Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04834 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHI4R



Décision déférée à la Cour : Arrêt du 20 Octobre 2022 -Cour d'Appel de PARIS - RG n° 20/05999





APPELANTS

 

Monsieur [B] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Saveriu FELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D467



Madame [I] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Saveriu FELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D467

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004355 du 01/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIME 



Monsieur [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Vincent GUILLOT-TRILLER de l'AARPI GUILLOT SANCHEZ AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : D352









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er mai 2017, M. [C] [J] a donné à bail à M. [B] [X] et Mme [I] [O] un studio, situé [Adresse 3] à [Localité 7] (91), deuxième étage, porte de droite ; le loyer mensuel actualisé en 2019 est de 429,96 euros, charges comprises.



Faute de règlement régulier des loyers et des charges, M. [C] [J] a, par acte d'huissier de justice du 1 décembre 2017, fait assigner en référé les locataires devant le tribunal d'instance d'Evry-Courcouronnes, qui, par ordonnance du 18 septembre 2018, a, en particulier, condamné solidairement les locataires à verser au bailleur la somme provisionnelle de 607,22 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 5 juin 2018, terme de juin 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 décembre 2017, accordé un délai de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire et décidé la résiliation du bail et l'expulsion en cas d'impayés.



Par courrier simple du 18 février 2019, les locataires ont indiqué qu'ils quittaient le logement.



Par courrier du 22 février 2019, la société Immo De France, es qualité de mandataire de M. [C] [J], a rappelé aux locataires qu'un préavis d'un mois s'appliquait à compter de la réception de la demande de congé, de sorte que le congé ne serait effectif qu'au 22 mars 2019.



Le 18 juin 2019, M. [C] [J] a fait délivrer aux intéressés un commandement de quitter les lieux en vertu de l'ordonnance de référé précitée. 



Par une main courante du 12 septembre 2019, M. [C] [J] a signalé que son logement était occupé par une personne dénommée "M. [W] [T]" et que les clés ne lui avaient pas été remises.



Par actes d'huissier de justice du 6 novembre 2019, M. [C] [J] a fait assigner M. [B] [X] et Mme [I] [O] ainsi que M. [W] [T], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, aux fins notamment :

-de constater que M. [B] [X] et Mme [I] [O] sont sans titre d'occupation depuis le 22 mars 2019 et ordonner leur expulsion,

-les condamner au paiement de la somme de 1.423,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 mars 2019,

-dire que M. [W] [T] est occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion,

-condamner solidairement M. [B] [X], Mme [I] [O] et M. [W] [T] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer qui aurait été du, augmenté des charges, à compter du 23 mars 2019, date de résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux.



Bien que régulièrement assignés, M. [B] [X], Mme [I] [O] et M. [W] [T], n'étaient ni présents ni représentés à l'audience.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry Courcouronnes a ainsi statué :



-Constate que le congé de M. [B] [X] et Mme [I] [O] est effectif au 22 mars 2019 et en conséquence, qu'ils sont déchus, à compter de cette même date, de tout titre d'occupation des locaux loués ;



-Condamne solidairement M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 1.423,18 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de mars 2019 inclus, et ce avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la signification de la présente décision ;



-Déboute M. [C] [J] de sa demande d'expulsion de M. [B] [X] et Mme [I] [O] ;



-Déboute M. [C] [J] de sa demande de condamnation de M. [B] [X], Mme [I] [O] et M. [W] [T] au versement d'une indemnité d'occupation ;



-Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à verser à M. [C] [J] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] aux dépens



-Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.





M. [C] [J] a interjeté appel par déclaration du 15 avril 2020. 



M. [B] [X] et Mme [I] [O], auxquels la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 18 juin 2020 selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont alors pas constitué avocat.





Par un arrêt rendu par défaut le 20 octobre 2022 (RG 20/05999), la cour d'appel de Paris a ainsi statué : 



INFIRME, en sa seule disposition frappée d'appel, le jugement entrepris, 



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 6.300 euros à titre d'indemnités d'occupation, du 23 mars 2019 au 22 juin 2020, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (91), deuxième étage, porte de droite



CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



REJETTE toutes autres demandes.





