Cour d'Appel · 12e chambre — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2023



N° RG 22/01012 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VANU



AFFAIRE :



[I] [X] veuve [A]

 ...



C/



S.A.R.L. LA PENICHE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 20/00662



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Mélina PEDROLETTI



Me Véronique BUQUET-ROUSSEL 



TJ VERSAILLES











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [I] [X] veuve [A]

née le [Date naissance 3] 1926 à [Localité 8] (78)

[Adresse 6]

[Localité 8]





Madame [N], [V], [P] [A] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de co-tuteur de sa mère Madame [I] [X] veuve [A] en vertu d'un jugement prononcé le 07.11.2022 par le Juge des tutelles du Tribunal de proximité de Rambouillet

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 9] (75)

[Adresse 6]

[Localité 8]





Madame [K], [I], [G] [A] épouse [F] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de co-tuteur de sa mère Madame [I] [X] veuve [A] en vertu d'un jugement prononcé le 07.11.2022 par le Juge des tutelles du Tribunal de proximité de Rambouillet

née le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 9] (75)

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentées par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Alain LACHKAR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0247 





APPELANTES

****************





S.A.R.L. LA PENICHE

RCS Versailles n° 450 685 169

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me MALBEZIN substituant à l'audience Me Franck ZEITOUN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 467





INTIMEE

****************









Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 1998, Mme [I] [X] épouse [A] a donné à bail commercial en renouvellement à M. [L] [M], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 1996, des Iocaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] (78).



Par acte authentique du 14 novembre 2003, M. [M] a cédé son fonds de commerce à la société La Péniche. Lors de cette cession, un avenant a été conclu fixant le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à Ia date de renouvellement du bail à Ia somme de 36.000 €.



Par acte notarié de donation-partage des 17 février et 13 mars 2009, Mme [I] [X] désormais veuve [A] a donné à ses filles, Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], la nue-propriété du local commercial en cause, Mme [I] [A] s'en réservant l'usufruit.



Par acte extra-judiciaire du 28 décembre 2018, Mme [I] [A] et ses deux filles, Mme [N] [A] et Mme [K] [A] épouse [F] ont fait signifier à Ia société La Péniche un congé à effet au 30 juin 2019, portant offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 moyennant la fixation d'un nouveau loyer d'un montant de 65.000 € annuel HT et HC.



Les consorts [A] ont, par acte d'huissier du 6 novembre 2019, fait assigner la société La Péniche devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé.



Aux termes d'un jugement mixte rendu Ie 12 mars 2020, Ie juge des loyers commerciaux de [Localité 10] a, entre autres :

- constaté Ie renouvellement du bail au 1er juillet 2019 entre Ia société Ia Péniche d'une part et Mmes [I] [A], [K] [A] épouse [F] et [N] [A] d'autre part, portant sur les Iocaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (78) ;

- dit que Ie loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à Ia règle du plafonnement de I'article L.145-34 alinéa 1° du code de commerce et doit être fixé par référence à Ia valeur locative ; 

- ordonné une expertise avant dire-droit confiée à M. [S] avec pour mission de donner son avis sur Ia valeur locative du loyer en renouvellement à Ia date du 1er juillet 2019 ;

- fixé Ie montant annuel du loyer provisionnel au montant annuel du loyer contractuel tel que résultant du bail expiré pour Ia durée de I'instance.



Par acte d'huissier du 17 janvier 2020, la société La Péniche a fait assigner Mmes [I] [A], [N] [A] et [K] [A] épouse [F] devant Ie tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir, à titre principal, I'annulation de la clause d'indexation figurant au bail et Ia condamnation des défenderesses au remboursement du trop-perçu de loyers.



Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- Dit n'y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de Ia prescription soulevée par Mmes [A] ;

- Dit que Ia clause d'indexation, stipulée au bail liant Ies parties, est réputée non écrite dans son intégralité ;

- Condamné Mmes [A] à payer à la société Ia Péniche Ia somme de 73.510,16 € au titre des trop-perçus de loyers entre le 1er avril 2016 et Ie 30 septembre 2019 résultant du caractère non écrit de Ia clause d'indexation ;

- Débouté la société la Péniche du surplus de ses demandes ;

- Condamné Mmes [A] à payer à la société la Péniche la somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépetibles ;

- Condamné Mmes [A] aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement au profit de Me Zeitoun, conformément aux dispositions de I'article 699 du code de procédure civile ; 

- Rappelé que la décision est de droit exécutoire.



