Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 05 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 308













Rôle N° RG 22/00432 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVG6







[F] [G]





C/



[Y] [L]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Eric DRAGONE



Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 10 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/04706.





APPELANT



Monsieur [F] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Eric DRAGONE, avocat au barreau de TOULON, plaidant





INTIMEE



Madame [Y] [L]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]





représentée par Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Le 15 mars 1996, M. [F] [G] et Mme [Y] [L] ont acheté un ensemble immobilier (appartement avec cave et garage) situé [Adresse 2].



Suite à leur séparation, M. [F] [G], devenu seul propriétaire dudit bien, a donné à bail à Mme [Y] [L] ledit appartement avec la cave, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, selon acte sous seing privé du 1er septembre 2007.



Par acte du 18 septembre 2020, Mme [L] a fait citer M. [G] aux fins de le voir condamner essentiellement au paiement de la somme de 3012,66 euros de charges indues, de 3900 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période d'août 2019 à septembre 2020, de voir dire et juger que les loyers seront réduits à la somme mensuelle de 256,54 euros, hors charges, à compter du constat de non décence du 25 juillet 2019 et ce jusqu'à la mise en conformité du logement, de le voir condamner, sous astreinte de 300 euros par jour de retard aux travaux listés dans son assignation, le condamner à la somme de 5000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, le condamner à transmettre les quittances de loyer du mois de mai 2019 à août 2020 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ordonner toutes compensations entre les condamnations à intervenir, avec intérêt aux taux légal et sous anatocisme.



Par jugement du 12 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 8 septembre 2021 afin notamment que les deux parties se présentent dans le respect du principe du contradictoire. 



Par jugement contradictoire du 10 novembre 2021, ladite juridiction a statué ainsi : 

- CONSTATE que le logement afférent délivré selon acte sous seing privé en date du 01 septembre 2007 avec prise d'effet le même jour, Monsieur [F] [G] a donne à bail à Madame [Y] [L] un appartement type T3 au 1er étage sis [Adresse 2], avec un loyer mensuel de 500 € ne remplit les conditions de décence telles que définies à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret du 30 janvier 2002, 

En conséquence, 

- RECOIT Madame [Y] [L] en sa demande de dommages et intérêts pour l'existence de troubles de jouissance,

- CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Madame [Y] [L] la somme de 1200€ avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement au titre de la privation de jouissance le tout sous anatocisme ; 

- LE CONDAMNE à procéder à la réalisation des travaux demandés par le rapport du 01 juillet 2020 à savoir : 

 1- « Renseigner le tableau électrique, -relier toutes les prises à la terre et en rajouter dans les pièces suivantes : 1 par chambre, 2 au niveau du plan de travail de la cuisine, installer un boîtier de raccordement au niveau de la prise de la salle de bain, installer le différentiel 30MA sur le tableau électrique, 

2- Installer des raccordements conformes à la règlementation au niveau du tuyau de gaz,

3- Installer un système de ventilation mécanique dans les pièces humides pour permettre une extraction de l 'air optimale. Les ventilations naturelles ne sont pas adaptées et suffisantes pour ce type de logement dont les menuiseries ont été remplacées par des fenêtres PVC en double vitrage, 

4- Poser du carrelage en périphérie de la baignoire à une hauteur de 1m80 pour éviter les projections d'eau qui à long terme génèrent la corrosion des murs '', 

- DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et qu'à partir de la fin de ce délai Monsieur [F] [G] devra verser une astreinte de 30€ par jour de retard jusqu'à la réalisation complète de ceux-ci, 

- CONSTATE que le contrat de bail ne comporte aucune obligation concernant le paiement des charges et reçoit Madaine [Y] [L] en sa demande de restitution de charges d'un montant de 3012,66€;

- CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Madame [Y] [L] la somme de 3012,66€ au titre des charges indument perçues avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et dit qu'il sera fait application de l'article 1343-2 du code civil; 

- CONSTATE que Monsieur [F] [G] sollicite un arriéré de loyer et charges de 2909,34€; 

