Cour d'Appel · Chambre 2 A — 5 octobre 2023

MINUTE N° 453/2023





























Copie exécutoire

aux avocats 



Le 5 octobre 2023 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/03123 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HT6T



Décision déférée à la cour : 18 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE





APPELANTE :



La S.C.I. AMALI, 

prise en la personne de son représentant légal.

demeurant [Adresse 1] à [Localité 3]



représentée par la SCP CAHN ET ASSOCIES, Avocats à la cour.





INTIMÉ :



Le syndicat des copropriétaires de [5] [Adresse 2], 

sise [Adresse 2] à [Localité 3] 

représenté par son syndic, la SARL SOGIM, 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 3]



représenté par Me Laurence FRICK, Avocat à la cour. 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 Mai 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller 

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN.





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, Président, et Madame Sylvie SCHIRMANN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

















FAITS ET PROCÉDURE





Le 8 décembre 2009, la SCI Amali, pour les besoins de l'activité professionnelle de son gérant, M. [P], médecin, est devenue propriétaire des lots n° 3 et 19 au sein de la résidence dite [5] sise [Adresse 2] à [Localité 3], selon acte notarié dressé par Me [U].



La SCI Florax est copropriétaire au sein de la résidence, ses lots correspondant à des places de parking banalisées. 



Le règlement de copropriété reçu le 13 mars 1998 par Me [H] prévoit, en son article 2, sur la destination de l'immeuble, que l'affectation des lots de parkings privatifs est exclusivement et en bloc réservée aux praticiens de [5] ainsi qu'à leurs patients et ne pourront faire l'objet d'une autre occupation, même temporaire, notamment par le personnel employé dans [5] ou d'une location à un preneur extérieur ; le ou les propriétaires de ces parkings établiront une convention d'occupation à cet effet avec le syndic de copropriété qui déterminera les conditions juridiques et financières de l'occupation de ces lots de parkings dont l'unique destination consiste à rapprocher au mieux de la pharmacie et des différents cabinets médicaux, les patients et les clients. 



Des conventions d'occupation ont été adoptées à cet effet. 



Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue en date du 4 décembre 2019, au cours de laquelle ont été votées des résolutions, notamment, une résolution n°6 portant sur l'adoption d'un contrat de location des parkings des lots n°21 à 34 mettant fin aux conventions de jouissance partagée signées entre les copropriétaires.



Contestant le loyer fixé en assemblée générale afférent aux parkings, la société Amali, le 4 mars 2020, a fait citer devant le tribunal judiciaire de Mulhouse le syndicat des copropriétaires de [5], [Adresse 2] à [Localité 3] (ci-après «'le syndicat des copropriétaires'») aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 4 décembre 2019 et subsidiairement la nullité de la résolution n° 6 adoptée lors de cette assemblée.



Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- déclaré la SCI Amali irrecevable en sa demande en nullité de l'assemblée générale du 4 décembre 2019 de la copropriété [5] sis [Adresse 2] à [Localité 3]';

- déclaré la SCI Amali recevable pour le surplus de ses demandes';

- débouté la SCI Amali de sa demande de nullité de la résolution n°6 adoptée lors de l'assemblée générale du 4 décembre 2019';

- dit n'y avoir lieu de «'dispenser la SCI Amali de sa demande tendant à se voir dispenser de participer à la dépense commune'» des frais de procédure et de leur quote-part, ainsi que de toutes dépenses subséquentes et rejeté toute demande en ce sens';

- débouté les parties du surplus de leurs demandes';

- condamné la SCI Amali, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant conséquemment la SCI de sa demande formulée à ce titre, outre les entiers dépens.













Après avoir déclaré la SCI Amali irrecevable à solliciter la nullité de l'assemblée générale en sa totalité mais recevable à solliciter la nullité de la résolution n°6 de cette même assemblée générale, le tribunal a répondu aux moyens soulevés sur la nullité de cette résolution':



a) Concernant la demande principale en nullité fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965



Après avoir rappelé les dispositions des articles 2, 8, 9, 14 et 17 de cette loi, le tribunal, pour rejeter la demande fondée sur l'article 14, a précisé, après examen de l'article 2 du règlement de copropriété, que la restriction à la mise en location des lots n° 21 à 34, appartenant de la SCI Florax, était justifiée par la destination de l'immeuble qui est une maison médicale mais représentait pour celle-ci une charge qui ne pouvait être regardée comme lui bénéficiant. 