Par déclaration du 18 février 2022, Mmes [I] [A], [K] [A] épouse [F] et [N] [A] ont interjeté appel du jugement. 



Par jugement du 7 novembre 2022, le juge des tutelles du tribunal de proximité de Rambouillet a placé Mme [I] [X] veuve [A] sous tutelle et désigné Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] en qualité de co-tutrices.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, Mmes [I] [A], [K] [A] épouse [F] et [N] [A] demandent à la cour de : 



- Déclarer Mmes [I] [A], [K] [A] épouse [F] et [N] [A] toutes deux agissant tant en leur nom personnel qu'ès qualités de co-tuteur de leur mère, Mme [I] [X] veuve [A], cette dernière ayant été placée sous la tutelle de ses filles par jugement du 7 novembre 2022 prononcé par le juge des tutelles du tribunal de proximité de Rambouillet, recevables et bien fondées en leur appel,

Ce faisant,

- Réformer le jugement entrepris en ses dispositions qui leur font grief, plus particulièrement en ce qu'il a dit que la clause d'indexation stipulée au bail liant les parties est réputée non écrite dans son intégralité, condamné Mmes [A] à payer à la société La Péniche la somme de 73.510,16 € au titre des trop-perçus de loyers entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019 résultant du caractère non écrit de la clause d'indexation, condamné Mmes [I] [X] veuve [A], [K] [A] épouse [F] et [N] [A] à payer à la société La Péniche la somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles, condamné Mmes [A] aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement au profit de Me Franck Zeitoun,

Statuant à nouveau,

- Déclarer et juger la demande en répétition de l'indu dirigée contre les nues-propriétaires, Mme [K], [I], [G] [A] épouse [F] et Mme [N], [V], [P] [A], irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité agir,

À défaut,

- Déclarer et juger cette demande mal fondée ;

Sur le fond, 

A titre principal,

- Déclarer et juger régulière la clause d'indexation stipulée au bail, la variation de l'indice jouant dans les deux sens à la hausse comme à la baisse ;

Ce faisant,

- Déclarer et juger n'y avoir lieu à répétition de l'indu ;

Ce faisant,

- Condamner la société La Péniche à rembourser à Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] la somme de 73.510,16 € versée au titre de l'exécution provisoire avec intérêts de droit à compter du paiement, soit le 15 avril 2022 ;

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour estimerait que la clause d'indexation exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse excluant, en cas de baisse de l'indice l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle,

- Déclarer et juger la clause d'indexation non écrite partiellement par l'effet de la division ;

Ce faisant,

- Déclarer et juger que l'action en répétition ne peut porter que sur la différence entre les loyers indexés et les loyers quittancés et perçus lorsque la révision ne peut pas jouer à la hausse c'est-à-dire uniquement en l'espèce pour la période courant du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2018 ;

- Déclarer et juger que la société La péniche ne peut prétendre au remboursement d'un trop-perçu pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019, qui ne saurait excéder la somme de 9.320,13 € ;

En conséquence,

- Condamner la société La Péniche à rembourser à Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] la somme de 64.926,68 € versée au titre de l'exécution provisoire avec intérêts de droit à compter du paiement, soit le 15 avril 2022 ;

Très subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour jugerait la clause d'indexation non écrite en sa totalité,

- Déclarer et juger que l'assiette de loyers quittancés pour les trois premiers trimestres de l'année 2017 et les trois premiers trimestres de l'année 2018 retenue par les premiers juges est erronée ;

Ce faisant,

- Déclarer et juger que le remboursement du trop-perçu auquel peut prétendre la société La Péniche pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019, ne saurait excéder la somme de 66.688,16 € ;

En conséquence,

- Condamner la société La Péniche à rembourser à Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], la somme de 6.822 € versée au titre de l'exécution provisoire avec intérêts de droit à compter du paiement, soit le 15 avril 2022 ;