- CONDAMNE Madame [Y] [L] à verser à M. [F] [G] la somme de 2909,34€ au titre des loyers et charges au 30 juin 2021 ; 

- PRONONCE la compensation des sommes liées à la répétition des charges et aux loyers impayés; - DIT qu'une fois la compensation effectuée le solde restant dû sera établi en deniers ou quittances; - CONDAMNE Monsieur [F] [G] à remettre Madame [Y] [L] les quittances afférentes aux loyers réglés une fois le décompte définitif établi entre les parties ; 

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

- CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Mme Madame [Y] [L] la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE Monsieur [F] [G] aux entiers dépens de l'instance ;

- RAPPELLE que 1'exécution provisoire est de droit.



Le jugement précité se fonde sur le rapport de visite de décence établi le 1er juillet 2020 par les compagnons bâtisseurs de la ville de [Localité 4] mandatés par la CAF du Var ; que les travaux préconisés n'ont pas été faits dans le délai imparti de 18 mois ; qu'il est décidé que le préjudice de jouissance peut être fixé à 10% du loyer dû par la locataire soit la somme de 50 euros pendant 24 mois ; qu'aucune charge n'est mentionnée dans le contrat de bail.



Selon déclaration du 11 janvier 2022, M. [G] a relevé appel dudit jugement en ce qu'il ' CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Madame [Y] [L] la somme de 1200€ avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement au titre de la privation de jouissance le tout sous anatocisme ; LE CONDAMNE à procéder à la réalisation des travaux demandés par le rapport du 01 juillet 2020 à savoir : 1- « Renseigner le tableau électrique, -relier toutes les prises à la terre et en rajouter dans les pièces suivantes : 1 par chambre, 2 au niveau du plan de travail de la cuisine, installer un boîtier de raccordement au niveau de la prise de la salle de bain, installer le différentiel 30MA sur le tableau électrique, 2- Installer des raccordements conformes à la règlementation au niveau du tuyau de gaz, 3- Installer un système de ventilation mécanique dans les pièces humides pour permettre une extraction de l 'air optimale. Les ventilations naturelles ne sont pas adaptées et suffisantes pour ce type de logement dont les menuiseries ont été remplacées par des fenêtres PVC en double vitrage, 4- Poser du carrelage en périphérie de la baignoire à une hauteur de 1m80 pour éviter les projections d'eau qui à long terme génèrent la corrosion des murs '', CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Madame [Y] [L] la somme de 3012,66€ au titre des charges indument perçues avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et dit qu'il sera fait application de l'article 1343-2 du code civil; CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Mme Madame [Y] [L] la somme de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] demande de voir:

- INFIRMER le Jugement du Juge des contentieux et de la Protection en date du 22 novembre 2022 

en ce qu'il a condamné Monsieur [F] [G] à : 

* verser à Madame [Y] [L] la somme de 3012,66 euros au titre des charges indument 

perçues, 

* à verser à Madame [Y] [L] la somme de 1200€ avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement au titre de la privation de jouissance le tout sous anatocisme ; 

* à procéder à la réalisation des travaux demandés par le rapport du 01 juillet 2020, 

- ET STATUANT A NOUVEAU 

- DEBOUTER Madame [Y] [L] de ses demandes, fins et conclusions formées par appel incident, 

- JUGER irrecevable la demande de Madame [L] tendant à la réalisation des travaux, 

- CONFIRMER le Jugement en ce qu'il a condamné Madame [Y] [L] à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 2909,34€ au titre des loyers et charges au 30 juin 

2021; 

- Y ajouter les sommes arrêtées au 25 juillet 2022 soit 4767,64 euros. 

- CONDAMNER Madame [L] à régler le montant des travaux payés dans le cadre de l'exécution provisoire du Jugement, 

- Ordonner la compensation de toutes sommes dues entre les parties, 

- CONDAMNER Madame [L] à régler la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ( dont les frais d'huissier) distraits au profit de Me Eric DRAGONE, Avocat. 



