Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 4 octobre 2023

N° RG 22/00929 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JA6E







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 4 OCTOBRE 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



Tribunal judiciaire de Rouen du 21 février 2022





APPELANTS :



Monsieur [O] [I]

né le 2 février 1958 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté et assisté par Me Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de Rouen





Madame [Y] [K] épouse [I]

née le 8 janvier 1956 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de Rouen







INTIMES :



Monsieur [F] [J]

né le 20 décembre 1980 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté et assisté par Me Stéphanie BEAUREPAIRE, avocat au barreau de Rouen





Madame [U] [G]

née le 20 novembre 1985 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Stéphanie BEAUREPAIRE, avocat au barreau de Rouen





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 14 juin 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 14 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2023, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 4 octobre 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 4 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



Par acte notarié du 26 février 2010, M. et Mme [I] ont vendu à M. [F] [J] et Mme [U] [G], leur maison sise [Adresse 1] à [Localité 3].

'

Les autres biens situés au [Adresse 5] ont respectivement été vendus à M. et Mme [W] et à M. et Mme [T].

'

À la suite de l'effondrement partiel du plafond de la cave de la maison de M. et Mme [W] (n°4), le 26 novembre 2016, M. [J] et Mme [G] ont immédiatement quitté leur logement.

'

Par ordonnance du 28 novembre 2016, le juge des référés du tribunal administratif de Rouen, saisi par le maire de la commune de [Localité 3], a ordonné une expertise aux fins d'examiner l'état des trois lots et a désigné M. [A] [P] pour y procéder. Le 30 novembre 2016, l'expert a déposé son rapport.

'

Le 2 décembre 2016, la commune de [Localité 3] a pris un arrêté de péril imminent le temps pour M. [J] et Mme [G] de procéder à l'étaiement du plancher de leur sous-sol, afin de leur permettre de réintégrer leur logement.





Par ordonnance du 16 février 2017, le président du tribunal de grande instance de Rouen, saisi par M. et Mme [W], à laquelle se sont joints M. [J] et Mme [G], a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [P] pour y procéder.

'

Par acte d'huissier du 22 novembre 2018, M. [J] et Mme [G] ont fait assigner M. et Mme [I] devant le tribunal de grande instance de Rouen sur le fondement de la garantie des vices cachés.

'

Par ordonnance du 22 février 2019, le juge chargé du contrôle des expertises a autorisé l'expert a déposé son rapport en l'état, faute de versement de la consignation complémentaire mise à la charge de M. et Mme [W].

'

Par jugement contradictoire du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. et Mme [I] tirée de la prescription de l'action fondée sur la garantie des vices cachés et déclaré recevable l'action de M. [F] [J] et Mme [U] [G] à ce titre,

- condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à M. [J] et Mme [G] les sommes suivantes :

. 19 097,63 euros TTC au titre des travaux de reprise avec indexation en fonction de l'indice BT01, valeur février 2019, date du dépôt du rapport jusqu'à la date du présent jugement,

. 396 euros TTC au titre de l'étaiement provisoire,

. 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

. 2 500 euros au titre du préjudice moral,

- condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- rejeté tout autre demande,

- condamné solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.

'

Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2022, M. et Mme [I] ont formé appel du jugement.



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EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

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Par dernières conclusions notifiées le 24 mai 2023,'M. et Mme [I] demandent à la cour au visa des articles 1382 ancien, 1240 nouveau, et 1641 et suivants du code civil, et 695 du code de procédure civile, de :

- débouté M. [J] et Mme [G] de leur appel incident ainsi que de l'ensemble de leurs demandes, 

- réformer'le jugement entrepris en ce qu'il a': 

* rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. et Mme [I] tirée de la prescription de l'action fondée sur la garantie des vices cachés et déclaré recevable l'action de M. [J] et Mme [G] à ce titre, et les a':

* condamnés solidairement à payer à M. [J] et Mme [G] les sommes suivantes :

. 19 097,63 euros TTC au titre des travaux de reprise avec indexation en fonction de l'indice BT01, valeur février 2019, date du dépôt du rapport jusqu'à la date du présent jugement,

. 396 euros TTC au titre de l'étaiement provisoire,

. 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

. 2 500 euros au titre du préjudice moral,

* condamnés solidairement à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 

3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* a ordonné l'exécution provisoire du jugement et rejeté toute autre demande,



* les a condamnés solidairement aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

'

et, statuant à nouveau,

 

à titre principal,

- déclarer irrecevable l'action en garantie des vices cachés formée par M. [J] et Mme [G] à leur encontre comme prescrite,

- débouter M. [J] et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes à leur égard,

'

à titre subsidiaire,

- réduire le montant des indemnités sollicitées à de plus justes proportions,



en tout état de cause,

- condamner M. [J] et Mme [G] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles de première instance,

- condamner M. [J] et Mme [G] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la présente procédure d'appel,

- condamner M. [J] et Mme [G] aux entiers dépens d'appel et de première instance, qui comprendront les frais d'expertise.

'

À titre liminaire, au visa des articles 1648, 2231 et 2241 du code civil, ils soutiennent que les poutres du plafond de la cave affectée par la rouille étaient déjà dans un état de dégradation avancée au moment de la vente, et non à compter du jour de l'effondrement, que le défaut était visible dès la vente pour les acquéreurs, point de départ du délai pour agir de sorte que l'action en garantie des vices cachés des intimés doit être déclarée prescrite. Ils rétorquent s'agissant de ce moyen'qu'il peut être porté par les dernières conclusions au sens de l'article 954 du code de procédure civile, la concentration des moyens ne visant que les prétentions au fond en application de l'article 910-4 du même code. 



À titre principal, pour alléguer l'absence de preuve d'un vice caché et grave invoqué par M. [J] et Mme [G], ils prétendent que le rapport d'expertise judiciaire ne permet pas de considérer que les désordres seraient consécutifs aux travaux de M. [I] réalisés en 1995. Seuls des sondages et l'établissement d'une note de calcul, destinés à déterminer si la dalle béton qui avait été coulée au-dessous du plancher existant par M. [I] était suffisante sur le plan structurel, et qui n'ont pas été réalisés en raison du défaut de versement de la consignation complémentaire par M. et Mme [W], auraient permis d'établir un vice grave affectant le bien vendu, ou, en tout état de cause, un lien de causalité avéré avec les travaux de 1995.

'

Pour se prévaloir du caractère apparent du vice, ils exposent que l'état de dégradation avancé des poutrelles n'a manifestement pas été caché et existait déjà en 2010, au jour de l'acquisition de la maison, selon les observations de l'expert, lors des réunions d'expertise'; leur voisin, M. [W], lors de la visite de la maison située au n°4, avant son acquisition, a indiqué avoir constaté ce point de rouille. Et l'expert n'a pas précisé si la faiblesse structurelle des voûtains et des poutrelles au plafond de la cave préexistait lors de la vente ou s'est révélée postérieurement à la vente.

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À titre subsidiaire, ils se prévalent de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente intervenu entre les parties, et font valoir qu'il ne peut leur être reproché une quelconque mauvaise foi'; M. [I] ne peut être considéré comme ayant la qualité de professionnel de l'immobilier.

'









Pour voir débouter les intimés de leurs demandes formées sur le fondement des articles 1240 et 1147 du code civil, ils rappellent qu'en l'état, rien ne permet de démontrer que la cause du désordre serait les travaux opérés en 1995 par M. [I]'; les intimés ne prouvent pas davantage quel manquement contractuel aurait été commis par les vendeurs.



À titre subsidiaire, s'agissant du coût des travaux sollicité par les intimés, ils font valoir que la demande est manifestement surévaluée, compte tenu notamment des estimations de l'expert et des devis produits, et précisent que la réparation doit se borner au confortement du plancher haut de la cave, sans intervention sur la dalle supérieure dans la mesure où le plancher béton réalisé par-dessus l'ancien plancher du rez-de-chaussée présente un caractère autoportant permettant de garantir la stabilité et la solidité de l'ouvrage.

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Ils considèrent que les travaux provisoires, mis en place par les intimés et préconisés par l'expert à l'occasion de son rapport du 30 novembre 2016, permettant de lever tout risque et de sécuriser efficacement les lieux, ne justifiaient plus la crainte d'un effondrement quelconque et n'empêchaient pas les demandeurs d'utiliser la cave, de sorte que le préjudice de jouissance allégué est minime et ne justifie pas ni la somme allouée par le tribunal, ni celle sollicitée de manière incidente.

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Enfin, sur le préjudice moral allégué par les intimés, ils soutiennent que ces derniers font état de circonstances de fait dont la véracité n'est pas rapportée par des documents justificatifs'; que l'état dépressif de Mme [G] ne peut être imputé au désordre subi, alors que les travaux de sécurisation de l'ouvrage étaient mis en 'uvre, et que le nouveau risque allégué par les acquéreurs, résultant de la démolition des constructions existantes sur une parcelle de terrain jouxtant leur propriété, est étranger au litige.

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Par dernières conclusions notifiées le 16 mai 2023,'M. [J] et Mme [G] demandent à la cour, au visa des articles 1603 et suivants, 1641 et suivants, 1134, 1147 et suivants, 1382 et suivants anciens, et 1240 et suivants nouveaux du code civil, de :

'

- confirmer'le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir, et condamné M. et Mme [I] à leur régler solidairement la somme de 396 euros au titre des travaux d'étaiement, 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,'

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité les montants de préjudices alloués aux concluants comme suit :'

. 19 097,63 euros au titre des travaux de reprise,

. 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

. 2 500 euros au titre du préjudice moral,

'

statuant à nouveau,



- débouter les appelants de leurs demandes,

- condamner solidairement M. et Mme [I] à leur régler les sommes suivantes :

. 46 743,18 euros au titre des travaux de reprise de la cave avec indexation sur l'indice BT01 entre la date de l'assignation et l'arrêt à intervenir, puis intérêt au taux légal à compter de l'arrêt,'

. 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

. 30 000 euros au titre du préjudice moral,

- condamner solidairement M. et Mme [I] à leur régler la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,'

- les condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.

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S'agissant de la fin de non-recevoir, ils soutiennent, au visa des articles 954 et 910-4 du code de procédure civile, que ces derniers n'ont formulé expressément aucune demande en ce sens dans le dispositif de leurs premières conclusions, qui ne saurait être rectifié par le dispositif des dernières conclusions, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette demande.

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A toutes fins, ils exposent qu'ils n'ont découvert l'existence d'un vice affectant l'immeuble qu'en suite du rapport de M. [P] du 30 novembre 2016, mesure diligentée dans le cadre de l'arrêté de péril. Ils ont valablement interrompu le délai de prescription biennal en se joignant à la demande d'expertise judiciaire présentée par M. et Mme [W]. Ils ont régulièrement assigné au fond leurs vendeurs le 22 novembre 2018, en rappelant n'avoir, en tout état de cause, eu connaissance de la nature du vice et de sa gravité, qu'au jour du dépôt du rapport d'expertise le 22 février 2019.

'

Se fondant sur les constatations de l'expert judiciaire, ils font valoir que la dalle coulée en 1995 par M. [I] devait l'être sur un plancher parfaitement sain ou à défaut disposer d'une stabilité propre. Dès lors, ils affirment que les vices et défauts constatés par l'expert existaient au moment de la vente ou pour le moins étaient en germe, rendant l'immeuble parfaitement impropre à sa destination.

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En réplique aux conclusions de M. et Mme [I], ils expliquent qu'ils n'ont jamais sollicité de contre-expertise en première instance'; qu'ils n'ont pas cru devoir procéder au règlement du reliquat de la consignation de la provision à valoir sur les frais du sapiteur dont ils avaient sollicité la désignation, alors même que le juge en charge des mesures d'instruction avait invité chacune des parties à se substituer à M. et Mme [W] à la suite du constat de leur carence, et que l'ordonnance rendue par le juge en charge des mesures d'expertise a précisé que la note de structure n'avait pas vocation à infirmer ou confirmer la cause des désordres retenue par l'expert, mais seulement à déterminer les solutions réparatoires.'

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Ils précisent que le caractère grave du vice allégué résulte de l'arrêté de péril, de la nécessité d'étayer le plancher haut de la cave pour éviter un effondrement et ressort également des termes du rapport d'expertise. Contrairement à ce qu'affirment M. et Mme [I], ils expliquent que l'état de la maison de M. et Mme [T] et les travaux d'étaiement réalisés dans leur cave ne sauraient établir l'absence de gravité du vice affectant leur plancher.

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Le rapport d'expertise n'a jamais mentionné que le vice était visible au jour de la vente, que le fait que l'expert ait pu visualiser le désordre en 2017 n'établit pas que celui-ci l'était en 2010, au moment de la vente, et que les propos prêtés à M. [W] n'engagent que ce dernier, ne concernent que sa propre maison et ne sauraient en aucun cas établir quoique ce soit concernant leur maison.

'

S'agissant de l'antériorité du vice, ils se rapportent aux précisions de l'expert qui a constaté que les désordres résultent de la conception même de l'ouvrage en 1995, laquelle est antérieure à la vente intervenue en 2010.

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Pour exclure l'application de la clause exclusive de garantie, ils prétendent que M. [I] est un professionnel de l'immobilier, dans la mesure où il est inscrit au répertoire Sirene depuis le 1er janvier 1983 en qualité de personne physique exerçant l'activité de location de terrains et d'autres biens immobiliers. Ils précisent également qu'il ressort de l'acte de vente que M. [I] exerce la profession de maçon, de sorte que la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut recevoir application.

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Subsidiairement, les intimés recherchent la responsabilité contractuelle de M. et Mme [I] en faisant valoir que le vendeur ne pouvait ignorer l'état du plancher en sa qualité de professionnel lorsqu'il a réalisé les travaux et a vendu la maison en toute connaissance de cause, et ce en parfaite mauvaise foi.





Infiniment subsidiairement, ils recherchent la responsabilité délictuelle de M. et Mme [I] en affirmant qu'ils ne pouvaient ignorer l'état du plancher, en raison de sa qualité de professionnel, lorsque M. [I] a réalisé les travaux'; que les désordres sont constitués par la rouille extrême des fers structurels de l'ancien plancher haut de la cave totalement désagrégé et déstructuré au niveau de sa partie portante, et que l'expert indique expressément dans son rapport les fautes et erreurs de conceptions et malfaçons commises par M. [I] dans la réalisation des travaux en 1995.



S'agissant des travaux de reprise de la cave, ils sollicitent la réformation du jugement et la condamnation solidaire de M. et Mme [I] à leur régler la somme de 46 743,18 euros avec indexations sur l'indice BT01 entre la date de l'assignation et l'arrêt à intervenir puis intérêt au taux légal à compter de l'arrêt, et la somme de 

396 euros au titre des travaux d'étaiement, et ce en produisant des devis et factures.'

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Rappelant avoir dû quitter leur maison durant plusieurs jours, avoir éprouvé un sentiment d'insécurité permanent et craint de voir leur maison s'effondrer, ils sollicitent la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

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Pour justifier leur préjudice moral qu'ils évaluent à 30 000 euros, ils se prévalent de leur impossibilité de vendre leur maison et d'être contraint de demeurer dans un logement exigu et dangereux. Mme [G] ajoute, certificat médical à l'appui, subir un syndrome dépressif depuis l'effondrement qui a eu lieu chez ses voisins le 26 novembre 2016. Ils font en outre état de crainte quant à un nouveau risque d'effondrement de la maison lié à un projet immobilier mitoyen qui impose la destruction des existants.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mai 2023.



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MOTIFS'

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Sur l'étendue de la saisine de la cour

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En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tels la prescription, le délai préfix.

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L'article 123 énonce que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

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L'article 910-4 alinéa 1er dispose, en outre, qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.

'

En l'espèce, le moyen tiré de la prescription de l'action de M. [J] et de Mme [G], soulevée par M. et Mme [I] constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, et non une défense au fond, devant être présentée dès les premières conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910.

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Ainsi, la cour est saisie de la fin de non-recevoir tirée de la prescription telle que présentée dans le dispositif des dernières conclusions prises le 24 mai 2023 pour M. et Mme [I].



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Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

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Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

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Le premier juge a fixé le point de départ du délai de prescription biennal à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, le 22 février 2019.

'

La fixation du point de départ du délai de prescription de l'article 1648 du code civil doit se fonder sur la force que revêt une expertise réalisée au contradictoire des parties, mesure propre à déterminer le vice allégué dans sa nature et son ampleur.



Pour établir ses rapports à destination des juridictions administratives et judiciaires, l'expert a procédé à des constatations sur l'état de délabrement des poutres litigieuses, uniquement à compter de novembre 2016 et février 2017.

Ainsi, il est établi que M. [J] et Mme [G] n'ont eu véritablement connaissance qu'un vice affectait le plafond de leur cave qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise auprès de la juridiction administrative, le 30 novembre 2016 et qu'ils n'ont pu apprécier la nature et mesurer l'ampleur de celui-ci qu'après le dépôt du rapport d'expertise auprès de la juridiction judiciaire, le 22 février 2019.

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En conséquence, M. [J] et Mme [G], qui ont assigné, au fond, M. et Mme [I], par acte d'huissier du 22 novembre 2018 ne sauraient être considérés comme prescrit. 

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Le jugement sera confirmé sur ce point.



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Sur la garantie des vices cachés

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Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

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L'article 1643 suivant dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

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L'article 1645 du même code énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.'

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Il appartient aux acheteurs de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

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Sur l'existence d'un vice caché

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À la suite de l'effondrement de la poutrelle et des remplissages de briques dans la cave de M. et Mme [W], le 22 février 2019, l'expert judiciaire a constaté aux termes de la page 7 de son rapport que : 'la visite de la maison [J]-[G] montre une situation identique sans l'effondrement. On peut voir la poutre jouxtant la trémie dont l'âme centrale est presque disparue et donc un effondrement similaire serait inévitable sans actions. L'arrachement des tuyaux d'eau dans la maison [W] a créé un dégât des eaux sur un mur refend de la maison [J]-[G]. La partie basse visible des poutres montre un état rouillé similaire à celles de la maison [W]'.

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En page 9 de son rapport, l'expert évoque comme causes et origines des désordres présents dans les trois maisons : 'la rouille extrême des fers structurels de l'ancien plancher haut de la cave'.'

'

Il est ainsi parfaitement établi qu'un vice affecte les poutres métalliques sur l'ensemble des trois maisons concernées y compris celle appartenant à M. [J] et Mme [G].

'

Les appelants considèrent que ce vice était apparent au moment de l'acquisition du bien par M. [J] et Mme [G]. Ils affirment, en effet, que leurs acquéreurs ont visité l'immeuble litigieux et ont nécessairement observé l'état de dégradation des poutrelles, tel qu'a pu le faire l'expert au cours de ses expertises.

'

Les intimés répliquent en indiquant que les constatations de l'expert, en 2016 et 2017, ne suffisent pas à démontrer l'apparence du vice allégué au moment de la vente, en 2010, et qu'en leur qualité de non-professionnel du bâtiment, il ne peut leur être reproché un quelconque manque d'attention quant à l'état des poutrelles.

'

En l'espèce, les acquéreurs, profanes en matière de construction, n'ont pu pleinement apprécier, au moment de l'acquisition du bien litigieux, l'état de dégradation avancé des poutres métalliques dans la cave, et l'évolution de celle-ci.

'

L'expert indique en page 9 que le vieillissement accéléré des poutrelles serait lié au coulage de la dalle au-dessus par M. [I] en 1995, lors des travaux de rénovation qu'il a entrepris dans les trois maisons en causes et une absence totale de ventilation de la cave.

'

De plus, l'expert précise, s'agissant de ses observations dans la maison de M. et Mme [W] que : 'la poutre effondrée et ses remplissages mettent à nu de nouvelles poutres dont on voit qu'elles sont elles aussi dans un état de décomposition par la rouille très avancé'. Cette constatation, permettant de considérer que des poutres non visibles présentent également un état de rouille avancé, peut être transposable à l'ensemble immobilier dans son entier eu égard à l'état des poutres dans les caves des trois logements du bâtiment.

'

Dès lors, l'ensemble de ces éléments permettent de considérer comme caché et antérieur à la vente, intervenue en 2010, le vice constitué par la rouille des poutres soutenant le plafond de la cave des acquéreurs.

'



Sur l'impropriété de l'immeuble à sa destination

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Après avoir visité la cave de la maison de M. [J] et de Mme [G], l'expert indique en page 7 de son rapport qu'un effondrement similaire à celui subi par les époux [W] serait inévitable sans actions.'

'

En pages 9 et 10 de son rapport, l'expert impute l'origine des désordres à la conception même de l'ouvrage, rénové et agrandi en 1995 par M. [I].'

'

En outre, l'expert précise qu''il a été relevé que l'agrandissement a occulté les ventilations naturelles des caves en façade et que celles-ci n'ont pas été remplacées'.'

'

Enfin, M. [P] affirme que sans étaiement, le plancher haut de la cave qui est déstructuré au niveau de sa partie portante que constituent les fers et voûteaux, est destiné à s'effondrer partiellement ou en totalité, ce qui est de nature à rendre la cave inexploitable.

'

Il est également rapporté par les pièces versées aux débats que la situation de l'immeuble dans son ensemble a nécessité pour la mairie de [Localité 3], le prononcé d'un arrêté de péril imminent en date du 2 décembre 2016, et pour M. [J] et Mme [G], la pose d'un étaiement dans leur cave pour soutenir le plafond de celui-ci.

'

Ainsi, l'ensemble de ces éléments et constatations permettent d'affirmer l'existence d'une impropriété à l'usage de l'immeuble de M. [J] et Mme [G].'

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Les appelants contestent le caractère suffisamment grave du vice allégué notamment en se prévalant de l'absence de sondage ou de carottage sur la dalle incriminée par M. [P], et de l'absence d'établissement, par un bureau d'études techniques, d'une note de calcul destinée à déterminer justement si la dalle béton qui avait été coulée au-dessous du plancher existant était suffisante sur le plan structurel.'

'

Cette étude technique complémentaire, sollicitée par M. et Mme [I] par courrier du 16 novembre 2017, et ordonnée par le juge chargé du contrôle des expertises le 1er février 2018, n'a pu être effectuée faute de consignation suffisante par les parties.

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En tout état de cause, et eu égard au dispositif de l'ordonnance d'extension de mission de l'expert, l'analyse technique avait été ordonnée afin de permettre à M. [P] : 'de faire toute observation sur cette dalle notamment si elle a été exécutée dans les règles de l'art au regard des contraintes de l'immeuble et de donner son avis sur les solutions techniques de reprise des désordres'.



Dès lors, il apparaît que l'extension de mission ordonnée aurait certes permis une étude approfondie de l'état général de l'ensemble immobilier, mais n'aurait pas modifié les constatations de l'expert sur ce point, alors qu'il qualifie le plancher haut de la cave comme collaborant avec la dalle coulée par M. [I] en termes de stabilité, de portance du poids propre et des sollicitations d'exploitations et de flèches.

'

Il conclut en pages 9 et 10 de son rapport que la dalle posée sur le plancher existant ne semble pas en posture de s'effondrer, toutefois, elle ne peut être considérée comme pouvant tenir son rôle de façon autonome sans la présence de l'ancien plancher.

'

En conséquence, la gravité du vice allégué par les intimés permet de considérer que la maison en raison de l'état du plafond de la cave et son lien avec le plancher du rez-de-chaussée, fragilisé et laissant craindre un effondrement, est impropre à l'usage auquel ils pouvaient légitimement la destiner.



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Sur la clause de non-garantie

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M. et Mme [I] invoquent la clause de non-garantie insérée dans l'acte authentique de vente intervenu entre eux, M. [J] et Mme [G], le 26 février 2010.

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L'acte prévoit en page 8 que : 'l'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble. Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier'.

'

Les intimés se prévalent de la qualité de professionnel de l'immobilier de M. [I] pour écarter l'application de cette clause.

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Dans l'acte de vente, M. [I] est identifié comme 'entrepreneur de maçonnerie' et Mme [I] comme 'secrétaire'.

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M. [J] et Mme [G] versent aux débats deux extraits K Bis du registre de commerce de Rouen permettant de constater que M. [I] a été dirigeant d'une société de travaux de maçonnerie générale et gros 'uvre entre 1993 et 2019, d'une part, et est depuis 1985, gérant d'une société de location de terrains et d'autres biens immobiliers, d'autre part.

'



La vente entre les parties étant intervenue le 26 février 2010, M. [I] doit être considéré comme ayant la qualité de professionnel de l'immobilier et de la construction lors de celle-ci.

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En conséquence, compte tenu de la réunion des conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés et de l'inapplicabilité de la clause de non-garantie, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M. et Mme [I] comme étant tenus à garantie vis-à-vis de M. [J] et de Mme [G].



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Sur l'indemnisation des préjudices de M. [J] et Mme [G]

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En application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

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Les parties discutent devant la cour les postes de préjudices suivants :



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S'agissant des travaux de reprise de la cave

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À l'appui des conclusions de l'expert judiciaire et du devis réactualisé de la société Cbr du 18 septembre 2017, le premier juge a condamné M. et Mme [I] à verser à M. [J] et Mme [G] la somme totale de 19 493,63 euros, correspondant à l'étaiement provisoire de la cave, et aux travaux de reprise de la cave indexés sur l'indice BT 01entre la date du dépôt du rapport et la date du jugement.

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Formant appel incident, M. [J] et Mme [G], tout en produisant un devis de la société Gnsb, deux devis de l'entreprise Disp et une facture de l'entreprise Franck bâtiment, sollicitent de la cour l'indemnisation de ce poste à hauteur de 

46 743,18 euros indexée sur l'indice BT 01 entre la date de l'assignation et celle de l'arrêt à intervenir, outre le remboursement des travaux d'étaiement.

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M. et Mme [I] considèrent ces sommes comme manifestement surévaluées.



L'expert judiciaire préconise en pages 10 et 11 de son rapport que 'des travaux sont nécessaires dans les logements [W] et [J]-[G].'

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Ils s'avèrent identiques sauf pour le dégât des eaux en complément sur le mur refend du RDC de la maison [J]-[G]. La chute du plancher a cassé les évacuations de la maison [W], mais celle de la maison [J]-[G] sera à déposer aussi pour démolir cette évacuation.

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Le principe est de démolir le plancher ancien pour glisser ensuite un ensemble poutres et poteaux et repositionner la canalisation des eaux usées au même niveau que précédemment. Cette technique permet de maintenir la canalisation sans positionner de poteaux au milieu de la cave.

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L'entreprise qui réalisera les travaux devra sécuriser le site pour l'accès des ouvriers afin de démolir les poutrelles et les briques de remplissage. Elle devra au fur et à mesure étayer la dalle béton (qui ne risque pas de s'effondrer), mais pour éviter tout désordre complémentaire comme la fissuration du carrelage. Elle devra mettre en 'uvre une structure métallique comprenant des poutres et des poteaux sur dés de fondation pour remplacer l'effet collaborant du plancher supprimé et éviter tout mouvement de la dalle béton maintenue en place. Cette structure acier devra être calculée pour s'insérer dans l'espace du plancher ancien par un BET structure. Elle devra remettre en place les canalisations et tuyaux divers qui étaient en sous-face du plancher ancien. La remise en place d'une structure acier devra s'accompagner de la mise en place d'une VMC dans la cave pour ne pas imposer un entretien anormal. 

Des fissures sont apparues dans les murs de maçonneries qui supportent les fers de l'ancien plancher, elles devront être rebouchées, ainsi que les anciens empochements des fers déposés. Enfin, le mur refend de la maison [J]-[G] devra être repris en finition'.

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Eu égard au devis de la société Cbr du 18 septembre 2017, et de ses propres estimations, l'expert a chiffré l'ensemble des travaux préconisés pour la reprise de la cave à 17 268,77 euros TTC.



Il a procédé à cette évaluation en ayant connaissance des devis transmis par le conseil des intimés le 21 novembre 2017. 

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Le devis de la société Gnsb rénovation du 2 octobre 2017, produit par les intimés, ne peut être retenu dès lors qu'il prévoit des travaux non prévus par l'expert comme l'évacuation totale du mobilier, de l'électroménager et des cloisons de la cuisine et de la salle de bain et la démolition totale des deux dalles superposées de la cuisine et de la salle de bain. Aucun poste du devis n'est détaillé'; il est inexploitable en ce qu'il ne fixe qu'un forfait.



Le devis de la société Mpj Mercier du 23 mars 2017, produit par les intimés, ne peut également être retenu en ce qu'il comprend des travaux non prévus par l'expert comme le coulage d'une dalle en béton finition brut et la réalisation d'une chape de finition taloché. Ces travaux n'ont pas été décrit comme nécessaires par l'expert. 

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Seuls les devis de la société Disp Yannick Dumont du 15 novembre 2017, et la facture de l'Eurl Michel Franck bâtiment du 5 décembre 2016, produits par les intimés, sont retenus en ce qu'ils sont relatifs aux travaux de plomberie préconisés par l'expert et l'étaiement provisoire de la dalle de la cave.

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Dès lors, compte tenu du devis de la société Cbr du 18 septembre 2017, des estimations de l'expert pour les travaux non prévus dans le devis retenu et des devis relatifs aux travaux de plomberie, c'est à juste titre que le premier juge a indemnisé la reprise de la cave de M. [J] et de Mme [G] pour la somme totale de 19 097,63 euros TTC, à laquelle il doit être ajouté la somme de 396 euros TTC pour les travaux d'étaiement provisoire, le tout indexé sur l'indice BT 01 entre la date de l'assignation et celle du présent arrêt.

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Tant les appelants, qui effectuent une comparaison non probante avec les travaux réalisés au domicile des époux [T], alors que l'expert ne les a pas évalués, que les intimés, qui se prévalent de devis comprenant des travaux non préconisés, seront déboutés de leurs demandes à ce titre.



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Sur le préjudice de jouissance

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Le premier juge a alloué, à ce titre, la somme de 3 500 euros à M. [J] et Mme [G].

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En cause d'appel, les intimés sollicitent la somme de 10 000 euros, qu'ils justifient par le fait d'avoir dû quitter leur maison durant plusieurs jours à la suite de l'arrêté de péril imminent, qu'ils n'ont pu réintégrer leur domicile qu'après un étaiement provisoire de la cave, et qu'ils subissent un sentiment d'insécurité permanent de voir leur maison s'effondrer.

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Les appelants sollicitent la réduction des sommes allouées et sollicitées, en se prévalant du caractère minime du préjudice de jouissance subi par M. [J] et Mme [G].







Les travaux d'étaiement provisoire ont été mis en 'uvre rapidement pour la somme de 396 euros TTC selon facture du 5 décembre 2016. M. [J] et Mme [G] ont dû quitter leur maison une dizaine de jours dans une situation d'urgence mais ne communiquent aucune pièce relative aux frais engagés durant cette période. Ils ont été privés de la jouissance d'une maison acquise au prix de 108 000 euros le temps de l'hébergement extérieur (10 jours à 100 euros) et de la cave jusqu'au financement des travaux nécessaires par décision du tribunal en février 2022 soit du 30 novembre 2016 à février 2022 (63 mois à 50 euros par mois).



L'indemnité sera fixée à la somme de 1 000 euros + 3 150 euros = 4 150 euros par infirmation du jugement entrepris. 



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Sur le préjudice moral

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Le premier juge a alloué, à ce titre, la somme de 2 500 euros à M. [J] et Mme [G].

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Pour solliciter la somme de 30 000 euros, les intimés reprennent devant la cour le même argumentaire que celui exposé devant le tribunal, et justifient donc cette somme en raison de leur impossibilité de poursuivre un projet immobilier, l'état dépressif de Mme [G] constaté par un certificat médical et la crainte qu'ils ont de subir d'autres désordres en raison d'un projet immobilier mitoyen.

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Les appelants contestent cette demande en se prévalant de l'absence de lien de causalité entre les éléments factuels exposés par les intimés et leur préjudice.

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Le certificat médical du Dr [X] [S] du 22 janvier 2018 précise que Mme [G] présente depuis le 26 novembre 2016 un état dépressif mais ce document n'est pas davantage circonstancié sur la réalité de la pathologie alors qu'il est rédigé par un médecin généraliste sans référence à la consultation de spécialiste et sans description du suivi assuré au cours des années visées. En conséquence, il ne peut être utilisé pour l'obtention d'une majoration indemnitaire. 



Les échanges de messages produits par les intimés ne permettent pas de caractériser l'existence d'un projet immobilier abouti dans la revente de l'immeuble et l'obligation pour ces derniers d'abandonner toute idée de négociation de la maison entraînant une déception particulière justifiant un préjudice moral. 



En outre, la crainte émise par les intimés à propos du projet immobilier de la société Kaufman et Broad, mitoyen à leur propriété, ne permet pas de justifier le montant sollicité et ce d'autant plus qu'un référé préventif est en cours afin que les parties apprécient pleinement les risques et mesures à prendre pour prévenir un quelconque dommage.



En revanche, la peur éprouvée par le couple à l'annonce tant des risques d'effondrement de la partie basse de la maison, que lors de la prise de connaissance de l'obligation de quitter les lieux et de trouver une solution provisoire perturbant la vie quotidienne, les appréhensions entretenues durant plus de cinq ans malgré le retour au domicile dans un immeuble au sort précaire, justifient une indemnisation qui sera fixée à 3 000 euros par personne par infirmation du jugement. 

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Sur les frais de procédure

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Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

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M. et Mme [I] succombent à l'instance et en supporteront solidairement les dépens qui comprendront la procédure de référé et l'expertise.'

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L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation solidaire de M. et Mme [I] à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 5 000 euros pour leur frais irrépétibles.



'

PAR CES MOTIFS

'

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Déclare recevable la demande de M. [O] [I] et Mme [Y] [K], son épouse, au titre de la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

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Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité les condamnations au titre du préjudice de jouissance à 3 500 euros et au titre du préjudice moral à la somme de 2 500 euros pour le couple, 



Statuant de ces chefs infirmés, y ajoutant,



Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [Y] [K], son épouse, à payer à M. [F] [J] et Mme [U] [G] les sommes suivantes':

- la somme de 4 150 euros au titre du préjudice de jouissance, 

- la somme de 3 000 euros par personne au titre du préjudice moral, 

- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

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Déboute les parties pour le surplus des demandes, 

'

Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [Y] [K], son épouse, aux dépens d'appel. 







Le greffier, La présidente de chambre,