Ce faisant,

- Déclarer et juger la société La Péniche mal fondée en son appel incident en ce qu'il porte sur sa demande principale de remboursement de la somme de 103.846,72 € HT et HC au titre du trop-perçu du 1er avril 2016 au 1er avril 2021 ; tout comme celle subsidiaire de 42.350,29 € HT et HC au titre du trop-perçu du 1er avril 2016 au 3ème trimestre 2023 et ses demandes subséquentes ;

En conséquence, 

- Le rejeter ;

Y ajoutant,

- Condamner la société La Péniche à payer à chacune des trois appelantes la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société La Péniche aux entiers dépens d'appel et d'instance au profit de Me Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 11 août 2023, la société La Péniche demande à la cour de : 



Sur les demandes nouvelles des appelantes,

- Déclarer d'office irrecevables les demandes nouvelles de Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] agissant « tant en leur nom personnel qu'es qualités de co-tuteur de leur mère Mme [I] [X] veuve [A] » tendant à voir : 

- « Déclarer irrecevable la demande en répétition de l'indu dirigée contre Mmes [K] [A] épouse [F] et [N] [A] pour défaut d'intérêt à agir » ;

- « Déclarer et juger que l'action en répétition ne peut porter que sur la différence entre les loyers indexés et les loyers quittancés et perçus lorsque la révision ne peut pas jouer à la hausse, c'est-à-dire uniquement en l'espèce pour la période courant du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2018 ; 

- « Déclarer et juger que la société La Péniche ne peut prétendre au remboursement d'un trop-perçu pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019, qui ne saurait excéder la somme de 9.320,13 € » ;

- « Déclarer et juger que l'assiette de loyers quittancés pour les trois premiers trimestres de l'année 2017 et les trois premiers trimestres de l'année 2018 retenue par les premiers juges est erronée ; 

Ce faisant, 

- « Déclarer et juger que le remboursement du trop-perçu auquel peut prétendre la société La Péniche pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019, ne saurait excéder la somme de 66.688,16 € » ;



Au fond,

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception du quantum des condamnations ;

- Déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de la société La Péniche ;

- Infirmer le jugement sur le montant des condamnations ;

Et statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- Condamner solidairement Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] tant en leur nom personnel qu'ès qualités de co-tuteur de leur mère Mme [I] [X] à restituer à la société La Péniche la somme de 103.846,72 € sur le fondement des dispositions des articles 1235 et 1376 du code civil applicables jusqu'au 1er octobre 2016 ainsi que 1302 et 1302-1 du code civil applicables à compter du 1er octobre 2016 au titre du trop-perçu du 1er avril 2016 au 3e trimestre 2023 majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour prononçait la validité de la clause d'indexation litigieuse, 

- Les condamner solidairement à restituer à la société La Péniche la somme de 58.456,48 € au titre du trop-perçu du 1er avril 2016 au 3e trimestre 2023, majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation ;

- Débouter Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] tant en leur nom personnel qu'ès qualités de co-tuteur de leur mère Mme [I] [X] de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

- Condamner solidairement Mme [I] [X] veuve [A], Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] tant en leur nom personnel qu'ès qualités de co-tuteur de leur mère Mme [I] [X] à payer à la société La Péniche la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Buquet-Roussel, avocat à la cour, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles



La société La Péniche soulève l'irrecevabilité des demandes suivantes qu'elle considère nouvelles :

- la demande tendant à l'irrecevabilité de la demande en répétition de l'indu dirigée contre les nues-propriétaires,

- la demande tendant à voir limiter l'action en répétition de l'indu lorsque la révision ne peut pas jouer à la hausse, soit uniquement pour la période courant du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2018,

- la demande tendant à voir dire que le preneur ne peut prétendre au remboursement d'un trop-perçu pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019,

- la demande tendant à voir dire que l'assiette de loyers quittancés pour les trois premiers trimestres de l'année 2017 et les trois premiers trimestres de l'année 2018 retenue par les premiers juges est erronée,

- la demande tendant à voir dire que le remboursement du trop-perçu auquel peut prétendre le preneur pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019, ne saurait excéder la somme de 66.688,16 €.



Les appelantes répondent que le moyen d'irrecevabilité de l'action en répétition de l'indu contre les nues-propriétaires ne constitue pas une demande nouvelle, mais un simple moyen nouveau qui est recevable. S'agissant des autres demandes, elles rappellent qu'elles ont été formulées à titre subsidiaire et soutiennent qu'elles constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de leur demande principale, de sorte qu'elles sont recevables en application de l'article 566 du code de procédure civile.



*****



Concernant la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société La Péniche en répétition de l'indû contre Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], en leur qualité de nues-propriétaires, il doit être rappelé qu'en application des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris à hauteur d'appel. Le moyen d'irrecevabilité doit par conséquent être écarté. 



Par ailleurs, l'article 564 du code de procédure civile dispose effectivement que : " A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ".



Toutefois, l'article 565 du même code précise que : " Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ".



En l'espèce, les consorts [A] ont conclu au débouté de la société La Péniche de sa demande en paiement au titre de la répétition de l'indu. Elles maintiennent cette demande en appel et subsidiairement, sollicitent la limitation de la créance revendiquée par la société La Péniche au titre de la répétition de l'indu en demandant à la cour de dire que :

- le preneur ne peut prétendre au remboursement d'un trop-perçu pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019,

- l'assiette de loyers quittancés pour les trois premiers trimestres de l'année 2017 et les trois premiers trimestres de l'année 2018 retenue par les premiers juges est erronée,

- le remboursement du trop-perçu auquel peut prétendre le preneur pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2019, ne saurait excéder la somme de 66.688,16 €.



Ces demandes subsidiaires des consorts [A] tendent à la même fin que leur demande principale, à savoir obtenir le débouté, ne serait-ce que partiel, de la société La Péniche de sa demande financière au titre de la répétition de l'indu, même si leur fondement juridique peut être différent. Le moyen d'irrecevabilité doit par conséquent être également écarté.



Sur l'irrecevabilité de la demande en répétition de l'indu dirigée contre les nues-propriétaires



Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A] soutiennent qu'en leur qualité de nues-propriétaires, elles ne peuvent être condamnées au remboursement de loyers qu'elles ne peuvent percevoir. Elles concluent donc à l'irrecevabilité de la demande en répétition de l'indu formée à leur encontre en raison du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la société La Péniche.



La société La Péniche ne conclut pas sur ce point.



****



L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.



En application de l'article 1302-1 du code civil, en matière d'indu, l'action en répétition peut être exercée contre celui qui a reçu le paiement ou pour le compte duquel il a été reçu. 



Dans le cadre d'un bail commercial, l'usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, a la qualité de bailleur. A ce titre, il perçoit les loyers.



Les appelantes communiquent en pièce n°20 l'acte notarié de donation-partage des 17 février et 13 mars 2009, par lequel Mme [I] [A] a donné à ses filles, Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], la nue-propriété du local commercial en cause, Mme [I] [A] s'en réservant l'usufruit.



Dès lors que Mme [I] [A], en tant qu'usufruitière, revêt seule la qualité de bailleresse à l'égard de la société La Péniche et perçoit seule à ce titre les loyers dont la répétition est poursuivie, la société La Péniche ne justifie d'aucun intérêt à agir contre Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], en leur qualité de nues-propriétaires.



L'action en répétition de l'indu exercée par la société La Péniche contre Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], en leur qualité de nues-propriétaires sera par conséquent déclarée irrecevable.



Sur la date d'effet du loyer renouvelé



Mmes [A] soutiennent qu'en application de l'avenant de renouvellement conclu à l'occasion de la cession du fonds de commerce le 14 novembre 2003, les parties au bail ont convenu de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 36.000 €. Elles ajoutent que le bail a été renouvelé le 1er avril 2005 avec effet au 1er avril 2007. Elles prétendent que les conditions de forme du renouvellement du bail ne sont pas d'ordre public et qu'il n'a jamais été prévu que le renouvellement du bail serait conditionné à la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement, les parties s'étant accordées sur les conditions du bail renouvelé à l'occasion de la cession du fonds de commerce. Elles soulignent que le preneur n'a jamais contesté le principe du renouvellement et qu'il a réglé le montant du loyer renouvelé tel que fixé par l'avenant.

 

La société La Péniche expose que la bailleresse a appliqué à compter du 1er avril 2007 un loyer de 36.000 € prévu par l'avenant du 14 novembre 2003 en cas de renouvellement du bail qui n'est pas intervenu, le bail du 16 novembre 1998 s'étant prolongé par tacite reconduction à compter du 1er avril 2005 jusqu'à ce que lui soit délivré, par acte extra-judiciaire du 28 décembre 2018, un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2019. L'intimée rappelle que les dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce sont d'ordre public.



*****



Il ressort de l'article 1.2 de l'avenant au bail conclu par les parties le 14 novembre 2003 à l'occasion de la cession du fonds de commerce que : " Il est expressément convenu entre les parties que dans le cas où le bail serait renouvelé à son expiration (soit le 31 mars 2005), le loyer serait porté à la somme de 36.000 (trente-six mille) euros hors taxes, hors charges " (souligné par la cour). 



Il résulte de ces stipulations que les parties n'ont nullement convenu du renouvellement du bail à son expiration, celles-ci ayant simplement fixé d'un commun accord le montant du loyer de renouvellement " dans le cas où le bail serait renouvelé à son expiration ".



En application des dispositions des articles L.145-9 et L.145-10 du code de commerce et sans qu'il soit nécessaire que le bail ou l'avenant du 14 novembre 2003 le prévoie, le renouvellement du bail imposait soit la délivrance par le bailleur d'un congé avec offre de renouvellement par acte extrajudiciaire, soit une demande de renouvellement du preneur dans les formes prescrites par l'article L.145-10 précité.



A défaut, le bail s'est prolongé tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, comme énoncé à l'article L.145-9 alinéa 2 du code de commerce.



Mme [A] justifie avoir fait délivrer à la société La Péniche, par acte extra-judiciaire du 28 décembre 2018, un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2019.



Il doit donc être considéré que le loyer conventionnellement fixé à la somme de 36.000 € par avenant du 14 novembre 2003 n'était n'exigible qu'à compter du 1er juillet 2019, date de renouvellement du bail.



Sur la nullité de la clause d'indexation



Les appelantes font valoir que les premiers juges ont à tort déclaré la clause d'indexation non écrite. Elles expliquent que l'indice retenu, à savoir l'indice du coût de la construction, était présumé par la loi en relation directe avec l'objet des conventions ou de l'activité des parties, de sorte qu'il était parfaitement licite à l'époque où le bail a été rédigé. Elles ajoutent que le mécanisme de la révision joue tant à la hausse qu'à la baisse, la clause se limitant à prévoir un loyer plancher égal au montant du loyer contractuel, cette disposition n'étant pas contraire au code monétaire et financier. Elles soulignent que la clause d'indexation est susceptible de division, de sorte que l'annulation ne pourrait porter que sur les dispositions prohibées par la loi, le reste de la clause demeurant applicable. Elles invoquent des erreurs de calcul commises par les premiers juges lors de la fixation du quantum de l'indu, qui doit être limité à la somme de 66.688,16 € si la clause devait être annulée en totalité. Elles concluent au débouté de la société La Péniche de son appel incident en contestant les chiffrages de son expert amiable qu'elles estiment erronés, notamment en ce qu'ils ne tiennent pas compte du montant du loyer renouvelé fixé à la somme de 36.000 € par l'avenant au bail du 14 novembre 2003, ni de la prescription quinquennale.



La société La Péniche répond que la clause d'indexation insérée au contrat de bail prévoit que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse, de sorte qu'elle doit être déclarée nulle. Elle soutient qu'aux termes de la clause, ses stipulations constituent une condition essentielle et déterminante de son consentement sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté, de sorte que la clause doit être réputée non écrite dans son entier. Sur la base de la note actualisée de son expert amiable, la société La Péniche conclut au débouté des appelantes concernant la restitution de la somme de 6.822 € et de toute autre demande au titre des loyers. Elle forme un appel incident concernant le quantum du trop-perçu, contestant toute erreur de son expert dans le dernier chiffrage actualisé au 23 juin 2023 du trop-perçu à concurrence de la somme de 103.846,72 €. A titre subsidiaire, si la cour ne prononçait pas la nullité de la clause d'indexation, la société La Péniche sollicite la condamnation solidaire des appelantes à lui restituer la somme de 58.456,48 € au titre du trop-perçu du 1er avril 2016 au 3° trimestre 2023.



*****



La clause du bail prévoyant l'indexation du loyer est ainsi rédigée :



" 5. Indexation du loyer

5.1 Les parties conviennent d'indexer le loyer sur l'Indice National du Coût de la Construction publié trimestriellement par l'Insee. Les deux parties reconnaissent que cet indice est en relation directe avec l'objet de la présente convention et l'activité du bailleur.

5.2 Le loyer fixé lors de l'entrée en vigueur du présent contrat sur la base de l'indice 1038 du 1er trimestre 1996 sera ajusté annuellement, le 1er avril de chaque année ( la " Date Anniversaire "), selon cet indice en fonction de la variation en hausse entre l'indice de base et l'indice de référence, soit le dernier indice publié, et variera dans la même proportion, étant précisé d'une part qu'en cas de hausse de l'indice, le bailleur seul aura, si bon lui semble, le droit de ne pas se prévaloir de cet article 5.2 pour une ou plusieurs années, et d'autre part que l'indexation ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base.

(')

5.6 La clause d'indexation annuelle du prix du loyer constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté. En conséquence, sa non-application partielle ou totale autorisera le bailleur seul à résilier le bail de plein droit sans qu'il soit nécessaire de formuler une demande en justice par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte extrajudiciaire.

(') ".



La clause d'indexation stipule que le loyer variera à la hausse selon l'indice du coût de la construction. Si la clause ne précise pas que le loyer pourra varier à la baisse, elle prévoit néanmoins un loyer plancher en deçà duquel le loyer indexé ne pourra pas descendre, ce qui induit que le loyer pouvait également varier à la baisse. 



Une clause d'échelle mobile qui prévoit un loyer plancher égal au montant du loyer de base en deçà duquel l'indexation ne peut jouer, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l'article L.112-1 du code monétaire et financier, fausse néanmoins le jeu normal de l'indexation et a mathématiquement pour effet, de par la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence lorsqu'elle a pour effet de fixer le loyer à un montant inférieur au loyer de base, de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart prévu par l'article L.145-39 du code de commerce et a donc pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par ce texte.



Le fait que l'article 8.4 du bail prévoie qu' " à chaque réajustement de loyer [le] dépôt de garantie sera diminué ou majoré de façon à toujours correspondre à six mois de loyer" est sans effet sur l'existence dans la clause d'indexation d'un loyer plancher qui méconnaît les dispositions précitées.



Toutefois, seule la distorsion prohibée prévoyant que l'indexation ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base doit être réputée non écrite, dès lors que sa suppression n'altère en rien l'application du reste de la clause au regard de son caractère accessoire. La société La Péniche soutient qu'aux termes de la clause d'indexation, ses stipulations constituent une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur sans laquelle il n'aurait pas contracté. Toutefois, cet élément ne permet pas de caractériser l'existence d'une clause indivisible. Réputer l'intégralité de la clause non écrite serait d'évidence contraire à la commune intention des parties de soumettre le loyer à la clause d'indexation. 



En conséquence, la société la Péniche ne peut prétendre qu'à la restitution de la différence entre les loyers payés et les loyers qu'elle aurait dû payer si la clause d'indexation avait librement joué à la hausse comme à la baisse, sans plancher équivalent au loyer de base.



La société La Péniche souligne que l'article L.145-34 du code de commerce a supprimé l'indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence pour le calcul de la variation du loyer renouvelé. Cette suppression résulte de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dont les dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. En l'espèce, la date de renouvellement du bail a été fixée au 1er juillet 2019 pour les motifs précités. La fixation du loyer du bail renouvelé fait l'objet d'une procédure en cours devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Versailles et la cour constate que la société La Péniche ne sollicite pas l'application d'un autre indice pour la période postérieure au 1er juillet 2019. 



Sur la répétition de l'indu



L'article 1302 alinéa 1er du code civil dispose que " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ".



L'article 1302-1 du même code civil précise que : ' Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu '.



Pour les motifs précités, le bail n'a été renouvelé que le 1er juillet 2019, de sorte que la bailleresse ne pouvait prétendre au loyer conventionnellement fixé à la somme de 36.000 € HT et HC par avenant du 14 novembre 2003 qu'à compter de cette date. La société La Péniche est donc bien fondée à obtenir la restitution de la différence entre le loyer qu'elle a payé à compter du 2ième trimestre 2007 et celui qui aurait dû être payé si le loyer de renouvellement n'avait pas été irrégulièrement appliqué. Il doit être rappelé qu'aux termes de l'avenant du 14 novembre 2003, le loyer avait été fixé par les parties à la somme de 26.810,24 € à compter du 1er janvier 2004.



Aux termes de ses conclusions, la demande en répétition de l'indu de la société La Péniche porte sur la période courant du 1er avril 2016 au 3ième trimestre 2023 inclus, soit au 30 septembre 2023.



Il ressort des éléments de la procédure que sur cette période non prescrite, l'indice de variation du loyer, soit l'ICC, n'a jamais baissé. Les consorts [A] le confirment en pages 23 et 24 de leurs conclusions, la société La Péniche ne le conteste pas et les différents rapports de son expert amiable, M. [E], confortent cet élément.



Il apparaît en conséquence, que la société La Péniche ne peut prétendre à aucune restitution du fait du caractère réputé non écrit de la clause d'indexation en ce qu'elle ne permet pas au montant du loyer révisé d'être inférieur au loyer de base.



Par ailleurs, les quittances émises par le bailleur, les relevés de comptes produits par ce dernier et le rapport actualisé de M. [E] du 23 juin 2023 établissent de manière concordante que sur la période considérée, le preneur a payé mensuellement une somme de 3.822 €, soit 11.466 € par trimestre.



Compte tenu de cet élément, du montant du loyer fixé amiablement par les parties à compter du 1er janvier 2004 (4.702,56 € par trimestre), du montant au 1er avril 2016 de ce loyer indexé sur l'ICC (9.229,48€ par trimestre), de l'indexation de ce loyer jusqu'au mois de septembre 2023, l'indu résultant de l'application irrégulière du loyer annuel de renouvellement de 36.000 € doit être évalué à la somme de 58.456,48 €, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise.



En conséquence, Mme [I] [A], représentée par ses filles, doit être condamnée à payer à la société La Péniche la somme de 58.456,48 € au titre de l'indu. 



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, au visa des articles 1378 ancien, 1352-6 et 1352-7 du code civil, a dit que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l'assignation, soit du 17 janvier 2020, en l'absence de mauvaise foi démontrée du bailleur. 



Le présent arrêt constitue un titre exécutoire permettant la restitution du trop-versé par les consorts [A] en exécution du jugement, sans qu'il y ait lieu à condamnation sur ce point.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Au regard de la solution du litige, le jugement sera confirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ailleurs, dès lors que les parties succombent toutes deux partiellement en appel, chacune d'elles conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles, tandis que Mmes [K] et [N] [A] seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable l'action en répétition de l'indu exercée par la société La Péniche contre Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], en leur qualité de nues-propriétaires;



Rejette les moyens d'irrecevabilité soulevés par la société La Péniche ;



Infirme le jugement entrepris sauf en celles de ses dispositions relatives aux intérêts, aux dépens et à l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés ;



Déclare la clause d'indexation non écrite en ce qu'elle stipule que " l'indexation ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base " ;



Condamne Mme [I] [X] veuve [A], représentée par ses co-tutrices Mme [K] [A] épouse [F] et Mme [N] [A], à payer à la société La Péniche la somme de 58.456,48 € au titre du trop-perçu de loyers entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2023 ;



Rappelle que le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que les intérêts courront sur cette somme au taux légal à compter du 17 janvier 2020 ;



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;



Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,