M. [G] fait essentiellement valoir que le rapport du 1er juillet 2020 et celui du 25 juillet 2019 de la société JCB Entreprise ne sont pas contradictoires et ne lui sont donc pas opposables ; qu'en réalité, les désordres relevés relèvent d'un mauvais entretien de la part de la locataire ; que le rapport fait état d'une non-conformité concernant l'installation électrique alors que les normes en vigueur sont celles applicables lors de la construction et que l'installation n'est pas dangereuse ; qu'il ne peut en outre intervenir dans les parties communes, le bien faisant partie d'une copropriété ; que la locataire a procédé elle-même à l'installation de dispositifs, ce qui ne peut être reproché au bailleur ; que le remplacement du tuyau de gaz incombe au locataire ; que le rapport est erroné ayant confondu une bouteille de propane avec une bouteille de butane ; qu'avant la location, Mme [L] y résidait en qualité de propriétaire ; que concernant les grilles de ventilation, elles n'ont pas été nettoyées par la locataire, ce qui entraîne des désordres d'humidité ; qu'un dégât des eaux est de plus survenu sans que le bailleur en soit informé ; que les menuiseries en PVC comportent bien des ventilations hautes et basses au contraire de ce que dit le rapport de juillet 2020 ; que l'état des lieux d'entrée produit démontre que l'appartement a été donné à bail en excellent état et la locataire a refusé de signer le constat d'état des lieux de sortie ; qu'il ne peut délivrer de quittances en l'absence de compte entre les parties, la locataire n'étant pas à jour de ses loyers ; qu'il a délivré des reçus attestant des impayés ; que celle-ci a fait obstacle à la réalisation des travaux et que désormais, elle n'est plus locataire ; que le contrat de bail précise bien en sa page 9 que le locataire doit rembourser les charges récupérables dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; qu'il produit les comptes de copropriété pour les années 2018, 2019 et 2020 ; qu'il produit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires de 2022 et 2023 ; que l'autorisation concernant les travaux d'électricité par le syndicat des copropriétaires n'a été obtenue qu'en fin de bail.

 

Selon ses derniers conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [L] demande de voir : 

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il : 

* CONDAMNE Monsieur [F] [G] à verser à Madame [Y] [L] la somme de 1200€ avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement au titre de la privation de jouissance le tout sous anatocisme ; 

* CONDAMNE Monsieur [F] [G] à verser à Madame [Y] [L] la somme de 3012,66 € au titre des charges indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et dit qu'il sera fait application de l'article 1343-2 du code civil ; 

* CONSTATE que Monsieur [F] [G] sollicite un arriéré de loyer et charges de 2909,34 € ; 

* CONDAMNE Madame [Y] [L] à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 2909,34 € au titre des loyers et charges au 30 juin 2021 ; 

* PRONONCE la compensation des sommes liées à la répétition des charges et aux loyers impayés ; 

* DIT qu'une fois la compensation effectuée le solde restant dû sera établi en deniers ou quittances ; 

* DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

- ET STATUANT A NOUVEAU : 

- CONDAMNER Monsieur [F] [G] à payer à Madame [Y] [L] la somme de 7 200 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

- CONDAMNER Monsieur [F] [G] à payer à Madame [Y] [L] la somme de 4 000,39 euros au titre des charges indûment perçues ; 

- CONDAMNER Monsieur [F] [G] à payer à Madame [Y] [L] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ; 

- A titre infiniment subsidiaire, 

- ORDONNER compensation entre les parties au titre des dettes locatives revendiquées par Monsieur [F] [G] et l'absence de perception de l'APL par Madame [Y] [L], pour la somme de 450 € (15 € x 30 mois (de février 2020 à juillet 2022)); 

- En tout état de cause, 

- CONDAMNER Monsieur [F] [G] à payer à Madame [Y] [L] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- DEBOUTER Monsieur [F] [G] de ses demandes, fins et prétentions ; 

- CONDAMNER Monsieur [F] [G] aux entiers dépens, y compris ceux en instance d'appel distraits au profit de Maître Gaëlle ROLLAND DE RENGERVE, avocate sur son affirmation de droit ; 

- CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus. 

