Cour d'Appel · 12e chambre — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 57A



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2023



N° RG 22/03032 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFOP







AFFAIRE :



S.A.R.L. CESSIONS- VENTES-ACQUISITIONS 'C.V.A. EUROBAT'



C/



S.A.S. HORIZON ENGINEERING MANAGEMENT

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2022 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre : 4

N° RG : 2021F00423



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Stéphanie TERIITEHAU 



Me Oriane DONTOT 



TC VERSAILLES













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. C.V.A. EUROBAT

RCS Bordeaux n° 538 700 642

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Jean-Michel BARGIARELLI, Plaidant, avocat au barreau de Paris





APPELANTE

****************





S.A.S. HORIZON ENGINEERING MANAGEMENT

RCS Versailles n° 822 095 584

[Adresse 1]

[Localité 3]



S.A.S. HORIZON IMMOCONSULTING

RCS Versailles n° 832 787 543

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentées par Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Jean-Philippe PIN de l'AARPI CABINET PIN-BONNETON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMEES

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,





EXPOSE DU LITIGE 



Invoquant l'existence d'un mandat de recherche exclusif ayant pour objet l'acquisition par la société Horizon Immoconsulting d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le prix de 2.600.000 € sans conditions suspensives hormis la vérification des autorisations administratives et la possibilité pour le candidat acquéreur de visiter l'immeuble, la société CVA Eurobat, en qualité de mandataire du vendeur de l'immeuble, a, le 17 mars 2021, présenté une requête en injonction de payer au président du tribunal de commerce de Versailles afin d'obtenir la condamnation de la société Horizon Immoconsulting et de la société Horizon Engineering Management au paiement de la somme de 78.000 € au titre de sa commission.



Par ordonnance du 23 mars 2021, le président du tribunal de commerce de Versailles a :

- Enjoint à la société Horizon Immoconsulting de payer au demandeur en derniers ou quittances la somme de 78.000 € en principal, en sus les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021,

- Rejeté la demande présentée contre la société Horizon Engineering Management,

- Mis à la charge de la société Horizon Immoconsulting les dépens dont frais de greffe de 33,47€.



L'ordonnance a fait I'objet d'une significiation à personne le 12 avril 2021.



Par courrier du 23 avril 2021, la société Horizon Immoconsulting a fait opposition à Iadite ordonnance.



Par jugement du 28 janvier 2022, le tribunal de commerce de Versailles a :



- Dit recevable et bien fondée en son opposition la partie défenderesse,

- Dit que par application des dispositions de l'article 1420 du code de procédure civile le jugement se substitue à l'ordonnance d'injonction de payer,

- Dit que les demandes de la société CVA Eurobat à l'encontre de la société Horizon Immoconsulting sont irrecevables,

- Rejeté la demande d'irrecevabilité formulée par la société Horizon Engineering Management à l'encontre de la société CVA Eurobat,

- Débouté la société Horizon Immoconsulting de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société CVA Eurobat,

- Débouté la société Horizon Engineering Management de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société CVA Eurobat,

- Condamné la société CVA Eurobat à payer à chacune des sociétés Horizon Consulting et Horizon Engineering Management la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Mis les dépens à la charge de la société CVA Eurobat dont les frais de greffe s'élèvent à la somme de 160.96 €. 



Par déclaration du 2 mai 2022, la société CVA Eurobat a interjeté appel du jugement. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2022, la société CVA Eurobat demande à la cour de : 

- Réformer en toutes ses dispositions le jugement du 28 janvier 2022, 

- Dire que d'une façon irrévocable la société Horizon Immoconsulting s'est engagée à acquérir un immeuble qui lui a été présenté par l'agence immobilière CVA Eurobat, pour un prix de 2.600.000 €, sans condition suspensive financière, la cour ne tenant pas compte de l'irruption malhonnête d'une société Immoconsulting, en cours de préparation de l'acte définitif du notaire, chargé de réaliser la vente, 

- Dire et juger, dans ces conditions, que la société Horizon Immoconsulting reste bien devoir les honoraires de la société CVA Eurobat, qui se sont élevés à la somme de 78.000 € TTC, 

- Confirmer l'ordonnance d'injonction frappée d'opposition, 

- Condamner la société Horizon Immoconsulting à verser à la société CVA Eurobat la somme principale de 78.000 €, avec intérêts de droit à compter du 23 mars 2021, ainsi qu'à la somme de 4.000 € correspondant aux frais irrépétibles exposés par la société CVA Eurobat devant le tribunal de commerce de Versailles 

- Condamner la société Horizon Immoconsulting à lui verser, outre la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel, 

- Condamner la société Horizon Immoconsulting en tous les dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me Teriitehau, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 10 août 2022, les sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management demandent à la cour de : 



A titre principal

 - Constater que les sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management ne sont pas parties au contrat de mandat conclu le 18 avril 2019 entre les sociétés Immoconsulting, CT2 Immobilier et CVA Eurobat ; 

- Dire et juger que les prétentions formées à l'encontre des sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management sont dirigées à l'encontre de sociétés dépourvues de qualité; 

- Déclarer irrecevables les demandes de la société CVA Eurobat à l'encontre des sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management ; 

 

En conséquence, 

- Confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2022 par le tribunal de commerce de Versailles 

en ce qu'il a : 

- Dit recevable et bien fondée en son opposition la société Horizon Immoconsulting ; 

- Dit que les demandes de la société CVA Eurobat à l'encontre de la société Horizon Immoconsulting sont irrecevables ; 

- Condamné la société CVA Eurobat à payer à chacune des sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Mis les dépens à la charge de la société CVA Eurobat ;

 

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que le mandat de recherche exclusif signé par la société Immoconsulting ne comportait pas l'énumération des actions que le mandataire, la société CVA Eurobat, s'engageait à réaliser, en méconnaissance des dispositions prévues à l'article 6, I, alinéa 6, de 

la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

- Dire et juger que la société CVA Eurobat disposait d'un mandat de recherche exclusif et d'un mandat de vente, en méconnaissance des dispositions de l'article 1161 du code civil.

 

En conséquence, 

- Prononcer la nullité du contrat de mandat exclusif signé le 18 mars 2019 par la société Immoconsulting ; 

- Débouter la société CVA Eurobat de l'intégralité de ses demandes.

 

A titre infiniment subsidiaire,

- Constater qu'en vertu du mandat de recherche exclusif, la rémunération du mandataire n'était exigible qu'en cas de conclusion de la vente, le jour de la signature de l'acte authentique ; 

- Constater que la vente n'a pas été réalisée.

 

En conséquence, 

- Débouter la société CVA Eurobat de l'intégralité de ses demandes.



A titre reconventionnel 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Débouté la société Horizon Immoconsulting de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société CVA Eurobat ; 

- Débouté la société Horizon Engineering Management de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société CVA Eurobat.

 

Et statuant à nouveau, 

- Condamner la société CVA Eurobat à verser à la société Horizon Immoconsulting la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

- Condamner la société CVA Eurobat à verser à la société Horizon Engineering Management la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

 

En tout état de cause, 

- Condamner la société CVA Eurobat à verser à la société Horizon Immoconsulting la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société CVA Eurobat à verser à la société Horizon Engineering Management la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société CVA Eurobat aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la société JRF & Associés, représentée par Me Dontot, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2023.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



A l'audience de plaidoiries du 5 septembre 2023, la société CVA Eurobat n'a pas comparu, alors qu'elle n'avait pas fait parvenir son dossier de pièces à la cour. Par soit-transmis du 5 septembre 2023, il a été demandé au conseil de l'appelante de le communiquer dans les meilleurs délais au regard du délibéré fixé au 5 octobre 2023. Toutefois, aucun dossier de pièces n'a été transmis à la cour.





MOTIFS



La société CVA Eurobat expose que le mandat original qu'elle a adressé à la société CT2 Immobilier comportait le nom et les coordonnées de la société Horizon Immoconsulting, qui ont été, sans son accord, modifiés par M. [U], représentant de cette dernière, au profit de la société Immoconsulting, simple EURL au capital limité de 100 €, dont il était le gérant. L'appelante explique que la société Immoconsulting n'a jamais régularisé l'acte de vente authentique, qu'elle n'a pas payé sa commission et a disparu. La société CVA Eurobat ajoute que la société Horizon Immoconsulting s'est finalement bien portée acquéreur de l'immeuble, mais qu'elle s'est brutalement retirée alors que l'acte authentique devait être signé.



Les intimées répondent qu'elles n'ont pas signé le contrat de mandat litigieux qui a été conclu par la société Immoconsulting, personne morale distincte, avec les sociétés CVA Eurobat et CT2 Immobilier. Elles concluent donc à l'irrecevabilité de la demande au visa de l'article 32 du code de procédure civile. Subsidiairement, les intimées invoquent la nullité du mandat de recherche exclusif qui ne comporte pas l'énumération des actions que le mandataire s'engage à réaliser, en violation des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, qui sont d'ordre public. Elles ajoutent que la société CVA Eurobat disposait d'un double mandat, à savoir un mandat de recherche exclusif pour le compte de la société Immoconsulting et un mandat de vente pour le compte de la société Fly Invest, sans justifier de l'acceptation de ce double mandat par la société Immoconsulting, en violation des dispositions de l'article 1161 du code civil. Enfin, les intimées rappellent que la vente ne s'est pas réalisée, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune commission ne peut être due à l'agent immobilier. Elles contestent la signature par la société Horizon Immoconsulting de toute promesse de vente.



Les sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management demandent à la cour, par infirmation du jugement, de condamner la société CVA Eurobat au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts à chacune d'elles, expliquant que la procédure est abusive et qu'elle leur cause un préjudice.





Sur la fin de non-recevoir



L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.



Par ailleurs, l'article 32 du même code prévoit que :'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.



A titre liminaire, la cour observe que si la société CVA Eurobat communique 14 pièces listées au bordereau annexé à ses écritures, elle n'en vise aucune dans ses conclusions, en violation des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile qui prévoient que les conclusions " doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation " (souligné par la cour). Il n'appartient en effet pas à la cour de rechercher parmi les pièces produites, celles qui pourraient fonder les demandes de l'appelante, au risque de violer le principe du contradictoire. De surcroît, comme rappelé précédemment, la société CVA Eurobat n'a pas fait parvenir son dossier de pièces à la cour.



Au demeurant, alors que les intimées se prévalent des termes du mandat litigieux qu'elles communiquent en pièce n°1, il en ressort, comme elles le soutiennent, que ce mandat de recherche exclusif du 18 avril 2019 portant sur l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] n'a été signé que par la société Immoconsulting, qui n'est pas partie à l'instance. Les termes du mandat dactylographié ont certes été modifiés puisqu'il avait initialement été établi au nom de la société Horizon Immoconsulting et que le mot " Horizon ", comme l'adresse de la société ont été biffés. Néanmoins, il résulte du mandat signé par les sociétés CVA Eurobat et CT2 Immobilier que seule la société Immoconsulting, personne morale distincte, s'est engagée en qualité de mandant et qu'elle seule est susceptible d'être redevable à ce titre de la rémunération des mandataires. 





L'appelante soutient que l'acte a été adressé à la société Horizon Immoconsulting alors qu'il avait déjà été signé par la société CT2 Immobilier et elle-même, et qu'il a ensuite été modifié sans son autorisation de sa part par M. [U], dirigeant de la société Immoconsulting. Cependant, aucune pièce probante ne permet de corroborer ces dires, aucune autre version du mandat en cause n'étant communiquée .



Dans ces conditions, l'action dirigée par la société CVA Eurobat à l'encontre de la société Horizon Engineering Management et de la société Horizon Immoconsulting doit être déclarée irrecevable, à défaut pour l'appelante de justifier d'un intérêt à agir. Le jugement déféré sera par conséquent partiellement infirmé.



De manière surabondante, la cour souligne que la demande en paiement n'aurait, en tout état de cause, pas pu prospérer, dès lors que le mandat litigieux prévoyait le règlement des honoraires de la société CVA Eurobat en cas de réalisation de la vente, qui n'est pas démontrée.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



L'exercice d'un droit ne dégénère en abus qu'en cas de faute équipollente au dol, qui n'est pas démontrée en l'espèce à l'encontre de la société CVA Eurobat, de sorte que par confirmation du jugement, les demandes indemnitaires formulées par les sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management ne peuvent aboutir.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Compte tenu de la décision, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.



La société CVA Eurobat supportera les dépens d'appel, dont distraction au profit de M. [I] [W], et sera condamnée à payer aux sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management la somme de 1.500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour,statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Horizon Engineering Management ;



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Déclare irrecevable l'action dirigée par la la société CVA Eurobat à l'encontre de la société Horizon Engineering Management ;



Y ajoutant,



Condamne la société CVA Eurobat aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Oriane Dontot ;



Condamne la société CVA Eurobat à payer aux sociétés Horizon Immoconsulting et Horizon Engineering Management la somme de 1.500 € chacune, soit 3.000 € au total, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,