Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 octobre 2023

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 03 octobre 2023

N° RG 22/02420 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F5Z4 

-DA- Arrêt n° 



Syndicat des coproprietaires [Adresse 8] / [G] [W], [N] [D], S.A.R.L. IMMOBILIERE DE GESTION RD



Ordonnance, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée en date du 07 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 22/00305



Arrêt rendu le MARDI TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président 

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (pris en la personne de son Syndic en exercice, l'Agence LAGRUE, demeurant [Adresse 5] à [Localité 1])

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTE



ET :



Me [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



M. [N] [D]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Maître Gwendoline MOYA de la SELARL MOYA AVOCAT, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté 



S.A.R.L. IMMOBILIERE DE GESTION RD

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Arthur MARTEL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté



INTIMES

DÉBATS : A l'audience publique du 26 juin 2023



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 03 octobre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Par acte authentique passé en l'étude du notaire Maître [G] [W] le 27 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic M. [L], de la SARL Immobilière de Gestion RD, a vendu à M. [N] [D] huit emplacements de parking dans cette copropriété. Il est précisé dans l'acte que le vendeur est représenté par son syndic qui est habilité à procéder à la vente aux termes d'une délibération du 1er juillet 2019.



Le 15 mars 2022 le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice l'Agence LAGRUE a fait citer devant le tribunal judiciaire de Cusset le notaire Maître [G] [W] et l'acquéreur M. [N] [D], afin de voir prononcer la nullité de la vente du 27 novembre 2019.



Par conclusions d'incident du 23 août 2022 M. [D] a soulevé la nullité de l'assignation pour défaut de pouvoir du syndic et absence de publication de l'assignation. Il précise n'être plus propriétaire des parkings litigieux.



À l'issue des débats qui se sont déroulés devant lui, le juge de la mise en état, s'estimant compétent pour trancher les questions de fond en application du 6° de l'article 789 du code de procédure civile, a statué comme suit :



« Nous, Corinne PEINAUD, Présidente, Juge de la mise en état,

Par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Sur le fond

- CONSTATONS la forclusion du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 

Sur la fin de non-recevoir

- DÉCLARONS irrecevable en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour défaut du droit d'agir ;

- CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de deux mille cinq cents euros (2500 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNONS le même aux entiers dépens. »



Dans les motifs de sa décision le juge de la mise en état a notamment écrit :



Le recours en annulation des décisions des assemblées générales est prévu à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, qui dispose que : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».



Le délai prévu à l'article 42 précité constitue un délai préfixe, devenu délai de forclusion, et non un délai de prescription, dont la déchéance du droit d'agir sanctionne l'expiration.



En l'espèce, le SYNDICAT DES PROPRIETAIRES fait valoir que l'action intentée à l'encontre des défendeurs, dont Monsieur [D], est une action en nullité d'un acte juridique, laquelle se prescrit par 5 ans à compter de l'acte.



Toutefois, le SYNDICAT conteste la vente des parkings litigieux dès lors que, concernant la computation des votes relatifs à la résolution nº 7 ayant pour objet la vente litigieuse, issue du procès-verbal d'assemblée générale du 1er juillet 2019, il est évoqué une majorité simple par le syndic IMMOBILIERE DE GESTION RD alors qu'une telle résolution doit être votée à la majorité qualifiée, soit la double majorité correspondant à la majorité des copropriétaires de l'immeuble, représentant au-moins les 2/3 des voix des copropriétaires.



Partant, l'action en nullité de la vente passe nécessairement par la contestation de la résolution nº 7 de l'assemblée générale du 1er juillet 2019.



L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes de disposition.



Pour autant, il est manifeste que la méconnaissance de la majorité légale, n'ouvre pas un délai de contestation différent de celui de l'article 42 alinéa 2. En conséquence, l'expiration du délai de deux mois éteint l'action et ce, quand bien même elle serait dirigée contre la décision adoptée à une majorité insuffisante au regard des textes en vigueur.



En l'espèce, il n'est pas contestable, ni contesté que le procès-verbal d'assemblée générale du le juillet 2019 régulièrement notifié aux copropriétaires, n'a pas donné lieu à contestation. 



Ainsi, la vente litigieuse a été effectuée par acte notarié du 27 novembre 2019.



Force est de constater que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a fait délivrer l'assignation le 15 mars 2022, soit bien postérieurement à l'expiration du délai de deux mois prévu par les textes. Au surplus, il sera souligné que l'article 42 alinéa 2 précité ouvre une action attitrée dont les seuls titulaires sont les copropriétaires opposants ou défaillants, tel n'est pas le cas du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.



Dès lors, l'absence de recours dans le délai imparti par les textes rend la décision définitive et ce, malgré le vice qui l'entache. En ce sens, aucune contestation du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er juillet 2019 ne saurait être retenue. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est forclos dès lors que son action a été introduite postérieurement à l'expiration du délai de deux mois.



