Cour d'Appel · 5ème Chambre — 4 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-279



N° RG 20/03348 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QY5S













S.A.S. MONET

S.C.I. SERUSIER



C/



S.A.S. RPM 29



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 14 Juin 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :



S.A.S. MONET

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





S.C.I. SERUSIER

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





INTIMÉE :



S.A.S. RPM 29

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER













Par acte sous seing privé du 31 mai 2013, la société Sérusier a donné à bail à la société RPM 29 un local commercial à usage de restaurant situé [Adresse 1] à [Localité 4].



La société RPM 29 a versé lors de la signature du bail un dépôt de garantie de 5 000 euros.



Par acte sous seing privé du 10 janvier 2018, la société RPM 29 a cédé son fonds de commerce et son bail à la société AJT 29 avec le consentement du bailleur.



Par acte d'huissier de justice du 16 novembre 2018, la société RPM 29 a fait assigner la société Sérusier devant le tribunal de Quimper.



Par jugement du 26 juin 2020, le tribunal de Quimper a :

- déclaré recevable l'action de la société RPM 29 contre la société Sérusier,

- reçu l'intervention volontaire de la société Monet,

- débouté la société Monet de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Sérusier à payer à la société RPM 29 la somme de 

5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné la société Sérusier à payer à la société RPM 29 la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Sérusier aux entiers dépens de la procédure.





Le 23 juillet 2020, les sociétés Monet et Sérusier ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 22 octobre 2020, elles demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal,

- déclarer la demande formulée contre la société Sérusier non recevable en ce qu'elle n'est pas débitrice de l'obligation,

- recevoir l'intervention volontaire de la société Monet, en sa qualité de bailleur,

- condamner la société RPM 29 à payer à la société Monet, venant aux droits de la société Sérusier en qualité de bailleur la somme de 13 426 euros au titre des travaux de reprise,

- ordonner la compensation des créances entre les créances réciproques entre la société RPM 29 et la société Monet venant aux droits de la société Sérusier, en sa qualité de bailleur, 

Après compensation, 

- condamner la société RPM 29 à payer la somme de 8 426 euros,

- condamner la société RPM à payer à la société Monet venant aux droits de la société Sérusier, ou l'une à défaut de l'autre la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, de première et seconde instance.



Par dernières conclusions notifiées le 29 mars 2022, la société RPM 29 demande à la cour de :

- déclarer irrecevables en application des articles 31 à 17 du code de procédure civile les prétentions de la société Monet,

- juger que la société n'a pas rempli son obligation de délivrance continue,

- confirmer le jugement du 26 juin 2020 qui a débouté la société Sérusier de ses demandes et l'a condamnée à restituer le dépôt de garantie de 5 000 euros majorée des intérêts au taux légal à dater de la mise en demeure du 6 mars 2018 jusqu'à paiement,

- rejeter les demandes en paiement de la société Sérusier,

- réformer la décision de 1ère instance sur les dépens et les frais irrépétibles,

- condamner la société Sérusier aux dépens de 1ère instance et d'appel, et à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Les sociétés Sérusier et Monet contestent l'irrecevabilité soulevée en indiquant que l'immeuble a été vendu à la société Monet en 2017.



Elles précisent que le bailleur a réalisé des travaux importants pour une somme de 30 000 euros et que le preneur a pu exploiter le fonds normalement. Elles affirment que le preneur ne lui a jamais fait part d'une quelconque difficulté pour l'exploitation.



Elles signalent que lors de la sortie des lieux, des dégradations importantes ont été constatées, notamment au niveau du système de ventilation.

Elle soutient que le preneur a obstrué les voies d'évacuation en détournant les gouttières sur le mur mitoyen.



En réponse, la SAS RPM 29 soutient que la SCI Sérusier est débitrice du dépôt de garantie car elle n'a pas consenti à la cession de cette obligation de restitution et qu'ainsi les prétentions de la SAS Monet sur ce point sont irrecevables.



Elle affirme que la SCI tente de lui faire supporter les frais liés à la mise aux normes des installations alors que ces travaux sont à la charge du bailleur.

Elle discute l'article 8 du bail sur la charge des travaux.



Elle conteste avoir dégradé les locaux et réfute avoir déversé des huiles dans les canalisations. Pour le système de ventilation, elle indique l'avoir entretenu en faisant intervenir une société à deux reprises.

La SAS RPM 29 explique qu'elle a réalisé des travaux sur l'installation de gaz quand bien même les travaux de conformité ne lui incombaient pas, ainsi que sur l'installation électrique ou du bac dégraisseur.



Elle s'oppose à la demande au titre de la démolition et reconstruction du mur en précisant que les dégâts sur ce mur sont la conséquence des eaux pluviales, en raison d'un vice de construction.



- Sur la recevabilité.



Le dépôt de garantie a été versé par la SAS RMP 29 à la SCI Sérusier.



En cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire.

L'obligation de restitution du dépôt de garantie ne peut être cédée sans un accord du créancier en vertu d'une clause expresse.

Au demeurant, l'acte de cession rappelle que le bailleur procédera dans un délai de 30 jours au remboursement du dépôt de garantie qui a été précédemment versé sous déduction des sommes dues par le vendeur.



En conséquence, c'est par une juste appréciation que le premier juge a déclaré recevable l'action de la SAS RPM 29 à l'encontre de la SCI Sérusier.



L'intimée ne justifie pas l'irrecevabilité des prétentions de la SAS Monet dont l'intervention volontaire est reçue.



- Sur la fin du bail.



En l'absence de clause spécifique, les travaux de mise en conformité des locaux sont à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance sur le fondement de l'article 1719-2 du code civil lequel dispose que le bailleur est tenu « par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière (') d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».

Ainsi, en application de cet article et en l'absence de clause contraire expresse, c'est au bailleur de supporter la mise en conformité des lieux à la destination contractuelle promise.

Néanmoins, il est de jurisprudence que si les travaux prescrits par l'Autorité administrative ont pour cause un non-respect par le locataire des normes en vigueur, ce n'est bien entendu pas au propriétaire de les supporter.



L'article 8 du bail prévoit : la charge des travaux qui pourraient être nécessaires au cours du bail pour mettre l'immeuble en conformité avec la réglementation existante, notamment les travaux de sécurité, sera exclusivement supportée par le locataire.



Contrairement aux affirmations du preneur, cette clause est claire. Le preneur doit donc supporter les frais de mise en conformité.



Il est justifié que le bailleur a entrepris des travaux en 2013 concernant la cuisine, les murs, les plafonds, le système de hottes, les évacuations notamment.

À aucun moment au cours du bail, la société RPM 29 ne s'est plainte d'un quelconque dysfonctionnement ou impossibilité d'exercer son activité.

Il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrance continue.



En préliminaire, la cour note que les sociétés Sérusier et Monet se plaignent de 'dégradations extrêmement importantes des lieux' selon leurs écritures de manière très globale, et qu'elles invoquent ces diverses dégradations sans prendre la peine de les différencier et de les expliquer en détail.

La charge de la preuve de ces dégradations pèse sur les sociétés appelantes.



Différentes pièces sont versées au dossier :

- un constat de commissaire de justice du 27 avril 2018 dans lequel figure une reprise des déclarations des personnes présentes soit M. [R] (de la SAS Monet) et M. [H] sur les travaux qui auraient été réalisés par le bailleur et sur le constat de travaux réalisés par le locataire sur leurs seules déclarations.

Ce document n'est pas probant puisque'il s'agit essentiellement de rappel de déclarations, parce que la SAS RPM 29 n'est pas présente et que la SAS Monet loue les locaux à la société AJT 29 depuis le 10 janvier 2018 selon le commissaire de justice soit depuis deux mois et demi,

- diverses photographies qui proviendraient de la société Breiznet environnement et dont la cour ignore dans quelles conditions et dans quels lieux elles ont été prises.

Ces documents ne peuvent pas être probants.



La SARL RPM 29 a fait dresser un constat le 3 janvier 2018 en présence de la société AJT 29, son successeur, constat qui ne note aucune remarque particulière sur l'état du local et de ses appareils.



Les sociétés appelantes indiquent que la société AJT 29 a observé, en février 2018, une boule de graisse de 2 kg dans le réseau de ventilation.

La société RPM 29 signale avoir fait procéder au nettoyage, dégraissage du réseau de ventilation et fournit deux factures en date du 19 avril 2017 et du 4 janvier 2018. Cette dernière facture de la société Hotte Bio Nettoyage mentionne : nettoyage et dégraissage du réseau de ventilation (hotte, vérification de l'état de fonctionnement de l'installation, protection du matériel de cuisine et des installations de cuisine et des installations de cuisine, dépose des filtres, nettoyage et dégraissage : hotte, capteur(s), filtres, plaque(s), moteur(s), entrée conduit(s)....

Ainsi, la société RPM 29 a fait procéder au nettoyage de ce réseau. 

Les affirmations des sociétés Sérusier et Monet sur la mauvaise qualité de ce nettoyage ne sont démontrées par aucun élément objectif et les comparaisons entre les factures de nettoyage de la société RPM 29 avec celles des sociétés appelantes ne constituent qu'une interprétation subjective de ces dernières.



Les sociétés Sérusier et Monet écrivent que la société RPM 29 a 'manifestement déversé des huiles dans les canalisations'.

Le contrôle de la SAUR de 2017 dont elles entendent se prévaloir note 'pompe de relevage' pour la cave et 'bac dégraisseur' pour le lave-vaisselle et 'difficulté d'évacuation' pour le bar du 1er étage. Il n'est pas fait mention d'un déversement d'huile. Il n'est pas démontré un état déplorable du fonds comme l'affirment les sociétés appelantes.

La société RPM 29 communique une facture de la société Glazik Assainissement du 10 mai 2017 pour une vidange du bac dégraisseur démontrant ainsi l'entretien des canalisations.

Ce point n'est pas retenu.



Les sociétés Sérusier et Monet écrivent que 'le coffret électrique n'est pas conforme à la sécurité' sans aucune explication technique sur cette non conformité.

Il est en de même pour l'installation de gaz.

Ces points sont écartés.



Ces deux sociétés se réfèrent à deux rapports d'une société Cloarec du 27 mai 2013 et 16 avril 2018 pour affirmer que le réseau électrique n'est pas conforme aux normes. Elles laissent le soin à la cour de procéder à la comparaison de ces deux rapports dont l'un fait 17 pages et l'autre 21 sans faire l'effort de préciser quels sont les points qui relèvent d'une non conformité imputable au preneur. La cour n'a pas à suppléer les carences des parties.

Les sociétés Sérusier et Monet sont déboutées de cette demande.



Les sociétés Sérusier et Monet réclament une somme de 1 050 euros au titre de travaux de remise aux normes des évacuations par saturation du puisard par graisse entraînant des désordres sur la propriété voisine sans le moindre justificatif.



Les mêmes sociétés réclament une somme de 1 179,31 euros au titre du remplacement de convecteurs qui auraient disparu dans la salle du rez-de-chaussée sans prendre la peine de prouver cette disparition.



Les sociétés appelantes affirment que la société RPM 29 a détourné les gouttières sur le mur mitoyen entraînant des dégâts importants sur le mur mitoyen et nécessitant la mise en place d'une pompe de relevage.

Ces affirmations ne sont corroborées par aucune pièce probante.



Concernant les travaux de peinture à réaliser tous les 5 ans, la cour constate le départ de la société RPM 29 avant ce délai quinquennal. Il n'est pas prévu dans le bail la prise en charge d'une quote-part de la peinture en fonction du temps de présence du preneur. Le bailleur ne peut rien réclamer à cet égard.



En conséquence, c'est par une juste appréciation que le premier juge a dit que la SCI Sérusier et la SAS Monet ne démontrent pas l'existence de dégradations locatives de la part de la SAS RPM 29 et les a déboutées de leur demande de paiement de la somme de 13 426 euros.



La SCI Sérusier est condamnée à payer à la SAS RPM 29 la somme de 

5 000 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.



Succombant en leur appel, les sociétés Sérusier et Monet sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnées à payer à la SAS RPM 29 la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Déboute la SCI Sérusier et la SAS Monet de leur demande en frais irrépétibles ;



Condamne in solidum les sociétés Sérusier et Monet à payer à la SAS RPM 29 la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ;



Condamne in solidum les sociétés Sérusier et Monet aux dépens







Le greffier, La présidente,