Il a ajouté que ce même règlement ne prévoyait pas d'autre voie que la conclusion d'une convention entre le propriétaire des lots de parking et le syndic pour définir la jouissance de ces parkings. 



Il en a déduit que, dans ces conditions, c'était à bon droit et en exécution dudit règlement de copropriété que le syndic avait soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2019, qui n'avait pas outrepassé son rôle, l'adoption d'une convention d'occupation des parkings.



b) Concernant la demande subsidiaire en nullité fondée sur l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965



Le premier juge a rejeté la demande formulée à ce titre, dès lors que la résolution en cause portait sur la fixation des modalités de jouissance de parties privatives, alors que l'article 11 de la loi impose l'unanimité des voix seulement pour les décisions portant sur la répartition des charges afférentes à l'entretien des parties communes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) et à la participation aux travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).



c) Concernant la demande subsidiaire en nullité fondée sur l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965



L'article 26 exigeant, à l'occasion d'une assemblée générale, l'assentiment du copropriétaire qui subirait une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, «'telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'», le tribunal a rejeté ce fondement en constatant que la résolution n° 6 litigieuse ne portait modification ni de la destination des parkings, ni de leur jouissance, telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété.



d) Concernant la demande subsidiaire en nullité fondée sur l'abus de droit



Le premier juge a également rejeté ce fondement, faute pour la SCI Amali de démontrer que la décision prise par l'assemblée générale dans le cadre de la résolution n°6 constituait un abus de droit en ce qu'elle favoriserait un seul copropriétaire, en l'occurrence la SCI Florax, ou serait contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires.



e) Concernant la demande subsidiaire en nullité fondée sur l'effet relatif des contrats



Sur le moyen tiré de ce que l'assemblée générale aurait excédé ses pouvoirs en adoptant un contrat de location de parking mettant fin à des conventions de jouissances partagés passées entre copropriétaires, le tribunal, rappelant les dispositions de l'article 1199 du code civil sur l'effet relatif des contrats, a retenu que les conventions de jouissance 





partagée avaient été conclues sur la base de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 et que la résolution n°6 critiquée venait modifier les conditions juridiques et financières de l'occupation des places de parking, telles que votées lors de cette assemblée de 2015. 



Il en a déduit que le fait que la résolution n°6 portât sur l'adoption d'un nouveau contrat de location liant le syndic et la SCI Florax et, s'imposant aux autres copropriétaires dans des conditions conformes au règlement de copropriété, donc parfaitement légales, et sur le mandat donné à cette fin au syndic, sans autre conséquence juridique, ne lui faisait encourir aucune nullité, soulignant qu'étant étranger aux conventions signées entre copropriétaires, le syndic ne pouvait se voir reprocher la méconnaissance de l'effet obligatoire des contrats.



Le premier juge, au visa de l'article 768 du code de procédure civile, n'a pas examiné la demande en nullité de la résolution n°6 fondée sur l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 formulée par la SCI, faute pour celle-ci d'avoir repris dans son dispositif la demande développée sur ce fondement dans ses écritures.





La SCI Amali a interjeté appel de ce jugement le 2 juillet 2021 en ce que le jugement :



- l'a déclarée recevable dans sa demande de nullité à l'assemblée générale du 4 décembre 2019 de la copropriété résidence dite de [5] sises [Adresse 2] à [Localité 3],

- a déclaré sa demande recevable pour le surplus,

- sa demande a été rejetée en ce qui concerne la demande de nullité de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 4 décembre 2019 de la copropriété de [5],

- l'a condamnée à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

 - a dit n'y avoir lieu de la dispenser de sa demande tendant à se voir dispenser de participer à la dépense commune des frais de procédure et de leur quote-part, ainsi que de toutes dépenses subséquentes.





