Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 octobre 2023

1ère Chambre





ARRÊT N° 273



N° RG 21/00534

N° Portalis

DBVL-V-B7F-RJHS













M. [X] [Z]

Mme [T] [C] épouse [Z]



C/



M. [D] [O]

Mme [G] [H] épouse [O]

































Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 20 mars 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 3 octobre 2023, par Madame Véronique VEILLARD, substituant la Présidente légitimement empêchée, par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré indiqué au 31 mai 2023 à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Monsieur [X] [Z]

né le 21 Mai 1968 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER





Madame [T] [C] épouse [Z]

née le 05 Juillet 1971 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER





INTIMÉS :



Monsieur [D] [O]

né le 21 Juillet 1977 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par Me Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame [G] [H] épouse [O]

née le 28 Décembre 1979 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 5]





****



FAITS ET PROCÉDURE



Mme [T] [C] épouse [Z] est propriétaire à [Localité 5] d'un immeuble à usage d'habitation situé au n° [Adresse 7] cadastré section AB n° [Cadastre 2] et formant le lot n°1 du lotissement Kermorguer approuvé par arrêté préfectoral du 23 mars 1972. 



Son époux M. [X] [Z] est propriétaire dans la même rue à [Localité 5] d'un immeuble à usage d'habitation sis au n° 2 cadastré section AB n° [Cadastre 4] et formant le lot n° 3 du même lotissement.



Entre ces deux biens immobiliers, M. et Mme [O] sont propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation situé au n° 4 cadastré même section sous le n° [Cadastre 3] et formant le lot n° 2 du même lotissement.



Les trois maisons d'habitation sont accolées.



En 2015, M. et Mme [O] ont fait édifier une terrasse en bois sur pilotis sur toute la longueur de leur maison donnant sur le jardin, avec claustras de part et d'autre posés en limite des propriétés respectives de M. [Z] d'une part et de Mme [Z] d'autre part.



Suivant exploit d'huissier du 16 avril 2015, M. et Mme [Z] ont assigné M. et Mme [O] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de [Localité 5] aux fins de remise en état des lieux et reconstitution des haies séparatives des fonds.



Par ordonnance de référé du 15 juillet 2015, le juge des référés a rejeté les demandes et a condamné M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [O] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, outre la charge des dépens.



Suivant exploit d'huissier du 16 août 2019, M. et Mme [Z] ont assigné M. et Mme [O] devant le tribunal de grande instance de [Localité 5] (devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020) aux fins de mise en conformité de la terrasse litigieuse avec le cahier des charges et le règlement du lotissement sous astreinte de 100 € par jour de retard et paiement des sommes de 2.898,60 € et 762,79 € au titre de la remise en état de leurs haies respectives, outre les frais et dépens.



Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de [Localité 5], constatant que le règlement de lotissement et son cahier des charges dont se prévalaient M. et Mme [Z] n'étaient ni l'un ni l'autre produits aux débats:

- a rejeté les demandes de M. et Mme [Z],

- les a condamnés à payer à M. et Mme [O] une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 24 octobre 2019.



Par déclaration du 26 janvier 2021, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de tous les chefs de jugement.



M. et Mme [O] ont formé appel incident du rejet de leurs demandes d'indemnisation au titre de leur préjudice moral. 



La clôture a été prononcée le 7 mars 2023.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



M. et Mme [Z] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions au fond remises au greffe et notifiées le 16 février 2023 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel, 

- enjoindre à M. et Mme [O] d'avoir à réaliser tous travaux de nature à mettre le balcon-terrasse édifié sur leur propriété du [Adresse 6] à [Localité 5] en conformité avec les dispositions du cahier des charges et du règlement du lotissement sous astreinte de 100 € par jour de retard, 

- condamner M. et Mme [O] à payer à M. [Z] la somme de 2.898,60 € et à Mme [Z] celle de 762,79 €, 

- condamner M. et Mme [O] à leur payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, outre la charge des dépens. 



Ils soutiennent que la clause insérée à l'acte d'acquisition des intimés par laquelle le règlement du lotissement cesse de s'appliquer est une erreur et que le cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle, prévoyant qu'une zone non aedificandi interdit les constructions en limite de propriété. Ils demandent à la cour d'enjoindre à M. et Mme [O] de mettre leur terrasse en conformité avec le règlement du lotissement et le cahier des charges. Ils ajoutent par ailleurs qu'il n'est pas établi que les haies leur appartenant débordaient sur la propriété de M. et Mme [O], que ces derniers les ont fait tailler de manière trop importante de sorte qu'elles n'assurent plus leur fonction séparative et qu'ils doivent être condamnés à payer le coût des dégâts qu'ils ont occasionnés. 



Par conclusions de procédure du 7 mars 2023, transmises à 12 h 17 après la clôture, réitérées le 14 mars 2023, ils demandent le rejet des pièces numérotées 25 à 39 produites selon eux tardivement par M. et Mme [O].



M. et Mme [O] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 septembre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il n'a pas fait droit à leurs demandes indemnitaires, 

- constater la caducité du règlement de lotissement du 22 novembre 1973,

- constater l'absence de caractère contractuel du règlement de lotissement,

- débouter M. et Mme [Z] de leur demande de travaux,

- constater que leur terrasse respecte les stipulations du règlement de copropriété, 

- constater que leur terrasse ne crée aucun préjudice à M. et Mme [Z],

- débouter M. et Mme [Z] de leur demande de travaux,

- constater que M. et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve que l'état actuel de la 'haie litigieuse' leur est imputable,

- débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes indemnitaires,

- y additant, 

- condamner solidairement M. et [Z] à leur régler la somme de 1.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et des nuisances et tracas incessants causés par leurs voisins,

- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 4.000 € sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles en appel,

- les condamner solidairement aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel et comprenant également le coût du procès-verbal de constat du 29 octobre 2019 de maître [E] ainsi que celui du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021 de maître [P].



Par conclusions de procédure du 14 mars 2023, ils demandent de débouter M. et Mme [Z] de leur demande de rejet par la cour des pièces 25 à 39 communiquées par eux le 3 mars 2023.



Ils soutiennent que le règlement de lotissement est caduc en raison d'un plan d'occupation des sols adopté pour la commune de [Localité 5], suivi d'un plan local d'urbanisme, et que le cahier des charges n'a pas été contractualisé de sorte que les stipulations du règlement du lotissement sont inopposables. Ils ajoutent que leur terrasse respecte les distances imposées par les règles d'urbanisme, qu'aucun préjudice de vue n'est établi, que les haies étaient en mauvais état et empiétaient sur leur terrain, nécessitant qu'elles soient coupées au droit de la limite séparative.



MOTIFS DE L'ARRÊT



À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.



1) Sur le sort des pièces n° 25 à 39

 

La fixation de la clôture a été annoncée le 24 octobre 2022 et a indiqué la date du 21 février 2023 pour la clôture effective. 



M. et Mme [Z] ont conclu au fond à nouveau le 16 février 2023, soit une semaine avant la clôture, et ont communiqué une nouvelle pièce n° 13 comportant deux photographies non datées de la terrasse litigieuse avec commentaire d'identification des pavillons respectifs des parties.



M. et Mme [O] ont communiqué en réplique le 3 mars 2023 un ensemble de clichés photographiques des lieux, dont certains préalablement communiqués par M. et Mme [Z], comportant des commentaires succincts des parties. 



La clôture a été reportée au 7 mars 2023.



Ces photographies des lieux litigieux étaient pour la plupart déjà présentes aux débats antérieurement à ces écritures. Elles comportent des mentions dactylographiées de M. et Mme [Z] et des mentions manuscrites de M. et Mme [O]. Enfin, elles illustrent de manière plus complète la situation de la terrasse et des haies litigieuses, avant comme après les travaux.



Il n'y a pas d'atteinte au principe du contradictoire, que M. et Mme [Z] n'ont du reste pas caractérisée autrement que de manière théorique au regard de la date de communication du 3 mars 2023 proche de la date de clôture du 7 mars 2023.



Il n'y a pas lieu à écarter ces pièces, qui seront maintenues dans les débats.



2) Sur la terrasse 



M. et Mme [Z] demandent une mise en conformité de la terrasse de M. et Mme [O] avec le règlement de lotissement et le cahier des charges.



Les lotissements sont régis par deux sortes de règles :

- le règlement du lotissement d'une part, qui est un document d'urbanisme comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement et a une valeur réglementaire,

- le cahier des charges d'autre part, qui contient des règles régissant les rapports entre les colotis et a une valeur contractuelle.



L'article L.442-9 du code de l'urbanisme dispose que 'Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.'



L'article L.115-1 du même code précise que 'La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.'



En cas d'allégation d'une contractualisation, laquelle fait obstacle à la caducité des règles prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et permet d'engager la responsabilité contractuelle d'un coloti en cas de violation des règles de lotissement sans avoir à faire la démonstration d'un préjudice, la Cour de cassation recherche 'l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement', jugeant que ni la reproduction intégrale du règlement de lotissement dans un cahier des charges ou un acte de vente, ni le fait de s'engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement ne permettaient de caractériser une volonté de le contractualiser (Civ., 3ème, 15 janvier 2013, n° 10-28641). 



Ainsi, eu égard aux effets de la contractualisation du règlement du lotissement, seule une prise de position explicite des membres du lotissement est de nature à les engager contractuellement pour toutes les dispositions qui y sont contenues



En l'espèce, M. et Mme [Z] produisent pour la première fois en cause d'appel une pièce n° 1 intitulée 'dépôt de pièces de la SCI de Kermorguer I du 8 décembre 1972 comprenant 59 pages'.



Dans ce 'lot de documents' se trouvent :

- une photocopie d'un acte notarié portant réception en 1972, sans que la date précise puisse être exploitée en raison d'une page de garde noircie, par maître [K], notaire à [Localité 10] (22), d'un permis de construire du lotissement de Kermorguer I et de son devis descriptif (35 pages), 

- une photocopie d'un acte notarié portant réception le 8 décembre 1972 par maître [K], notaire à [Localité 10] (22), de l'arrêté préfectoral d'approbation du projet de lotissement et son rectificatif, accompagnée d'une photocopie du règlement de lotissement et d'une photocopie du cahier des charges (24 pages),

- la photocopie d'un acte notarié du 22 novembre 1973 portant réception par maître [K] de la vente d'un lot en l'état futur d'achèvement par la SCI de Kermorguer I à M. et Mme [N], reproduisant le règlement de lotissement et le cahier des charges (50 pages).



La pièce n° 1 comporte en réalité 109 pages et non 59 pages comme mentionné à tort dans le bordereau de communication de pièces des appelants.



Le règlement du lotissement comporte un article 5 intitulé 'zone non aedificandi' ainsi libellé : 'Les marges d'isolement comprises entre les constructions et les limites séparatives seront au moins égales à 4 m de façon à obtenir une distance minimale de 8 m entre deux groupes de construction ou d'une construction voisine. 

La marge de recul sera au moins égale à 6 m en fond de parcelle. 

Là où les maisons sont accolées par les garages la distance pourra être réduite à 3 m 50.'



S'agissant de l'acquisition de M. et Mme [O], il résulte de l'acte notarié du 18 décembre 2010 en page 11 que 'Une copie du cahier des charges ainsi que de l'arrêté de lotir a été remise à l'acquéreur qui le reconnaît' et qu'il 'est ici rappelé pour information que, conformément aux dispositions de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne leur confère pas un caractère contractuel.'



Il y est également précisé en page 6 que selon une 'note de renseignements d'urbanisme délivrée par la mairie de [Localité 5] le 22 octobre 2010", 'la propriété est située dans une zone urbaine secteur UAc du plan d'occupation des sols de la commune approuvé le 19 février 1980, révisé le 7 juillet 2000 et modifié le 11 juin 2010". 



De fait, le plan d'occupation des sols tel que versé en pièce n° 7 par M. et Mme [O] définit les distances d'implantation sans référence au règlement de lotissement ni au cahier des charges et M. et Mme [O] ont obtenu le 19 février 2014 une autorisation de construction en limite de propriété d'une terrasse en bois sur pilotis.



Ainsi, il se déduit de ce qui précède que non seulement M. et Mme [Z] ne produisent aucun document justifiant d'une contractualisation du règlement de lotissement ou du cahier des charges mais encore que, depuis le 19 février 1980, soit depuis moins de 10 ans après le règlement de lotissement et son cahier des charges datant de 1972, le lotissement de Kermarguer I est couvert par un plan d'occupation des sols qui, en l'absence de contractualisation du règlement de lotissement, a eu pour effet de rendre caduc de dernier, étant ajouté que M. et Mme [Z] ne justifient pas de ce que les mentions de l'article 5 du règlement de lotissement auraient par ailleurs été reprises audit plan d'occupation des sols. 



Sous le bénéfice de ces observations, l'article 5 du règlement de lotissement n'est définitivement plus applicable.



C'est donc à tort que M. et Mme [Z] prétendent s'en prévaloir. 



Le rejet de leur demande de mise en conformité de la terrasse de M. et Mme [O], notamment quant aux distances à respecter, sera confirmé.



3) Sur les vues 



M. et Mme [Z] estiment que la situation créée par la construction de la terrasse de M. et Mme [O] leur occasionne un préjudice sérieux puisqu'elle permettrait selon eux des vues sur leurs propriétés. 



M. et Mme [O] soutiennent qu'il n'y a pas de vue dans les propriétés [Z].



Il résulte d'un constat d'huissier établi le 29 octobre 2019 par maître [E], huissier de justice à [Localité 5], que les claustras de la terrasse de M. et Mme [O] ont une hauteur de 1,85 cm par rapport au sol, que des jours de 0,8 cm existent entre les lattes, que des haies sont implantées en limite sur les deux propriétés [Z], qu'en position debout sur la terrasse, il n'y a aucune vue plongeante sur les propriétés [Z], seules étant visibles les fenêtres à l'étage. 



