Cour d'Appel · 4ème Chambre — 5 octobre 2023

4ème Chambre





ARRÊT N° 213



N° RG 21/07922 



N° Portalis DBVL-V-B7F-SKCT





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 13 juin 2023



GREFFIER :



Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 20 Juin 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



S.A.R.L. ROMEFORT IMMOBILIER 

en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5] [Localité 7]



Représentée par Me Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



INTIMÉS :



Monsieur [E] [C]

né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 7]

[Adresse 1] [Localité 7]



Représenté par Me Quentin PELLETIER de la SELARL ASKE 3, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





Madame [S] [W]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 8]

[Adresse 6] [Localité 7]



Représentée par Me Quentin PELLETIER de la SELARL ASKE 3, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



Exposé du litige:



Par acte notarié en date du 25 avril 2019, Mme [S] [W] et M. [E] [C] ont vendu à M. [J] [O] et à Mme [U] [R] les lots n°31, 72 et 7 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7].



Par acte extrajudiciaire en date du 20 mai 2019, dressé par Me [H], huissier de justice, la société Romefort Immobilier, agissant en qualité de syndic représentant le syndicat de copropriété dudit immeuble a formé opposition au paiement du prix de vente desdits lots.



Par acte d'huissier du 13 août 2019, M. [C] et Mme [W] ont fait assigner la société Romefort Immobilier agissant en qualité de syndic de l'immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nantes afin de voir déclarer nulle et non avenue l'opposition au paiement du prix de vente.



Par un jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :



- prononcé la nullité de l'opposition au versement du prix de vente en date du 20 mai 2019 dressée par Me [H], huissier de justice, à la requête de la société Romefort Immobilier, syndic, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

- condamné la société Romefort Immobilier aux entiers dépens ;

- condamné la société Romefort Immobilier à verser la somme de 2 000 euros à Mme [W] et M. [C], en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leur demande.



La société Romefort Immobilier ès qualités a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 décembre 2021, intimant M. [C] et Mme [W].



Dans ses dernières conclusions en date du 3 juin 2023, la société Romefort Immobilier ès qualités demande à la cour de :



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- débouter Mme [W] et M. [C] de l'ensemble de leurs demandes ;

En conséquence,

- ordonner à Me [Z] [M], notaire, de libérer les fonds disponibles, soit 5109,18 euros, au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

- condamner in solidum Mme [W] et M. [C] à régler à la société Romefort Immobilier, en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3], la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-les condamner aux entiers dépens.



Le syndicat soutient que l'opposition n'encourt pas la nullité dès lors qu'elle mentionne les causes des derniers impayés comme l'exige l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, que seul le solde antérieur serait sujet à discussion, ce qui constitue un argument spécieux de la part des copropriétaires qui ont toujours été destinataires des appels de charges et les procès-verbaux d'assemblée générale.



Il ajoute que la décision invoquée par les intimés a été censurée par la Cour de cassation qui estime qu'un manquement à une condition de forme de l'acte d'opposition a pour seul effet de faire perdre aux créances leur caractère privilégié et superprivilégié et en déduit que si la créance a été déclassée, l'opposition demeure valable, la dette n'ayant pas été payée.



L'appelant soutient que la créance est certaine, liquide et exigible au regard des pièces justificatives produites, qui établissent que les sommes impayées correspondent à des appels de fonds émis à partir du 1er janvier 2018. Il ajoute que M. [C] ayant été élu membre du conseil syndical le 3 juillet 2017 était parfaitement informé des travaux votés et des appels de fonds qui devaient en résulter et que les copropriétaires ne se sont jamais opposés aux décisions de l'assemblée générale, ni ne les ont contestées dans le délai de deux mois prévu.



Le syndicat observe que les sommes correspondant aux travaux votés avant leur acquisition ont été reprises au profit des intimés les 6 mai et 20 mai 2019 à hauteur de 2327,60€ et 5695,02€.



Il fait observer que l'action en annulation est dilatoire dès lors que les vendeurs ne peuvent ignorer qu'en cas d'annulation le syndicat n'abandonnera pas sa créance et engagera une procédure pour la recouvrer, ce qui a conduit Mme [W] propriétaire d'un autre lot présentant un impayé à hauteur de 4318,84€ à s'en acquitter en février 2023.



Dans leurs dernières conclusions en date du 9 juin 2023, M. [C] et Mme [W] demandent à la cour de :



-confirmer le jugement dont appel ;

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de l'appelante ;

-condamner le syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.



Les intimés rappellent qu'ils ont acquis les lots le 20 juin 2016, que des travaux avaient été votés en 2015 pour rénover une loge dépendant de la copropriété, travaux qu'en conséquence ils n'ont pas à supporter et que le précédent syndic leur a imputés par erreur, situation qui s'est poursuivie par la suite lors de la désignation de la société Romefort Immobilier.



Ils soutiennent qu'en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, l'opposition qui ne comporte pas le détail des sommes réclamées selon leur nature pour chaque lot est irrégulière et par suite nulle. Ils font observer que l'opposition en l'espèce ne contient pas le détail des causes de la créance et mentionne une somme de 5487,79€ au titre d'un solde antérieur qui n'est pas non plus détaillé.



Ils ajoutent que le syndic ne peut invoquer la mauvaise foi de Mme [W] concernant le paiement des charges d'un autre lot, alors que cette dernière avait déménagé sans que le syndic ne mette à jour l'adresse de sorte qu'elle n'a pas reçu les courriers.



L'instruction a été clôturée le 15 juin 2023.



Motifs :



En vertu de l'article 20-I de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.



Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.



L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1.



Selon l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.



L'acte d'opposition diligenté par le syndicat des copropriétaires le 20 mai 2019, fait état d'une créance de 4988,10€ en principal. Il mentionne un solde antérieur au 1er janvier 2019 d'un montant de 5487,79€ et des provisions trimestrielles impayées, ainsi que l'état daté, en déduisant un remboursement de travaux de 2327,60€.



Cet acte ne fait pas de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévues par l'article 5-1 du décret, ne portant pas d'indication sur les montants de charges et de travaux afférents à l'année en cours et aux deux années précédentes, ni à ceux en rapport avec l'année antérieure étant rappelé que les lots avaient été acquis pas M. [C] et Mme [W] en 2016.



Toutefois, comme le relève le syndicat des copropriétaires, ces manquements à une condition de forme n'entraînent pas la nullité de l'opposition et ont pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374-1° du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2021-1192 du 25 septembre 2021 leur caractère de créances privilégiée ou superprivilégiée, ces créances ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires. La demande d'annulation de l'opposition ne peut être accueillie.



Le syndicat des copropriétaires justifie en revanche détenir une créance contre M. [C] et Mme [W] au titre d'un solde de charges. En effet, s'il est établi que des travaux de réhabilitation d'une loge avaient été votés lors de l'assemblée générale du 2 juillet 2015 avant que les intimés ne deviennent propriétaires des lots le 11 juillet 2016 et que des charges leur avaient été imputées de façon erronée, il est justifié par les décomptes produits pas le syndicat que ces sommes leur ont été remboursées en juillet 2017 et en mai 2019. Les appels de fonds et relevés de compte démontrent également que les paiements effectués par les copropriétaires ont été imputés sur les dettes les plus anciennes et que les charges sont demeurées impayées à compter du 1er janvier 2018 pour un montant de 4988,10€ à la date de la vente des lots. Les intimés ne font pas état du paiement de sommes qui n'auraient pas été prises en compte par le syndicat.



Dès lors que le notaire n'est pas à la procédure et que l'existence d'autres créances en concurrence sur le prix de vente des lots demeure inconnue, le syndicat ne peut obtenir du notaire la libération des fonds à son profit et sera débouté de cette demande.



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.



Il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, les demandes à ce titre sont rejetées.



M.[C] et Mme [W] seront condamnés aux dépens de première instance comprenant le coût de l'opposition et aux dépens d'appel.



Par ces motifs :



La cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement, 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Déboute M. [C] et Mme [W] de leur demande d'annulation de l'opposition du 20 mai 2019, 



Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la société Romefort Immobilier à la somme de 4988,10€ , 



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la société Romefort Immobilier de sa demande de libération des fonds détenus par Maître [Z] [M] notaire à [Localité 7] à son profit, 



Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, 



Condamne M. [C] et Mme [W] aux dépens de première instance contenant le coût de l'acte d'opposition et aux dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,