La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 04 octobre 2022.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

 



Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 1er octobre 2021, la SCI Amali demande à la cour de':



- recevoir l'appel';

- infirmer le jugement entrepris';

et, statuant à nouveau':

- annuler purement et simplement la résolution n°6 de l'assemblée générale du 4 décembre 2019 de la copropriété [5]';

- rejeter toutes prétentions du syndicat des copropriétaires formulées à son encontre';

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.











La SCI Amali soutient que l'assemblée générale n'est pas valide puisque l'ensemble des parties constitue des lots privatifs appartenant à un seul copropriétaire et loués à d'autres copropriétaires'; ils ne caractérisent donc pas des parties communes, de sorte que l'assemblée générale ne pouvait intervenir. 



La SCI Amali entend se concentrer sur la nullité de la délibération n°6 faisant valoir que, d'une part, elle a été prise pour des parties communes et que, d'autre part, la résolution ne concernait que l'intérêt exclusif de l'un des copropriétaires, à savoir la SCI Florax. 



Elle indique que l'assemblée des copropriétaires a prévu un cadre unique et l'existence de conventions ou de protocoles signés directement entre un copropriétaire et le propriétaire des parkings, de sorte que la résolution n°6 modifie le règlement de copropriété et va à l'encontre des conventions privées qui ont été faites. 



Elle considère donc qu'il y a eu une modification du règlement de copropriété et ce, en violation des règles de majorité mais aussi de convocation. 



Faisant état de ce que le syndic exécute les décisions de la copropriété, la SCI Amali soutient qu'il pouvait soumettre une convention privée dans la mesure où elle ne respectait pas le règlement de copropriété mais ne pouvait pas prendre une décision à la place des particuliers comme il était convenu auparavant. 



Elle en déduit qu'il y a eu violation de la loi, de la résolution précédente et de la procédure applicable puisqu'il fallait respecter les règles tendant à la modification du règlement de copropriété, des parties privatives appartenant à la SCI Florax étant concernées.



Elle ajoute que l'assemblée générale peut, à la double majorité de l'article 26, à savoir la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix, modifier un règlement de copropriété mais uniquement pour tout ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.



Elle en déduit que l'assemblée générale est incompétente pour statuer comme elle l'a fait. 





Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':



- déclarer irrecevable et mal fondée la SCI Amali en son appel';

- déclarer irrecevable et mal fondée la SCI Amali en toutes ses demandes, fins et conclusions';

- rejeter l'appel';

en conséquence':

- débouter la SCI Amali de toutes ses demandes';

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions';

- condamner la SCI Amali à lui verser la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens.



Concernant la convocation à l'assemblée générale, l'intimé se prévaut d'une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 5 novembre 2019 à la société Amali, ce délai étant conforme aux articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, l'ordre du jour, le projet de résolution et le contrat de location des parkings ayant bien été notifiés, conformément audit article 9.



L'intimé indique que le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble et notamment l'affectation restrictive des lots de parking privatifs, que pour respecter cette destination, il stipule que les conditions juridiques et financières de l'occupation de ces lots seront déterminées dans une convention d'occupation établie par le ou les propriétaires des parkings (la SCI Florax) et le syndic.



Il soutient que ce dernier, chargé de faire respecter la destination de l'immeuble prévue par le règlement de copropriété, et notamment la destination de ces lots de parking, ne pouvait signer la convention d'occupation de ces lots sans adoption préalable de cette convention par l'assemblée générale des copropriétaires concernés. 



Il conteste que les pouvoirs de l'assemblée générale aient été dépassés et souligne qu'il est parfaitement courant qu'une telle assemblée adopte une résolution portant sur la signature d'un contrat de location quelconque.



Le syndicat des copropriétaires conteste que la résolution en cause favoriserait la SCI Florax, alors qu'elle est seule propriétaire des lots de parkings et que ces derniers sont nécessaires à la bonne marche des cabinets médicaux de l'immeuble, le règlement de copropriété prévoyant que la convention déterminant les conditions juridiques et financières de l'occupation des lots de parking applicables à tous les copropriétaires concernés doit être établie entre le propriétaire des parkings et le syndic.



L'intimé, se prévalant de la feuille de vote conteste le moyen tiré du mauvais décompte des voix et explique que les voix ont été prises en compte conformément à la répartition des parts, certains lots étant exploités par un même professionnel et que les dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment en ce qui concerne la prise en compte des tantièmes pour le calcul de la majorité.



Le syndicat des copropriétaires affirme que l'assemblée générale du 4 décembre 2019 n'a pas voté de modification de la répartition des loyers, des charges de copropriété et des taxes afférents aux lots de parkings, le règlement de copropriété ne définissant pas le mode de répartition de ces dépenses.



L'intimé précise qu'en se prévalant d'un abus de droit, l'appelante reconnaît finalement que l'assemblée générale disposait bien d'un droit à adopter la convention établie en application des dispositions du règlement de copropriété.



Il conteste tout abus de droit, dans la mesure où l'assemblée générale a seulement exécuté les obligations issues du règlement de copropriété qui sont respectées depuis plus de vingt ans, soulignant qu'un abus de droit ne constitue pas une cause de nullité.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées. 





MOTIFS DE LA DÉCISION

 



Sur la recevabilité de l'appel



Le syndicat des copropriétaires ne développant aucun moyen à l'appui de sa demande d'irrecevabilité de l'appel de la société Amali et en l'absence de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office, il y a lieu de déclarer cet appel recevable.



Sur la recevabilité des demandes de la société Amali



Le syndicat des copropriétaires ne développant aucun moyen à l'appui de l'irrecevabilité des demandes de la société Amali, il y a lieu de déclarer ces dernières recevables et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la société Amali recevable pour le surplus de ses demandes.











Sur la demande de nullité de la délibération n°6 de l'assemblée générale du 4 décembre 2019



Pour n'avoir pas été prise pour des parties communes 



A hauteur d'appel, la société Amali ne demande plus la nullité de l'assemblée générale en son ensemble mais se prévaut, au soutien de sa demande de nullité de la résolution n°6 de ce que cette assemblée générale ne pouvait pas intervenir au motif qu'elle concernait des lots privatifs et non des parties communes.



Aux termes des dispositions de l'article 8'de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.



L'article 9 de cette même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



Comme l'a clairement développé le premier juge, dont la motivation est adoptée, le règlement de copropriété visé dans l'acte d'achat de la SCI Amali prévoit que c'est le syndic de copropriété qui doit déterminer les conditions juridiques et financières des lots de parking, de sorte que l'assemblée générale tenue le 4 décembre 2019 qui inclut la résolution n°6 laquelle porte précisément sur l'adoption du contrat de location des parkings (lots n°21 à 34) est tout à fait valable, le syndic étant un organe d'exécution de décisions qui doivent nécessairement être prises en assemblée générale.



Ce moyen est donc rejeté.



Pour avoir été prise dans l'intérêt exclusif de l'un des copropriétaires, la société Florax



Comme l'a indiqué avec pertinence le premier juge, la restriction à la jouissance des parkings constitue une charge pour leur propriétaire qui doit obligatoirement en laisser leur jouissance au service de [5], de sorte qu'il y a lieu de rejeter ce moyen soulevé par la société Amali au soutien de la nullité de la délibération n°6, étant souligné que cette dernière n'aboutit pas une modification du règlement de copropriété puisqu'elle ne fait que l'appliquer.



*

Considération prise de ce que les moyens de la société Amali ont été rejetés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Amali de sa demande de nullité de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 4 décembre 2019.





Sur les dépens et les frais de procédure



Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.



A hauteur d'appel, la société Amali est condamnée aux dépens, est déboutée de sa demande d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2'000 euros sur le fondement de ce même article.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :



DÉCLARE recevable l'appel de la SCI Amali ;



CONFIRME dans les limites de l'appel le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 18 mai 2021 ;



Y ajoutant :



CONDAMNE la SCI Amali aux dépens de la procédure d'appel ;



CONDAMNE la SCI Amali à payer au syndicat des copropriétaires de [5] de [Adresse 2] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel;



DÉBOUTE la SCI Amali de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel.



Le greffier, Le président,