***



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait appel de cette décision le 28 décembre 2022 contre la SARL Immobilière de Gestion RD, le notaire Maître [G] [W], et l'acquéreur M. [N] [D], précisant :



« Objet/Portée de l'appel : je vous remercie d'enregistrer l'Appel limité formé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8], étant précisé que : La présente déclaration d'appel a pour objet de voir prononcer l'annulation de l'Ordonnance de la mise en état du 07 Décembre 2022 rendue par le Juge de la Mis en Etat du Tribunal Judiciaire de CUSSET et, en tout état de cause, la réformation, sinon la critique des chefs de l'Ordonnance ci-après exposés. L'appelant précise que son appel est formé à l'appui de l'intégralité des pièces produites en première instance ainsi que sur les pièces qui pourraient être produites en cause d'appel. L'appelant défère donc à la Cour la connaissance des chefs d'ordonnance suivants, qu'il critique expressément et ainsi que ceux qui en dépendent : Sur le fond, - Constatons la forclusion du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Sur la fin de non-recevoir, - DÉCLARONS irrecevable en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour défaut du droit à agir, - CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNONS le même aux entiers dépens. »



Dans ses conclusions nº 2 du 22 juin 2023 le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande à la cour de :



« Vu l'article 789 du Code de Procédure Civile,

Vu l'article 26 de la Loi 65-557 du 10 JUILLET 1965, 

Vu l'article 18 de la même Loi,

Vu les articles 1240 et 1984 du Code Civil,

Prononcer la nullité, sinon à tout le moins, réformer l'Ordonnance rendue par le Juge de la Mise en État du Tribunal Judiciaire de CUSSET le 07 DÉCEMBRE 2022.

Renvoyer l'ensemble des parties devant le Tribunal Judiciaire de CUSSET afin de poursuite de l'instance.

Condamner in solidum Monsieur [N] [D], la SARL IMMOBILIERE DE GESTION R.D. et Maître [W] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens d'instance et d'appel. »



***



Le notaire Maître [G] [W] a conclu le 16 janvier 2023 pour demander à la cour de :



« Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,

DÉCLARER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] infondé en son appel

En conséquence.

CONFIRMER purement et simplement l'ordonnance querellée en ce qu'elle a déclaré irrecevable pour défaut du droit d'agir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en ces demandes.

Y ajoutant,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à verser à Maître [W] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER le Syndicat demandeur aux entiers dépens de l'instance. »



***



M. [N] [D] a pris des conclusions nº 2 le 26 juin 2023. Il demande à la cour de :



« Vu les articles 32,122 et 789 du Code de procédure civile.

Vu le décret 55-22 du 04/01/55 en son article 30-5,

Vu l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965,

Vu la jurisprudence.

Vu les pièces versées au débat,

DÉCLARER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] irrecevable sinon mal fondé en son appel contre Monsieur [N] [D],

CONSTATER l'absence de remise en cause de l'Ordonnance du Juge de la mise en état du 7 décembre 2022 ayant constaté l'irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] pour cause de forclusions, et que la Cour n'est donc pas saisie,

CONSTATER au surplus, l'absence de demande indemnitaires du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] contre Monsieur [D] et DÉCLARER irrecevable à son endroit le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] pour cause d'absence de qualité et d'intérêt à agir,







CONFIRMER en conséquence purement et simplement l'Ordonnance du Juge de la mise en ce qu'elle a :

- Constaté la forclusion du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;

Déclaré irrecevable en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour défaut du droit d'agir;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER la demande de nullité de l'Ordonnance du Juge de la mise en état du 7 décembre 2022 présentée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] comme infondée et l'en débouter.

CONFIRMER en conséquence l'Ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de CUSSET en ce qu'elle a :

- Constaté la forclusion du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;

Déclaré irrecevable en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour défaut du droit d'agir;

- Condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice l'AGENCE LAGRUE à payer et porter à Monsieur [N] [D] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. »



***



Enfin la SARL Immobilière de Gestion RD a pris des conclusions nº 2 le 31 janvier 2023 afin de demander à la cour de :



« À TITRE PRINCIPAL :

Voir rejeter l'appel du syndicat de la copropriété [Adresse 8] ;

Voir confirmer la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires ;

Voir confirmer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires ainsi que sa condamnation aux dépens ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Voir juger irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en sa demande de nullité de la vente notariée intervenue le 27/11/2019, ainsi qu'en sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 € à titre de réparation du préjudice subi ;

Voir juger irrecevables et mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires, telles que formulées dans son assignation du 15/03/2022, ainsi que toutes conclusions ultérieures, et notamment sa demande d'indemnité de 30 000 € en réparation du préjudice subi ainsi que sa demande de condamnation à la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à verser à la SARL IMMOBILIERE DE GESTION RD la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.



L'affaire, instruite selon les modalités de l'article 905 du code de procédure civile est venue devant la cour à son audience du lundi 26 juin 2023.



 







II. Motifs



Dans les motifs de sa décision le premier juge s'est estimé compétent pour statuer sur le fond en application de l'article 789 6° du code de procédure civile. À la lecture des conclusions de l'appelant, il apparaît que celui-ci ne conteste pas sérieusement cette position qui est effectivement conforme au texte visé. Les autres parties sollicitent la confirmation de la décision.



Sur le fond, le juge de la mise en état a estimé que la contestation élevée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] concernant résolution nº 7 prise lors de l'assemblée générale du 1er juillet 2019, autorisant la vente des parkings de la copropriété pour le prix de 25 000 EUR net vendeur, était bien trop tardive pour avoir été introduite très au-delà du délai de deux mois prévu par le second alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'un délai de forclusion. Étant donné les éléments produits aux dossier, la décision du premier juge ne peut qu'être ici encore approuvée, et d'ailleurs le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] n'élève de ce chef aucune contestation sérieuse, tandis que les autres parties demandent à la cour de confirmer la décision.



En réalité, dans ses conclusions d'appel le syndicat des copropriétaires critique le juge de la mise en état en ce qu'il aurait omis de se prononcer sur une demande subsidiaire en dommages et intérêts, formée contre la SARL Immobilière de Gestion RD et le notaire Me [W]. L'appelant soutient que l'un et l'autre ont commis d'importantes erreurs engageant leurs responsabilités respectives, et que le tribunal judiciaire doit connaître de cette question.



L'appelant soutient encore que même si son action « n'est pas une action à l'encontre de la délibération de l'assemblée générale du 1er juillet 2019 », elle tend néanmoins à contester la vente du 27 novembre 2019 aux termes de laquelle les garages ont été cédés à M. [D] par la copropriété, et qu'il dispose à cet effet d'un délai d'action en nullité de droit commun de cinq années (cf. ses conclusions page 13).



Les réclamations du syndicat des copropriétaires se divisent donc en deux branches : d'une part une demande de nullité contre l'acte de vente du 27 novembre 2019 à l'issue duquel M. [D] est devenu propriétaire des garages litigieux, d'autre part une demande indemnitaire contre la SARL Immobilière de Gestion RD et le notaire Me [W], la première pour avoir manqué à ses obligations de syndic en validant une assemblée générale dont la majorité requise n'était pas atteinte, le second pour avoir passé la vente dans de telles conditions.



Au regard de la demande d'annulation de la vente des garages à M. [D], on comprend mal comment une décision de cession des garages prise par l'assemblée générale des copropriétaires, désormais incontestable, pourrait donner lieu à l'annulation de la vente qui s'en est suivie. En réalité, ainsi que parfaitement exposé par les intimés dans leurs écritures respectives, la validité de la délibération du 1er juillet 2019, désormais acquise, est indissociable de l'acte de vente, et s'oppose par conséquent à toute action en nullité ou indemnitaire relative à cet acte. La demande sur ce point du syndicat des copropriétaires ne peut qu'être rejetée, en ce qu'il ne dispose plus d'aucune qualité à agir.



Il n'en va pas de même cependant de la demande indemnitaire que le syndicat des copropriétaires adresse au notaire Me [W] et à la SARL Immobilière de Gestion RD. En effet, le lien de causalité entre les conditions dans lesquelles la résolution litigieuse a été prise lors de l'assemblée générale du 1er juillet 2019 et la question de la faute professionnelle du notaire et du syndic de l'époque, est beaucoup trop lointain et distendu pour permettre de relier les deux. Dès lors, cette demande ne relève pas des questions de fond qui peuvent être tranchées par le juge de la mise en état en application de l'article 789 6° du code de procédure civile. Cela signifie que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demeure à tout le moins recevable à élever de telles prétentions devant le tribunal judiciaire, sans préjuger sur le fond.









Il y a donc lieu à infirmation partielle de l'ordonnance, comme précisé ci-après dans le dispositif.



L'équité commande que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] paye la somme de 3000 EUR à M. [N] [D].



Il n'est pas inéquitable que les autres parties gardent leurs frais irrépétibles.



Les dépens d'appel de M. [N] [D] seront supportés par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8].



Les autres parties supporteront leurs propres dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état, en ce qu'il déclare le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] irrecevable à agir en responsabilité civile contre Me [G] [W] et la SARL Immobilière de Gestion RD ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer la somme de 3000 EUR à M. [N] [D] ;



Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à supporter les dépens d'appel de M. [N] [D] ;



Dit que les autres parties supporteront leurs propres dépens d'appel ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.





Le greffier Le président