 

Mme [L] fait essentiellement valoir qu'elle a cédé sa part indivise à M. [G] suite à leur séparation et qu'un contrat de bail a été signé le 1er septembre 2007 ; qu'elle a refusé de signer un nouveau contrat de bail antidaté au 1er janvier 2016 portant mention de la somme de 140 euros au titre de provisions sur charges ; que M. [G] n'a récupéré que le 26 août 2020 la lettre recommandée contenant les paiements des mois d'avril 2020, mai 2020, juin 2020 et juillet 2020 envoyé par recommandé à plusieurs reprises ; que le 25 juillet 2019, la société JCB Entreprise a rendu un rapport d'expertise amiable constatant les désordres aux plafonds et murs de la salle de bains et des WC ; que mandatée par la CAF, la société COMPAGNONS BATISSEURS a constaté l'indécence du logement ; que le logement a fait l'objet de nombreuses infiltrations d'eau ; que les murs et plafonds des salle de bains et WC ont été testés à plus de 60% d'humidité ; que les désordres liés à la ventilation ne lui sont pas imputables ; que l'installation électrique est non conforme au règlement sanitaire départemental antérieur au bail et dangereuse ; qu'il en est de même de l'installation de gaz ; que le bailleur ne justifie pas de la mise aux normes du logement ; que le constat des lieux de sortie du 29 juillet 2022 fait état de fissures structurelles sur le mur du WC et de traces d'infiltration d'eau ; qu'elle ne s'est pas opposée aux travaux ; que le bailleur ne justifie pas annuellement de la réalité des charges ; qu'il résulte des justificatifs de charges produits que celles-ci sont d'un montant inférieur aux provisions de 140 euros par mois ; que depuis le mois de février 2020, la CAF ne verse plus les APL d'un montant de 15 euros en raison de la non-décence du logement ; qu'il convient de déduire de l'éventuel arriéré locatif la somme de 450 euros au titre de l'APL suite au fait de la non réalisation des travaux par le bailleur (article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation) ; que la non remise des quittances de loyers l'empêche de trouver un nouveau logement alors qu'un congé pour vendre lui a été délivré pour le terme du 31 août 2022.



La procédure a été clôturée le 14 juin 2023. 



MOTIVATION : 



Sur la décence du logement : 



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou des défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés, dans l'état des lieux, aurient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

Le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.



En l'espèce, Mme [L] invoque l'indécence des lieux loués par M. [L] et produit, au soutien de ses prétentions :

- les constatations faites par l'entreprise JCB le 25 juillet 2019,

- le diagnostic-constat du logement établi le 1er juillet 2020 par les Compagnons Bâtisseurs de Provence, 

- le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi le 29 juillet 2022 par Maître [X] [H], commissaire de justice.



Il resulte des constatations faites par l'entreprise JCB : un mauvais fonctionnement des grilles de ventilation du fait de l'obstruction par des poussières et moississures, des dommages aux murs et plafonds (testés à plus de 60% d'humidité), dommages sur le mur de la salle de bain mitoyen du WC, la faïence au-dessus de la baignoire n'étant pas à une hauteur suffisante pour protéger le mur des projections faites lorsque l'on prend une douche.



Les Compagnons Bâtisseurs de Provence, entreprise mandatée par la CAF du Var, en tant que prestataire en vertu d'un marché public et agréée par la Préfecture de Région en vertu de l'article L. 365-3 du code de la construction et de l'habitation, a dressé le rapport suivant : 

- logement non décent,

- installation électrique insuffisante (absence de prises dans certaines pièces, surcharge de prises), en mauvais état d'usage et de fonctionnement, non sécurisée (fils volants, échauffements, branchements non adaptés, dispositif de coupure d'urgence),

- installation de gaz en mauvaise état d'usage et de fonctionnement non sécurisée,

- présence d'humidité ponctuelle sur les plafonds et les murs du fait d'un carrelage insuffisant sur les murs en périphérie de la baignoire, 

- ventilation insuffisante dans la cuisine et la salle d'eau.

Il est préconisé un certain nombre de travaux à faire par le bailleur pour remédier aux désordes sus-évoqués.



Le constat d'état des lieux de sortie effectué par un commissaire de justice, auquel M. [G] a été convoqué par acte remis à étude le 13 juillet 2022, établit notamment que:

- dans les WC : la peinture des murs et hors d'état d'usage accusant des traces noirâtres d'occupation, des fissures structurelles importantes et des traces d'infiltration d'eau, le plafond avec une peinture hors d'usage présente des fissures structurelles significatives, 

- salle de bains ; les murs ont pour partie une peinture hors d'usage (comme le plafond) accusant de larges traces d'infiltrations d'eau anciennes avec remontées de salpêtre et pour partie placage faïencé ancien, 

- chambre 2 : présence de multiples fissures au niveau du caisson du volet ancien, comme cela est également relevé dans la chambre 1 et le cellier.



Si M. [G] invoque l'absence de respect du contradictoire pour les deux rapports établis par l'entreprise JCB et les Compagnons Bâtisseurs de Provence, il convient de rappeler qu'il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'autres éléments de preuve (Cass. Civ. 3e, 5 mars 2020, n°19-13.509 P). 



Quant au constat d'état des lieux de sortie dressé le 29 juillet 2022 par Maître [X] [H], commissaire de justice, il résulte des débats que M. [G] s'est présenté, suite à sa convocation du 13 juillet, mais le constat n'a pu être mené dans le respect du contradictoire du fait de son comportement inapproprié et intimidant envers l'officier ministériel et la locataire et son refus de suivre les opérations.



Mais, tous les éléments produits corroborent le caractère non-décent du logement relevé par le constat-diagnostic du 1er juillet 2020 établi par les Compagnons Bâtisseurs de Provence à la demande de la Caisse des allocations familiales du Var, qui relève l'humidité du logement liée à un système de ventilation naturelle insuffisante depuis le changement des menuiseries PVC en double vitrage et l'absence d'entrée air basse ansi qu'en lien avec une insuffisance de hauteur de carrelage dans la salle de bains en périphérie de la baignoire.



Aussi, au contraire de ce que prétend M. [G], la forte humidité présentée par des pièces de l'appartement n'a pas pour cause exclusive un défaut d'entretien de la locataire ou un dégât des eaux non signalé mais des défauts structurels présentés par les lieux loués, qui relèvent de la responsabilité du seul bailleur.



De même ce constat souligne la non-conformité de l'installation électrique et également son caractère non sécurisé, ce qui implique son caractère dangereux.



Si M. [G] se fonde sur une contre-visite faite le 2 décembre 2020 par l'entreprise ABC 83 qui estime que l'installation électrique n'est pas dangereuse, il convient de souligner que cette entreprise a été mandatée par le bailleur lui-même et ne peut donc avoir l'objectivité d'une entreprise mandatée par un organisme tiers, comme l'est la CAF, qui est de plus agréée par les services de l'Etat. Il peut être fait la même critique envers le courrier du 8 mars 2022 émanant de l'entreprise MEI, écrit à l'attention du bailleur, est versé aux débats par ce dernier.



Qunat à l'état des lieux d'entrée en date du 1er septembre 2007 produit seulement en cause d'appel par M. [G], il ne permet de connaître l'état de l'appartement loué que lors de la prise de jouissance par la locataire et non de vérifier si le bailleur a respecté ses obligations d'entretien, de jouissance paisible et de décence pendant toute la durée du bail, les premiers désordres ayant été constatés en 2019, soit près de 12 ans après la prise d'effet du bail.



Concernant le prétendu refus de Mme [L] de laisser les travaux se réaliser, s'il résulte des pièces produites aux débats qu'elle n'a pas permis l'accès à son domicile pour deux interventions sollicitées le 27 décembre 2021 pour le jour même puis pour le 30 décembre, elle a laissé l'accès à l'appartement dès le 23 février 2022, M. [G] ne démontrant pas qu'elle ait refusé d'autre rendez-vous précédemment pris.



Par conséquent, il convient de considérer que la locataire ne s'est pas opposée à la réalisation de travaux comme le prétend le bailleur. 



Quant à l'intervention nécessaire du syndicat des copropriétaires pour engager les travaux d'électricité, il convient de rappeler qu'il incombe au bailleur d'accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l'immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété (Cass. Civ. 3è, 9 septembre 2021, n°20-12.347).



Or, M. [G] justifie n'avoir saisi le syndic de copropriété pour les travaux d'éléctricité qu'au cours du mois de mai 2022 alors que le constat d'indécence a été établi dès le mois de juillet 2020, date à partir de laquelle il avait 18 mois pour procéder à la mise en conformité de son logement selon l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale.



M. [G] avait donc jusqu'au mois de février 2022 pour réaliser les travaux tels qu'exigés par le constat d'indécence du 1er juillet 2020. Or, au vu de la date de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Les Terrasses Fleuries du 2 décembre 2022 au cours de laquelle devait être votée l'autorisation donné au bailleur pour implanter des barrettes de distribution de terre à son étage, il n'a pas réalisé l'ensemble des travaux exigés dans le délai requis.



En outre, au vu du contenu du constat d'état des lieux de sortie établi le 29 juillet 2022, date à laquelle Mme [L] a quitté les lieux et restitué les clés au bailleur, M. [G] n'a pas remédier aux désordres des lieux loués et a donc manqué à son obligation de délivrer un logement décent, d'en assurer la jouissance paisible et de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Si l'exécution de l'intégralité des travaux listés dans le jugement déféré est denue sans objet du fait du départ de Mme [L], il convient de considérer qu'elle a subi un préjudice du fait de la perte de jouissance de l'appartement due à la nature, à l'importance et à la durée des désordres présentés par les lieux loués qui ne répondaient pas aux normes requises en terme d'habitabilité et de sécurité.

Le jugement déféré sera infirmé su ce point.



Il y a lieu d'évaluer le préjudice subi à 20% du montant du loyer initial de 500 euros sur une période de 36 mois (entre le 1er août 2019 et le 1er août 2022), soit la somme totale de 3600 euros.

Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur les loyers et les charges dus : 



En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, applicable à la date du bail litigieux (devenu l'article 1353 du code civil), celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes accesoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. 

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



En l'espèce, le bail liant les parties ne prévoit pas le paiement de provisions mensuelles sur charges, stipulant néanmoins que l'eau chaude et l'eau froide sont à la charge de la locataire.



M. [G] produit les comptes de copropriétés (ou état de répartitions des charges) pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 mais pas les budgets prévisionnels.

En effet, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 'Les terrasses fleuries' du 30 mai 2023 concerne le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024. Quant au document produit pour l'année 2022, il s'agit de la convocation à l'assemble générale des copropriétaires du 2 décembre 2022 mais non le procès-verbal de cette assemblée générale devant d'ailleurs approuver le budget prévisionnel de l'année 2023, qui n'intéresse pas les charges éventuellement dues par la locataire, qui a quitté les lieux le 29 juillet 2022.



De même, il ne justifie pas des taxes des ordures ménagères pour les années 2020 et 2021.



Par conséquent, le bailleur ne justifiant pas des charges réclamées à la locataire, il sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.



En outre, au vu du décompte arrêté au 25 juillet 2022, il apparaît que les règlements effectués par la locataire depuis avril 2018 couvrent largement le paiement du total des loyers échus depuis cette date. Ainsi, il apparaît que cette dernière n'est aucunement débitrice envers le bailleur sur ce fondement et réclame à juste titre le remboursement des charges indûment payées à l'appelant.



Il convient alors d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il condamné Mme [L] à verser à M. [G] la somme de 2909,34 euros au titre des loyers et charges au 30 juin 2021. 



Concernant les charges, Mme [L] est bien-fondée à réclamer les charges indument payées à M. [G] dans la limite de la prescription triennale.



Le calcul doit se fonder sur le tableau établi par le bailleur (sa pièce n°26), Mme [L] ne contestant pas la révision annuelle du loyer faite par ce dernier en application de la clause d'indexation prévue au bail et ne prouvant pas les paiements invoqués dans sa pièce n°25.



Ainsi le calcul est le suivant : 

- de septembre 2017 à mai 2018 : 190 euros de trop-perçu X 9 (1710)

- de juin 2018 à janvier 2019 : 83,46 euros de trop-perçu X 8 (667,68)

- février 2019 : 140 euros de trop-perçu

- de mars à mai 2019 : 83,46 euros de trop-perçu X 3 (250,38)

- juin 2019 : 44,92 euros de trop-perçu

- de septembre à novembre 2019 : 250,38 euros de trop-perçu

- de décembre 2019 à janvier 2020 : 83,46 euros de trop-perçu X 2 (166,92)

- février 2020 : 99,46 euros de trop-perçu 

- mars 2020 : 51,90 euros de trop-perçu

- d'avril 2020 à août 2020 : 67,90 euros de trop-perçu X 5 (339,5)

- de septembre 2020 à septembre 2021 : 64,15 euros de trop-perçu X 13 (833,95)

- d'octobre 2021 à novembre 2021 : 61,73 euros de trop-perçu X 2 (123,46)

- de décembre 2021 à juillet 2022 : 2,42 euros de trop-perçu X 8 (19,36)

soit une somme totale de 4697,91 euros.



Cependant, Mme [L] demande la somme de 4000,39 euros qui lui sera accordée, la Cour ne pouvant statuer ultra petita.



Sur les autres demandes de M. [G] : 



L'appelant demande, dans le dispositif de ses conclusions, de voir condamner Mme [L] à lui régler le montant des travaux payés dans le cadre de l'exéxecution provisoire du jugement.



Cependant, il ne justifie d'aucun montant et d'aucune facture à ce titre.



En outre, il y a lieu de rappeler que l'obligation de restitution, en cas d'infirmation partielle ou totale du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire, résulte de la seule décision d'infirmation sans qu'il soit nécessaire que la cour l'ordonne expressément.



De plus, il y a lieu de souligner que dans sa déclaration d'appel, M. [G] n'a pas relevé appel de la disposition du jugement déféré le condamnant à remettre à Mme [L] les quittances afférentes aux loyers réglés une fois le décompte définitif établi entre eux.

En conséquence, cette disposition s'applique.



Il convient donc de le débouter de toutes ses autres demandes formées à titre principal y compris sa demande de compensation. 



Sur les autres demandes de Mme [L] : 



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver.



En l'epsèce, Mme [L] sollicite la somme de 3000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral.



Non seulement Mme [L] n'apporte pas la preuve d'un préjudice moral qui serait distinct de son préjudice de jouissance déjà indemnisé mais elle n'établit pas suffisamment l'existence et l'étendue de son préjudice moral résultant de la non délivrance des quittances par son ancien bailleur.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner M. [G], qui succombe, aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Gaëlle ROLAND DE RENGERVE, avocat, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable que M. [G] soit condamné à payer à Mme [L] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qui concerne les frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : 





CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement déféré rendu le 10 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il :



- CONSTATE que le logement afférent délivré selon acte sous seing privé en date du 01 septembre 2007 avec prise d'effet le même jour, M. [F] [G] a donne à bail à Mme [Y] [L] un appartement type T3 au 1er étage sis [Adresse 2], avec un loyer mensuel de 500 euros ne remplit les conditions de décence telles que définies à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret du 30 janvier 2002, 

- RECOIT Mme [Y] [L] en sa demande de dommages et intérêts pour l'existence de troubles de jouissance,

- CONDAMNE M. [F] [G] à verser à Mme [Y] [L] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE Monsieur [F] [G] aux entiers dépens de l'instance.





L'INFIRME pour le surplus : 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :





CONDAMNE M. [F] [G] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 3600 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance ; 





CONDAMNE M. [F] [G] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 4000,39 euros au titre des charges indûment perçues ; 





DÉBOUTE M. [F] [G] de l'intégralité de ses demandes ; 





CONDAMNE M. [F] [G] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel;





DÉBOUTE Mme [Y] [L] du surplus de ses demandes ; 



CONDAMNE M. [F] [G] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Gaëlle ROLAND DE RENGERVE, avocat, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,