Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 5 octobre 2023

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 37



N° RG 23/01449 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TSM6













Mme [Y] [I]

E.A.R.L. LA FERME DE SAINT MIEUX



C/



M. [T] [C]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Dervillers

 Me Le Blanc





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Juillet 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :

Madame [Y] [I]

née le 12 octobre 1974 à Morlaix, exploitante agricole,

4 les Porées

22510 TREBRY



E.A.R.L. LA FERME DE SAINT MIEUX, immatriculée au RCS de Saint Brieuc sous le n° 534 217 229, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

Saint Mieux

22510 TREBRY



représentées par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES





INTIME :

Monsieur [T] [C]

né le 2 mai 1956 à Penguily, de nationalité française 

'Saint-Mieux'

22510 TREBRY

représenté par Me David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC







Titulaire d'un bail rural depuis le 1er septembre 2011 sur divers immeubles, bâtis et non bâtis, à usage agricole, situés sur la commune de Trébry, appartenant à M. [T] [C], l'EARL La Ferme de Saint Mieux expose que les bâtiments à usage de 'stabulation génisses', édifiées lieudit 'Les Porées' présentent une importante vétusté dont la remise en état correspond à de grosses réparations qui sont à la charge du bailleur.



Par acte d'huissier, en date du 15 septembre 2022, l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I], gérante de l'EARL, ont fait assigner en référé devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc M. [T] [C] afin que la juridiction les autorise à faire procéder à la remise en état des installations litigieuses aux dépens de M. [T] [C].



Suivant ordonnance en date du 10 février 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc a :

- débouté l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] de toutes leurs demandes,

- condamné l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] à payer à M. [T] [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] aux entiers dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Suivant déclaration en date du 8 mars 2023, Mme [Y] [I] et L'EARL La Ferme de Saint Mieux ont interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 mars 2023, L'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] demandent à la cour de :

À titre principal : 

- infirmer l'ordonnance du 10 février 2023 en toutes ses dispositions, 

Statuant de nouveau :

- autoriser l'EARL La Ferme Saint-Mieux à faire procéder à la remise en état des installations litigieuses aux dépens de M. [T] [C],

- condamner M. [T] [C] à verser la somme de 5 500 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de procédure et d'instance. 

À titre subsidiaire : 

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire entre les parties, 

En conséquence : 

- désigner tel expert qu'il plaira à Mme ou M. le Président avec mission de : 

* entendre toutes parties et tous sachants,

* se faire communiquer les pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,

* s'adjoindre en tant que besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile, 

* se faire communiquer les pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission

* examiner les ouvrages et installations litigieuses en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, 

* décrire les anomalies, défectuosités, avaries ou non-conformités affectant les ouvrages et installations litigieuses,

* dire si les anomalies, défectuosités, avaries ou non-conformités peuvent être réparées,

* dans l'affirmative, décrire et évaluer les travaux de réparation nécessaires ou à défaut, donner son avis sur la moins-value résultant de l'impossibilité de les réparer et sur toutes conséquences de cette impossibilité de réparer,

* prendre connaissance des clauses du bail litigieux et les examiner, 

* donner son avis sur le fait de savoir si le coût des travaux doit être mis à la charge du propriétaire-bailleur ou du preneur, 

* donner son avis sur le préjudice subi par Mme [Y] [I] et l'EARL de la Ferme Saint-Mieux, 

* d'une manière générale, faire toutes constatations et observations utiles à la solution du litige et permettant à la juridiction compétente éventuellement saisie d'apprécier les responsabilités encourues et le préjudice subi, 

* dresser de ses opérations un pré-rapport d'expertise,

* répondre aux dires des parties,

* dresser de ses opérations un rapport définitif dans le délai de 4 mois à compter de sa désignation, 

- ordonner ce que de droit sur les dépens de procédure et d'instance 

En toute hypothèse :

- débouter M. [T] [C] de l'ensemble des demandes, fins et conclusions.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 juillet 2023, M. [T] [C] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du 10 février 2023 en toutes ses dispositions, 

En conséquence,

- dire n'y avoir lieu à référé, 

- juger les demandes, fins et conclusions formées par l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] irrecevables et mal fondées, 

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , 

- les condamner aux dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.







MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la demande d'autorisation de faire les travaux



Au soutien de celle-ci, les appelants rappelent que le bailleur est tenu, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer un fonds en bon état de réparation et qu'il est tenu à une obligation d'entretien. Ils font valoir qu'il est tenu aux grosses réparations en application de l'article L415-3 du code rural et de la pêche maritime, et que conformément aux articles 1221 et suivants du code civil, le preneur est en droit d'exiger de son bailleur l'exécution totale de celles-ci. Ils indiquent que le bailleur est aussi tenu des réparations locatives occasionnées par la vétusté, la force majeure, un vice de construction ou de la matière en application de l'article L 415-4 du même code et notent que le bail mentionne également ces obligations. 



Ils exposent que les bâtiments à usage de 'stabulation génisses', édifiées lieudit 'Les Porées' se sont dégradés au cours des tempêtes hibernales, des tôles s'échappant du bardage et de la toiture par l'effet du vent, que cette détérioration ne cesse de croître, l'envolement des tôles générant incontestablement une situation de danger pour les exploitants, les riverains, le bétail, les automobilistes circulant sur la voie à proximité des installations, de sorte qu'il ne saurait être nié l'existence d'un dommage imminent 



et l'urgence des réparations, lesquelles ressortent des obligations du bailleur.



M. [C] conclut à la confirmation de la décision qui rejette ces prétentions. Il considère que les conditions relatives au référé ne sont pas réunies en l'espèce. 

Selon lui, aucun caractère d'urgence n'est démontré, les biens loués étant dans cet état depuis 2011. Il observe d'ailleurs que les appelants versent aux débats une évaluation des biens juste avant la prise de possession des lieux en 2011 arrêtée à une somme de 3 300 euros. 

Il précise que les appelants disposent d'autres bâtiments d'exploitation.

Enfin, selon lui, ils ne peuvent sérieusement invoquer des tempêtes survenues en 2012 et 2016 pour justifier d'une urgence. 

Il estime encore que l'existence d'un dommage imminent est difficilement caractérisable, relevant qu'ayant eu parfaitement connaissance de l'état du bâtiment en 2011, les appelants ne caractérisent pas la vétusté, alors que deux pans de tôle seraient à refixer selon les photographies produites. 

Il soutient également qu'aucun trouble manifestement illicite n'est démontré.

Il rappelle qu'une demande d'autorisation de faire des travaux obéit à des règles spécifiques, en l'espèce fixées par l'article L 411-73 du code rural et la pêche maritime. 



Les appelants visent dans le dispositif de leurs conclusions, les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Celles-ci définissent certes les pouvoirs du juge des référés, mais du tribunal judiciaire. Il convient de comprendre leurs prétentions comme étant formées au visa des articles 893 et 894 du code de procédure civile, relatifs à la compétence du juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux.



L'article 893 du code de procédure civile dispose :

Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.



L'article 894 alinéa 1 du code de procédure civile dispose :

Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Il appartient à la partie appelante de caractériser l'existence soit d'un dommage imminent soit d'un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



L'art. L 415-4 du code rural et de la pêche maritime dispose :

Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. 



Le bailleur contracte l'obligation d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (article 1719 aliéna 2 du code civil) et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (article 1720 alinéa 2 du code civil.







L'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime dispose que le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire.



Selon une jurisprudence inspirée par le droit commun, en cas de ruine d'un bâtiment par vétusté, le propriétaire n'est tenu d'effectuer les réparations que lorsque le dépérissement du bâtiment résulte d'un défaut d'entretien ou de sa faute, et celui-ci peut être contraint de prendre en charge les travaux nécessaires même si leur coût devient sans proportion avec la valeur du bâtiment.



En l'espèce, les pièces versées aux débats ne permettent pas de justifier d'une part de la nature des dégradations sur les bâtiments litigieux tel qu'allégué et d'autre part de leur caractère récent. Les deux devis de travaux de 2016 (2 130,38 euros) et de 2022 (45 506,29 euros) ne peuvent en eux-mêmes caractériser l'existence des dégradations. Seules quelques photographies sont produites aux débats ; l'une d'entre elles fait apparaître un trou dans la toiture, pouvant correspondre, comme le précise M. [C] à deux tôles enlevées. La date de ces photographies n'est cependant pas vérifiable. 



Il est observé que, depuis que M. [C] a quitté l'EARL La Ferme de Saint Mieux, les parties s'opposent dans de multiples procédures, et notamment s'agissant de l'évaluation des droits sociaux dus à M. [C], ayant donné lieu à une mesure d'expertise (cf jugement du 24 juin 2021, rapport d'expertise du 28 février 2022), dont les conclusions sont contestées par Mme [I]. 



En 2017, les associés du GAEC Ferme de Saint Mieux avaient mandaté M. [N] [F] pour évaluer les droits de M. [C] à la sortie de ce dernier du GAEC soit au 31 août 2017. Dans le cadre d'une expertise contradictoire, cet expert relevait, s'agissant de la stabulation litigieuse, un état ancien de ce bâtiment, avec des tôles oxydées sur la toiture, une structure en bois présentant des faiblesses, en particulier au niveau des pannes supportant le fibrociment qui montrent des signes d'affaissement. Il relevait également l'existence d'autres bâtiments de ce type sur l'exploitation. 



Lesdits biens, en mauvais état depuis l'origine du bail, ont été valorisés à un très faible prix.



Il n'est pas démontré que le bâtiment litigieux accueille des animaux. 



L'urgence à effectuer des réparations n'est pas démontrée. 



L'existence d'une situation de danger pour les exploitants, les riverains, les automobilistes ne ressort que des seules allégations de l'EARL La Ferme de Saint Mieux, de sorte qu'un dommage imminent, provoqué par des dégradations sur le bâtiment litigieux n'est pas établi. 



La vétusté des bâtiments litigieux dont s'agit procède comme justement souligné par le premier juge de l'état d'origine des bâtiments lors de la conclusion du bail. Compte tenu de la valorisation des bâtiments litigieux, qui résulterait de la réalisation des travaux demandés (à hauteur du dernier devis produit), le premier juge souligne à raison que l'obligation du bailleur de les assumer ne ressort pas de l'évidence et une discussion demeure quant à l'existence de travaux d'amélioration envisagés par le preneurs. L'existence de l'obligation d'entretien est ici discutable, au regard de l'existence d'autres bâtiments du même type, de l'état d'origine des bâtiments, du conflit entre les parties quant à la valorisation des droits sociaux dus par la partie appelante à l'intimé.



La cour considère que le trouble manifestement illicite, dans ces circonstances n'est pas caractérisé. 



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance rejetant la demande d'autorisation de travaux présentée en référé. 



- sur la demande d'expertise



Les appelantes demandent à la cour de faire droit à leur demande d'expertise. 



M. [C] estime que cette demande est vouée à l'échec, à défaut pour le preneur de justifier d'un intérêt légitime, observant qu'une telle mesure n'aurait d'autres utilité que de lui nuire, en faisant repousser le paiement des droits sociaux qui lui sont dus.



L'article 145 du code de procédure civile dispose : 

S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



L'état ancien des bâtiments à l'origine du bail n'est pas contesté. Les photographies, seules pièces permettant de montrer des dégâts sur les bâtiments litigieux ne sont pas datées. Aucun constat récent des bâtiments n'est soumis à la juridiction. 



La carence des parties ne saurait être palliée par une mesure d'instruction. 



Force est donc de constater que l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] ne justifient pas d'un intérêt légitime à une mesure d'expertise dont l'objet serait de décrire des anomalies, des défectuosités, des avaries ou non conformités affectant les ouvrages et installations litigieuses. 



La cour confirme le rejet de cette prétention. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sont confirmées et la cour condamne les parties appelantes à payer à M. [C] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] à payer à M. [T] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , 



Condamne l'EARL La Ferme de Saint Mieux et Mme [Y] [I] aux dépens d'appel. 



Le Greffier La Présidente