Cour d'Appel · 3e chambre — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50Z



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2023



N° RG 21/04973 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UVWP



AFFAIRE :



[U] [O]

 ...



C/



[K] [J]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juin 2021 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/07308



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 









Me Clément GOY



Me Anne-sophie REVERS







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [U] [O]

5 route de la Ruezie

56980 GUER



Madame [V] [Z] épouse [O]

5 route de la Ruezie

56980 GUER



Représentant : Me Clément GOY, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 30 , Postulant

Représentant : Me Gwendoline PAUL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me Alice LE FRANC



APPELANTS



****************



Monsieur [K] [J]

34 rue Charles de Gaulle

95270 LUZARCHES



Madame [T] [P] épouse [J]

34 rue Charles de Gaulle

95270 LUZARCHES



Représentant : Me Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Représentant : Me Jean-loïc TIXIER-VIGNANCOUR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0428 



INTIMES



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller, 



Greffier, lors des débats : Mme FOULON,











FAITS ET PROCEDURE 



Les époux [O] étaient propriétaires d'un immeuble composé d'une remise et d'une cave situées 34 bis rue Charles de Gaulle à Luzarches, cadastré AB390 pour le lot A et AB392 pour le lot B. 



Par acte notarié du 11 septembre 2013, ils ont vendu ces deux lots aux époux [J] pour un montant de 155 000 euros payable comptant à hauteur de 15 500 euros et à hauteur de 139 500 euros en 240 échéances mensuelles de 581 euros à compter du 5 octobre 2013 et jusqu'au 5 septembre 2033, sans intérêt mais avec indexation sur l'indice des prix à la consommation des ménages urbains donc le chef est employé ou ouvrier (hors tabac) établi et publié par l'INSEE.



Les parties sont en désaccord sur le montant de la mensualité indexée. 



Par jugement du 21 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :



- rappelé que le tribunal a rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture à l'audience du 15 février 2021,

- débouté M. [J] et Mme [P] de leur demande de nullité de l'assignation,

- débouté M. [J] et Mme [P] de leur demande d'irrecevabilité de la demande en résolution de la vente pour défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière,

- dit que la demande en résolution de la vente est recevable en l'absence de délivrance préalable d'un commandement demeuré infructueux,

- dit que l'échéance mensuelle est indexée le 1er octobre de chaque année depuis le 1er octobre 2014, 

- dit que l'indexation se calcule annuellement comme suit:

nouvelle mensualité = 581 euros x indice de mai précédent la révision, base 100 en 2015

 99,53 (nouvel indice de juillet 2013, base 100 en 2015)

- débouté M. [O] et Mme [Z] épouse [O] de leur demande en résolution de la vente du 11 septembre 2013,

- débouté M. [O] et Mme [Z] épouse [O] de leur demande au titre des mensualités partiellement impayées,

- débouté M. [O] et Mme [Z] épouse [O] de leur demande de revalorisation du capital restant dû,

- condamné M. [O] et Mme [Z] épouse [O] à rembourser aux époux [J] le trop perçu de 92,20 euros au titre des mensualités échues, terme de mars 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la décision déférée,

- débouté les époux [J] de leur demande de dommages-intérêts et au titre de l'amende civile,

- condamné les époux [O] à verser aux époux [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré, 

- condamné les époux [O] aux entiers dépens.



Par acte du 29 juillet 2021, les époux [O] ont interjeté appel.



Par dernières écritures du 5 avril 2022, les époux [O] prient la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* dit que l'échéance mensuelle est indexée le 1er octobre de chaque année depuis le 1er octobre 2014, 

* dit que l'indexation se calcule annuellement comme suit:

nouvelle mensualité = 581 euros x indice de mai précédent la révision, base 100 en 2015

 99,53 (nouvel indice de juillet 2013, base 100 en 2015)

* débouté M. [O] et Mme [Z] de leur demande en résolution de la vente du 11 septembre 2013,

* débouté M. [O] et Mme [Z] de leur demande au titre des mensualités partiellement impayées,

* débouté M. [O] et Mme [Z] de leur demande de revalorisation du capital restant dû,

* condamné M. [O] et Mme [Z] à rembourer aux époux [J] le trop perçu de 92,20 euros au titre des mensualités échues, terme de mars 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

* condamné les époux [O] à verser aux époux [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré, 

* condamné les époux [O] aux entiers dépens.



Et statuant à nouveau,

- dire M. et Mme [O] recevables et bien fondés en leur appel ainsi qu'en leurs demandes, moyens, fins et conclusion, 



A titre principal,

- ordonner la résolution de la vente conclue le 11 septembre 2013 entre les époux [O] et les époux [J], 

- dire que les sommes d'ores et déjà versées par M. [J] et Mme [P] (68 336,27 euros- soixante-huit mille trois cent trente-six euros et vingt-sept centimes, quitte à parfaire) seront conservées par M. et Mme [O] au titre des dommages et intérêts,



A titre subsidiaire, 

- ordonner la revalorisation de l'échéance mensuelle due par M. [J] et Mme [P] depuis 2015, date de la dernière revalorisation de l'indice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier (hors tabac),

- ordonner la revalorisation du capital restant par les époux [J] aux époux [O], pour un montant de 11 245,97 euros (onze mille deux cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-dix-sept centimes),

- condamner les époux [J] au remboursement du prorata des mensualités non versées depuis le 1er octobre 2016, pour un montant total arrêté au 31 mars 2022 de 1 142,76 euros (mille cent quarante-deux euros et soixante-seize centimes) de la revalorisation du capital depuis 2015 pour un montant total de 3 946 euros (trois mille neuf cent quarante-six euros), ainsi que des intérêts de retard dus pour un montant de 1 430,48 euros (mille quatre cent trente euros et quarante-huit centimes), quitte à parfaire,

- condamner les époux [J] à verser aux époux [O] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre de dommages et intérêts,



En tout état de cause,

- condamner les époux [J] à verser aux époux [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [J] aux entiers dépens de la présente instance, 

- assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.



Par dernières écritures du 5 janvier 2022, les époux [J] prient la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* fixé l'indexation annuelle comme suit : 

581 x indice de mai précédent la révision, base 100 en 2015 

 99,53 (nouvel indice de juillet 2013, base 100 en 2015) 

 * débouté les époux [O] de leur demande en résolution de la vente du 11 septembre 2013, de leur demande au titre de mensualités partiellement impayées, et de leur demande en revalorisation du capital restant dû ; 

* condamné les époux [O] à payer à M. [J] et Mme [P] épouse [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

- le réformer pour le surplus, et de : 

- fixer l'indexation de l'échéance mensuelle à la date du 1er novembre de chaque année,

- condamner les époux [O] à rembourser aux époux [J] un trop-perçu de 475,03 euros, échéance de janvier 2022 inclus, outre les intérêts légaux à compter du 21 juin 2021, date du jugement déféré,

 

Subsidiairement, dans le cas où la cour confirmerait le jugement entrepris en ce qu'il a 

considéré que l'actualisation des échéances devait s'opérer chaque 1er octobre, 

- condamner les époux [O] à rembourser aux époux [J] un trop-perçu de 443,04 euros, échéance de janvier 2022 inclus, outre les intérêts légaux à compter du 21 juin 2021, date du jugement déféré ; 

 

En tout état de cause, 

- débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner les époux [O] à payer aux époux [J] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait de l'abus du droit d'ester en justice dont ils ont été victimes,

- condamner les époux [O] à payer aux époux [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel,

- condamner les époux [O] aux entiers dépens de l'instance d'appel.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2023.



Les époux [O] ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture par conclusions du 4 avril suivant, pour permettre que soient accueillies leurs dernières écritures adressées le jour de la clôture mais postérieurement à celle-ci, formant incident et présentant des demandes contre les notaires appelés en intervention forcée par ailleurs. 



MOTIFS DE LA DECISION



' sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture



La cour a rejeté à l'audience la demande de révocation de clôture, en l'absence de cause grave justifiant que les dernières conclusions soient adressées le jour même de la clôture, alors que la date de celle-ci était connue de longue date. Il n'était pas plus justifié le motif d'une intervention forcée à l'encontre des notaires faite au moment de la clôture.



' sur les modalités de paiement du prix de vente et d'indexation



Les époux [O] sollicitent la résolution de la vente à titre principal. L'examen du bien fondé d'une telle demande suppose cependant l'appréciation préalable de l'existence d'une dette de la part des acquéreurs du bien immobilier en litige, et l'examen de la clause d'indexation insérée au contrat.



Il sera observé à titre liminaire que les époux [O] construisent à nouveau leur argumentation sur le fait erroné que la vente est une vente en viager soumise aux dispositions des articles 1968 et suivants du code civil. Tel n'est en rien le cas, alors que le paiement du prix est organisé selon un paiement échelonné, sans qu'aucun aléa ne vienne affecter le paiement complet de celui-ci, dû au plus tard "le 5 septembre 2033 au moyen de 240 échéances mensuelles (...)" pour la partie payable à terme. 



Seule est en question la clause d'indexation prévue à l'acte de vente et les modalités d'indexation qui y sont énoncées.



Il est ainsi stipulé à l'acte de vente au paragraphe "indexation - variabilité des échéances de partie du prix payable à terme" : " (...) les parties conviennent que le montant de l'échéance sera révisable tous les ans, le premier du mois suivant chaque anniversaire de sa création en fonction des variations qu'aura alors subi l'indice du mois précédent."



Le tribunal a estimé que la date anniversaire devait s'entendre de la date du contrat, le 11 septembre 2013, et non de celle de la première échéance intervenue au mois d'octobre suivant.

Les époux [O] en conviennent d'ailleurs à hauteur de cour, tandis que les époux [J] présentent des calculs selon que la date retenue est celle du 1er octobre ou du 1er novembre.



La lecture de la clause faite par le tribunal qui retient que la date de l'actualisation devait être fixée pour la 1ère fois le 1er octobre 2014, emporte la conviction de la cour quant à l'interprétation faite de celle-ci par le tribunal. 



Le débat porte ensuite sur le montant de la mensualité auquel appliquer cette clause d'indexation. Si en effet, dans l'acte signé en 2013, il est convenu d'un montant de référence de 581 euros, depuis le 29 janvier 2016, l'indice est déterminé en référence à l'année 2015 et non à l'année 1998 comme auparavant, de sorte que désormais la moyenne des indices des prix pour l'année 2015 vaut 100. En conséquence de cette modification, le montant de la mensualité connu au moment du changement de l'indice est l'élément de référence pour la détermination de la nouvelle mensualité. C'est donc à raison que les époux [O] affirment, sur la base d'un courrier d'un notaire qu'ils ont consulté, Me [R] le 7 mars 2017, que le montant de la mensualité s'établit à 590,64 avec un indice de 100 en octobre 2015 et réévalué suivant l'indice de mai 2016 (soit 100,51) applicable en octobre 2016.



A compter de ce changement, c'est donc un montant de 590,64 euros qui est la mensualité de référence, et non plus 581 euros, ainsi que l'attestent plusieurs notaires consultés, parmi lesquels le notaire instrumentaire lors de la vente. Si les époux [J] contestent cette analyse, ils ne versent aucun élément de nature à étayer leur opposition.



En conséquence, l'indexation doit être appliquée ainsi que suit :

- du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 : 590,64 euros

- du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 : 590,64 /100 x 100,51 = 593,65

- du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 : 593,65 /100,51 x 101,20 = 597,73

- du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 : 597,73/101,20 x 102,93 = 607,95

 - du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 : 607,95/102,93 x 103,65 = 612,20

 - du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 : 312,20/103,65 x 103,59 = 611,85 (maintien de la mensualité antérieure, plus élevée, en vertu des stipulations contractuelles)

 - du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 : 612,20/103,59 x 105,01 = 620,59



Les époux [O] disent sans être contestés que les époux [J] ont réglé une somme mensuelle de 590,64 euros jusqu'en 2018, puis 600,85 euros à compter du 1er septembre 2018, 612,20 à compter du 1er octobre 2018, enfin 620,23 euros à compter du 1er octobre 2020 et 620,59 à compter du 1er octobre 2021.



En conséquence, les époux [J] n'ont pas réglé les mensualités selon la clause d'indexation stipulée à l'acte authentique de vente et doivent régulariser les sommes restées impayées.



Les époux [O] sont en conséquence fondés à réclamer le paiement par les époux [J] de la somme de 1 142,76 euros telle qu'évaluée au titre des sommes restant dues après régularisation de l'indexation. Cette somme portera intérêts au taux de 3 % contractuellement défini à compter de chaque échéance.



Les époux [O] sollicitent en outre la revalorisation du capital restant dû. Ils n'invoquent aucun autre argument que ceux déjà développés par le tribunal et leur demande sera comme en première instance rejetée. Seule une clause d'indexation des échéances a été insérée à l'acte et non une revalorisation du capital restant dû, le capital étant réglé par échéances. 



' sur la demande de résolution de la vente



S'il est exact que les époux [J] ne sont pas à jour des versements dus au titre du paiement échelonné des échéances fixées contractuellement, il sera observé que les sommes restant à régler ne sont pas le principal mais le surplus né de l'indexation, pour un montant évoqué plus haut.



Un tel manquement, né d'un débat entre les parties ayant conduit les parties jusqu'à hauteur de cour, et pour un montant modeste, ne peut suffire à justifier une résolution du contrat. 



' sur la demande de dommages-intérêts



Il est certain que les époux [J] ont résisté aux demandes d'indexation formulées par les époux [O], mais le tribunal leur a donné pour partie raison, de sorte que la demande de dommages-intérêts est, dans de telles circonstances, injustifiée, d'autant que les époux [O] ne justifient pas d'un préjudice réel subi à ce titre.





' sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive



La demande des époux [J] tendant à la condamnation des époux [O] pour procédure abusive ne saurait prospérer, alors que l'action de ces derniers est fondée et leurs demandes pour partie accueillies. 



' sur les autres demandes 



Le jugement est infirmé en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité de procédure



M. et Mme [J] sont condamnés à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros d'indemnité de procédure.



Ils sont également tenus des dépens de première instance et d'appel.



La demande d'exécution provisoire à hauteur de cour est sans objet. 



PAR CES MOTIFS,



La cour par arrêt contradictoire,



Dit que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture est rejetée,



Infirme le jugement en ce qu'il a fixé l'indexation annuelle dans les termes du dispositif du jugement, rejeté la demande de paiement des époux [O] à l'encontre des époux [J] et en ce qu'il a condamné les époux [O] à payer aux époux [J] un trop perçu de 92,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité de procédure,



Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résolution de la vente et rejeté la demande de dommages-intérêts des époux [J] et d'amende civile,



Statuant à nouveau,



Condamne M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1 142,76 euros, avec intérêts au taux contractuel de 3 % à compter de chaque échéance, au titre de l'indexation de l'échéance mensuelle due par M. et Mme [J] depuis le 1er octobre 2015 et pour un montant arrêté au 31 mars 2022,



Rejette les demandes de dommages-intérêts,



Condamne M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros d'indemnité de procédure,



Condamne M. et Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel. 







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme F. PERRET, Président et par Mme K. FOULON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,