Cet arrêt a été signifié le 10 janvier 2023 à M. [B] [X] et Mme [I] [O], à étude. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par déclaration du 6 mars 2023 , M. [B] [X] et Mme [I] [O] ont formé opposition contre l'arrêt précité.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 avril 2023 par lesquelles M. [B] [X] et Mme [I] [O] demandent à la cour de :

- Déclarer M. [X] et Mme [O] recevables et bien fondés en leur opposition

- DÉBOUTER M. [J] de ses demandes fins et conclusions

"En conséquence",

- "INFIRMER" l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 20 octobre 2022



Statuant à nouveau,

- CONFIRMER le jugement rendu le 28 février 2020 par le Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes en ce qu'il a :

o Constaté que le congé de M. [X] et Mme [O] est effectif au 22 mars 2019

o Débouté M. [C] [J] de sa demande d'expulsion de M. [X] et Mme [O] 

o Débouté M. [C] [J] de sa demande de condamnation de M. [X] et Mme [O] au versement d'une indemnité d'occupation



"En conséquence",

- INFIRMER le jugement rendu le 28/02/220 pour le surplus

- CONDAMNER M. [J] à régler à M. [X] et Mme [O] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du CPC

- CONDAMNER M. [J] à régler à M. [X] et Mme [O] la somme de 1500 € chacun en réparation de leur préjudice moral 

- CONDAMNER M. [J] aux entiers dépens 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 juin 2023 au terme desquelles M. [C] [J] demande à la cour de :

- CONFIRMER l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 20 octobre 2022 en ce qu'il a infirmé le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Evry Courcouronnes en ce qu'il déboute M. [C] [J] de sa demande de condamnation de M. [X] et Mme [O] au versement d'une indemnité d'occupation ; 

- CONFIRMER l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 20 octobre 2022 en ce qu'il condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 6300 euros à titre d'indemnités d'occupation du 23 mars 2019 au 22 juin 2020, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (91), deuxième étage, porte droite.

- CONFIRMER l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 20 octobre 2022 en ce qu'il condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC



Y ajoutant

- CONFIRMER le jugement rendu le 28 février 2020 en ce qu'il a :

* Constaté que le congé de M. [B] [X] et Mme [I] [O] était effectif depuis le 22 mars 2019 et, qu'en conséquence, ceux-ci étaient déchus, à compter de cette date, de tout titre d'occupation des locaux loués ; 



* Condamné solidairement M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 1 423,18 euros au titre des loyers et charges, mois de mars 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ; 



* Condamné M. [B] [X] et Mme [I] [O], tenus aux dépens, à verser à M. [C] [J] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



- REJETER les demandes de M. [X] et Mme [O]



- CONDAMNER solidairement M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens d'instance distraits au profit de Maître Guillot Triller.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La recevabilité de l'opposition n'est ni contestable ni contestée. Il convient donc de statuer sur le fond.



Par ailleurs, en application de l'article 572 du code de procédure civile, seuls peuvent être rediscutés en fait et en droit les points jugés par défaut et inclus dans l'opposition.



Il doit être rappelé à cet égard que la déclaration d'appel de M. [C] [J] du 15 avril 2020 ne porte que sur le chef de dispositif du jugement rejetant sa demande de condamnation de M. [B] [X], Mme [I] [O] et M. [W] [T] au versement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux; ainsi que l'a rappelé l'arrêt du 20 octobre 2022, le jugement est donc définitif en ses autres chefs de dispositif, sur lesquels il n'y a pas lieu de statuer.



Par conséquent, seront examinés les chefs de dispositif de l'arrêt objet d'opposition, soit la condamnation in solidum de M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 6.300 euros à titre d'indemnités d'occupation, du 23 mars 2019 au 22 juin 2020, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] (91), la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel.



Les autres "demandes d'infirmation du jugement" formées par M. [B] [X] et Mme [I] [O], qui ne sont en tout état de cause pas complétées de prétentions précises saisissant la cour, seront donc rejetées. 



Par ailleurs, pour mémoire, seuls [B] [X] et Mme [I] [O] étaient désignés comme intimés dans la déclaration d'appel et M. [T] n'est donc pas concerné par la présente instance d'appel (pas plus que ne l'était l'arrêt objet de l'opposition).



Sur l'indemnité d'occupation 



En substance, le premier juge a rejeté la demande de M. [C] [J] en paiement d'une indemnité d'occupation en considérant qu'il ne rapporte pas la preuve de ce que le logement litigieux était effectivement occupé par M. [T].

Il est constant que M. [B] [X] et Mme [I] [O] ont quant à eux quitté les lieux courant 2019.



Aucun état des lieux de sortie n'est produit devant la cour ; M. [C] [J] affirme qu'il n'a pas été effectué alors que M. [B] [X] et Mme [I] [O] soutiennent le contraire.



Devant la cour, M. [C] [J] demande la confirmation de l'arrêt objet de l'opposition en ce qu'il condamne M. [B] [X] et Mme [I] [O] à lui payer une indemnité d'occupation de 6.300 euros pour la période allant de la résiliation du bail définitivement prononcée par le jugement entrepris jusqu'à la date de la restitution des clés, c'est à dire du 23 mars 2019 au 22 juin 2020.



M. [B] [X] et Mme [I] [O] demandent à la cour d' "Infirmer l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 20 octobre 2022", cette formulation inappropriée au regard de l'article 571 du code de procédure civile, devant être comprise comme une demande de rétractation de l'arrêt objet d'opposition en ce qu'il a infirmé le jugement et les a condamnés au paiement de l'indemnité d'occupation précitée.



Aux termes de l'article 15, I, dernier alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ; il doit donc les libérer. 

Les indemnités d'occupation sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.



Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

S'agissant des modalités de la remise des clés,elles doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci, sans que le bailleur ait à les réclamer. Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés. 



S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



En l'espèce, M. [C] [J] soutient que les locataires ne lui ont pas restitué les clés et produit devant la cour :



-un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 22 avril 2020, d'où il résulte que l'appartement litigieux est alors occupé par un tiers, disant se dénommer M. [L] [P] [E], et sa compagne; que M. [E] a indiqué à l'huissier que M. [B] [X] lui avait donné 'son accord verbal' pour qu'ils s'installent dans l'appartement. L'huissier de justice a informé M. [E] du caractère illégal de son occupation de l'appartement appartenant à M. [C] [J] .

L'huissier de justice indique en outre avoir rencontré dans l'immeuble M. [T] qui habite dans un autre studio du même immeuble et explique que M. [B] [X] lui a 'sous-loué' l'appartement litigieux 'au cours de l'année 2019", pour éviter de payer deux loyers car il occupait alors un autre logement à [Localité 6], avant qu'ils ne conviennent, d'un commun accord, que M. [T] libérerait les lieux au profit "d'un autre couple".



- un procès-verbal de réception des clés établi par huissier de justice le 22 juin 2020, indiquant en outre que M. [E] a désormais quitté les lieux.



Les anciens locataires ne contredisent pas utilement ces éléments et ainsi n'établissent pas, pour leur part, avoir remis les clés au propriétaire lorsqu'ils ont quitté les lieux, à une date qui n'est d'ailleurs pas précisément établie ; les pièces produites ne reflètent que leurs propres déclarations, notamment la copie de plusieurs mains courantes par laquelle les intéressés indiquent avoir quitté les lieux à des dates variables (16 février 2019, puis 22 février 2019, puis 24 mars 2019) et avoir rendu les clés, soutenant que l'appartement est occupé par des squatters. L'une de ces mains courantes est d'ailleurs postérieure au commandement de quitter les lieux cité plus haut, et les deux autres à la déclaration d'appel. Ils ne produisent, à toutes fins utiles, aucun état des lieux de sortie. 

La cour observe au surplus que s'ils affirment ne pas connaître les tiers mentionnés par l'huissier de justice, ils n'expliquent pas que ces derniers les aient quant à eux désignés précisément et se soient prévalus de leur accord pour occuper les lieux ; ils produisent d'ailleurs une série de quittances de loyer en leur nom, pour les mois de février à août 2019, relatives à un logement situé à [Localité 6] ce qui corrobore les déclarations recueillies par l'huissier.



Il résulte de l'ensemble des pièces produites que les anciens locataires ne prouvent pas avoir restitué les clés au bailleur et ont laissé s'installer des tiers qui ont occupé le logement litigieux de leur chef et en se prévalant de leur autorisation, jusqu'au 22 juin 2020, date à laquelle le bailleur a pu reprendre possession des lieux.



Par conséquent, M. [B] [X] et Mme [I] [O] sont redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 420 euros mensuels demandée par l'appelant, étant observé que le dernier décompte établi par le gestionnaire du bailleur, arrêté en juillet 2019, fait état d'un loyer provision pour charges comprise de 429,96 euros par mois.

Cette somme sera due de la date de résiliation du bail, le 23 mars 2019 jusqu'au 22 juin 2020.



L'opposition de M. [B] [X] et Mme [I] [O] sera donc rejetée et l'arrêt du 22 octobre 2022 sera confirmé en ce qu'il a infirmé le jugement entrepris et condamné M. [B] [X] et Mme [I] [O] in solidum à payer à M. [C] [J] la somme de 6.300 euros à ce titre (soit 420 euros x 15 mois).





Sur la demande de dommages-intérêts de M. [X] et Mme [O] 



M. [X] et Mme [O] demandent la condamnation de M. [C] [J] à leur payer la somme de 1.500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral.



Ils ne rapportent cependant la preuve d'aucune faute de la partie adverse leur ayant causé un tel préjudice et de nature à justifier cette demande.







Sur l'article 700 du code de procédure civile



La nature de la présente décision justifie de confirmer l'arrêt du 22 octobre 2022 en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



S'agissant de l'instance d'opposition, M. [X] et Mme [O] seront condamnés in solidum à payer à M. [C] [J] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette l'opposition de M. [B] [X] et Mme [I] [O] et en conséquence, confirme l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 20 octobre 2022 (RG 20/05999) ;



Rejette la demande M. [B] [X] et Mme [I] [O] en "infirmation du jugement rendu le 28 février 2020 pour le surplus";



Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] à payer à M. [C] [J] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'opposition ;



Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [I] [O] aux dépens de l'opposition, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.



La Greffière Le Président