Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 4 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 04 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 396







N° RG 20/06237



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGAE4







S.C.I. BELGIAN COMPANY





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 2]











































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Sydney CHARDON



Me Renaud ESSNER







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 08 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02467.





APPELANTE



S.C.I. BELGIAN COMPANY

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié es qualité au siège sis chez SCP SIX GIRLS [Adresse 1]



représentée par Me Sydney CHARDON, membre de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sis à [Localité 3]

pris en la personne de son syndic la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, ayant son siège [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant acte notarié daté du 20 janvier 1970 et publié le 28 février suivant, il a été établi un état descriptif de division d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] en vue de sa mise en copropriété, aux termes duquel le bâtiment principal, dit bloc A, a été divisé en 13 lots à usage de caves, débarras, magasin et appartements, le bâtiment annexe, dit bloc B, faisant quant à lui l'objet du lot unique n° 14 à usage d'entrepôt.



Il était stipulé dans ce document que le bâtiment B ne participerait pas aux charges afférentes au bâtiment A.



Il n'a pas été établi en revanche de règlement de copropriété.



Par deux résolutions successivement adoptées les 22 avril 2013 et 23 juin 2014, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé d'engager des travaux de réfection des toitures des deux bâtiments, en 'prenant acte' (sic) que la contribution de chacun serait proportionnelle au nombre de millièmes rattachés à son lot, 'selon la clé de répartition des charges communes générales'.



La SCI BELGIAN COMPANY a acquis par la suite la propriété du lot n° 5 consistant en un magasin avec arrière boutique situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, auquel sont rattachés 230/1.000èmes des parties communes et du sol.



Aux termes de trois résolutions n° 14, 15 et 16 votées le 20 mars 2018, l'assemblée générale a entendu annuler la clé de répartition précédemment adoptée pour les travaux de réfection des toitures et revenir au principe de la séparation des charges afférentes à chacun des bâtiments.



D'autre part, l'assemblée a voté le même jour une résolution n° 21 autorisant un changement de destination du lot n° 14 à usage d'entrepôt, en faveur d'un usage d'habitation.









Par exploit du 17 mai 2018, la SCI BELGIAN COMPANY a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de Grasse aux fins d'entendre :

- à titre principal, annuler la tenue de l'assemblée générale du 20 mars 2018, en raison de l'irrégularité de la convocation adressée par le syndic,

- à titre subsidiaire, annuler les résolutions n° 14, 15 et 16 pour ne pas avoir été adoptées à l'unanimité des copropriétaires, ainsi que la résolution n° 21 en raison d'un abus de majorité,

- en tout état de cause, déclarer non écrit l'état descriptif de division de l'immeuble en raison de sa non-conformité à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et désigner un géomètre-expert à l'effet de proposer un nouveau projet d'acte.



Par jugement rendu le 8 juin 2020, le tribunal a rejeté l'ensemble de ces prétentions et condamné la demanderesse aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI BELGIAN COMPANY a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 8 juillet 2020 au greffe de la cour.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 janvier 2023, la SCI BELGIAN COMPANY réitère l'ensemble des prétentions formulées devant le premier juge.



S'agissant de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale, elle soutient que la preuve n'est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires de ce que celle-ci lui aurait été adressée au moins 21 jours avant la tenue de la réunion, conformément aux articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, l'avis de réception produit aux débats ne comportant aucune date.



Au soutien de sa demande d'annulation des résolutions n° 14, 15 et 16, l'appelante fait valoir que celles-ci devaient être adoptées à l'unanimité des copropriétaires en vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elles remettaient en cause la répartition des charges résultant des précédentes résolutions votées les 22 avril 2013 et 23 juin 2014.



A l'appui de sa demande en nullité de la résolution n° 21, elle considère que l'abus de majorité est caractérisé dans la mesure où celle-ci tend à avantager le propriétaire du lot n° 14 en lui permettant de disposer de locaux d'habitation tout en continuant à acquitter des charges correspondant à un entrepôt, puisqu'aucune modification de la clé de répartition n'est envisagée.



Enfin, elle soutient qu'en tout état de cause le montant des millièmes rattachés au lot n° 5 dont elle est propriétaire, déterminant sa participation aux charges communes, n'est pas conforme au principe de proportionnalité édicté par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il y a lieu de procéder à une nouvelle répartition en application de l'article 43.



La SCI BELGIAN COMPANY demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

- à titre principal, d'annuler la tenue de l'assemblée générale du 20 mars 2018,

- à titre subsidiaire, d'annuler les résolutions n° 14, 15, 16 et 21,

- en tout état de cause, de déclarer non écrit l'état descriptif de division de l'immeuble et de désigner un géomètre-expert à l'effet d'établir un nouveau projet d'acte conforme à la loi,

- de condamner enfin la partie intimée aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 31 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour sa part :



- que l'avis de réception de la lettre recommandée de convocation mentionne une date de première présentation au 26 février 2018, de sorte que le délai légal a été respecté,



- que les résolutions n° 14, 15 et 16 ont eu pour objet de se remettre en conformité avec les stipulations de l'état descriptif de division de l'immeuble, ayant valeur contractuelle, de sorte qu'elles pouvaient valablement être adoptées à la majorité simple, et qu'en toute hypothèse celles-ci sont favorables à la SCI BELGIAN COMPANY, qui n'est donc pas fondée à en réclamer l'annulation,



- que la résolution n° 21 n'est pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, et que sa validité n'est pas conditionnée à une modification simultanée de la répartition des charges, laquelle peut être demandée ultérieurement en application de l'article 11 de la loi de 1965,



- et qu'enfin l'appelante ne précise pas en quoi l'état descriptif de division adopté le 20 janvier 1970 ne serait pas conforme à la loi.



Le syndicat des copropriétaires conclut en conséquence à la confirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions, et réclame accessoirement paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.





L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 21 août 2023.





DISCUSSION





Sur la régularité de la convocation à l'assemblée générale :



Suivant les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale doit être adressée à chacun des copropriétaires au moins 21 jours avant la date de la réunion par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ce délai commençant à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire.



En l'espèce, il est produit aux débats une copie de l'avis de réception de la lettre recommandée adressée par le syndic à la SCI BELGIAN COMPANY. Ce document, bien que difficilement lisible, fait néanmoins apparaître la date du 26 février 2018 comme celle de la première présentation de la lettre, ainsi que l'a justement retenu le premier juge. Il convient en conséquence de considérer que le délai de convocation a bien été respecté, et de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la tenue de l'assemblée générale.





Sur la validité des résolutions n° 14, 15 et 16 :



En l'absence de règlement de copropriété, l'état descriptif de division adopté le 20 janvier 1970 doit se voir reconnaître une valeur contractuelle en ce qu'il fixe la consistance de chaque lot, son affectation, ainsi que les millièmes des parties communes et du sol qui lui sont attachés.



Il est également opposable aux copropriétaires en ce qu'il stipule que le lot n° 14, constituant le bâtiment B, ne participera pas aux charges afférentes au bâtiment A, ce dont il se déduit qu'il existe des parties communes spéciales à chacun des deux bâtiments.



Aux termes de deux résolutions adoptées les 22 avril 2013 et 23 juin 2014, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé que, s'agissant des travaux engagés pour la réfection des toitures des deux bâtiments, la contribution de chacun serait proportionnelle au nombre de millièmes rattachés à son lot, selon la clé de répartition applicable aux charges communes générales. Cependant, ces résolutions n'ont pas été votées à l'unanimité de tous les copropriétaires, comme l'exige l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elles n'ont pu valablement modifier la règle contenue dans l'état descriptif de division.



Il en résulte que les résolutions n° 14, 15 et 16 votées le 20 mars 2018, par lesquelles l'assemblée générale a décidé de revenir au principe de la séparation des charges, ont pu être régulièrement adoptées à la majorité simple ainsi que l'a retenu le premier juge, dont la décision doit être confirmée.

















Sur la validité de la résolution n° 21 :



En vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et en jouit librement, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.



Le changement d'affectation d'un lot est licite dès lors qu'il remplit les conditions susvisées, et sa validité n'est pas conditionnée à une modification de l'état descriptif de division ou de l'état de répartition des charges.



En l'espèce, il ne peut être soutenu que le changement d'affection du lot n° 14, initialement à usage d'entrepôt, en faveur d'un usage d'habitation, contreviendrait à la destination de l'immeuble, puisque celui-ci est déjà principalement affecté à un tel usage.



D'autre part, la SCI BELGIAN COMPANY ne démontre pas en quoi ce changement d'affectation porterait atteinte à ses droits.



Enfin, l'abus de majorité n'est pas constitué du seul fait qu'une résolution soit adoptée dans l'intérêt d'un seul copropriétaire, mais suppose que soit également établie une atteinte aux droits des copropriétaires minoritaires, ce qui n'est pas ici le cas.



Le jugement entrepris doit donc être encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 21.





Sur la demande de révision de l'état descriptif de division :



Suivant l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions d'ordre public de ladite loi, et notamment à l'article 10 fixant les principes généraux de répartition des charges entre les copropriétaires, doit être réputée non écrite. En ce cas, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, prenant effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle sa décision est devenue définitive.



L'article 5 de cette même loi prévoit par ailleurs que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que celles-ci résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.



En revanche, la répartition des millièmes des parties communes, une fois adoptée et inscrite dans l'état descriptif de division, ne peut être modifiée judiciairement. Il en résulte qu'une modification de la répartition des charges communes générales ne peut être obtenue au moyen d'une modification des millièmes de copropriété. 



D'autre part, il n'existe pas en l'espèce d'état de répartition des charges, tel que prévu par l'article 1er du décret du 17 mars 1967, de sorte que la demande de la SCI BELGIAN COMPANY ne peut prospérer.



Le rejet de cette demande doit être en conséquence confirmé, par substitution des motifs qui précèdent à ceux retenus par le premier juge.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 







Condamne la SCI BELGIAN COMPANY aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT