Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 05 OCTOBRE 2023



N° 2023/604 













Rôle N° RG 22/15604 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKL4K







[C] [J]





C/



SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL ODÉRÉ





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Carole GHIBAUDO



Me Sandra JUSTON







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité d'Antibes en date du 25 octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°22/000369.





APPELANTE



Madame [C] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008933 et 28 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Carole GHIBAUDO, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE D'HABITATION A LOYER MODERE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représentée par Me Sandra JUSTON substituée par Me BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 juillet 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Myriam GINOUX, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2017, la société CDC Habitat Social a consenti à Mme [C] [J] un bail d'habitation portant sur un bien de type 4 situé [Adresse 1], au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 1], bâtiment B, ainsi qu'une place de stationnement en annexe du logement porte P75, à [Localité 4].



Par acte d'huissier en date du 4 avril 2022, la société CDC Habitat Social a délivré à Mme [J] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 7 197,42 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.



Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société CDC Habitat Social a fait assigner Mme [J], par acte d'huissier en date du 20 décembre 2017, devant le juge des référés du tribunal de proximité d'Antibes aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes.



Par ordonnance contradictoire en date du 25 octobre 2022, ce magistrat a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 juin 2022 ;

- ordonné l'expulsion de Mme [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision serait transmise, par les soins du greffe, à M. le sous-préfet de [Localité 5], en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre dudit logement ;

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 5 juin 2022 à la somme de 749,52 euros ;

- condamné Mme [J] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné Mme [J] à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat Social la somme de 10 225,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 3 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse ;

- dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 7 191,52 euros et à compter du 28 juin 2022 pour le surplus ;

- condamné Mme [J] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 avril 2022 et de l'assignation ;

- rejeté le surplus des demandes.



Suivant déclaration transmise au greffe le 24 novembre 2022, Mme [J] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :



- fasse application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- lui octroie la possibilité d'apurer sa dette par des versements égaux sur une période de 36 mois avec des versements devant intervenir le 15 de chaque mois à compter de la décision à intervenir, et le dernier versement étant égal à la somme restant due, sans intérêt ;

- lui accorde le bénéfice de l'article 24 susvisé et suspende les effets de clause résolutoire pendant le cours des délais accordés de 36 mois ;

- juge que la dette locative de 10 225,98 euros au mois de septembre 2022 sera apurée en 35 mensualités de 284 euros, la dernière et 36ème représentant le solde ;

- condamne le bailleur à lui remettre les quittances de loyers réglées depuis le mois de septembre 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ;

- déboute la bailleresse de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- dise n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statue ce que de droit sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Elle indique avoir les capacités financières d'apurer sa dette locative en 36 mensualités, tout en réglant ses loyers courants. Elle expose que ses ressources s'établissent à la somme de 1 201,85 euros voire de 1 451,85 euros en tenant compte de la pension alimentaire due dans sa totalité par le père de ses enfants. Elle précise qu'elle pourra intégrer un centre hospitalier en août 2023 à l'issue de sa formation d'aide-soignante. 



Elle insiste sur le fait avoir repris le paiement de ses loyers courants depuis le mois de septembre 2022 mais que, faute pour la bailleresse de lui remettre les quittances, la CAF ne peut reprendre le paiement de l'allocation pour le logement qui s'élevait à 419 euros avant la suspension des versements. 



Elle expose avoir saisi la commission de surendettement qui a déclaré son dossier recevable.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, la société CDC Habitat Social sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- débouter l'appelante de ses demandes ;

- à titre subsidiaire,

* confirme l'ordonnance entreprise dans le cas où l'appelante serait déclarée irrecevable en sa demande de surendettement ;

* suspende les effets de la clause résolutoire dans l'attente de l'issue de la procédure de surendettement en allouant des délais de paiement dans le cas où l'appelante serait déclarée recevable en sa demande de surendettement ;

* dans tous les cas, juge que la clause résolutoire reprendra ses effets en cas de non-paiement des loyers courants et non-respect des délais octroyés ;

* confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.



Elle s'oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire pour les mêmes raisons que celles retenues par le premier juge, à savoir que l'appelante n'a pas adopté un comportement respectueux de ses obligations en ne procédant à aucun versement depuis le 31 octobre 2021, à l'exception du loyer de septembre 2022, en ne respectant pas le plan d'apurement signé en juin 2021 à un moment où la dette ne s'élevait qu'à 4 111,98 euros et en ne justifiant pas de ses capacités financières à faire face à des mensualités de 1 033 euros, comprenant le loyer courant et la mensualité qui serait due en cas de délais de paiement sur 36 mois, avec des ressources de 886,60 euros et de prestations sociales de 355 euros. 



Elle souligne que l'appelante est toujours redevable, à la date du 1er février 2023, de la somme de 11 070,21 euros. 



Elle expose que l'appelante a saisi la commission de surendettement le 19 septembre 2022 sans qu'elle n'en fasse état lors de l'audience du 27 septembre 2022. Elle relève que sa demande a été déclarée recevable le 20 octobre 2022 avec une orientation du dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit pendant le délibéré, décision qu'elle a contesté en saisissant le juge du surendettement. Elle insiste sur le fait que l'appelante n'avait pas repris le paiement de ses loyers courants au jour de l'audience qui s'est déroulée devant le premier juge, de sorte qu'elle ne peut, sous prétexte qu'elle a repris le paiement des loyers courants à hauteur d'appel, bénéficier du régime protecteur prévu en matière de surendettement. Elle relève que la cour n'est saisie d'aucune contestation portant sur l'acquisition de la clause résolutoire. 



La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 20 juin 2023.



Les notes adressées en cours de délibéré par l'appelante le 10 juillet 2023 et l'intimée le 19 juillet 2023, sans aucune autorisation de la cour, ne seront pas prises en compte. 



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties.



En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par celles-ci, peu important qu'ils figurent dans le dispositif de leurs conclusions.



Sur la demande de constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier à la date de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. 

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, le contrat de bail, signé par les parties le 20 février 2018, stipule dans un article X qu'il sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, faute de paiement des sommes dues au titre du loyer ou des provisions pour charges ou liquidations de charges. 

Le 4 avril 2022, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme de 7 197,42 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés à la date du 31 mars 2022, échéance du mois de mars 2022 incluse, et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. 





Dès lors que Mme [J] n'a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative s'établissant à 8 890,09 euros au 4 juin 2022, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail d'habitation par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail acquise au 4 juin 2022.

En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de Mme [J], prise par la commission de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes, n'ayant été prononcée que le 20 octobre 2022, soit après l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, elle n'avait, jusqu'à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission. 



Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail d'habitation à effet au 4 juin 2022, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire. 



Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant, et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, Mme [J] ne discute pas son obligation au paiement de la somme de 10 225,98 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 septembre 2022, à laquelle elle a été condamnée, à titre provisionnel, par le juge de première instance. 

Au surplus, bien que la bailleresse ne sollicite pas la réactualisation de sa créance, à l'examen du dernier décompte versé aux débats, il apparaît que l'appelante était redevable d'un arriéré locatif de 10 589,13 euros à la date du 1er février 2023, déduction faite des frais de contentieux portés au débit du compte.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a :

- condamné Mme [J] à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat Social la somme de 10 225,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 3 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse ;

- dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 7 191,52 euros et à compter du 28 juin 2022 pour le surplus ;

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et le report du paiement de la dette locative

L'article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. 

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. 

Selon le paragraphe VI de l'article 24 susvisé, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Il s'ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d'instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d'une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu'à l'élaboration des mesures imposées.

Il résulte du paragraphe VII du même article que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Le paragraphe VIII du même article énonce que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. 

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans susvisé, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, l'examen des décomptes versés aux débats par la société CDC Habitat Social démontre que Mme [J] a repris le paiement de ses loyers et charges courants lors de l'audience du 27 septembre 2022, tenue par le premier juge, en réglant l'échéance du mois d'août 2022 à hauteur de 749,52 euros le 2 septembre 2022.

Si la décision de recevabilité de la commission a été rendue le 20 octobre 2022, soit en cours de délibéré, cela n'enlève rien à la reprise du paiement des loyers et charges courants au jour de l'audience du premier juge, étant relevé que les décomptes versés aux débats font ressortir que les échéances échues entre les mois d'août 2022 et janvier 2023 ont été réglés. 

De plus, il n'est pas contesté que l'expulsion de Mme [J] n'a pas été poursuivie en exécution de l'ordonnance entreprise.

Enfin, la voie de recours exercée à l'encontre de la décision de recevabilité de la commission par la bailleresse ne prive pas la décision du 20 octobre 2022 de ses effets tant qu'elle ne sera pas remise en cause par le juge en charge du surendettement.

Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas accordé de délais de paiement à Mme [J] et, partant, suspendu les effets de la clause résolutoire.

En application des dispositions des VI et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitées, des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire sont accordés à Mme [J] à raison de 36 mois, et ce, jusqu'à, selon ce qui sera décidé, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. 

La dette étant de 10 225,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 3 septembre 2022, le montant des versements mensuels devant intervenir le 15 de chaque mois à compter de la présente décision, s'élève à la somme de 284 euros, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la somme restant due. 

Il convient de rappeler que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement des loyers et charges courants. 

En cas de respect par Mme [J] des délais et des modalités de paiement ainsi fixés, en plus du paiement du loyer et des charges courants, échus et à échoir depuis le mois de septembre 2022, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties. 

A défaut, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets, le bail sera automatiquement résilié et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion de Mme [J] conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et cette dernière sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, soit à la somme de 763,73 euros correspond à l'échéance du mois de janvier 2023, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite. 

Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse. 



Sur la demande reconventionnelle portant sur la remise, sous astreinte, des quittances à compter du mois de septembre 2022

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande l'obligaton de faire sollicitée.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que Mme [J] a repris le paiement de ses loyers et charges depuis le mois de septembre 2022. 



Or, alors même que l'article 21 dela la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre des quittances de loyer dès lors que les loyers et charges ont été réglés et que le locataire en fait la demande, la bailleresse, qui n'allègue ni ne démontre l'avoir fait, n'apporte aucune explication sur ce point, étant relevé que Mme [J] indique avoir été privée, de ce fait, des allocations pour le logement auxquelles elle pouvait prétendre.



Le fait que les sommes réglées en exécution de l'ordonnance entreprise s'analysaient en des indemnités d'occupation ne privait pas la société CDC Habitat Social de délivrer des quittances en ce sens.



Dans ces conditions, il y a lieu d'enjoindre à la société CDC Habitat Social de remettre à Mme [J] les quittances attestant du paiement des échéances dues depuis le mois de septembre 2022, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours à partir de la signification de l'arrêt, pendant un délai maximum de 4 mois, passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une nouvelle astreinte. 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



L'article 700 du même code énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, mais de l'infirmer en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile au regard de la situation économique respective des parties. 



Si des délais de paiement ont été accordés à Mme [J] par la cour, cela résulte uniquement de la décision de recevabilité de la commission qui n'avait pas été portée à la connaissance du premier juge comme étant intervenue quelques jours avant le délibéré.



De plus, en l'état d'un arriéré locatif, il y a lieu de laisser les dépens de la procédure d'appel à la charge de Mme [J]. 





En revanche, l'équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société CDC Habitat Social pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. 









PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 juin 2022 ;

- condamné Mme [C] [J] à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat Social la somme de 10 225,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 3 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse ;

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 7 191,52 euros et à compter du 28 juin 2022 pour le surplus ;

- condamné Mme [C] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 avril 2022 et de l'assignation ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Accorde à Mme [C] [J] des délais de paiement sur une période de 36 mois, et ce, jusqu'à, selon ce qui sera décidé, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;



Rappelle que ces délais et modalités de paiement ne suspendent pas le paiement des loyers et charges courants échus et à échoir depuis le mois de septembre 2022 ;



Autorise Mme [C] [J] à se libérer de sa dette de 10 225,98 euros en 36 mensualités de 284 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;



Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux ;



Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ; 



Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de paiement ; 



Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;



Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :


le bail sera automatiquement résilié ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour Mme [C] [J] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou, à défaut, par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Mme [C] [J] sera tenue paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, soit égale à la somme de 763,73 euros à la date du mois de janvier 2023 ;




Ordonne à la société CDC Habitat Social de remettre à Mme [C] [J] les quittances des échéances réglées depuis le mois de septembre 2022 ;



Assortit cette obligation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours à partir de la signification de l'arrêt, et ce, pendant un délai maximum de 4 mois, passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une nouvelle astreinte ;



Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;



Condamne Mme [C] [J] aux dépens de la procédure d'appel. 



La greffière Le président