Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 5 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 05/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/06279 - N° Portalis DBVT-V-B7F-UAEC



Jugement n° 20/00395 rendu le 21 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lille





APPELANTE



SCI MCT Immobilia agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Thomas Jany, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant





INTIMÉE



SA Etablissements Louis Mazet prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Grégory Delhomme, avocat au barreau de La Drome, avocat plaidant







DÉBATS à l'audience publique du 07 juin 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 mai 2023



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EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un bail commercial du 1er octobre 2008, la société MCT Immobilia a donné à bail à la société Etablissements Louis Mazet des locaux à usage de bureaux et d'entrepôts situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 240 000 euros HT et HC.



Le bail a été conclu pour une durée de 12 années entières et consécutives.



Le preneur a versé au bailleur un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer, soit la somme de 60 000 euros HT.



La société Etablissements Louis Mazet a donné congé à la société MCT Immobilia pour le 30 septembre 2017. Les parties sont convenues de poursuivre le bail jusqu'au 31 janvier 2018 et la remise des clés a eu lieu le 30 janvier 2018.



Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 11 septembre 2018, la société Etablissements Louis Mazet a mis en demeure la société MCT Immobilia de lui restituer le dépôt de garantie.



En l'absence de restitution, par acte d'huissier de justice du 14 janvier 2020, la société Etablissements Louis Mazet a fait assigner la société MCT Immobilia devant le tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie.



Par jugement contradictoire du 21 juin 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :


condamné la société MCT Immobilia à rembourser à la société Etablissements Louis Mazet la somme de 65 971,94 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018,

débouté la société MCT Immobilia de ses demandes,

condamné la société MCT Immobilia aux dépens,

débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.




Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 décembre 2021, la société MCT Immobilia a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.



Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 15 mars 2022, la société MCT Immobilia demande à la cour de :


à titre principal, réformer la décision du tribunal en ce qu'elle a été condamnée au remboursement du dépôt de garantie,

à titre subsidiaire :

confirmer le jugement mais en y ajoutant une condamnation de la société Etablissements Louis Mazet à la prise en charge du remplacement de la station-service à hauteur d'une somme de 34 523,48 euros HT,

dans cette hypothèse, ordonner la compensation,

en tout état de cause, condamner la société Etablissements Louis Mazet au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens.




Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 15 juin 2022, la société Etablissements Louis Mazet demande à la cour de :


confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

débouter la société MCT Immobilia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,


en conséquence,


condamner la société MCT Immobilia à lui payer et verser la somme de 65 971,94 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018,

rejeter l'ensemble des demandes de la société MCT Immobilia,

en toute hypothèse :

condamner la société MCT Immobilia à lui payer et verser la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la société MCT Immobilia aux dépens d'instance et d'appel.




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023. Plaidé à l'audience du 7 juin 2023, le dossier a été mis en délibéré au 5 octobre 2023.





MOTIVATION 



Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



En l'espèce, la cour relève que si, dans les motifs de ses conclusions, la société MCT Immobilia conteste la prétention de la société Etablissements Louis Mazet tendant à la restitution du dépôt de garantie, elle ne formule dans le dispositif de ses conclusions aucune demande de rejet des prétentions du liquidateur. 



Elle demande en effet uniquement à la cour de réformer le jugement en ce qu'elle a été condamnée au remboursement du dépôt de garantie, sans formuler aucune prétention tendant au rejet ou débouté de la demande de la société Etablissements Louis Mazet.



En conséquence, la cour, qui n'est saisie d'aucune prétention de l'appelante sur les dispositions du jugement dont l'intimée demande la confirmation, ne peut que confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.



La société MCT Immobilia sollicite, en cas de confirmation du jugement, qu'y soit ajoutée une condamnation de la société Etablissements Louis Mazet à la prise en charge du remplacement de la station-service à hauteur de la somme de 34 523,48 euros et que soit ordonnée la compensation entre les sommes.



La société MCT Immobilia n'invoque aucun fondement juridique à sa demande de condamnation de la société Etablissements Louis Mazet. En application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et elles doivent être exécutées de bonne foi.



L'article 1732 du même code prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1731 ajoute que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



Le bail commercial du 1er octobre 2008 prévoit que « le preneur s'oblige à tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer toutes les réparations liées directement à l'activité du preneur. Maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués », « le preneur s'oblige à devoir également rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui ».



Aux termes de l'article 516 du code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. L'article 517 du même code ajoute que les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils se rapportent. Enfin, l'article 524 du même code prévoit que les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. 



La société MCT Immobilia sollicite la condamnation de la société Etablissements Louis Mazet à lui payer la somme 34 523,48 euros correspondant à la prise en charge du remplacement de la station-service et la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie dont elle doit restitution. Elle soutient que la station-service constitue un ensemble et que dès lors les cuves de stockage, les pompes et tout le matériel constituent un immeuble. Elle ajoute que s'il ne devait pas être considéré qu'il s'agit d'un immeuble par nature, tout ce qui se trouve au dessus du sol dans le cadre de la station-service constitue un immeuble par destination. Elle estime donc que la société Etablissements Louis Mazet ne pouvait reprendre les pompes à essence et le matériel des bornes de service.



La société Etablissements Louis Mazet soutient qu'elle a simplement démonté les pompes à essence qui ne faisaient pas partie du bail, la société Mazet Lille, précédent locataire faisant partie du même groupe qu'elle, les ayant acquises le 1er juillet 1999. Elle ajoute que la société MCT Immobilia n'a pu acquérir les pompes en tant qu'immeuble par destination puisqu'elles ne constituent pas des meubles indissociablement liés aux immeubles et ne pouvant être enlevés sans porter atteinte à l'intégrité de l'immeuble. Elle indique avoir démonté les pompes sans altérer les cuves qui ont été laissées en l'état, s'agissant de biens meubles démontés et remontés sur un autre site.



Il n'est pas contesté par la société Etablissements Louis Mazet que lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie le 29 janvier 2018, réalisé par huissier de justice, les pompes à essence étaient toujours présentes et que les parties étaient convenues d'un délai supplémentaire laissé au locataire pour débarrasser les lieux de tous gravats et détritus ainsi que du mobilier restant, la remise des clés devant intervenir dans un délai de 24 à 48 heures. La société Etablissements Louis Mazet ne conteste pas non plus qu'elle a, avant la restitution des clés, démonté et récupéré les pompes à essence.



Il est justifié par la société Etablissements Louis Mazet de ce que les pompes à essence dont il s'agit ont été achetées et installées en 1999 par la société Mazet Lille, précédente locataire des lieux. Si la société Etablissements Louis Mazet indique qu'il s'agit d'une société faisant partie du même groupe qu'elle, il s'agit néanmoins de deux sociétés différentes.



Il se déduit du fait que les pompes à essence étaient présentes sur les lieux jusqu'au 29 janvier 2018 qu'à la fin du bail conclu entre la société Mazet Lille et le précédent propriétaire de l'immeuble, les pompes n'ont pas été récupérées par la société Mazet Lille. Les pompes à essence se sont donc trouvées sur les lieux de 1999 à 2018. L'ancien propriétaire a en conséquence cédé les lieux à la société MCT Immobilia alors que s'y trouvaient les pompes à essence litigieuses. Si la société Etablissements Louis Mazet soutient que les pompes à essence ne figurent pas sur la liste du matériel cédé par l'ancien propriétaire à la société MCT Immobilia, elle n'en rapporte aucune preuve et en tout état de cause, elles se trouvaient sur les lieux lors de cette cession, intervenue avant la conclusion du bail entre la société MCT Immobilia et la société Etablissements Louis Mazet.



En conséquence, la société MCT Immobilia est fondée à soutenir que les pompes à essence sont devenues immeubles par destination puisqu'elles sont devenues la propriété du propriétaire des lieux et qu'elles ont été affectées par celui-ci au service et à l'exploitation du fonds, puisqu'elles se trouvaient au sein de la station-service créée sur le site de manière durable depuis 1999.



De façon surabondante, la cour ajoute que la société Etablissements Louis Mazet ne démontre aucunement sur quel fondement elle aurait été fondée à récupérer des pompes à essence, y compris s'il s'agissait de biens meubles, qui se trouvaient déjà dans les lieux lors de sa prise à bail du bien, ayant été acquises par un précédent locataire, peu important qu'il s'agisse d'une société appartenant au même groupe qu'elle.



En conséquence, la société MCT Immobilia est fondée à réclamer à la société Etablissements Louis Mazet le paiement des frais de remise en place de nouvelles pompes à essence. Ces frais, compte tenu du devis établi par la société TSG produit par la société MCT Immobilia, seront chiffrés à la somme de 14 849 euros HT, les autres postes figurant sur ce devis ne concernant pas la pose de nouvelles pompes à essence. La société Etablissements Louis Mazet sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la société MCT Immobilia.



Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.



En l'espèce, la société MCT Immobilia est redevable de la somme de 65 971,94 euros à l'égard de la société Etablissements Louis Mazet, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018. La société Etablissements Louis Mazet est redevable de la somme de 14 849 euros à l'égard de la société MCT Immobilia.



Les conditions de la compensation étant réunies, elle sera ordonnée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



La société MCT Immobilia sera condamnée aux dépens d'appel. En équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Etablissements Louis Mazet à payer à la société MCT Immobilia la somme de 14 849 euros au titre de la remise en place de pompes à essence ;



Vu les créances réciproques, la société MCT Immobilia étant redevable à l'égard de la société Etablissements Louis Mazet de la somme de 65 971,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018, ordonne la compensation des sommes à due concurrence ;



Condamne la société MCT Immobilia aux dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.









Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles