Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 3 octobre 2023

N° RG 21/05498 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NW5T









Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 28 avril 2021



RG : 16/02519

ch 9 cab 09 G





S.C.I. [Adresse 1]



C/



[E]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 03 Octobre 2023







APPELANTE :



La SCI [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748









INTIMEE :



Mme [J] [E]

née le 28 Avril 1962 à [Localité 7] (69)

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Benoit CONTENT, avocat au barreau d'AIN



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 15 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Juin 2023



Date de mise à disposition : 03 Octobre 2023







Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



Par acte authentique du 23 décembre 2005, la SCI [Adresse 1] (la SCI), qui a pour activité la location de logement, a acquis un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], comprenant une maison de trois étages, une cour à la suite et à l'ouest de cette maison, ainsi qu'un second bâtiment de trois étages à l'ouest de la cour et une seconde cour située à la suite du second bâtiment. 



Par acte authentique du 22 mars 1973, [N] [E] a acquis l'immeuble adjacent situé 8, montée Bonafous. Cet immeuble est séparé de celui de la SCI par la seconde cour. A la suite du décès de [N] [E] et de celui de [M] [E], son fils, Mme [J] [E] est devenue propriétaire du bien. 



Alors que cette dernière avait fait réaliser des travaux d'ouverture dans le mur donnant sur la cour, la SCI a soutenu qu'elle ne disposait d'aucun droit d'accès à la cour ou d'usage de celle-ci et lui a demandé de procéder à la fermeture de la porte fenêtre installée. Face à son refus, elle l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Lyon en revendication de la cour.



Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal : 

- a écarté des débats ses pièces n° 6 à 9,

- l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions,

- l'a condamnée à payer à Mme [E] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Soubeyrand, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- a ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 



Par déclaration du 28 juin 2021, la SCI a relevé appel du jugement.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes,

- accueillir aux débats ses pièces n° 6 à 9,

- juger que la cour jouxtant l'immeuble du 8, montée Bonafous appartient en pleine propriété au propriétaire de l'immeuble du [Adresse 2],

- débouter Mme [E] de l'intégralité de ses demandes, moyens et conclusions,

- ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à Mme [E] de fermer sans possibilité d'ouverture tout accès sur la cour émanant de l'immeuble appartenant à cette dernière,

- ordonner, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à Mme [E] la communication de toute autorisation administrative concernant les travaux d'ouverture illicitement entrepris,

- condamner Mme [E] au paiement d'une indemnité de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,







- condamner Mme [E] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les dépens de première instance distraits au profit de Maître Burgy, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2021, Mme [E] demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

- condamner la SCI à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI aux entiers dépens,

- dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, sur son affirmation de droit. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2022. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces n° 6 à 9 de la SCI



C'est à tort que le tribunal a écarté des débats les pièces n° 6 à 9 de la SCI au motif que ces pièces qui consistent en des lettres pour trois d'entre elles et en une « attestation » pour la pièce n° 7, outre qu'elles ne comportent pas l'ensemble des mentions destinées à identifier leurs auteurs, en particulier leurs dates et lieux de naissance, et ne mentionnent pas que ceux-ci sont conscients de leur établissement en vue de leur production en justice, ne sont pas accompagnées des pièces d'identité de leurs auteurs.



En effet, d'une part, les lettres ne sont pas soumises aux prescriptions édictées par l'article 202 du code de procédure civile, d'autre part, les juges ne pouvaient écarter l'attestation au motif qu'elle était irrégulière, sans apprécier la valeur probante et la portée de la pièce litigieuse.



Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a écarté des débats les pièces n° 6 à 9 de la SCI.



2. Sur la propriété de la cour



La SCI soutient que son droit de propriété exclusif sur la cour ressort des actes translatifs de propriété (1) et de la matérialité des faits (2). Elle fait valoir en substance :

(1) - qu'à l'origine, les trois bâtiments et les deux cours appartenaient à Mme [P] veuve [T] qui les a cédés par acte du 24 juin 1908 à M. [S], l'acte désignant la cour litigieuse comme « une autre cour à la suite du second bâtiment », sans préciser si celle-ci était commune ;

- que l'acte du 28 avril 1912 par lequel M. [S] a cédé à M. [A] l'immeuble du 8, montée [C] ne mentionne pas la cour litigieuse ni un quelconque droit indivis sur celle-ci ; que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, cet acte est équivoque en ce qu'il décrit la cour comme faisant partie du tènement dépendant des immeubles du [Adresse 2] et devant rester commune entre les parties, ce qui ne permet pas d'affirmer que la cour est indivise ; que cet acte octroie une servitude de jour et de vue sur la cour au profit de l'immeuble sis 8, montée Bonafous, ce qui est incompatible avec l'indivision puisque la servitude ne se conçoit qu'entre propriétaires de fonds différents ; que contrairement à ce que prétend Mme [E], rien ne permet d'affirmer que le droit de jour et de vue aurait été octroyé sur la cour « à la suite et à l'ouest de cette maison », en raison de la forte déclivité des lieux impliquant que l'immeuble sis 8, montée Bonafous aurait une vue plongeante sur la cour coté est ;

- que l'acte authentique du 26 juin 1918 portant cession de l'immeuble du [Adresse 2] fait référence à un droit de passage sur la cour ouest, de sorte que si la cour avait été indivise entre les propriétaires des immeubles situés 8, montée Bonafous et [Adresse 2], aucun droit de passage n'aurait été créé ;

- que les actes suivants faisant état du caractère commun de la cour perpétuent l'ambiguïté de l'acte du 28 avril 1912 ;

(2) - que depuis la séparation du tènement immobilier par M. [S], aucun des propriétaires successifs du 8, montée [C] n'a occupé la cour ni estimé bénéficier d'un quelconque droit sur celle-ci ; que les ouvertures permettant un accès de l'immeuble sis 8, montée Bonafous à la cour litigieuse ont été murés, sans doute après l'expiration du droit de passage temporaire consenti par l'acte du 26 juin 1918 ;

- que le prétendu passage du cours d'Herbouville à la montée de [C] ne peut constituer une traboule. 



Mme [E] réplique :

- que l'acte du 28 avril 1912 par lequel M. [S] a cédé à M. [A] l'immeuble sis 8, montée Bonafous précise, outre la destination du bien, qu'il est institué un « droit de jour et de vue sur la cour faisant partie du tènement des bâtiments dépendant de l'immeuble portant le n°4 du cours d'Herbouville, cette cour restera en communauté par part égale entre les deux parties », de sorte que le droit de jour et de vue porte sur la première cour et non sur la cour litigieuse dès lors que compte tenu de la configuration des lieux, le propriétaire du 8, montée [C] a une vue plongeante sur l'immeuble voisin ; que l'acte précise, à propos de la cour litigieuse, que l'acquéreur « aura à sa charge l'entretien de ladite cour » ; que ce dernier était propriétaire indivis de la cour litigieuse située entre le [Adresse 2] et le 8, montée [C] mais ne disposait que d'un droit de passage temporaire sur l'autre cour située à l'ouest de la maison du [Adresse 2] ;

- que les actes successifs, y compris celui du 22 mars 1973 par lequel [N] [E] a acquis le bien, font état de l'existence d'une cour commune entre les deux immeubles ;

- qu'au regard du cadastre, la cour litigieuse a été rattachée à la propriété de la SCI suivant document d'arpentage établi à son initiative ;

- qu'avant que la SCI effectue des travaux de réhabilitation et obstrue le passage, il était possible de passer, depuis le cours d'Herbouville à la partie inférieure de l'immeuble sis 8, montée Bonafous au moyen d'une traboule ;

- que la cour a été occupée et utilisée jusqu'en 1991 pour les besoins du commerce situé au rez-de-chaussée du 8, montée [C], avant que l'accès à la cour soit partiellement muré pour des raisons de sécurité. 



Réponse de la cour



C'est par des motifs pertinents et particulièrement détaillés, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu :

- qu'à l'origine, les trois bâtiments et les deux cours appartenaient à [G] [P] veuve [T] qui les a cédés, par acte du 24 juin 1908, à [U] [S], l'acte de vente désignant les biens ainsi qu'il suit : « un immeuble situé à [Adresse 10], entre le cours d'Herbouville et la montée [C], comprenant :

1 - une maison cours d'Herbouville n° 4, élevée de rez-de-chaussée et trois étages,

2 - une cour à la suite et à l'ouest de cette maison,

3 - un second bâtiment élevé de trois étages, à l'ouest de la cour précédente,

4 - une autre cour à la suite du second bâtiment,

5 - une maison montée [C] n° 8, ayant rez-de-chaussée et un étage sur la seconde cour et deux étages sur la montée [C] » ;

