Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 4 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 04 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 397









N° RG 20/08306



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGG6L







Syndicat des copropriétaires

LE PRIVILEGE





C/



S.C.I. PATALI







































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Lionel ALVAREZ



Me Thomas MEULIEN















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 30 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/07269.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires LE PRIVILEGE

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, prise en son établissement sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Lionel ALVAREZ, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.C.I. PATALI

prise en la personne de son représentant en exercice domicilié au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



La SCI PATALI est propriétaire d'un appartement constituant le lot n°41 d'un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.



Par exploit en date du 19 octobre 2018, elle a été assignée par le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic la société NEXITY LAMY, à comparaître devant le tribunal de Draguignan afin de s'entendre condamner à lui payer la somme de 1.986,15 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de charges, et celle de 8.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



En l'état de règlements intervenus en cours de procédure, le syndicat a modifié ses demandes initiales et réclamé dans ses dernières écritures paiement de 500,79 euros au titre d'un solde débiteur de charges arrêté au 16 janvier 2020 et de 9.500 euros à titre de dommages-intérêts.



La société PATALI a conclu pour sa part au rejet de ces prétentions en soutenant être à jour du paiement de ses charges, et réclamé reconventionnellement la restitution d'une somme de 440,02 euros représentant des frais indus.



Par jugement rendu le 30 juillet 2020, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, en retenant qu'aucun décompte actualisé ne lui permettait de vérifier l'existence d'une créance de charges, et l'a condamné aux dépens.



Le premier juge a omis toutefois de statuer sur la demande reconventionnelle formulée par la SCI PATALI.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 27 août 2020 au greffe de la cour.









MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées le 25 novembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l'argumentation, le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation de la décision entreprise et entend réactualiser sa demande principale, en réclamant désormais paiement d'une somme de 1.292,62 euros sur la foi d'un relevé de compte arrêté à la même date. 



Il réclame d'autre part la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil.



Il demande enfin paiement d'une indemnité de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, outre ses entiers dépens.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 2 août 2023, auxquelles il convient également de se reporter, la SCI PATALI soutient pour sa part qu'elle est parfaitement à jour du paiement de ses charges. Elle fait valoir que le dernier décompte produit par le syndicat ne tient pas compte de l'intégralité de ses versements, et intègre en revanche des frais de recouvrement injustifiés qui ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Elle conteste par voie de conséquence l'existence du préjudice invoqué par l'appelant.



Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat de l'ensemble de ses prétentions et, y ajoutant, de condamner ce dernier à éditer un nouveau relevé de compte conforme à l'arrêt à intervenir et intégrant l'ensemble de ses règlements, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard.



Elle réclame en outre paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que ses dépens.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 août 2023.





DISCUSSION





Sur les demandes principales formulées par le syndicat des copropriétaires :



En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, il incombe à la cour de statuer sur la demande en paiement formulée dans le dernier état des écritures déposées par le syndicat, sur la base du relevé de compte arrêté au 25 novembre 2020 intégrant les mouvements intervenus postérieurement au prononcé du jugement entrepris.



En revanche, il ne lui appartient pas de faire les comptes entre les parties s'agissant des appels de charges afférents aux années 2021 et suivantes, comme l'y invitent les conclusions déposées par l'intimée.



La SCI PATALI soutient en premier lieu que des règlements n'auraient pas été pris en compte, à savoir :

- un chèque de 282,82 euros correspondant au 4ème appel de provision pour l'année 2020, qui aurait été porté à l'encaissement le 6 novembre 2020,

- et un chèque de 382,73 euros émis le 21 janvier 2021, correspondant pour partie au solde des charges 2018 (221,68 euros) et pour le reste au solde des charges 2019 (160,69 euros).



Toutefois l'intimée ne rapporte pas la preuve de l'encaissement effectif de ces deux chèques, qui lui incombe en vertu de l'article 1353 du code civil, de sorte que ces sommes ne peuvent être déduites de la créance revendiquée par le syndicat.













La SCI PATALI fait valoir d'autre part que le décompte de créance intègre des frais injustifiés. Il lui est en effet réclamé paiement de 1.010,03 euros au titre de cinq factures émises par le syndic entre le 21 février 2019 et le 18 février 2020 représentant des 'frais de suivi contentieux', alors que l'instance était pendante devant le tribunal judiciaire.



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



En l'espèce, il apparaît que les frais contestés ne rentrent pas dans les prévisions de la loi, dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles accomplies par le syndic au cours de la période considérée et nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Ils doivent donc être expurgés du décompte.



En conséquence, le montant de la créance du syndicat au titre des charges appelées jusqu'au 25 novembre 2020 doit être ramené à la somme de 282,59 euros.







Sur la demande additionnelle en dommages-intérêts :



En considération des motifs qui précèdent, il apparaît que la résistance opposée par la SCI PATALI à la demande en paiement du syndicat ne peut être qualifiée d'abusive, et n'a pas causé à ce dernier un préjudice indépendant du simple retard dans le recouvrement des charges. La demande en paiement de dommages-intérêts doit donc être rejetée.







Sur la demande reconventionnelle de la SCI PATALI :



Il doit être relevé en premier lieu que l'intimée ne réitère pas en cause d'appel la demande en répétition d'une somme de 440,02 euros, sur laquelle le premier juge a omis de se prononcer. Il n'y a donc pas lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris.



La SCI PATALI formule désormais une demande nouvelle tendant à la condamnation du syndicat à éditer un nouveau relevé de compte conforme à l'arrêt à intervenir, sous peine d'astreinte.



Il convient effectivement d'enjoindre au syndicat d'éditer un nouveau relevé de compte expurgé des 'frais de suivi contentieux' réclamés abusivement et dont il est fait état dans les motifs qui précèdent, sans que les circonstances ne justifient néanmoins d'assortir cette mesure du prononcé d'une astreinte.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Condamne la SCI PATALI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 282,59 euros au titre du reliquat des charges appelées jusqu'au 25 novembre 2020,



Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions,



Le condamne à éditer un nouveau relevé de compte expurgé des factures émises par le syndic entre le 21 février 2019 et le 18 février 2020 et totalisant la somme de 1.010,03 euros au titre de 'frais de suivi contentieux',





Condamne la SCI PATALI aux dépens de première instance et d'appel,



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT