Cour d'Appel · 1ère chambre — 5 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/02943 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IRVO 



MPF



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS

01 juillet 2022 RG:21/01265



[Z]



C/



Etablissement Public DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA





























Grosse délivrée

le 05/10/2023

à Me Marine BRUNA-ROSSO

à Me Elizabeth PHELIPPEAU-SOL











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de carpentras en date du 01 Juillet 2022, N°21/01265



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

Mme Séverine LEGER, Conseillère



GREFFIER :



Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Octobre 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [T] [Z]

[Adresse 17]

[Adresse 17]

[Localité 11]



Représenté par Me Marine BRUNA-ROSSO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON







INTIMÉE :



Etablissement Public DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA

[Adresse 14]

[Localité 1]



Représentée par Me Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 05 Octobre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour





 EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :



[K] [E] est décédée le [Date décès 10] 2014, laissant pour recueillir sa succession, en qualité d'héritier, [T] [Z] son fils. 



Aux termes de la déclaration de succession déposée le 31 juillet 2015, l'actif successoral se composait de la moitié indivise de parcelles de terre sises lieu-dit [Adresse 13] dans la commune de [Localité 11], évaluée à 129 000 euros. 



L'administration fiscale a contesté cette évaluation et a engagé une procédure de rectification, donnant lieu à la saisine de la Commission départementale de conciliation, qui a proposé une évaluation des terres précitées à hauteur de 432 000 euros, soit des droits calculés sur la moitié, 216 000 euros. Suivant cet avis, l'administration fiscale a pris le 23 avril 2019 une décision de rectification portant sur la somme de 13 853 euros pour les droits et 764 euros pour les pénalités. 

Le 17 mai 2019, elle a mis le contribuable en demeure de payer cette somme. 



Par acte du 6 août 2021, M. [Z] a saisi le tribunal judiciaire de Carpentras en annulation de la décision de l'administration fiscale.



Par jugement contradictoire du 1er juillet 2022, le tribunal judiciaire de Carpentras a débouté [T] [Z] de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens et à payer à la direction générale des finances publiques une indemnité d'un montant de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 26 août 2022, [T] [Z] a interjeté appel de cette décision. 



Par ordonnance du 25 janvier 2023, la procédure a été clôturée le 8 juin 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 22 juin 2023.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS :



Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, [T] [Z], appelant, demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

- annuler la mise en demeure en date du 17 mai 2019 d'un montant de 14.617 euros , 

- annuler la décision de la Direction Générale des Finances Publiques en date du 30 avril 2019 , 

- fixer la valeur vénale des terrains à la somme de 301 018 euros , 

- ordonner à l'administration fiscale de procéder à un nouveau calcul des sommes éventuellement dues,

- ordonner la suppression des pénalités de 1 250 euros au titre des intérêts de retard , 

- condamner la Direction Départementale des Finances Publiques à payer à M. [T] [Z] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelant conteste la valeur vénale retenue par l'administration fiscale qu'il juge arbitaire. Il conteste aussi au visa de l'article 1727 du code général des impôts les pénalités de retard faute pour l'administration fiscale d'avoir établi définitivement l'impôt. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la Direction Générale des Finances Publiques, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner [T] [Z] aux entiers dépens de l'instance et à payer à l'administration fiscale une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'intimée considère qu'en application des articles 17 et 761 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale retenue est justifiée puisque fondée sur la comparaison avec la valeur d'un autre bien. Elle expose que les intérêts de retard ont été calculés en conformité avec les prescriptions de l'article 1727 du livre des procédures fiscales. 





MOTIFS :



Sur la valeur vénale réelle des parcelles de terre sises lieu-dit [Adresse 13] dans la commune de [Localité 11] (84870) :



L'article L. 17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de 'rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ... suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations'.



Alors que la valeur vénale des parcelles retenue par l'administration fiscale, calculée pour une superficie de 7855 m² est de 432 000 euros, soit 55 euros le m², le contribuable soutient en s'appuyant sur une expertise immobilière réalisée en 2015 que leur valeur est de 258.000 euros.



Les premiers juges ont relevé que l'estimation effectuée par l'expert mandaté par le contribuable ne reposait sur aucune démonstration tandis que l'administration fiscale se fondait sur la comparaison avec cinq transactions portant sur des terrains situés dans une zone géographique très proche des parcelles appartenant à [T] [Z] et comme elles classés en zone UC c'est-à-dire en zone constructible.



L'appelant fait valoir qu'il a mandaté un second expert lequel a conclu à une valeur vénale réelle de 301 018 euros et a pris soin d'estimer de manière différenciée la valeur des différentes parcelles en fonction de leurs caractéristiques (superficie, existence de servitudes, configuration...). Selon lui, seule une des parcelles peut être évaluée à 56 euros le m² ( [Cadastre 9]) mais cette valeur ne peut pas être retenue pour les autres parcelles qui sont des chemins d'accès ( C [Cadastre 2], [Cadastre 4],[Cadastre 5], [Cadastre 7]) ou de simples dégagements servant à la parcelle voisine ([Cadastre 15]) ou grevées de servitudes ( [Cadastre 8]) de sorte qu'aucune construction n'est envisageable sur lesdites parcelles.



L'intimée rappelle que la méthode d'évaluation des biens immobiliers consacrée par la cour de cassation consiste à comparer le bien à évaluer avec les transactions contemporaines portant sur des biens immobilers intrinsèquement similaires dans les conditions du marché réel. Elle estime qu'il n'est pas exigé que les biens comparés soient strictement analogues au bien à évaluer et présentent les mêmes caractéristiques. L'administration fiscale conteste les conclusions de l'expertise extra-judiciaire versée aux débats en cause d'appel aux motifs que l'expert s'est borné à établir un tableau récapitulatif des différentes parcelles en indiquant une valeur sans aucune explication sur les éléments de détermination de cette valeur et sans procéder à une comparaison avec le prix de vente de biens similaires.



Le principe est que la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit au jour de la mutation. 



Dans sa réponse du 23 avril 2019 à la réclamation du contribuable, l'administration fiscale a expliqué sa méthode d'évaluation en ces termes : «  Cette méthode consiste à rechercher sur le marché immobilier local des transactions récentes s'appliquant à des terrains à bâtir présentant une situation et une configuration similaires au bien à estimer, à calculer le prix au m² de chaque terme, à en dégager un prix unitaire et à appliquer de prix au m² au terrain à évaluer...Au cas particulier, le service a retenu 5 ventes de terrains à bâtir intrinsèquement similaires intervenues avant le décès de Madame [E] dans un périmètre géographique proche qui ont permis de dégager un prix moyen au m² de 56,61 euros....ramené à 55 euros par la commission départementale de conciliation. »



Le plan des parcelles figure en pièce n°6 produite par l'appelant : 



Les parcelles sont classées en zone UC et se situent dans une zone d'habitat pavillonnaire peu dense qui s'étend sur la partie du territoire urbanisé la plus éloignée du centre du village.

La surface totale des parcelles est de 81 ares 12 centiares.



Cet ensemble de parcelles a été comparé à d'autres ensembles de parcelles récemment vendues et situées dans un périmètre géographique proche ([Localité 18], [Localité 16], [Localité 12]). 



S'il n'est pas nécessaire que les éléments de comparaison proposés par l'administration fiscales concernent des cessions portant sur des biens strictement identiques, encore faut-il qu'ils soient intrinsèquement similaires.



L'examen des photos aériennes des parcelles comparées à celles dépendant de la succession de Madame [E] révèle que ces parcelles composent un ensemble d'un seul tenant. Tel n'est pas le cas de celles dépendant de la succession : selon le plan cadastral et la photographie aérienne Géoportail, l'actif successoral se compose de deux grandes parcelles ( [Cadastre 9] et [Cadastre 6]), d'une superficie de 3140 m² et de 2831 m², lesquelles ne sont pas contigües et de sept autres parcelles, de superficie plus réduite ' entre 6 a 76 ca pour la plus grande et 32 ca pour la plus petite).



Les deux plus grandes parcelles ([Cadastre 9] et [Cadastre 6]) ainsi que les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] qui sont contigües à la parcelle [Cadastre 9] et forment un ensemble du même tenant avec elle forment peuvent être considérées comme intrinsèquement similaires aux cinq biens immobiliers mis en comparaison par l'administration fiscale. Situées en zone UC, leur potentiel constructible est indéniable. Même si elles ne sont pas viabilisées, la valeur vénale de 55 m² retenue par l'administration fiscale est justifiée.



En revanche, les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 7] sont des bandes plus ou moins longues et peu larges servant de chemin d'accès ( [Cadastre 8], [Cadastre 2] et 1790). Quant à la parcelle [Cadastre 5], elle est isolée des autres parcelles et sa taille est réduite ( 389 m²) de sorte que son potentiel constructible est incertain. En effet, l'administration fiscale, si elles justifie du classement des parcelles en zone UC, n'a pas précisé si le propriétaire de la parcelle [Cadastre 5], d'une surface de 389 m², avait le droit d'y édifier une construction. Le plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 11] versé aux débats ne précise pas la superficie minimale de terrain requise pour y édifier une construction.



En proposant une évaluation indifférenciée de l'ensemble des parcelles dépendant de la succession, l'administration fiscale n'a pas tenu compte de leur disparité : les cinq éléments de comparaison proposés ne sont pas des biens strictement similaires aux parcelles [Cadastre 8],[Cadastre 2], [Cadastre 7], et [Cadastre 5]. 



Dès lors qu'elles sont dénuées de tout potentiel constructible compte-tenu de leur configuration et de leur faible surface, n'est pas pertinente leur comparaison aux cinq biens immobiliers retenus par l'administration fiscale, lesquels sont composés soit d'une très grande parcelle unique soit de parcelles attenantes les unes aux autres et formant un seul et même ensemble comme en attestent les photographies aériennes figurant en page 1 et 2 du rapport produit par l'appelante.



Ces quatre parcelles ([Cadastre 8],[Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 5]) lesquelles, quoique classées en zone UC constructible, ont un potentiel constructible faible ou nul, ne peuvent pas être évaluées au prix de 55 euros le m² comme les biens auxquels elles sont comparées.



Les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 2] et [Cadastre 7] qui servent en réalité de chemin d'accès seront évaluées au prix de 15 euros le m² et la parcelle [Cadastre 5] compte-tenu de sa faible superficie qui justifie un abattement par rapport à la valeur des parcelles retenue par l'administration sera évaluée à la somme de 25 euros.



La valeur totale des parcelles [Cadastre 9],[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6],[Cadastre 8],[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] s'élève à 395 410 euros.



( C221 de 3140 m² x 55 euros +[Cadastre 6] de 2831 m²X 55 euros+[Cadastre 4] de 269 m²x55 euros+C 1642 de 518 m²x55euros+ [Cadastre 8] de 676 m²X15 euros+ C1640 de 167 m²X15 euros+ C 1790 de 90 m²X15 euros+C1645 de 389 m² X 25 euros).



Les parcelles ont été évaluées à la somme de 129 000 euros dans la déclaration de succession. Elles ont été évaluées à la somme de 432 000 euros par la commission départementale de conciliation et l'administration fiscale a retenu cette évaluation pour calculer les droits dus par l'appelant.



Par décision du 23 avril 2019, l'administration fiscale a indiqué au contribuable qu'elle maintenait l'évaluation des parcelles à 55 euros le m² et le 17 mai 2019, elle a adressé à [T] [Z] une mise en demeure de payer la somme de 14 617 euros.



Sur les intérêts de retard :



L'article 1727 du code général des impôts dispose que toute créance de nature fiscale qui n'a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d'un intérêt de retard, lequel est calculé à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l'impôt de vait être acquitté.



L'appelante fait grief au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de dégrèvement des pénalités de retard. Elle considère que la date retenue par l'administration fiscale comme point de départ des intérêts de retard n'est pas valable car à cette date, l'impôt sur les successions n'avait pas définitivement été établie.



L'intimée considère que les intérêts de retard ont commencé à courir le 1er février 2015, six mois après le décès de [K] [E].



Le taux de l'intérêt est de 0,40% par mois et s'applique sur le montant des sommes mises à la charge du contribuable ou dont le paiement a été différée.



Les intérêts de retard sont dus sur la partie des droits de succession qui a été éludée et dont le paiement a été différé. Dès lors que les droits dus sont supérieurs aux droits réglés par le contribuable, la somme représentant la différence et qui reste à calculer en fonction des valeurs vénales retenues a produit des intérêts de retard à compter de l'expiration du délai de six mois après le décès de [K] [E].



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de condamner la Direction Générale des Finances publiques à payer à [T] [Z] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du copde de procédure civile.







PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Fixe la valeur vénale des parcelles [Cadastre 9],[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6],[Cadastre 8],[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] s'élève à 395 410 euros,



Annule la mise en demeure du 17 mai 2019 d'un montant de 14 617 euros,



Déboute [T] [Z] de sa demande de décharge des intérêts de retard,



Condamne la Direction Générale des Finances publiques à payer à [T] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne aux dépens.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,