- qu'il résulte de la succession des actes translatifs de propriété relatifs au tènement situé 8, montée [C] que ce bien immobilier jouit d'une cour commune avec le tènement appartenant à la SCI ;

- que cette affirmation n'est nullement infirmée par les actes successifs relatifs à la propriété de la SCI ;

- qu'il apparaît ainsi que l'ensemble des actes, y compris l'acte d'acquisition de la SCI, ont, depuis la division du tènement originel, toujours identifié la cour séparant la propriété du 8, montée [C] de celle du [Adresse 2] comme étant une cour commune ;

- que le droit de passage temporaire allégué par la SCI ne porte pas sur la cour litigieuse, mais sur la première cour située la plus à l'est et qui dépend depuis le 28 avril 1912 de la propriété alors conservée par [X] [S] et appartenant aujourd'hui à la SCI.



En cause d'appel, la SCI allègue à juste titre le caractère équivoque de l'acte sous-seing privé du 28 avril 1912, authentifié par l'acte notarié du 23 juillet 1918, par lequel [U] [S], alors propriétaire des trois bâtiments et des deux cours, a cédé à [D] [A] l'immeuble situé 8, montée Bonafous, de sorte qu'il appartient à la cour, en application des articles 1156 ancien et suivants du code civil, d'interpréter la convention et de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes.



L'acte est rédigé ainsi qu'il suit : « [...] Monsieur [U] [S] vend par les présentes sous les garanties ordinaires et de droit à Monsieur [D] [A] qui accepte par effet rétroactif l'immeuble qu'il possède 8 montée [C] lequel comprend un rez-de-chaussée et un étage sur cour et un rez-de-chaussée, deux étages et les caves sur la montée [C] 8, limité au nord par la propriété et immeuble [W], au sud par l'immeuble de Monsieur [Z], au levant par l'immeuble de Monsieur [S] et au couchant par la montée [C]. Il donne à Monsieur [D] [A] droit de jour et de vue sur la cour faisant partie du tènement des bâtiments dépendant de l'immeuble portant le n° 4 du cours d'Herbouville, cette cour restera en communauté par part égale entre les deux parties. Monsieur [D] [A] aura à sa charge l'entretien de ladite cour et ne devra pas l'encombrer [...] ».



Si les termes « cette cour » et « ladite cour » semblent se rapporter à « la cour faisant partie du tènement des bâtiments dépendant de l'immeuble portant le n° 4 du cours d'Herbouville », il apparaît à la fois contradictoire et illogique, d'une part, d'accorder à l'acquéreur un droit de jour et de vue sur une cour commune, d'autre part, de réserver au vendeur, demeuré propriétaire du tènement situé [Adresse 2], la propriété exclusive de la cour ouest, située entre les deux tènements immobiliers, tout en déclarant commune la cour est, alors même que cette cour ne jouxte pas le bâtiment du 8, montée [C] mais est insérée entre les deux bâtiments du [Adresse 2]. Il en résulte que l'acte doit être interprété en ce sens que la cour ouest, située entre les deux tènements immobiliers, est commune et que la cour est, faisant partie du tènement du [Adresse 2], supporte une servitude de jour et de vue.



Cette interprétation est d'ailleurs confirmée par l'acte authentique du 26 juin 1918 portant cession par [U] [S] à [V] [R] de l'immeuble situé [Adresse 2], aux termes duquel il est indiqué :



- d'une part, que l'immeuble vendu « comprend :

1 - une maison cours d'Herbouville n° 4 élevée [illisible] de rez-de-chaussée et trois étages,

2 - une cour à la suite à l'ouest de cette maison,

3 - et une seconde maison à l'ouest de la cour précédente, ladite maison élevée sur terre plein de rez de chaussée, trois étages et une chambre au quatrième étage et une cour à la suite commune avec M. [A], propriétaire voisin, le tout confiné à l'est par le cours d'Herbouville, au nord par immeuble Burel, à l'ouest par propriété [A] et au nord par immeuble Barbéret, avec toutes aisances et dépendances [illisible] exception ni réserve et notamment avec la communauté d'une autre cour sise entre la seconde maison vendue et la maison sise à [Adresse 9] vendue par M. [S] à M. [A] »,





- d'autre part, que « les vendeurs déclarent que M. [A], propriétaire voisin, à un droit de passage temporaire dans la cour et l'allée de la maison vendue mais que ce droit ne peut être exercé que jusqu'aux 25 décembre 1921 »,



ce dont il résulte que la cour commune est bien celle située entre le second bâtiment du [Adresse 2] et le bâtiment du 8, montée [C], et que le passage temporaire ne concernait que la cour séparant les deux maisons du [Adresse 2].



Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu le caractère commun de la cour litigieuse.



3. Sur la prescription acquisitive



Si la cour devait juger que la cour litigieuse demeure la propriété indivise des propriétaires successifs des immeubles situés 8, montée Bonafous et [Adresse 2], la SCI soutient que les propriétaires successifs de cet immeuble ont acquis, par le mécanisme de la prescription acquisitive, l'intégralité des droits indivis sur la cour. Elle fait valoir essentiellement :

- que la cour était inaccessible depuis l'immeuble situé 8, montée Bonafous depuis 1973 ; qu'entre 1973 et 2014, date à laquelle Mme [E] a créé des ouvertures dans la cour, seule la SCI et ses ayants-cause avaient accès à la cour de façon continue, paisible, publique et non équivoque,

- que Mme [E] ne justifie pas avoir entretenu seule la cour jusqu'en 2006, de sorte qu'elle ne peut prétendre à une quelconque prescription acquisitive ; qu'au contraire, dans le cadre de la réhabilitation des immeubles, la SCI a supporté seule l'intégralité des travaux de remise en état de la cour, ainsi que son entretien.



Mme [E] réplique :

- qu'elle a régulièrement entretenu la cour litigieuse jusqu'en 2006, avant que la SCI effectue des travaux pour lui en empêcher l'accès ; qu'aujourd'hui encore, elle entretient la cour, notamment en passant du produit anti-mousse ;

- que compte tenu du fait qu'elle entretient la cour, la SCI ne peut prétendre disposer d'une possession continue de plus de trente ans, ni s'être comportée en propriétaire unique. 



Réponse de la cour



La SCI n'est pas fondée à soutenir qu'elle a acquis, par prescription trentenaire, l'intégralité des droits indivis sur la cour, alors, d'une part, qu'à l'exception de l'attestation de Mme [F] [K] (pièce n° 7 de la SCI), qui ne couvre qu'une période de deux ans entre 1987 et 1989, les courriers qu'elle verse aux débats à l'appui de ses allégations ne permettent pas de déterminer avec certitude si leurs auteurs évoquent la cour litigieuse ou celle qui sépare les deux bâtiments du tènement immobilier du [Adresse 2], d'autre part, que ces pièces, qui visent à établir que l'immeuble du 8, montée [C] n'avait pas accès à la cour de 1973 à 2014, sont contredites par les pièces adverses versées aux débats, desquelles il ressort que :

- M. [B] [O], administrateur d'immeuble, explique avoir assuré la gestion locative de l'immeuble 8, montée [C] de 1973 à 2014 et atteste que jusque dans les années 1980, le niveau le plus bas bénéficiait de trois ouvertures donnant directement sur la cour litigieuse et que ces ouvertures ont été murées après le départ du locataire du fait de la non relocation du local et afin d'éviter qu'il soit squatté,

- M. [M] [E] atteste que son père a décidé, en 1991, de faire déposer les portes-fenêtres donnant sur la cour litigieuse et de les remplacer par des murs en dalle afin d'éviter que des squatters ne pénètrent dans l'immeuble depuis le [Adresse 2], et précisent que les travaux ont été effectués en avril 1991 par l'entreprise Cuzel,

- une facture a été établie pour le compte des époux [E] le 25 avril 1991 par l'entreprise Cuzel frères au titre de travaux effectués au 8, montée [C], la facture portant les précisions suivantes : « démolition et nett des locaux, le tout fermé en agglo de ciment (accès d'entrée dans les locaux) »,

- Mme [E] assure l'entretien de la cour litigieuse.



La SCI échouant à rapporter la preuve qu'elle a acquis, par prescription trentenaire, l'intégralité des droits indivis sur la cour, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes tendant à ordonner à Mme [E] de fermer les accès sur la cour et de communiquer toute autorisation administrative concernant les travaux d'ouverture entrepris.



3. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En appel, la SCI, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à Mme [E] la somme de somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Maître Content, avocat, qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement à l'encontre de la SCI les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a écarté des débats les pièces n° 6 à 9 de la SCI [Adresse 1],



Le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les pièces n° 6 à 9 de la SCI [Adresse 1],



Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à Mme [J] [E] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens d'appel,



Autorise Maître [H], avocat, à recouvrer directement à l'encontre de la SCI [Adresse 1] les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT