Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 5 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 05/10/2023





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N° de MINUTE : 23/839 

N° RG 22/02633 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UJYO



Jugement (N° 1122000185) rendu le 07 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lens





APPELANTS



Monsieur [J] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005690 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



Madame [W] [G] [K] [P]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Alexandre Braud, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué 





INTIMÉE



SA Maisons & Cités SA d'HLM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué 





DÉBATS à l'audience publique du 20 juin 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 19 mai 2023



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Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2001, la SA Maisons & cités a donné à bail à usage d'habitation un immeuble à M. [J] [L] et Mme [W] [P] situé [Adresse 2]. 



M. [J] [L] et Mme [W] [P] ont cessé de régler régulièrement leur loyer courant.



Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2021, la SA Maisons & Cités a fait délivrer un commandement de payer aux locataires solidairement la somme de 

2 561,91 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. 



M. [J] [L] et Mme [W] [P] n'ont pas régularisé la situation dans le délai de deux mois imparti par le commandement.

 

Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2022, notifié au Préfet le 25 janvier 2022, la SA Maisons & Cités a fait assigner M. [J] [L] et Mme [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue d'obtenir le constat du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, les locataires étant depuis lors occupants sans droit ni titre ou à défaut, le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, l'autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls des défendeurs, la condamnation de ces derniers au paiement solidaire de la somme de 3 536, 95 euros représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation impayées au 31 décembre 2020, des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu'au jour du jugement à intervenir, la fixation d'une indemnité d'occupation équivalent au montant au montant des loyers et charges jusqu'à la libération effective, ainsi qu'une indemnité fondée sur l'article 1760 du code civil, la somme de 150 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée, le paiement d'intérêts au taux légal sur l'ensemble de ces sommes, le paiement solidaire de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 d code de procédure civile outre la condamnation solidaire de M. [J] [L] et de Mme [W] [P] aux entiers dépens. 



Suivant jugement contradictoire en date du 19 mai 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens a :



- constaté que le bail conclu le 26 juillet 2001 entre la SA Maisons & Cités d'une part et M. [J] [L] et Mme [W] [P] d'autre part portant sur le logement si [Adresse 2]) est résilié à compter du 21 décembre 2021,

- condamné solidairement M. [J] [L] et Mme [W] [P] à payer à la SA Maisons & Cités la somme de 3 591,78 euros au titre des loyers charges et indemnité d'occupation au 31 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 octobre 2021 sur la somme de 2 561,94 euros et intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus,

- condamné M. [J] [L] et Mme [W] [P] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L. 412-1 du code de procédure civile d'exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code,

- dit qu'à défaut pour M. [J] [L] et Mme [W] [P] de libérer volontairement les lieux il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,

- autorisé si besoin le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et péril des défendeurs,

 condamné M. [J] [L] et Mme [W] [P] à payer une indemnité d'occupation au loyer et charges à la SA Maisons & Cités à compter du 1er avril 2022 jusqu'à libération effective des lieux soit mensuellement la somme de 

591, 28 euros, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance,

- dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

- dit que la part de cette indemnité correspondant aux charge pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées,

- dit que la présente décision sera notifiée au préfet et à la CAF,

- débouté les parties de leur plus amples demandes,

- écarté l'exécution provisoire de droit du jugement prévue par l'article 514-1 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. [J] [L] et Mme [W] [P] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir. 



M. [J] [L] et Mme [W] [P] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 mai 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a a prononcé la résiliation du bail conclu entre les appelants et la SA Maisons & Cités en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de la somme 3 591,78 euros et la somme 2 561, 94 avec intérêts au taux légal en ce qu'il a autorisé l'expulsion des appelants en ce qu'il a fixé à 591, 28 euros l'indemnité d'occupation.



La SA Maisons & Cités a constitué avocat en date du 1er juillet 2022. 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2022, M. [J] [L] et Mme [W] [P] demandent la cour de :



A titre principal,

- suspendre l'ensemble des mesures d'expulsion et d'exécution,

A titre subsidiaire,

- accorder les plus larges délais aux appelants pour quitter l'immeuble et leur permettre ainsi de se reloger,

- accorder des délais de paiement en attendant que la commission se prononce sur la mesure à prendre en étalant la créance de 3 591, 78 euros sur 36 mensualités de 99, 76 euros,

- dire n'y avoir lieu à indemnité d'occupation.



La SA Maisons & Cités n'a pas conclu dans le cadre de la présente instance.



Dans un courrier notifié par voie électronique le 8 février 2023, la SA Maisons & cités précise que dans pareille hypothèse, la Cour de cassation a jugé que la cour d'appel qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance et que la cour d'appel ne peut pas déduire de l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé qu'il ne sollicite pas la confirmation du jugement. 



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Aux termes des dispositions de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputé s'en approprier les motifs.



Sur la résiliation du bail



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à la suite de cet article.



Il résulte des pièces produites aux débats que par acte d'huissier de justice en date du 20 octobre 2021, la SA Maisons & Cités a fait commandement à M. [L] et Mme [P] d'avoir à lui payer la somme de 2 261,94 euros au titre des loyers et charges impayés en principal en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.



Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Il résulte par ailleurs du décompte produit par la bailleresse qu'aucun réglement n'a été porté au crédit des locataires dans les deux mois de la signification du commandement.



Par ailleurs, si le dossier de surendettement déposé par M. [L] et Mme [P] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais en date du 31 mai 2022, cette décision de recevabilité, laquelle n'a eu pour effet que d'interdire aux débiteurs de régler les dettes antérieures à son prononcé, n'a pu avoir aucun effet sur l'efficacité du commandement dès lors qu'elle est intervenue plus de deux mois après la signification de ce dernier.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 décembre 2021.



Sur la demande de délais de paiement



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Au soutien de leur demande, M. [D] et Mme [B] font essentiellement valoir que d'une part, ils doivent bénéficier des garanties fondamentales prévues par les dispositions de l'article 8 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et, d'autre part, que la SA Maisons & cités ne justifie pas que l'occupation des lieux lui cause un trouble dans l'exercice de son droit de propriété.



Alors que les locataires ne justifient pas d'une atteinte disproportionnée à leurs libertés fondamentales, il résulte du décompte actualisé produit par la bailleresse que la dette locative s'est aggravée pour atteindre un montant de 3 591,78 euros au 31 mars 2022.



En outre, l'importance de la dette locative ne permet pas d'envisager son apurement dans le délai maximal de trois années prévu par la Loi.



En conséquence, il y a lieu de débouter les appelants de leur demande de délais de paiement.



Par ailleurs, la cour relève que si une procédure de surendettement est actuellement mise en oeuvre au profit de M.[L] et de Mme [P], ces derniers ne justifient pas de la reprise du loyer courant, les dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 subordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement par le locataire des loyers et des charges.



Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition définitive des effets de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2021, prononcé l'expulsion de M. [L] et de Mme [P] et fixé l'indemnité d'occupation par référence au loyer courant.



Sur l'arriéré locatif



En l'absence de décompte actualisé produit aux débats, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [L] et Mme [P] à payer à la SA Maisons et cités la somme de 3 591,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 octobre 2021 sur la somme de 2 561,94 euros et intérets au taux légal à compter du jugement pour le surplus.



Sur les autres demandes



Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [L] et Mme [P], parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [W] [P] et M. [J] [L] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.







Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis