Cour d'Appel · 2e chambre civile — 5 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 5 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/06492 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PVAM





Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 20 DECEMBRE 2022 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 22/31729





APPELANTS :



Monsieur [J] [S], président du conseil syndical

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par Me Jean-michel CHARBIT, avocat au barreau de MONTPELLIER (SCP JURI-OC) substitué par Me THEVENIN, avocat au barreau de NIMES (SCP JURI-OC)



Monsieur [Z] [N]

né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 17] IRLANDE

de nationalité Irlandaise

[Adresse 8],

[Localité 17]

 IRLANDE

Représenté par Me Jean-michel CHARBIT, avocat au barreau de MONTPELLIER (SCP JURI-OC) substitué par Me THEVENIN, avocat au barreau de NIMES (SCP JURI-OC)



Monsieur [L] [M]

né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 21] DANEMARK

de nationalité Danoise

[Adresse 13]

 DANEMARK

Représenté par Me Jean-michel CHARBIT, avocat au barreau de MONTPELLIER (SCP JURI-OC) substitué par Me THEVENIN, avocat au barreau de NIMES (SCP JURI-OC)



Monsieur [K] [U]

né le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 12] (UK)

de nationalité Anglaise

[Adresse 22]

 ROYAUME UNI

Représenté par Me Jean-michel CHARBIT, avocat au barreau de MONTPELLIER (SCP JURI-OC) substitué par Me THEVENIN, avocat au barreau de NIMES (SCP JURI-OC)



INTIMEES :



Syndicat des copropriétaires [Adresse 16], dont le siège

social est [Adresse 18] à [Localité 9] représenté par son syndic la S.A. NEXITY, dont le siège social est [Adresse 7] ,RCS PARIS n° 487530099, représentée par son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège, et en son agence [Adresse 19]

[Localité 20]

[Adresse 18]

[Localité 9]

Représentée par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER



La société NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée dont le siège social est SERVICES IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS- Madame [Y] [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me TREZEGUET, avocat postulant et Me Odile GIROD, cabinet ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant



Ordonnance de clôture du 12 Juin 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 JUIN 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Nelly CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Mme Virginie HERMENT, Conseillère



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



Le délibéré initialement prévu le 28 septembre 2023 a été prorogé au 5 octobre 2023 ; les parties en ayant été préalablement avisés ;



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, pour le président de chambre empêché et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.



*

* *



La [Adresse 16] est administrée par la SAS NEXITY LAMY, élue lors de l'assemblée générale annuelle du 16 juillet 2021 pour une durée de trois ans.

Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U] sont copropriétaires au sein de cette résidence.



Par courrier recommandé adressé à la SAS NEXITY LAMY le 15 novembre 2022, Monsieur [J] [S], en sa qualité de président du conseil syndical, a communiqué le procès-verbal de la réunion, en date du 14 novembre 2022, du dit conseil syndical, et a demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire assortie d'un ordre du jour portant dix projets de résolutions.





La SAS NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic, a adressé aux copropriétaires une convocation pour une assemblée générale ordinaire prévue le vendredi 13 janvier 2023 à 9 heures, dont l'ordre du jour prévoyait vingt-sept résolutions.





Par assignation en référé d'heure à heure du 8 décembre 2022 [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, et la SAS NEXITY LAMY devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir solidairement condamner à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée convoquée pour le 13 janvier 2023 à 9 heures les résolutions sollicitées par le conseil syndical dans son courrier recommandé du 15 novembre 2022.



Par ordonnance du 20 décembre 2022 le juge des référés a :



- dit n'y avoir lieu à référé,

- renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

- condamné [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] in solidum à payer à la SAS NEXITY LAMY une somme de l500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] également une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





Par acte reçu au greffe de la Cour le 22 décembre 2022 [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] ont relevé appel de cette décision.





Par conclusions transmises par voie électronique le 12 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, ils demandent à la Cour de :



Sur le rejet des écritures déposées par la SAS NEXITY LAMY :

- vu les conclusions déposées vendredi 9 juin veille de la clôture par l'intimé la SAS NEXITY,

- vu l'impossibilité d'y répondre tenant l'impossibilité matérielle de joindre les appelants qui demeurent à l'étranger,

- vu la violation du principe du contradictoire,

- rejeter les écritures de la SAS NEXITY LAMY déposées le 9 juin 2023,



Au fond :

- réformer l'ordonnance entreprise,

- condamner la SASU NEXITY LAMY, sous astreinte de 1000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à convoquer une nouvelle assemblée générale extraordinaire de la [Adresse 16] dans le mois de la signification, en inscrivant à l'ordre du jour de l'assemblée les résolutions sollicitées par le conseil syndical aux termes du courrier recommandé adressé, par Monsieur [S] en sa qualité de président du conseil syndical, le 15 novembre 2022, sans ajouts ni modifications et en prenant en compte les deux candidatures de syndic communiquées par le conseil syndical,

- condamner la SASU NEXITY en sa qualité de syndic à supporter le coût intégral de cette convocation modificative au titre de sa responsabilité civile,

- rendre opposable la décision à intervenir au syndicat des copropriétaires,

- réformer l'ordonnance en ce qu'elle les a condamnés à verser au syndic et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 1500 euros soit 3000,00 euros,

- condamner la SASU NEXITY à leur régler la somme de 5000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Au dispositif de ses écritures transmises par voie électronique le 9 février 2023, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SAS NEXITY LAMY conclut à la confirmation, en toutes ses dispositions, de l'ordonnance dont appel, et sollicite la condamnation de [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] à lui payer la somme de 3000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Par conclusions transmises par voie électronique le 24 janvier 2023, auxquelles il est expressément renvoyé, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] demande à la Cour de :



- dire n'y avoir lieu à examiner en l'absence de moyens les sous-tendant les prétentions des appelants tendant à voir : « Rendre opposable la décision à intervenir au syndicat des copropriétaires, réformer l'ordonnance critiquée en ce qu'elle a condamné les appelants à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1500 euros, et en ce que le juge des référés a condamné solidairement Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U], au titre des dépens », « rendre opposable la décision à intervenir au syndicat des copropriétaires », en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile,

- déclarer irrecevables comme dépourvues d'objet et d'intérêt, et nouvelles, à l'endroit du syndicat des copropriétaires les prétentions de MM. [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U], dirigées à son encontre en application des articles 30 à 32, et 564 et suivants du code de procédure civile,

- dire en tous les cas l'appel et toutes demandes des appelants infondés à son endroit, et confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouter toute partie de leurs moyens, demandes fins ou prétentions, appel principal ou incident comme contraire aux siens,





- condamner solidairement Messieurs [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de rejet des écritures :



La SAS NEXITY LAMY a déposé des conclusions de 21 pages le vendredi 9 juin 2023, soit la veille du week-end et de la clôture des débats fixée au 12 juin suivant.



Cette communication tardive n'a légitimement pas permis aux appelants d'y répondre, d'autant que trois d'entre eux résident à l'étranger.



Il convient de sanctionner ce comportement qui porte atteinte au principe du contradictoire prévu par les articles 15 et 16 du code de procédure civile et d'écarter des débats les dites conclusions du 9 juin 2023 pour ne retenir que celles du 9 février 2023.





Sur l'objet et l'intérêt de l'appel :



Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] avance que l'assemblée générale s'est tenue et que, faute d'annulation, elle revêt un caractère décisoire à son égard.



Cependant, le litige demeure en ce que les appelants ont intérêt à agir aux fins de voir statuer sur leurs demandes d'organisation d'une nouvelle assemblée générale.





Sur la recevabilité de l'appel :



Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] avance par ailleurs que la demande des consorts [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U], tendant à lui voir déclarer opposable la décision à intervenir, est irrecevable comme étant nouvelle.



Cependant, à juste titre le premier juge a retenu que la décision devait nécessairement être opposable au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16], en ce qu'il s'agit d'une procédure concernant le fonctionnement de ce dernier par la voix de son syndic ; il ne s'agit dès lors pas d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile.



Dès lors, l'appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.

 



Sur les demandes des consorts [S], [N], [M] et [U] :



L'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.



En application de ces dispositions, il appartient au syndic de porter la ou les questions à l'ordre du jour de l'assemblée générale sans pouvoir juger de leur valeur ou de leur opportunité.



