Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 5 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 05/10/2023





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N° de MINUTE : 23/847 

N° RG 22/04246 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPGU

Jugement (N° 22-000152) rendu le 18 Juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Tourcoing







APPELANT



Monsieur [B] [X]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/008171 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



SARL CPAF IMMO représenté par son gérant Monsieur [O] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Défaillante, à qui déclaration d'appel a été signifiée le 2 novembre 2022 à personne habilitée





DÉBATS à l'audience publique du 20 juin 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 12 mai 2023

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Par acte sous seing privé en date du 13 mai 2021, M. [B] [X] a pris à bail un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer de 350 euros outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 50 euros. 



Arguant de problème de surface du logement et d'accessibilité, M. [B] [X] a saisi le 21 septembre 2021 un conciliateur de justice. Un procès-verbal de non-conciliation a été établi le 13 octobre 2021.



Par courrier en date du 21 janvier 2022, M. [B] [X] a sollicité par l'intermédiaire de son conseil, le service communal d'hygiène et de sécurité de la mairie de [Localité 3] aux fins de procéder à la visite du logement loué.



Un procès-verbal de constat a été établi le 5 janvier 2022 par Me [K], huissier de justice. 



Arguant d'une différence entre la surface du logement telle qu'indiquée au contrat de bail et sa surface réelle et de l'existence d'un trouble de jouissance caractérisé par l'absence d'accessibilité aux toilettes, le défaut d'aération et l'humidité importante du logement, par exploit d'huissier en date du 22 février 2022, M. [B] [X] a fait assigner M. [O] [W] et la SARL Cpaf Immo devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 3] aux fins de:

- le recevoir dans l'ensemble de ses demandes, 

- condamner solidairement M. [O] [W] et la SARL Cpaf Immo à lui payer la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 

- ordonner la diminution du loyer à la somme de 150 euros par mois depuis l'entrée dans les lieux, ou subsidiairement à compter de l'assignation et jusqu'à la sortie des lieux, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les sommes allouées à titre de dommages et intérêts et de diminution de loyer, 

- condamner solidairement M. [O] [W] et la SARL Cpaf Immo à lui payer la somme de 800 euros en indemnisation des frais de déménagement à venir, 

- condamner M. [O] [W] et la SARL Cpaf Immo à verser à Maître Craynest la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile, Maître Craynest renonçant alors à la part contributive de l'Etat, 

- condamner M. [O] [W] et la SARL Cpaf Immo aux entiers dépens et aux frais de constat d'huissier de 235 euros. 



Suivant jugement contradictoire en date du 18 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 3] a :

- constaté le désistement de M. [B] [X] de ses demandes formulées l'encontre de M. [O] [W],

- dit que les demandes formulées par la partie demanderesse sont exclusivement dirigées contre la SARL Cpaf Immo représentée par son gérant M. [O] [W],

- fait droit à la demande de réduction de loyer,

- fixé le loyer recalculé, hors charges, à la somme mensuelle de 302,68 euros soit une différence de loyer de 47, 32 euros par mois,

- dit que la diminution de loyer prend effet à la date de l'assignation, soit au 22 février 2022 et jusqu'au départ du locataire,

- dit que la SARL Cpaf Immo, représentée par son gérant M. [O] [W] n'a pas manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d' assurer la jouissance paisible du logement,

- débouté M. [B] [X] de sa demande dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

- débouté M. [B] [X] au titre de sa demande de dommages-intérêts au titre des frais de déménagement,

- condamné la SARL Cpaf Immo représentée par son gérant M. [O] [W] aux dépens de l'instance outre les frais de constat d'huissier à hauteur de la somme de 235 euros,

- condamné la SARL Cpaf Immo représentée par son gérant M. [O] [W] à verser à Maître Craynest la somme de 500 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes et contraires,

- dit que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 



M. [B] [X] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 septembre 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a:

- fixé le loyer recalculé, hors charges, à la somme mensuelle de 302,68 euros soit une différence de loyer de 47,32 euros par mois, 

- dit que la diminution de loyer prend effet à la date de l'assignation, soit au 22 février 2022 et jusqu'au départ du locataire,

- dit que la SARL Cpaf Immo, représentée par son gérant M. [O] [W] n'a pas manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du logement, 

- débouté M. [B] [X] de sa demande dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, l'a débouté au titre de sa demande de dommages-intérêts au titre des frais de déménagement,

- condamné la SARL Cpaf Immo représentée par son gérant M. [O] [W] à verser à Me Craynest la somme de 500 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs plus amples demandes et contraires.



Par acte d'huissier en date du 2 novembre 2022, M. [B] [X] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à la SARL Cpaf Immo représentée par son gérant M. [O] [W]. 



La SARL Cpaf Immo représentée par son gérant M. [O] [W] n'a pas constitué. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, M. [B] [X] demande la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer était fixé à la somme de 302, 68 euros soit 47, 32 euros de réduction de loyer par mois, dit que la diminution du loyer prend effet à la date de l'assignation soit au 22 février 2022 jusqu'au départ des lieux du locataire, dit que la SARL Cpaf Immo n'a pas manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du logement, débouté M. [X] de demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts pour frais de déménagement, condamné la SARL Cpaf Immo représentée par son gérant à verser à Maître Craynest la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, 

Statuer de nouveau et : 

 - recevoir M. [B] [X] dans l'ensemble de ses demandes,

 fins et conclusions,

- débouter la SARL Cpaf Immo de toutes ses demandes contraires, 

- constater que le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence ou à tout le moins n'est pas conforme au bail, 

- confirmer la diminution de loyer mais fixer cette diminution de loyer à la somme de 150 euros par mois soit 200 euros par mois de loyer hors charges (au lieu de 350 euros),

- dire que cette diminution s'applique depuis l'entrée dans les lieux, jusqu'à la sortie de M. [X],

- condamner la SARL Cpaf Immo à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 

- condamner la SARL Cpaf Immo à payer à M. [X] la somme de 1 800 euros de dommages et intérêts en indemnisation des frais de déménagement à venir,

- condamner la SARL Cpaf Immo à verser à Me Craynest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile pour la première instance et appel, Me Craynest renonçant alors à la part contributive de l'Etat,

- maintenir la condamnation de M. [O] [W] et la SARL Cpaf Immo aux entiers dépens et au frais de constat d'huissier de 235 euros.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur la demande en réduction du loyer



Aux termes des dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise: (...)

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation;

(...)

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

(...)

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.



L'article 3-1 de la même loi, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, ue diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois après la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.



En cause d'appel, M. [X] conteste la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le loyer recalculé en retenant une diminution de 47,32 euros par mois à compter du 22 février 2022, date de l'assignation, faisant valoir que cette diminution doit être portée à la some de 150 euros par mois à compter du mois de mai 2021, date de l'entrée dans les lieux.



Néanmoins, s'il n'est pas contesté que le bail régularisé par les parties le 13 mai 2021 mentionne une surface habitable du logement loué de 25 m² alors que sa surface réelle, telle qu'elle résulte du métrage réalisé par Maître [K], huissier de justice, dans le procès-verbal de constat établi le 5 janvier 2022 est de 21,62 m², cette différence est supérieure à 5% mais n'équivaut qu'à une différence de l'ordre de 13%.



Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a fixé le loyer recalculé à la somme de 47,32 euros par mois (soit 350€ x 21,62m²/25m²), cette diminution prenant effet à la date de la demande, soit le 22 février 2022, date de l'assignation, alors que M. [X] a formé sa diminution du loyer plus de six mois après la prise d'effet du bail.



La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.



Sur la décence du logement



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il ait besoin de stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D'assurer également la permanence et la qualtité des plantations.



Enfin, il résulte des dispositions de l'article 1720 du code civile que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.



En l'espèce, M. [X] soutient que le logement ne répond pas aux critères de décence de par son absence d'accessibilité aux toilettes, de la présence d'humidité importante et du défaut d'aération.



Au soutient de ses prétentions, M. [X] produit notamment un procès-verbal de constat établi par Maître [K], Huissier de justice, en date du 5 janvier 2022 relevant les désordres suivants:

- les toilettes sont très proches d'un poteau de soutènement rendant impossible l'installation correcte,

- la fenêtre est moisie en partie basse.



En l'absence d'autres éléments de preuve communiqués en cause d'appel, la cour relève que c'est par des motifs pertinents, qu'elle adopte en leur intégralité, que le tribunal a relevé que l'absence d'accessibilité aux toilettes n'est pas démontrée en l'absence de mesure et de mise en situation et que s'agissant de la présence d'humidité, aucun élément ne permet de démontrer que les constatations réalisées sont dues à un manquement du bailleur de sorte qu'en l'absence d'autres pièces, telles que notamment un rapport du service communal d'hygiène et de santé ou d'une expertise et au vu des photographies figurant au procès-verbal de constat mettant en évidence un logement encombré et peu soigné, la preuve du caractère indécent du logement loué n'est pas rapportée en l'espèce, le logement entrepris étant confirmé sur ce point.



Par ailleurs, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté M. [X] de sa demande indemnitaire au titre de la réparation de son trouble de jouissance ainsi que de celle relative à l'indemnisation de ses frais de déménagement.



Sur les autres demandes



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [X], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Condamne M. [B] [X] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.









Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Véronique DELLELIS