Un second constat d'huissier établi le 20 juillet 2021 par maître [P], huissier de justice à [Localité 5], relève que 'De part et d'autre de la terrasse, en limite avec les propriétés voisines, je constate la présence de palissades en bois, lesquelles obstruent totalement la vue sur les propriétés voisines. Je constate entre chaque latte de bois la présence d'un petit jour, lequel ne laisse pas la possibilité d'apercevoir les propriétés voisines lorsqu'on se positionne sur la terrasse des requérants.' 



Outre que ces deux constats d'huissier ne sont pas contredits par M. et Mme [Z] qui n'apportent aucun élément contraire, force est de constater qu'en tout état de cause, ils n'ont pas formalisé de demande de suppression de ces jours, se contentant de préciser qu'ils ont planté divers végétaux à pousse rapide et ont augmenté la coupe de leur haie à presque 4 m au lieu des 2 à 2,5 m habituels ceci afin de limiter les vis-vis créés par la taille des haies en mitoyenneté.



Le jugement, qui a rejeté leur demande de ce chef, sera confirmé.



4) Sur les haies



En 2015, pour les besoins de la construction de leur terrasse, M. et Mme [O] ont, côté donnant sur leur propriété et après avoir sollicité M. [Z] en vue d'obtenir une taille spontanée de sa part, en vain, élagué en limite de propriété la haie appartenant à M. [Z]. 



Le procès-verbal de constat d'huissier du 4 juin 2014 dressé par maître [E] à la demande de M. et Mme [O] établissait en effet que cette haie de conifères était très dense, d'une hauteur de près de 2,70 m, ancienne et débordait sur la propriété des [O] de 50 à 60 cm depuis la façade jusqu'au fond du jardin.



En réalisant cet élagage, M. et Mme [O] ont diminué la largeur de cette haie d'une épaisseur équivalente au dépassement sur leur propriété de sorte que, par ailleurs régulièrement taillée du côté [Z], cette haie n'assurait plus sa fonction opacifiante entre les deux propriétés.



Les premiers juges ont à juste titre relevé le caractère très ancien de cette haie de cyprès appartenant à M. [Z] et le fait qu'il était impossible de savoir si une taille respectueuse des limites de propriétés, de la forme des précédentes tailles et d'une certaine hauteur maximale, qui aurait le cas échéant été effectuée sous la surveillance de M. [Z], aurait abouti à un résultat très différent dès lors que cette haie, au vu des photographies produites, présentait non seulement une ancienneté certaine mais surtout un risque esthétique évident en cas de taille de ce type de végétaux.



Autrement dit, M. [Z] n'est pas légitime à laisser sa haie datant de la construction du lotissement pousser en dépassement sur la propriété voisine. 



C'est en conséquence à bon droit que les premiers juges ont relevé l'absence de faute de la part de M. et Mme [O], qui ont élagué la partie dépassant sur leur propriété, et ont rejeté la demande d'indemnisation formulée par M. [Z].



Le jugement sera confirmé sur ce point.



5) Sur la demande incidente au titre du préjudice moral 



Les indéniables tracas subis par M. et Mme [O] en raison de la présente procédure initiée par M. et Mme [Z] depuis 2015, qui aurait pu donner lieu à une réponse judiciaire complète si le règlement de lotissement et le cahier des charges avaient été produits en première instance par M. et Mme [Z] qui s'en prévalaient, caractérisent un préjudice moral qui sera indemnisé à concurrence de la somme de 1.000 € pour les intimés unis d'intérêt.



6) Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant, M. et Mme [Z] supporteront les dépens d'appel qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021 de maître [P], huissier de justice à [Localité 5].



Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [O] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [Z] de ce chef seront rejetées.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Rejette la demande formulée par M. et Mme [Z] d'irrecevabilité des pièces n° 25 à 39 versées aux débats le 3 mars 2023 par M. et Mme [O],



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 5] du 15 décembre 2020, sauf en sa disposition ayant rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. et Mme [O], 



Statuant à nouveau, 



Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [O] unis d'intérêt une somme de 1.000 € au titre du préjudice moral,



Y ajoutant, 



Condamne solidairement M. et Mme [Z] aux dépens d'appel comprenant le coût du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021 de maître [P], huissier de justice à [Localité 5],

 

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [O] unis une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,



Rejette le surplus des demandes.





LE GREFFIER P/ LA PRÉSIDENTE

Légitimement empêchée