloué à ce dernier titre à l'appelante, au vu des pièces justificatives produites (sa pièce n° 13) les sommes de : 1 311 € au titre de 2009 + [(1 338/12) x 5,13 mois ] soit 571,99 € pour 2010, soit la somme totale de 1 882,99 €.





Enfin, la demande de la SCI ESTORIL relative à la non récupération de la TVA sur les années 2008, 2009 et 2010 n'est pas justifiée comme ne constituant pas un préjudice résultant directement de la faute invoquée à l'encontre de la commune de [Localité 3] dans la réalisation de la vente après décision de préemption.



En effet, sa demande de remboursement d'un crédit de TVA a été rejetée par l'administration fiscale, à la lecture de sa pièce n° 9, au motif d'une absence d'activité locative de cette société civile immobilière pour les périodes considérées.



Or, ainsi qu'il a déjà été développé plus haut s'agissant des loyers, le projet de la SCI ESTORIL n'était, aux termes de sa déclaration d'intention d'aliéner du 21 juin 2006, non plus de louer les locaux en cause mais de les céder à une SCI OVALPAD. Dès lors, elle ne peut soutenir avoir été privée, par la faute de la commune de [Localité 3], d'un crédit d'impôt dont elle n'aurait pu bénéficier que si elle avait continué son activité de location d'immeuble nu à usage professionnel, ce qui n'aurait pas été le cas si, comme elle en avait l'intention, elle avait vendu à la SCI OVALPALD, ni même si la commune de [Localité 3] n'avait pas commis la faute qu'elle lui reproche puisqu'en l'absence de cette faute, les lots en cause auraient été cédés à cette dernière suite à sa décision de préemption et n'auraient donc pas pu être loués au bénéfice de la SCI ESTORIL.



Cette demande sera donc rejetée.



La SCI ESTORIL est cependant fondée à réclamer encore l'indemnisation d'un préjudice moral tenant au temps passé et aux tracas liés à l'immobilisation du bien suite à la non réalisation de la vente par la faute de la commune de [Localité 3], l'obligeant à gérer des biens immobiliers dont elle souhaitait se défaire mais dont la cession définitive a été retardée jusqu'à ce qu'intervienne une décision judiciaire définitive sur l'illégalité de la décision de préemption. 

Au vu des éléments du dossier, ce préjudice sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 4 000 €, suffisante à le réparer entièrement.





Aucun élément du dossier ne conduit à faire courir les intérêts sur les sommes allouées à compter d'une date différente de celle du présent arrêt, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.





Sur les demandes accessoires



La commune de [Localité 3], qui succombe principalement en sa défense, devra supporter les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

A fortiori, sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive n'est pas justifiée et sera rejetée.





Il est équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI ESTORIL.







PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré seulement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.





L'infirme pour le surplus et, statuant de nouveau et y ajoutant :





Déclare recevables les demandes formées par la SCI ESTORIL.





Condamne la commune de [Localité 3] à payer à la SCI ESTORIL les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices résultant de la faute de la commune dans la réalisation de la vente suivant a décision de préemption du 21 juillet 2006, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt :

- 8 461,75 € au titre des charges de copropriété,

- 106,19 € au titre des taxes dues à l'Association syndicale "Pique-Pierre",

- 1 882,99 € au titre de la taxe foncière,

- 4 000 € en indemnisation d'un préjudice moral.





Déboute la SCI ESTORIL de ses demandes au titre de pertes de loyers et de non récupération de TVA.





Condamne la commune de [Localité 3] à payer à la SCI ESTORIL la somme de 5 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Rejette toutes les autres demandes.





Condamne la commune de [Localité 3] aux dépens de première instance et d'appel.







Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT