Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 4 octobre 2023

N° RG 22/03918 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JHOV







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 4 OCTOBRE 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00312

Président du tribunal judiciaire d'Evreux du 23 novembre 2022





APPELANTE :



SARL FONCIERE DE RENOVATION ET VALORISATION ' FONREVAL

RCS de Paris 339 794 521

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau de l'Eure







INTIME :



Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic la Sarl Cabinet immobilier LARS'JEAN

RCS d'Evreux 507 773 455

[Adresse 5]

[Localité 2]



représentée et assistée par Me Aurélie BLONDE de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l'Eure plaidant par Me THOMAS-COURCEL







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 21 juin 2023 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 21 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 4 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



La Sarl Fonreval a fait construire l'immeuble situé [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 7] (27), soumis au régime de la copropriété, dont elle a été le premier syndic.



Lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2021, la Sarl Cabinet immobilier Lars'Jean a été désignée en qualité de syndic de cet immeuble aux lieu et place de la Sarl Fonreval. Par courrier du 4 février 2022, elle a sollicité du précédent syndic la transmission de plusieurs documents nécessaires à l'exécution de sa mission, ce en vain.



Par acte du 6 septembre 2022, le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic a fait assigner en référé la Sarl Fonreval aux fins de la voir condamner à remettre à ce dernier plusieurs documents.



Par ordonnance du 23 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux a : 

- condamné la Sarl Fonreval à remettre à la Sarl Cabinet immobilier Lars'Jean les documents suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification l'ordonnance : 

. le dossier d'ouvrage exécuté (DOE) ;

. le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) ;

. le DIUO ;

. l'attestation d'assurance décennale de 1'entreprise [V] [J] Pro couvrant l'ensemble de son intervention sur le chantier ;

. les attestations de conformité du SPANC pour les six logements de la longère 2 ;

. la liste des travaux restant et le planning de ces travaux (caches moineaux. . .) ;

. le justificatif de dépôt à la mairie de la demande de permis de construire modificatif qui aurait régularisé le 2 novembre 2022 ;

- débouté les parties de leurs autres demandes.



Par déclaration reçue au greffe le 7 décembre 2022, la Sarl Fonreval a interjeté appel de la décision.



Par décision du président du 9 janvier 2023, l'affaire a été fixée suivant la procédure à bref délai en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 15 juin 2023, la Sarl Fonreval demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 2019-502 du 23 mai 2019, d'infirmer l'ordonnance de référé rendue le 23 novembre 2022 en ce qu'elle a :

 

- condamné la Sarl Fonreval à remettre au cabinet immobilier Lars'Jean les documents suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance : 

. le dossier d'ouvrage exécuté (DOE) ; 

. le cahier des clauses techniques particulières ; 

. le DIUO 

. l'attestation d'assurance décennale de l'entreprise [V] [J] Pro couvrant ; l'ensemble de son intervention sur le chantier ; 

. les attestations de conformité du SPANC pour les six logements de la longère 2 ; 

. la liste des travaux restant et le planning de ces travaux (caches moineaux') ; 

. le justificatif de dépôt à la mairie de la demande de permis de construire modificatif 

qui aurait régularisé le 2 novembre 2022 ;

- dit que cette communication de pièces devra intervenir sous astreinte de 100 euros 

par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 

et statuant à nouveau, 

- juger qu'il existe une contestation sérieuse sur son obligation d'avoir à transmettre les documents suivants : 

. le dossier d'ouvrage exécuté (DOE) ; 

. le cahier des clauses techniques particulières ; 

. le DIUO ;

. les attestations de conformité du SPANC pour les six logements de la longère 2 ; 

- juger que le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilier Lars'Jean ne justifie d'aucune urgence, dommage imminent ou trouble manifestement illicite ; 

- se déclarer incompétente ;

en tout état de cause, 

- débouter le syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes ; 

- condamner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2023, le syndicat de copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile de :

- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; 

en conséquence, 

- débouter la Sarl Fonreval de toutes ses demandes ; 

- condamner la Sarl Fonreval à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la Sarl Fonreval aux entiers dépens de l'instance, tant de première instance que d'appel. 



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2023.





MOTIFS



Sur la production de pièces



Ainsi que le relève la Sarl Fonreval, le syndicat des copropriétaires requiert la confirmation, non au visa de l'article 834 du code de procédure civile, mais au visa de l'article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Sur ce fondement, l'urgence n'est pas requise et l'existence d'une contestation sérieuse est indifférente.



En application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat.



Le contenu des archives est précisé à l'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, selon lequel le syndic détient les archives du syndicat, 'notamment... toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat'. L'obligation de transmission s'applique également aux syndics provisoires, qui ne font l'objet d'aucune disposition dérogatoire.



L'appréciation de la preuve rapportée, par le demandeur, de la détention des pièces par le syndic, relève de l'appréciation des juges du fond. La juridiction peut condamner le syndic à transmettre les pièces, dès lors qu'il n'est ni sérieux, ni crédible de soutenir que les pièces n'ont pas été établies, et que le syndic ne démontre pas qu'elles ne l'auraient pas été.



Il n'est pas contesté que, depuis l'ordonnance querellée, la Sarl Fonreval a transmis les pièces suivantes :

- le CCTP ;

- la liste des travaux restants ;

- la récépissé de dépôt en mairie de [Localité 7] de la demande de permis de construire modificatif.



Dès lors que ces obligations ont été exécutés, il y a lieu à infirmation, les demandes de communication formées étant sans objet. 



Le jugement ordonne par ailleurs au syndic de transmettre 'l'attestation d'assurance décennale de 1'entreprise [V] [J] Pro couvrant l'ensemble de son intervention sur le chantier'.



Le syndicat conclut à la confirmation et maintient, en page n°9, sa demande tendant à voir communiquer 'l'attestation d'assurance décennale' pour l'entreprise [V] [J] Pro.



L'appelante soutient, quant à elle, avoir transmis l'ensemble des attestations du 12 février 2020 au 31 décembre 2022.



Dans son courrier du 15 décembre 2022, le conseil du syndicat reconnaît avoir reçu communication des attestations d'assurances de M. [V] [J] sur cette période.



A défaut d'explication particulière, qui justifierait le maintien de la demande, il y a lieu de considérer que l'appelante a rempli son obligation également sur ce point. La demande de communication est donc sans objet. 



Si elle est généralement prévue, la réalisation d'un DOE n'est pas obligatoire en cas de marchés privés de travaux, mais dépend des stipulations contractuelles convenues en particulier avec le maître d'oeuvre.



Les dispositions de l'article L.264-2 du code de la construction et L. 111-1 du code de la construction n'instaurent pas d'obligation de produire ce document entre les personnes privées. Le syndicat ne démontre pas l'existence d'une obligation, pour les parties au contrat de maîtrise d'oeuvre, de faire réaliser un DOE, qui n'est pas davantage défini comme un simple recollement des informations prévues aux deux articles ci-dessus.



La décision sera donc infirmée en ce que le juge a ordonné la transmission.



S'agissant des attestations de conformité Spanc pour les 6 logements de la longère 2, la Sarl Fonreval soutient qu'elles ne sauraient relever des archives du syndicat, dès lors que les microstations d'épuration constitueraient des parties privatives, et que leur maintenance et leur entretien ne relèverait pas de leur mission.



Le syndicat réplique que l'attestation de conformité est obligatoire en application de l'article L.2224-8 II du code général des collectivités territoriales, ce qui n'est pas contesté.



Ce texte prévoit expressément qu'à l'issue du contrôle de raccordement au réseau public, la commune établit et transmet au propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, au syndicat des copropriétaires, un document décrivant le contrôle réalisé et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires. 



Dans le silence du règlement de copropriété, la présomption de partie commune s'applique pour ces installations incorporées dans le sol des jardins, partie commune. En outre, le moyen tiré du caractère privatif du raccordement ne peut donc être accueilli : en application du texte ci-dessus, le syndic-promoteur est tenu de recueillir les attestations en cours de construction, avant la commercialisation des lots aux copropriétaires.



Il est du reste constant que ces quatre attestations n'ont pas été communiquées à ce jour, malgré remise par le syndicat.



La décision sera donc confirmée, le refus de communiquer le reliquat des attestations constituant un trouble manifestement illicite lié au manquement par l'ancien syndic aux obligations d'ordre public qui pèsent sur lui.



Le juge des référés a ordonné la communication du DIUO, dont le caractère obligatoire en application des articles R. 4532-95 et R. 4532-97 du code du travail n'est pas contesté en appel.



La Sarl Fonreval a transmis un document intitulé DIUO par courriel officiel du 8 décembre 2022. Le syndicat sollicite la confirmation, et soutient que ce document transmis ne constitue pas un DIUO, puisqu'il ne comporte pas les notices relatives à la ventilation, l'assainissement, la maintenance, les moyens d'accès à la couverture, aux canalisations et au vide sanitaire.



La Sarl Fonreval conclut à l'infirmation des dispositions qui la condamnent à communiquer ces documents. Elle ne conteste toutefois pas son caractère obligatoire, ni ne réplique au moyen tiré du caractère irrégulier du document communiqué. Elle en verse pas aux débats le document concerné et n'établit donc pas avoir transmis un DIUO conforme.



L'appelante n'établit donc aucun motif d'infirmation, le non-respect des obligations d'ordre public issues du droit du travail étant établies.





Sur les frais de procédure



La Sarl Fonreval succombe et sera condamnée, après infirmation, aux dépens de première instance et d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Infirme l'ordonnance, sauf en ce que le juge a condamné la Sarl Fonreval à remettre à la Sarl Cabinet immobilier Lars'Jean les documents suivants, sous astreinte de 

100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance : 

- le DIUO ;

- les attestations de conformité restantes du SPANC pour les 2 logements de la longère 2 ; 



Confirme donc l'ordonnance entreprise s'agissant de ces documents ;



statuant à nouveau, 



Rejette le surplus des demandes de communication de pièces, dès lors qu'elles sont désormais sans objet ;



Condamne la Sarl Fonreval à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3]-[Adresse 4] (27) [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.



Condamne la Sarl Fonreval aux dépens.





Le greffier, La présidente de chambre,