En l'espèce, l'ordre du jour sollicité par les consorts [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] et les projets de résolutions étaient les suivants :



Résolutions :

n°1 : désignation du Président de séance,

n°2 : désignation des scrutateurs,

n°3 : désignation du secrétaire de séance. Le conseil syndical envisage de prendre une secrétaire pour faire le secrétariat et ne pas laisser M. [G] être le secrétaire,

n°4 : approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

n°5 : révocation du syndic NEXITY,

n°6 : élection d'un nouveau syndic en remplacement du cabinet NEXITY,

n°7 : poursuites en dommages-intérêts contre le cabinet NEXITY,

n°8 : demande au cabinet NEXITY de produire l'ensemble des éléments comptables 2022 au nouveau syndic dans un délai de 2 mois à compter de sa révocation,

n°9 : Mission à donner au nouveau syndic pour faire exécuter les travaux votés avec devis approuvés et pour les travaux votés avec devis non approuvés, déterminer avec le conseil syndical le choix de l'entreprise ainsi que valider la fusion DDG 1 et DDG 2 avec le notaire,

n°10 : Vote d'un budget prévisionnel 2023.



L'ordre du jour tel qu'il a été fixé par la SAS NEXITY LAMY pour l'assemblée générale du 13 janvier 2023 est le suivant :



Résolution n°1 : Désignation du Président de séance

Résolution n°2 : Désignation des Scrutateurs

Résolution n°3 : Désignation du Secrétaire de séance

Résolution n°4 : Approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021

Résolution n°5 : Approbation des comptes des dépenses hors budget à savoir "réfection des volets des villas" 

Résolution n°6 : Approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 pour un montant de 530 650€

Point d'information n°7 : Approbation du budget prévisionnel de l'exercice 01.01.2023 au 31.12.2023. pour un montant de 500 000 € proposition de Monsieur [S]

Résolution n°8 : Demande de M. [S] révocation contrat syndic anticipé

Résolution n°9 : Désignation des membres du Conseil Syndical pour une durée de l an 

Point d'information n°10 : Demande de M. [S] Désignation du syndic et approbation du contrat de mandat (candidatures multiples) - AUCUN CONTRAT TRANSMIS

Résolution n°11 : Demande de M. [S] Poursuites en dommages-intérêts contre le cabinet NEXITY.

Point d'information n°12 : Demande de M. [S] Demande au cabinet NEXITY de produire l'ensemble des éléments comptables 2022 au nouveau syndic dans un délai de 2 mois à compter de sa révocation

Point d'information n°13 : Demande de M. [S] Mission à donner au nouveau syndic pour faire exécuter les travaux votés avec devis approuvés et pour les travaux votés avec devis non approuvés, déterminer avec le conseil syndical le choix de l'entreprise ainsi que valider la fusion DDG 1 et DDG 2 avec le notaire

Résolution n°14 : Autorisation à donner à Monsieur [D] pour effectuer les travaux d'installation de panneaux photovoltaïques sur sa toiture de villa

PJ: Demande de M. [D]

Résolution n°15 : Autorisation à donner à Monsieur [D] pour effectuer les travaux d'installation d'un deuxième groupe de climatisation sur sa villa

PJ: Demande de M. [D]

Résolution n°16 : Autorisation à donner aux copropriétaires le souhaitant pour effectuer les travaux d'installation de panneaux photovoltaïques sur la toiture de leur villa.

PJ: Demande de M. [O]

Résolution n°17 : Contrat d'entretien des parties communes

Résolution n°18 : Décisions à prendre concernant la réalisation et la gestion des travaux de mise en place d'un réducteur de pression suite aux travaux réalisés par la commune de FABREGUES

PJ : proposition CASSAN 10 154.88€ TTC

CHICHE 5426.72€ TTC

TEKNIBAT 10 274.94€ TTC

Résolution n°19 : A la demande de M [E], gérant de la SCI FRAMOTHOCAM, décisions à prendre concernant l'abatage de l'arbre proche des villas 41A et 41B

Résolution n°20 : Approbation du Protocole d'accord transactionnel entre DDG1, DDG2, LA SAS [Adresse 15] ET DDG3 

Point d'information n°21 : Demande de M. [S] Mission a donner au nouveau syndic pour faire exécuter les travaux votés avec devis approuvés et pour les travaux votés avec devis non approuvés, déterminer avec le conseil syndical le choix de l'entreprise ainsi que valider la fusion DDG 1 et DDG 2 avec le notaire.

Point d'information n°22 : Demande de M. [S] Demande au cabinet NEXITY de produire l'ensemble des éléments comptables 2022 au nouveau syndic dans un délai de 2 mois à compter de sa révocation.

Point d'information n°23 : Information sur la procédure initiée par SIM IMMOBILIER représenté par M. [R]

Point d'information n°24 : Information sur les procédures en cours

Résolution n°25 : suite décision AG du 08/07/2022 Choix du prestataire concernant les sous compteurs électriques

Propositions OCEA et PROX HYDRO jointes

Résolution n°26 : suite décision AG du 08/07/2022 Choix du prestataire concernant les sous compteurs d'eau

Propositions OCEA et PROX HYDRO jointes

Résolution n°27 : suite décision AG du 08/07/2022 Choix du prestataire devant réaliser les travaux de réfection des installations réception TV

Proposition BFM2C et FRANCELEC.





A l'instar du premier juge il convient d'observer que l'ensemble des propositions posées dans la demande formalisée par [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] figurent à cet ordre du jour, lequel comporte plusieurs résolutions complémentaires, ce qui ne peut valablement être reproché au syndic.



De la même façon, il ne peut valablement lui être imputé à faute les observations ou précisions qu'il a entendu apporter, notamment en ce qui concerne le vote des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et le rappel du vote sur procès-verbal, ou encore en ce qui concerne l'absence de transmission par Monsieur [S] du détail du budget qu'il propose à hauteur de 500.000,00 euros.



Il apparaît par ailleurs que si la résolution relative à la révocation du syndic NEXITY a bien été mise à l'ordre du jour, en revanche la résolution n°6 tendant à l'élection d'un nouveau syndic en remplacement du cabinet NEXITY n'a pas été totalement suivie d'effet comme ayant été transformée en un simple point d'information, à savoir le point d'information n°10 ainsi rédigé : 'Demande de M. [S] Désignation du syndic et approbation du contrat de mandat (candidatures multiples) - AUCUN CONTRAT TRANSMIS'.



Cependant, il ne peut valablement non plus être reproché à la SAS NEXITY LAMY d'avoir respecté les dispositions précises des articles 10 et 11 du décret susvisé et plus particulièrement l'article 11 en son I - 4° qui imposait aux demandeurs la notification, en même temps que l'ordre du jour du ou des projets de contrat de syndic accompagné(s) de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A.



En effet, à l'instar du premier juge, il convient d'observer que le courrier adressé au syndic le 15 novembre 2022 ne contient que la mention suivante : 'Vous joindrez à la convocation les contrats de syndic que vous détenez déjà ainsi que le courrier du notaire que vous n'avez pas contacté'.



Par voie de conséquence, ne pouvaient également faire l'objet que de points d'information les demandes de produire l'ensemble des éléments comptables 2022 au nouveau syndic dans un délai de 2 mois à compter de sa révocation, de voter sur la mission à donner au nouveau syndic pour faire exécuter les travaux votés avec devis approuvés et pour les travaux votés avec devis non approuvés, déterminer avec le conseil syndical le choix de l'entreprise ainsi que valider la fusion DDG 1 et DDG 2 avec le notaire.





Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir et a condamné [J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] in solidum à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la SAS NEXITY LAMY une somme de l500,00 euros et au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] la même somme.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



[J] [S], [Z] [N], [L] [M] et [K] [U] qui succombent en leur appel en supporteront les dépens.



L'équité commande en outre de faire bénéficier tant la SAS NEXITY LAMY que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer, à ce titre, une somme complémentaire de 1500,00 euros à chacun.







PAR CES MOTIFS



LA COUR



Dit recevable l'appel interjeté par Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U] ;



Rejette les écritures transmises par la SAS NEXITY LAMY le 9 juin 2023 ;



Confirme, en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ;



Condamne Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U] à payer à la SAS NEXITY LAMY une somme complémentaire de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] une somme complémentaire de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Monsieur [J] [S], Monsieur [Z] [N], Monsieur [L] [M] et Monsieur [K] [U] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,