Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 3 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 OCTOBRE 2023



N° RG 22/03881 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VH4L



AFFAIRE :



M. [T] [W]





C/

S.A. IMMOBILIÈRE DU MOULIN VERT









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye



N° RG : 11-21-0012



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/10/23

à : 



Me Fanny LE BUZULIER



Me Ladmya samira BERRAH-GUYARD 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [T] [W]

né le [Date naissance 2] 2001 à [Localité 6] - BULGARIE

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Maître Fanny LE BUZULIER, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 - N° du dossier 22008



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000438 du 25/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



APPELANT

****************



S.A. IMMOBILIÈRE DU MOULIN VERT

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Ladmya samira BERRAH-GUYARD de la SCP TORRE.VERNHET-LANCUIT & ASSOCIES, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 18 - N° du dossier 14782



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



La société d'HLM Immobilière du Moulin Vert a conclu le 19 juin 2022 avec M. [W] un contrat de bail portant sur un appartement sis [Adresse 3]. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2020, la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert a assigné Mme [W] aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- voir prononcer la résiliation du bail, 

- voir ordonner l'expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, 

- voir dire que, faute pour M. [W] de restituer les clefs et la jouissance des locaux, il pourra alors en être expulsé en la forme habituelle, 

- le voir condamner à payer une indemnité d'occupation, 

- voir ordonner la séquestration des meubles dans un local de son choix, aux frais et risque du locataire, 

- le voir condamner à payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Par jugement contradictoire du 10 décembre 2021, le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : 

- prononcé la résiliation du bail liant la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert à M. [W] aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement, 

- dit qu'à défaut pour M. [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, à compter de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, 

- condamné M. [W] à payer à la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail, représentant l'indemnité d'occupation, de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, 

- autorisé la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert à faire séquestrer les meubles éventuellement laisses sur place par l'expulse dans tel garde-meubles désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

- condamné M. [W] aux dépens de l'instance, 

- condamné M. [W] à verser à la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, 

- condamné M. [W] aux entiers dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 



Par déclaration reçue au greffe en date du 13 juin 2022, M. [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 février 2023, il demande à la cour de : 

- dire et juger M. [W] recevable et bien fondé en son appel, demandes, fins et prétentions,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a : 

* prononcé la résiliation du bail liant la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert avec M. [W] aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement, 



* dit qu'à défaut, pour lui d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, à compter de la signe'cation de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et à l'enlèvement des meubles laissés, 

* condamné M. [W] à payer à la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail, représentant l'indemnité d'occupation, de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, 

* autorisé la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert à faire séquestrer les meubles éventuellement laisses sur place par l'expulse dans tel garde-meubles désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, 

* condamné M. [W] aux dépens de l'instance, 

* condamné M. [W] à verser à la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

* débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. 



statuant à nouveau : 



à titre principal : 

- constater sa bonne foi, 

- constater l'absence de dette locative, 

- débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail, 



à titre subsidiaire : 

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ledit délai de 36 mois en application de l'article L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution,

- débouter la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



en tout état de cause : 

- condamner la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert aux entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 avril 2023, la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection de Saint-Germain en Laye en date du 10 décembre 2021, 

y ajoutant : 

- condamner M. [W] à payer à la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 651,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2023, 

- condamner M. [W] à payer à la société d'HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, 

- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mai 2023. 





Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION.



Sur l'appel de M. [W]. 



- Sur la résiliation du bail. 



M. [W] poursuit l'infirmation du jugement rendu le 10 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs pour manquements à ses obligations contractuelles et notamment à celle d'occuper paisiblement les lieux loués. Il explique les troubles de voisinage dont il reconnaît avoir été à l'origine dans l'immeuble, par le fait qu'il a été sous l'emprise de personnes peu fréquentables à compter de l'été 2019 et particulièrement à partir de septembre 2019. 



Il expose notamment qu'il a été sous l'influence néfaste de trois personnes, victime d'un abus de faiblesse de leur part, que ces personnes se sont imposées dans sa vie et qu'elles sont entrées chez lui par la pression, forçant l'entrée alors qu'il tentait de résister à leurs venues intempestives, que les interventions policières ont permis de calmer les choses, tant pour les voisins que pour lui-même, dépassé qu'il était par la situation, que pour autant les individus ont réussi à prendre le double des clés de l'appartement, qu'après les avoir récupérées, il a été victime une tentative de violation de son domicile en novembre 2019 et février 2020. Il poursuit en indiquant que depuis juin 2020, il a tourné la page, que, grâce à une sérieuse aide familiale, il a pu mettre un terme aux influences néfastes de ces individus qu'il ne fréquente plus, qu'il s'est repris en main, a retrouvé un emploi en mars 2020 dans la restauration, qu'ensuite, il a retrouvé en mai 2020 un emploi dans le vente d'habillement, qu'il s'est inscrit en BTS en alternance au cours des années 2021-2022 et 2022-2023, qu'actuellement il est employé comme commis de cuisine pour s'assumer financièrement. Il poursuit en concluant que les nuisances qui lui sont reprochées ne sont plus d'actualité puisqu'il y a mis en terme en juin 2020, de sorte que compte tenu des efforts qu'il a effectués, la cour devra infirmer le jugement. 



La société Immobilière du Moulin Vert sollicite la confirmation de la disposition du jugement ayant prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, faisant valoir que M. [W] cause au sein de la résidence d'importants troubles du voisinage, que ces faits s'inscrivent dans un ensemble d'actes d'incivilités et de menaces que les autres résidents dénoncent, lesquels ont multiplié pétitions, plaintes et mains courantes, qu'elle a adressé le 13 janvier 2020 à M [W] un avertissement par courrier que ce dernier n'a pas récupéré et qui a été retourné 'non réclamé', que le maire adjoint a attiré l'attention de M. [W] par courrier du 23 janvier 2020, qu'une sommation par commissaire de justice lui a été également notifiée le 25 février 2020, que malheureusement, les rappels à l'ordre et les multiples interventions n'ont pas intimidé ce locataire qui a persisté dans ses incivilités, et qui est devenu même menaçant et insultant envers les autres locataires, qu'il a d'ailleurs été condamné le 12 octobre 2020 par le tribunal de police à plusieurs amendes contraventionnelles pour bruit ou tapage nocturne troublant la tranquillité d'autrui pour des infractions constatées entre le 11 mai et le 6 novembre 2019, les 12 mai 2019, 17 septembre 2019, 11 novembre 2019, 18 novembre 2019, ainsi que les 24, 25 novembre 2019 et le 28 décembre 2019. Elle souligne que si M. [W] a quelque peu modifié son comportement en cours de procédure, le gardien de l'immeuble atteste être encore régulièrement interpellé par les habitants en raison des nuisances que ce locataire créée encore trop régulièrement au sein de la résidence. 



Sur ce, 



Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. 



Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail, le locataire est tenu des obligations principales suivantes : user des locaux et éléments d'équipement loués suivant la destination prévue au contrat. 



Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. Il est par ailleurs constamment admis que l'obligation de jouissance paisible pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants, tels leurs enfants vivant avec eux qu'ils soient mineurs ou majeurs. 



En l'espèce, c'est à l'issue d'un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, d'une analyse pertinente des moyens des parties, une juste application des règles de droit, et par une motivation très circonstanciée et pertinente que la cour approuve, que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour prononcer la résiliation du bail. 



Même si depuis le prononcé du jugement critiqué, la société Immobilière du Moulin Vert ne fait état que d'un nouveau fait susceptible de caractériser un autre manquement du locataire à son obligation d'user paisiblement du bien loué (vol de trois vélos dont l'un au préjudice d'une voisine dont le balcon jouxte celui de M. [W]), il n'en demeure pas moins que les nombreux faits reprochés à M. [W] qui les reconnaît constituent des troubles particulièrement graves, générateur d'un climat d'insécurité et de peur dans la résidence. 



Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. 



Le comportement excessif de M. [W] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. 



Le jugement doit donc être confirmé en sa disposition ayant prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [W], ainsi qu'en toutes ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation, à la condamnation de M. [W] à son paiement, étant observé à cet égard que le locataire ne saurait sérieusement solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et partant des délais pour libérer les lieux, sachant qu'il ne n'agit pas au cas d'espèce d'une demande de mise en oeuvre de la clause résolutoire mais d'une demande de résiliation de bail. 



Sur la demande reconventionnelle de la société Immobilière du Moulin Vert. 



La société Immobilière du Moulin Vert fait valoir que M. [W] ne s'est pas acquitté régulièrement de ses loyers, de sorte qu'elle a été contrainte de lui faire délivrer au cours de l'année 2020 deux commandements de payer visant la clause résolutoire, et qu'à chaque fois, la dette a été apurée par le père de M. [W] qui doit veiller au règlement du loyer mais qu'à ce jour, deux prélèvements ont été rejetés et que la dette est de 651,22 euros. 



La société Immobilière du Moulin Vert produit aux débats un décompte locatif arrêté au 13 avril 2023 duquel il ressort que M. [W] lui reste redevable de la somme de 606,27 euros en principal, hors frais de procédure, au paiement de laquelle il doit être condamné, dès lors qu'il ne démontre pas s'être acquitté de ces sommes. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [W] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière du Moulin Vert au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [W] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, 



Déboute M. [W] de ses demandes, étant observé qu'elle n'est pas saisie de la demande de délais de M. [W], 



Y ajoutant, 



Condamne M. [W] à verser à la société Immobilière du Moulin Vert la somme de 606,27 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 13 avril 2013, 



Condamne M. [W] à verser à la société Immobilière du Moulin Vert la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [W] aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,