Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 05 Octobre 2023 



N° RG 22/00116 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G4TW



Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANNEMASSE en date du 09 Décembre 2021, RG 1121000763



Appelante



S.A. ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 5] - prise en la personne de son représentant légal



Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS LEGA-CITE, avocat plaidant au barreau de LYON



Intimés



M. [Y] [U] [M], né le [Date naissance 1] 1977 demeurant [Adresse 2]

sans avocat constitué



Mme [L] [N] [G] épouse [M], née le [Date naissance 3] 1980 demeurant [Adresse 2]

sans avocat constitué



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 13 juin 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seings privés du 19 décembre 2017, la société Semcoda a donné à bail à M. [Y] [M] et Mme [L] [G], son épouse un logement de type 4 à [Localité 4]. L'article 1 du contrat précisait que la location du logement 'implique nécessairement la prise en location du garage ou du parking, ce dernier étant considéré comme accessoire de l'habitation principale'. Le loyer mensuel initial était de 569,37 euros pour l'appartement, outre 180,37 euros de provision sur charges et de 30,30 euros pour le garage, outre 5,16 euros de provision sur charges. 



Par acte notarié en date du 30 septembre 2019, la société Semcoda a vendu à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée le garage n°4 de la copropriété n°366 dont sont locataires M. [Y] [M] et Mme [L] [G].



Par acte du 25 juin 2021, la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée a fait délivrer à M. [Y] [M] et Mme [L] [G] une sommation de payer la somme de 146,20 euros en principal au titre des impayés de loyer du garage, arrêtés au 1er avril 2021.



Par acte du 1er septembre 2021, la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée a fait assigner M. [Y] [M] et Mme [L] [G] en résiliation du bail.



Par jugement réputé contradictoire du 9 décembre 2021, le tribunal de proximité d'Annemasse a :

- dit que l'existence d'un bail verbal portant sur le garage n'est pas rapportée,

- débouté la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée de ses demandes,

- dit que les frais irrépétibles resteront à la charge du demandeur,

- dit que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée aux dépens de l'instance.



Par déclaration du 21 janvier 2022, la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée a interjeté appel du jugement.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée, demande à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il : 

- a dit que l'existence d'un bail verbal portant sur un garage n° 004 n'est pas rapportée,

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,

- a dit que les frais irrépétibles resteront à la charge du demandeur,

- a dit que l'exécution provisoire est de droit, 

- l'a condamnée aux dépens de l'instance 

 Statuant à nouveau, 

- prononcer la résiliation du bail du 19 décembre 2017 la liant aux époux [M] portant sur le garage n°4, lot de copropriété n°366, sis au [Adresse 6] à [Localité 4], ce pour inexécution des locataires de l'obligation contractuelle de payer les loyers aux termes convenus,

- ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de corps et de biens de M. [Y] [M] et de Mme [L] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, du garage litigieux, avec le concours, si besoin est, de la force publique, d'un huissier et d'un serrurier,

- condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 950,80 euros arrêtée au 3 avril 2023, échéance de mars 2023 inclus, au titre des loyers du garage impayés, outre intérêts au taux légal et les loyers et charges échus au jour de l'audience,

- condamner solidairement les époux [M] à lui payer une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation du garage (33,21 euros par mois), et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux loués,

- condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux [M], aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, et de l'assignation. 

La déclaration d'appel a été signifiée à M. [Y] [M] et Mme [L] [G] par actes du 17 mars 2022, à étude d'huissier.



Les dernières conclusions ont été signifiées à M. [Y] [M] et Mme [L] [G] par acte du 5 avril 2023 délivré à étude d'huissier.



M. [Y] [M] et Mme [L] [G] n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'existence du bail litigieux



La cour observe que la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée produit aux débats le contrat de bail (pièce n°1). Il en résulte que les locataires ont pris à bail un appartement, cette location impliquant, aux termes du contrat, celle du garage ou du parking. Ce dernier est décrit dans le contrat comme étant loué pour 30,30 euros par mois, outre 5,16 euros de charges.



Selon acte notarié du 30 septembre 2019 (pièce n°3), la société Semcoda a vendu à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée un certain nombre de biens, comprenant le garage litigieux identifié comme étant le lot 366 dans le bâtiment 4 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 4], garage n°G77 sur le plan.



Il résulte des décomptes produits (pièces n°8 et 9) que M. [Y] [M] et Mme [L] [G] se sont acquittés du montant du loyer et des charges liées au garage entre les mains de la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée à compter du mois d'octobre 2019 avant de cesser les paiements.



Il est constant qu'en cas de vente d'un bien loué n'entraîne pas en elle-même la fin du bail lequel se trouve transféré à l'acheteur. Dans la mesure où il est démontré que le garage a été loué par M. [Y] [M] et Mme [L] [G] en même temps que l'appartement, la vente de ce garage à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée a eu pour effet de lui conférer la qualité de bailleur sur ce garage. En l'espèce, les locataires en étaient parfaitement informés puisqu'ils ont payé le loyer et les charges correspondants entre les mains de la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée pendant plusieurs mois.



Par conséquent la preuve de l'existence et du contenu du bail est rapportée par la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée. Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.



Sur la résiliation du bail et ses conséquences



Il convient de constater que la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme de 146,20 euros par acte d'huissier en date du 25 juin 2021 (pièce n°4). Les locataires n'ont pas régularisé entraînant la délivrance de l'assignation par acte du 1er septembre 2021, par laquelle la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée sollicite la résiliation judiciaire du bail.



En l'espèce M. [Y] [M] et Mme [L] [G] ne démontrent pas s'être acquittés des sommes dues. Au contraire la dette s'est aggravée depuis.



Il convient donc : 

- de prononcer, pour inexécution, la résiliation du bail à la date du présent arrêt,

- d'ordonner à M. [Y] [M] et Mme [L] [G] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens ou de tout occupation de leur chef dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision sous peine d'expulsion, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision,

- de condamner solidairement les locataires au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit une somme de 33,21 euros par mois, jusqu'à leur départ effectif.



Sur les sommes dues



Le bailleur réclame le paiement d'une somme de 950,80 euros arrêtée au 3 avril 2023, comprenant les loyers impayés jusqu'au mois de mars inclus. Il justifie de ces sommes par les décomptes produits (pièce n°9).



En conséquence, il convient de faire droit à la demande et, constatant que la solidarité entre les preneurs est prévue au contrat, de condamner solidairement M. [Y] [M] et Mme [L] [G] à payer à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée la somme de 950,80 euros au titre des arriérés locatifs courant jusqu'au moins de mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021, date de l'assignation.



Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [M] et Mme [L] [G] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d'appel.



En équité, il convient de faire supporter à M. [Y] [M] et Mme [L] [G] partie des frais irrépétibles exposés par la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée. Ils seront donc condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par défaut,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du bail liant M. [Y] [M] et Mme [L] [G] et société ICF Habitat Sud Est Méditerranée et portant sur garage n°4, lot de copropriété n°366, sis au [Adresse 6] à [Localité 4], à la date du présent arrêt,



Ordonne à M. [Y] [M] et Mme [L] [G] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens ou de toute occupation de leur chef dans un délai de 8 jours suivant la signification du présent arrêt,



Dit qu'à défaut il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,



Condamne solidairement, en tant que besoin, M. [Y] [M] et Mme [L] [G] à payer à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée une indemnité d'occupation d'un montant de 33,21 euros par mois jusqu'à leur départ effectif,



Condamne solidairement M. [Y] [M] et Mme [L] [G] à payer à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée une somme de 950,80 euros au titre des arriérés de loyer arrêtés au mois de mars 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021,



Condamne in solidum M. [Y] [M] et Mme [L] [G] aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne in solidum M. [Y] [M] et Mme [L] [G] à payer à la société ICF Habitat Sud Est Méditerranée la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ainsi prononcé publiquement le 05 octobre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente