Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 5 octobre 2023

N° RG 20/03941 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NB6W









Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 11 juin 2020

( chambre 10 cab 10 H)



RG : 15/09254





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 05 Octobre 2023







APPELANTE :



S.A.S. REGIE PRESQU'ILE

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475

Et ayant pour avocat plaidant Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303





INTIMEE :



S.A.R.L. SPA SAINT JEAN

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par la SELARL TILSITT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1635









 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 28 Septembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Juin 2023



Date de mise à disposition : 05 Octobre 2023



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller



assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier











A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 18 juillet 2008, la société SPA Saint-Jean (la société preneuse) a pris à bail un local commercial appartenant à M. [W] (le bailleur), représenté par son mandataire de gestion, la société Régie Presqu'île (la régie), situé à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2008. Le loyer annuel était en principal de 22 000 euros, réduit à 21 000 euros la première année.



A partir de janvier 2012, des désaccords sont survenus entre la société preneuse et la régie concernant la justification des charges locatives imputables au preneur et l'imputation des règlements effectués par celui-ci.



Le 11 janvier 2015, la société preneuse a fait assigner la régie devant le tribunal de grande instance de Lyon pour obtenir, principalement, sa condamnation à rectifier diverses quittances et les communiquer, à produire et communiquer les décomptes de charges au titre des années 2010 à 2014, ainsi qu'à lui rembourser un éventuel trop versé et à indemniser le préjudice subi.



Par jugement du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à défendre, la demande (de la société preneuse) tendant à la condamnation de la régie à rectifier les quittances émises à compter du 4e trimestre 2014 et à les communiquer sous astreinte à la société preneuse ;

- déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à défendre, la demande (de la société preneuse) tendant à la condamnation de la régie à restituer à la société preneuse la somme de 7 627,18 euros ;

- déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société preneuse tendant à la condamnation de la régie à lui payer la somme de 13 795 euros au titre d'un manquement à son obligation d'information ;

- condamné la régie à payer à la société preneuse la somme de 4 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle ;

- condamné la régie à payer à la société preneuse la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration au RPVJ du 22 juin 2020, la régie a relevé appel principal de cette décision, en ce qu'elle l'a condamnée à payer la somme de 4 000 euros et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Dans ses dernières conclusions, n° 3, déposées le 7 mai 2021, la régie demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société preneuse la somme de 4 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle, celle de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;



- statuant à nouveau :

- juger que les fautes qui sont reprochées sont exclusivement des fautes contractuelles dans le cadre de l'exécution du bail commercial conclu avec le bailleur, lequel n'est pas partie à la cause et que la régie n'a commis ni faute caractérisée, ni faute personnelle à l'égard de la société preneuse, tiers au mandat de gestion ;

- lui donner acte de son aveu judiciaire sur le fait que les manquements reprochés sont tous fondés sur un défaut d'exécution du bail et relèvent donc de la responsabilité contractuelle exclusive du bailleur ;

- juger en conséquence qu'elle n'a commis aucune faute de nature délictuelle ;

- débouter la société preneuse de toutes demandes plus amples et contraires ;

- condamner la société preneuse à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses conclusions n° 2 déposées le 9 mars 2021, la société preneuse demande à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné la régie à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle ;

- statuant à nouveau, condamner (la régie) à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle ;

- condamner la régie à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire que la régie supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 septembre 2021.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE LA DECISION



À titre infirmatif, la régie soutient que si elle a commis des erreurs de gestion dans la réalisation de son mandat, seul son mandant aurait pu lui demander une indemnisation. Elle considère que seule une faute caractérisée, d'une particulière gravité du mandataire peut engager sa responsabilité à l'égard des tiers.

Elle soutient que si elle a pu commettre des erreurs, elles n'étaient pas d'une particulière gravité et ont été immédiatement rectifiées. Elle souligne que la société preneuse ne lui reproche pas de faute directe mais de faute commise dans l'exécution de son contrat de mandat.

Elle reconnaît une erreur, unique, concernant l'indexation des loyers à la suite de laquelle a elle procédé à tous ses calculs depuis l'origine sans tenir compte d'une éventuelle prescription et a ensuite affecté puis reversé à la société preneuse le montant de cette erreur, lui ayant remboursé la somme de 9 902,42 euros en 2015.

Elle indique que si des erreurs ont été commises sur les quittances, cela relève d'un dysfonctionnement de son logiciel de gestion et qu'elle a rectifié l'intégralité des quittances de loyers si bien que le préjudice de la société preneuse était réparé en 2015.

Elle estime que l'obligation de délivrer une quittance de loyer ou toute autre obligation tirée du bail appartient au bailleur, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, tandis que le bailleur n'est pas dans la cause.

Elle estime ainsi qu'aucune faute personnelle n'a été commise à l'égard du locataire.



En réplique, la société preneuse soutient que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Elle écarte la nécessité de démontrer une faute personnelle de la régie à son égard.

Elle se prévaut du défaut de communication des décomptes de charges réellement payées, en contravention avec l'article 18 du bail commercial et ses obligations résultant du contrat de mandat conclu avec le bailleur. Elle fait état du courrier, resté sans réponse à ce sujet durant quatre ans, et affirme que la régularisation n'est survenue qu'après la délivrance de l'assignation.

Elle se prévaut également d'avis d'échéances et de quittances totalement erronées, depuis 2012, pour lesquelles elle a adressé des demandes de corrections des quittances, qui sont restées sans réponse.

Elle soutient également que la régie a procédé à des régularisations de charges particulières tardives.

Elle soutient que la régie a appliqué des variations de loyers totalement erronées, générant un trop-perçu à son profit de 9 941,46 euros (reconnu par la régie).

Elle reproche à la régie d'avoir établi une situation de compte totalement erronée sur la base de laquelle le bailleur a fait opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce.

Elle estime que ces fautes lui ont causé un préjudice évident, alors que la régie a pu la menacer de mettre en 'uvre la clause résolutoire.

Elle considère que le tribunal a parfaitement caractérisé le préjudice subi. Elle indique que les manquements de la régie se sont poursuivis, postérieurement à la clôture de la mise en état de la procédure de première instance, ce qui l'amène à actualiser le quantum de sa demande à la somme de 10 000 euros.



Sur ce,



Sur la responsabilité de la régie



En application de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé dommage.



Par ailleurs, selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



La cour estime ainsi que c'est de manière inopérante que la régie soutient qu'il résulte de l'article 1240, voire des dispositions combinées de ce texte et de celles de l'article 1992 du code civil, que sa responsabilité ne peut être engagée que par son mandataire ou encore seulement en cas de faute « caractérisée », ou de faute « d'une particulière gravité ».



En effet, la responsabilité de la régie doit être engagée s'il est établi, par la société preneuse, qu'elle a commis des manquements dans l'accomplissement des missions qui lui étaient imparties en vertu du contrat de mandat conclu avec le propriétaire, et que ces erreurs ont été la source d'un préjudice pour la société preneuse, en lien avec ces manquements.



Sur les manquements de la régie :



Sur l'erreur concernant les loyers appelés, à raison de l'indexation du loyer



Comme l'a relevé le premier juge, le mandat dont était investi la régie (pièce n° 1 de l'intimée) lui donnait explicitement pouvoir de procéder à la révision du loyer.



Sur ce point, la régie convient d'erreurs dans les loyers appelés, première faute retenue par le tribunal. Elle soutient cependant qu'il s'agissait d'une « erreur unique qui s'est répétée créant un décalage dans le temps », qu'elle prétend avoir régularisée spontanément en 2015, en remboursant à la société preneuse la somme de 9 902,42 euros.



Il en résulte, d'une part, que l'existence du manquement est reconnu par la régie, étant précisé qu'un manquement qui se répète dans le temps, en l'occurrence six années, ne peut être considéré comme un manquement unique.

D'autre part, tandis qu'il n'est rapporté aucune offre de preuve contraire par la régie, il y a lieu de constater avec le tribunal que ce n'est qu'à la suite des vérifications effectuées par la société preneuse, sur sa seule initiative, que ces erreurs ont été relevées, lesquelles portaient sur la période de 2009 à 2015 (pièce n° 7 de l'intimée). A cet égard, la régie a évoqué, dans sa lettre à la société preneuse du 21 septembre 2015, (pièce n° 7 de l'appelante) « l'erreur que vous avez relevée sur le calcul des révisions de loyer depuis le départ de ce bail ». 



S'il doit être noté que la régie a effectivement adressé un règlement de 9 421,67 euros le 21 septembre 2015 (en trois chèques), ce remboursement n'est ainsi intervenu qu'en raison des seules diligences initiales de la société preneuse et, ce, alors que celle-ci avait engagé une action judiciaire contre la régie.

Il doit être souligné que la société preneuse soutient dans ses écritures qu'elle estime ne pas avoir été intégralement remplie de ses droits, la somme de 520 euros lui restant due.



Dès lors, comme le premier juge, la cour retient que ce chef de manquement de la régie à ses obligations de mandataire est caractérisé.



Sur les quittances erronées



Comme l'a relevé le premier juge, en vertu du mandat dont elle était investie, la régie avait pouvoir de donner ou retirer quittance de toutes sommes reçues ou payées.



Le tribunal a relevé que la société preneuse justifiait de ce que, à différentes reprises durant l'année 2015, la régie n'avait pas fait figurer dans ses quittances l'intégralité des sommes versées au titre du loyer et des charges, le montant des règlements étant réduit de plus de 1 000 euros. 

La régie ne conteste pas ces erreurs, indiquant qu'elles sont résultées d'un dysfonctionnement de son logiciel de gestion et qu'elles les a rectifiées en 2015, écartant ainsi tout préjudice.



Cependant, c'est sans aucune offre de preuve que la régie prétend avoir remédié à l'absence de prise en compte de l'ensemble des versements effectués par la société preneuse, laquelle soutient en outre qu'aucune quittance ne lui a plus été délivrée en 2016, sans que la régie ne soutienne ni ne justifie du contraire.



Dans le sens de la décision attaquée, il y a lieu de retenir que le manquement de la régie à ses obligations de mandataire est caractérisé.



Sur la communication tardive des justificatifs de charge



Comme l'a rappelé le premier juge, le mandat confié par le propriétaire à la régie lui donnait pouvoir de gérer les biens désignés, de sorte qu'il lui incombait, comme le prévoyait l'article 18 du contrat de bail (pièce n° 1 de l'appelante) d'établir au terme de chaque exercice un décompte des charges réellement payées, pour imputation sur les provisions versées



La société preneuse justifie suffisamment (pièces 5.1 à 5.15) de ce qu'elle a demandé, à partir de 2012, les justificatifs des charges locatives récupérables, en vain jusqu'en 2015.

Comme le premier juge, la cour retient que, selon les dispositions du contrat, la régie aurait dû établir un décompte des charges réellement payées au terme de chaque exercice, ce qui n'a pas été le cas.

Il sera noté que la société preneuse indique que les justificatifs ont été produits mais soutient, sans être contredite, que cette communication n'est intervenue que le 30 septembre 2015, soit après la délivrance de l'assignation et de manière complète, seulement pour la période courant jusqu'au 1er semestre 2017, durant la procédure.



Le manquement de la régie à ses obligations de mandataire est ainsi caractérisé.



Sur la régularisation tardive des charges locatives



En vertu du mandat dont elle était investie, la régie avait pouvoir de recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant, notamment, les loyers et charges dont la perception est la conséquence de l'administration du bien d'autrui, également celui de s'acquitter de toutes sommes qui pourraient être dues par le mandant.



L'article 18, alinéa 2 du contrat de bail prévoyait que « au terme de chaque exercice, le bailleur établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur les termes futurs, interviendra en même temps qu'un prochain appel de loyer ».



Ainsi, de manière nouvelle, la société preneuse soutient que la régie a effectué tardivement des régularisations de charges locatives, soit le 7 juillet 2015, pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 et du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014.

Il sera constaté que l'avis d'échéance du 3e trimestre 2015 (pièce n° 4 de l'intimée) comporte effectivement une régularisation de charges pour 2013, 2014 et 2015.

Il n'y a dès lors pas eu régularisation comptable, en même temps que le décompte annuel de charges. De ce seul fait, le manquement est dès lors établi.







Sur l'appui de la même pièce (n° 4), la société soutient en outre, sans être contredite par la régie, laquelle se borne à soutenir de manière inopérante qu'une faute contractuelle ne peut l'engager vis à vis d'un tiers, que les régularisations de charges de juillet 2015 à juin 2016 ne sont intervenues que début 2018, celles de juillet 2016 à juin 2017, dans le courant de l'année 2018 et que celles concernant la période de juillet 2017 à juin 2019 n'ont été effectuées que fin 2019.



Le grief invoqué par la société preneuse est dès lors caractérisé.



Sur l'établissement d'une fausse situation de compte



La société preneuse reproche à la régie, n'ayant pas correctement comptabilisé les règlements qu'elle a effectués, d'avoir établi une situation de compte volontairement fausse sur la base de laquelle le bailleur a fait opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce.

Toutefois, il n'est présenté aucune offre de preuve à l'appui de ce moyen.



Le manquement de la régie n'est pas établi.



Sur la demande d'évaluation du préjudice subi par la société preneuse



Comme le premier juge, la cour relève que les erreurs sur les quittances, à raison de l'absence de prise en compte par la régie des versements effectués par la société preneuse, ainsi que les erreurs sur le montant du loyer, à raison des conditions d'indexation retenues par la régie, ont été la source de difficultés dans l'exécution du contrat de bail, dont les conditions économiques sont devenues incertaines et qui lui ont notamment imposé de recourir à un avocat, à de très nombreuses reprises, étant en outre relevé que ce n'est qu'à la suite de la délivrance de l'assignation que la régie a cherché à réparer certains de ces manquements.

Il doit être souligné que, face aux interrogations de la société preneuse quant aux conditions d'exécution du bail et aux démarches qu'elle a entreprises auprès de la régie par le biais de son conseil, la régie ne justifie pas de réponses diligentes et, de plus fort, a pu menacer le preneur de recourir à un huissier ou de mettre en 'uvre la clause résolutoire (pièces n° 10 et 11 de l'intimée).



Contre l'avis du premier juge, la cour étendra cette considération aux manquements de la régie liés à la tardiveté avec laquelle elle a justifié des charges réellement récupérables auprès du preneur. 

La cour retient qu'il en est de même pour le retard de la régie à procéder aux régularisations de charge correspondantes.



Il en résulte que ces fautes contractuelles commises par la régie dans l'exécution de son contrat de bail ont causé un préjudice réparable, à la fois économique et moral, à la société preneuse, tiers à ce contrat.



Il doit être noté que la société preneuse soutient, sans être contredite, que les manquements de la régie se sont perpétrés après la clôture de l'instruction de première instance.



Au vu de ce qui précède, le préjudice de la société preneuse sera indemnisé par l'allocation de la somme de 10 000 euros.



Le jugement sera réformé en ce sens.



Sur les autres demandes



L'appelante, qui perd en cette instance d'appel, en supportera les dépens.



Pour des motifs tirés de l'équité, il y a lieu de condamner la régie à payer à la société preneuse la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande.









PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement, sauf, sur le quantum, en ce qu'il a condamné la société Régie Presqu'Ile à payer à la société SPA Saint-Jean la somme de 4 000 euros au titre de la responsabilité délictuelle ;



STATUANT À NOUVEAU de ce chef :

CONDAMNE la société Régie Presqu'Ile à payer à la société SPA Saint-Jean la somme de 10 000 euros au titre de la responsabilité délictuelle ;



Y AJOUTANT,



MET les dépens d'appel à la charge de la société régie Presqu'Ile ;



CONDAMNE la société régie Presqu'Ile à payer à la société SPA Saint-Jean la somme de 3 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande ;





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE