Cour d'Appel · 14e chambre — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72C



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2023



N° RG 23/00854 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVLF



AFFAIRE :



S.A.R.L. DAILIN SARL 

 ...



C/

S.C.I. VASAM

 ...







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 22/01503



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05.10.2023

à : 



Me Sophie PORCHEROT, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES,



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. DAILIN SARL 

exploitant un restaurant Sushi Lin, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentant : Me Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 383380

Ayant pour avocat plaidant Me Laura DAVID, du barreau de Paris 





S.C.I. [Localité 11] GC

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 - N° du dossier 2231310

Ayant pour avocat plaidant Ornella SARFATI, du barreau de Paris 





APPELANTES

INTIMEES DANS 23/00863 

****************





S.C.I. VASAM

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



N° 834 237 208 (Rcs Versailles)

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentant : Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441





S.D.C. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] ET [Adresse 4]

représenté par son syndic, la SARLU ACTION AGIR GESTION IMMOBILIERE, dont le siège est situé [Adresse 3], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.



[Adresse 1] et [Adresse 4]

[Localité 7]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20230048

Ayant pour avocat plaidant Me Roland SANVITI, du barreau de Paris 





INTIMES

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport et Madame Marina IGELMAN, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, la société [Localité 11] GC, a donné bail à la société Dailin le local situé sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] (lots 35 et 49). La société Dailin y exerce une activité de restauration. 



La société Vasam est propriétaire des lots n°16, 39 et 50 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] (Yvelines).



Par assemblée générale en date du 28 juin 2019, les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] ' [Localité 7] ont adopté les résolutions sollicitant l'arrêt de l'activité de restauration et de l'utilisation du local vide ordure par la preneuse, et le démontage total du système de rejet mécanique des fumées de cuisine qui se déverseraient dans la cour commune.



Par acte d'huissier de justice délivré le 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] a fait assigner en référé la société [Localité 11] GC et la société Dailin aux fins d'obtenir principalement la dépose de l'installation de VMC par les sociétés [Localité 11] GC et Dailin et la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de la VMC, sous astreinte.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- accueilli la SCI Vasam en son intervention volontaire, 

- ordonné à la SCI [Localité 11] GC et à la sarl Dailin de cesser l'activité de restauration, et par voie de conséquence de ne plus utiliser les poubelles et le local vide-ordures pour cette activité, et de procéder à la dépose de l'installation de VMC et à la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à payer à la SCI Vasam la somme provisionnelle de 5 320 euros au titre de son préjudice financier, 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la société Action Agir, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à la SCI Vasam la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 6 février 2023, la société Dailin a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 26 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Dailin demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de la convention européenne des droits de l'homme et des articles 16, 31, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, R. 1334-31 du code de la santé publique, 1240 du code civil et 55 aliéna 1er du décret du 17 mars 1967, de : 

'- infirmer l'ordonnance de référé du 17 janvier 2023 rendue par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a : 

- accueilli la SCI Vasam en son intervention volontaire ; 

- ordonné à la SCI [Localité 11] GC et à la sarl Dailin de cesser l'activité de restauration, et par voie de conséquence de ne plus utiliser les poubelles et le local vide-ordures pour cette activité, et de procéder à la dépose de l'installation de VMC et à la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ; 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la sarl Dailin à payer à la SCI Vasam la somme provisionnelle de 5 320,00 euros au titre de son préjudice financier ; 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la société Action Agir, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] Cg et la société Dailin aux dépens. 

statuant à nouveau : 

- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] et la SCI Vasam en toutes leurs demandes, fins et conclusions. 

- juger irrecevable, faute de qualité à agir, la demande de la SCI Vasam relative à la cessation de l'activité de restauration de la sarl Dailin ;

- ordonner la reprise de l'activité de restauration de la sarl Dailin, preneuse du local situé sis [Adresse 1] et [Adresse 4] ' [Localité 7] (lots n°35 et 49) en ce qu'elle est conforme au règlement de copropriété ; 

- ordonner n'y avoir lieu à référé s'agissant des condamnations sous astreinte tendant à la dépose de la VMC et à la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC ;

à titre subsidiaire sur ce point :

- juger que la société Dailin a entrepris les démarches nécessaires dès la signification de l'ordonnance litigieuse à la dépose de la VMC et la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de la VMC litigieuse ; 

- juger que la dépose de la VMC et la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de la VMC litigieuse sont en voie de régularisation par la société Dailin ; 

- ordonner n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice financier de la SCI Vasam ; 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] -[Localité 7], représenté par son syndic la société Action Agir et la SCI Vasam à payer à la sarl Dailin la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure outre les entiers dépens de l'instance.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 11] GC demande à la cour, au visa du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 7] et ses modificatifs en particulier celui du 16 juillet 2009 et des articles 31, 32-1, 122, 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil,17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de : 

'- déclarer la SCI [Localité 11] GC recevable et bien fondée en son appel incident ;

y faisant droit

- réformer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles le 17 janvier 2023 en ce qu'elle a : 

- ordonné à la SCI [Localité 11] GC et à la sarl Dailin de cesser l'activité de restauration, et par voie de conséquence de ne plus utiliser les poubelles et le local vide-ordures pour cette activité, et de procéder à la dépose de l'installation de VMC et à la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois, 

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la sarl Dailin à payer à la SCI Vasam la somme provisionnelle de 5 320 euros au titre de son préjudice financier,

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la société Action Agir, la somme de 2 000 euros euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin aux dépens.

statuant à nouveau,

à titre principal

- juger puis déclarer la SCI Vasam irrecevable en son action et ses demandes pour défaut de qualité à agir ; 

- juger puis déclarer que l'activité commerciale de restauration exercée est autorisée par l'acte rectificatif de l'état descriptif de division et de règlement de copropriété du 16 juillet 2009, 

par conséquent,

- juger puis déclarer que l'activité de la société Dailin n'est pas constitutive d'un trouble manifestement illicite ;

en conséquence,

- dire n'y avoir lieu à référé 

- dire n'y avoir lieu à référé s'agissant des condamnations tendant à la dépose de la VMC et à la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC, sous astreinte, ainsi qu'au versement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire sur ce point,

- donner acte à la société Dailin de son engagement d'effectuer toutes diligences de dépose de l'installation de VMC figurant en façade de l'immeuble et de remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC

en conséquence, 

- condamner la société Dailin seule à la réalisation des travaux de dépose de l'installation de VMC et de remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC et au versement le cas échéant de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

à titre subsidiaire

- juger puis déclarer qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes provisionnelles de la SCI Vasam ;

par conséquent,

- dire n'y avoir lieu à référé.

à titre reconventionnel, 

- juger puis déclarer que le droit à indemnisation de la société [Localité 11] GC tiré du caractère abusif de la procédure menée par le Syndicat des copropriétaires et la SCI Vasam est non sérieusement contestable ;

- juger puis déclarer que le droit à indemnisation de la société [Localité 11] GC au titre du préjudice financier qu'elle ne manque pas de subir du fait de l'arrêt de l'activité de restaurant n'est pas sérieusement contestable ; 

par conséquent, 

- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] et la SCI Vasam à régler à la société [Localité 11] GC une provision de 12 000 euros à valoir sur ses préjudices ; 

- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] et la SCI Vasam en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] et la SCI Vasam au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] et la SCI Vasam aux entiers dépens.

- dire qu'ils pourront être directement recouvrés par Maître Julie Gourion, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 27 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Vasam demande à la cour de : 

'- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- accueilli la SCI Vasam en son intervention volontaire

- ordonné à la SCI [Localité 11] GC et à la sarl Dailin de ne plus utiliser les poubelles et le local vide-ordures pour cette activité, et de procéder à la déposer de l'installation de VMC et à la remise en état des ouvrages dont le percement a été justifié par l'installation de ladite VMC, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la sarl Dailin à payer à la SCI Vasam la somme provisionnelle de 5 320 euros au titre de son préjudice financier

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la société Action Agir, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin à la SCI Vasam la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCI [Localité 11] GC et la société Dailin aux dépens.

y rajoutant, 

- ordonner à la sarl Dailin de mettre en conformité le système d'extraction d'air vicié donnant sur la façade [Adresse 10] ([Adresse 4]), suivant les exigences de l'arrêté municipal n°A 2015/2274 de la mairie de [Localité 11], daté du 15/12/2015

- condamner la société Dailin à verser à la SCI Vasam la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens de l'appel.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] demande à la cour, au visa de l'assignation en référé, l'ordonnance rendue le 17 janvier 2023 par le président du tribunal judiciaire de Versailles et des pièces versées aux débats, de : 

'- recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] 

[Adresse 9] en ses conclusions et le déclarant bien fondé.

vu l'assignation en référé diligentée à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] par devant le président du tribunal judiciaire de Versailles au mois de novembre 2022 ;

vu l'ordonnance rendue le 17 janvier 2023 par le Président du tribunal judiciaire de Versailles (RG n° 22/01503) ;

vu les pièces versées aux débats.

- déclarer l'appel de la société Dailin mal fondé.

- confirmer l'ordonnance rendue le 17 janvier 2023 par le président du tribunal judiciaire de Versailles (RG n° 22/01503) pour ce qui concerne :

- la dépose de l'installation de la VMC et la remise en état des ouvrages ;

- la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux et la mise en conformité sur la base de l'arrêté municipal du 15 décembre 2015 ;

- ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- débouter la SCI [Localité 11] GC de son appel incident et de toutes fins qu'il comporte.

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum la société Dailin ainsi que la SCI [Localité 11] GC à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7] la somme de 3 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner les parties appelantes en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 juillet 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la qualité à agir de la société Vasam 



La société Dailin expose que la société Vasam, intervenante volontaire, ne disposait pas de la qualité à agir pour solliciter la cessation de son activité dès lors qu'en vertu des disposition de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en exécution des décisions prises par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale est réservée au seul syndic.



Elle soutient que, dans l'assignation du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicitait sa condamnation à procéder à la dépose de l'installation de VMC mais ne demandait pas l'arrêt de l'activité de restauration, demande qui n'a été formée que par la société Vasam, copropriétaire, qui n'avait donc pas qualité à agir à ce titre.



Elle indique que la société Vasam s'est d'ailleurs désistée de sa demande à hauteur d'appel et conclut à l'infirmation de l'ordonnance querellée de ce chef.



La société [Localité 11] GC conclut également au défaut de qualité de la société Vasam pour agir au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, faisant en outre valoir que, lorsque la société Vasam a acquis l'appartement, il existait déjà un restaurant à cet emplacement.



Elle sollicite en conséquence de déclarer irrecevables l'action et les demandes de la société Vasam. 



Arguant en réponse de la recevabilité de son intervention volontaire, la société Vasam affirme avoir intérêt à solliciter la cessation des nuisances subies par les occupants de son appartement, la violation du règlement de copropriété lui causant un trouble personnel.



Elle soutient avoir valablement avisé le syndic de l'existence de son intervention volontaire. 



Sur ce, 



En vertu des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'



Les demandes de la société Vasam étant fondées sur sa qualité de copropriétaire bailleur dont les locataires subissent, à ses dires, des nuisances commises par la locataire d'un autre copropriétaire, elle a qualité à solliciter en justice la réparation de son trouble.



L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable son intervention volontaire.



Sur l'atteinte au principe du contradictoire



La société Dailin indique que l'assignation du 24 novembre 2022 a été signifiée à Mme [R], dirigeante du restaurant à l'époque, qui ne l'a 'vraisemblablement pas remise à son employeur'. Elle en déduit que, faute d'avoir eu connaissance de la citation et d'avoir pu comparaître en première instance, il y a eu atteinte au caractère contradictoire du procès civil, ce qui justifie l'annulation de la décision attaquée.



La société Vasam affirme en réponse que, dès lors que Mme [R] était à l'époque de la signification la dirigeante du restaurant, l'assignation lui a été régulièrement délivrée.



Elle soutient que, s'agissant d'une procédure avec représentation obligatoire, elle n'était pas tenue de signifier ses conclusions à la société Dailin qui n'avait pas constitué avocat.



Sur ce, 



En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Bien qu'arguant dans le corps de ses conclusions de la nullité de l'ordonnance querellée, la société Dailin ne forme dans le dispositif de ses conclusions aucune demande de nullité, et la cour n'est donc saisie d'aucune demande à ce titre.



Sur l'interdiction d'exercer l'activité de restauration 



Faisant valoir que l'interdiction d'exploiter une activité de restaurant doit être expressément visée dans le règlement de copropriété, la société Dailin invoque son contrat de bail qui mentionne une activité de 'restauration sans extraction d'air (...) et ne nécessitant pas de bac à graisse' et les dispositions du règlement de copropriété tel que modifié en 2009 et 2010 prévoyant une affectation commerciale des lots 35 à 45.



Elle en déduit que son activité est donc pleinement autorisée et que l'ordonnance doit donc être infirmée en ce qu'elle a ordonné son arrêt.



La société Dailin soutient en outre que la décision querellée lui inflige une atteinte disproportionnée à son droit de jouissance, dès lors que le premier juge s'est fondé d'une part sur des pièces erronées puisqu'un règlement de copropriété ancien lui a été produit et d'autre part, 

sur un constat d'huissier établi de façon non contradictoire faisant référence à 'un important bruit' et des 'odeurs de cuisson et de cuisine', ce qui constitue une appréciation subjective et non probante. 



Rappelant la façon dont elle exerce son activité, l'appelante soutient se contenter de réchauffer certains aliments au micro-ondes et vendre pour le surplus des aliments crus et froids.



La société Vasam expose en réponse que, si le règlement de copropriété a effectivement été modifié, il n'en demeure pas moins que ses articles 2 et 9 interdisent de troubler la tranquillité des occupants de l'immeuble, notamment par le bruit ou les odeurs.



Elle demande cependant qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle ne maintient pas sa demande de cessation de l'activité de restauration. 



Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande à ce titre.



La société [Localité 11] GC soutient que les lots 35 et 49 ont, depuis la modification du règlement de copropriété, une destination commerciale et non d'habitation et qu'aucune restriction n'est émise s'agissant de l'activité commerciale.



Elle sollicite en conséquence l'infirmation de la décision attaquée au motif que l'activité exercée par la société Dailin est autorisée par le règlement de copropriété de l'immeuble, qu'aucun manquement audit règlement n'est démontré et qu'aucun trouble manifestement illicite ne peut donc être caractérisé. 



Sur ce, 



La société Vasam indiquant avoir renoncé à cette demande, qu'elle était seule à former en première instance, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance querellée de ce chef et de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l'activité de restauration de la société Dailin. 



Sur la dépose de la VMC 



La société Dailin soutient n'être pas à l'origine de l'installation de la VMC et expose que sa pose a été autorisée lors d'une assemblée générale du 10 décembre 2009.



Faisant valoir que d'autres restaurants sont situés à proximité et que leurs cuisines débouchent dans la même cour qu'elle, elle souligne qu'il n'est donc pas démontré que les odeurs de cuisson proviennent de son commerce, alors même qu'elle vend essentiellement des préparations froides.



Subsidiairement, l'appelante fait valoir qu'elle a proposé de faire réaliser la dépose de la VMC et la remise en état de la façade mais qu'elle s'est heurtée au silence de la société Vasam lorsqu'elle a demandé l'accord de toutes les parties.



Elle sollicite en conséquence l'infirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a assorti d'une astreinte sa condamnation à procéder à ces travaux.



La société [Localité 11] GC expose pour sa part que le constat d'huissier n'est pas contradictoire et ne démontre pas que les odeurs ou nuisances proviendraient du local commercial exploité par la société Dailin puisque les cuisines de la Brasserie du Palais et du restaurant Green Story débouchent également dans la même cour et que la société Dailin sert des plats froids ne nécessitant pas de cuisson.



Elle explique avoir été autorisée le 10 décembre 2009 à créer une aération en façade coté cour pour ventiler le local commercial.



Elle conclut à l'infirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a ordonné sous astreinte la dépose de la VMC et la remise en état des ouvrages.



Subsidiairement, elle demande de donner acte à la société Dailin de son engagement de supprimer la grille latérale d'aération figurant sur la façade du local commercial mais sollicite l'infirmation de la décision en ce qu'une astreinte a été prononcée.



La société Vasam fait valoir que la société Dailin exerce son activité de restauration non seulement en violation du règlement de copropriété mais aussi en violation de l'arrêté municipal qui prescrit que l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre.



Elle en déduit que le rejet d'air vicié en façade du restaurant constitue un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin en condamnant la société Dailin à procéder aux travaux de mise en conformité du système d'extraction d'air donnant sur la façade [Adresse 10]. 



L'intimée sollicite également la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société [Localité 11] GC et la société Dailin à procéder à la dépose de la VMC dans la cour et à remettre en état les ouvrages.



Se fondant sur la carte du restaurant, la société Vasam conteste la thèse de l'appelante selon laquelle seraient proposés essentiellement des plats crus et froids. 



Le syndicat des copropriétaires conclut au mal fondé de l'appel interjeté par la société Dailin.



Il expose que le système d'extraction des fumées de cuisine de la société Dailin n'est pas conforme à l'arrêté municipal du 15 décembre 2015 et pas davantage avec les préconisations de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 édictées pour la réalisation des travaux.



Il sollicite en conséquence la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a condamné la société Dailin et la société [Localité 11] GC sous astreinte à réaliser des travaux.



Sur ce, 



Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.



Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété mais peut également être caractérisé par un trouble anormal de voisinage. 



Le règlement de copropriété de l'immeuble indique que les lots 35 et 49 sont des locaux commerciaux.



Le bail commercial conclu entre la société [Localité 11] GC et la société Dailin le 1er juin 2017 relatif aux lots 35 et 49 de la copropriété sise [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] prévoit que les lieux loués sont destinés exclusivement à l'activité de 'restauration sans extraction d'air, excepté restauration de type Kebab, et ne nécessitant pas de bac à graisse.'



La société Dailin indique sans être démentie avoir changé d'enseigne en juin 2021, le restaurant 'Sushi Lin', proposant de la cuisine japonaise, ayant été remplacé par 'Konapoke', restaurant de 'Hawaiian Poke et Bubble Tea'.



En l'espèce, il convient de constater à titre liminaire qu'il existe une difficulté pratique liée à l'existence de deux sorties d'air du local, l'une en façade du restaurant et l'autre dans la cour, et qu'à l'exception de la société Vasam, les parties évoquent 'la VMC' pour évoquer l'une ou l'autre de ces aérations. 



A la lecture de l'ordonnance attaquée, il apparaît que seule la sortie d'air de la cour est mentionnée et la décision doit donc être interprétée comme ayant ordonné la dépose de l'installation de la VMC située dans la cour de l'immeuble. 



Sur cette sortie d'air, le procès-verbal d'assemblée générale du 10 décembre 2009 autorise la société [Localité 11] GC à 'réaliser à ses frais exclusifs l'intégration d'une sortie d'aération avec grille fonte dans les murs des locaux commerciaux (lot 49) sur cour intérieure sous l'escalier (souligné par la cour) aux conditions suivantes : 

- obtention de l'autorisation de travaux des services de la ville,

- suivi des travaux par le cabinet d'architecture Korus,

- fourniture des assurances de responsabilité civile des intervenants,

- diamètre maximum de la grille d'extraction : 16 cm à seul usage d'extraction VMC des locaux du personnel (sanitaires, vestiaires, bureau) et du local poubelles.', 

la société [Localité 11] GC s'engageant pour sa part sur le point suivant : 'aucun dégagement d'odeurs lié à la présence de cette grille d'extraction (pas de ventilation des espaces de cuisson ou de vente)'.



Le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 2018 autorise le syndic à ester en justice à l'encontre de la société [Localité 11] GC : 

- 'dans le cadre d'une assignation au fond aux fins d'obtenir sa condamnation au respect du règlement de copropriété qui n'autorise pas les lots n°35 et 49 à exercer une activité de restauration' (résolution n°27)

- 'dans le cadre d'une assignation au fond aux fins d'obtenir sa condamnation au démontage total et immédiat du système de rejet mécanique des fumées de cuisine qui se déversent dans la cour commune et installé sans autorisation préalable de la copropriété' (souligné par la cour) (résolution n°28). 



Il apparaît en conséquence que la société [Localité 11] GC a effectivement été autorisée à mettre en place une VMC dans la cour, s'agissant d'une simple ventilation et non d'une extraction d'air vicié en provenance des espaces de cuisson ou de vente.



La société Vasam verse aux débats plusieurs courriels de sa locataire, résidant dans l'appartement dont elle est propriétaire au premier étage de l'immeuble litigieux, au dessus du local commercial exploité par la société Dailin, qui se plaint de nuisances causées par le restaurant et notamment : 

- le 26 septembre 2018 : 'une odeur désagréable se dégage via la grille d'aération située sous notre escalier',

- le 15 octobre 2018 : 'je tenais à vous faire part des désagréments qui continuent concernant les odeurs de nourriture / vapeur de cuisson aussi bien coté rue que dans la cour, et ce même si les fenêtres sont fermées.',

- le 23 juillet 2019 : 'rien n'a changé depuis notre arrivée. La grille d'aération est toujours en fonctionnement et ce même lorsque le restaurant est fermé. La gêne des odeurs de cuisson que ce soit dans le salon ou dans la chambre est toujours présente qu'importe que les fenêtres soient ouvertes ou fermées.',

- le 22 août 2019 : 'L'odeur du restaurant japonais est vraiment insupportable, nous ne pouvons pas aérer entre les odeurs côté rue et côté cour et ce 7 jours sur 7 de 9h à 23h.'

- le 14 mars 2020 : 'quant au restaurant Sushi Lin, il n'y a aucune amélioration depuis notre signalement il y a maintenant plus d'un an.',

- le 5 décembre 2022 : 'suite au confinement où le restaurant a maintenu son activité, nous avons pris la décision de quitter l'appartement en février 2022 ne pouvant plus supporter les nuisances explicitées ci-dessus'. 



La société Vasam produit également un procès-verbal de constat d'huissier du 9 mai 2022 à 13h15 qui expose notamment, dans la cour de l'immeuble litigieux : 'je constate la présence d'une bouche de ventilation qui dégage lors de mon passage de fortes odeurs de cuisson et de cuisine. Je constate que cette bouche de ventilation est fixée sur le mur porteur du local exploité au rez-de-chaussée sous l'enseigne Konapoke. Je constate l'absence de système d'extraction de fumée sur ce même mur et aux alentours. Je constate que cette bouche de ventilation dégage un important bruit également.'



Il apparaît finalement que l'installation de la VMC a été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et aucun élément technique ne permet de démontrer que la société [Localité 11] GC n'aurait pas respecté les prescriptions prévues dans le bail ou dans la résolution, étant précisé que le service hygiène de la mairie de [Localité 11] a constaté lors de sa visite du restaurant, qui sera évoquée ultérieurement, que le système d'extraction d'air de la cuisine rejetait l'air vicié en façade, et non dans la cour.



Au surplus, les doléances ainsi reprises relatives à l'odeur et au bruit concernent pour une bonne part la période à laquelle le local était exploité sous l'enseigne Sushi Lin, dont la carte comportait de nombreux plats chauds, tandis que le menu du restaurant Konapoke, installé depuis juin 2021, est constitué très essentiellement de salades et de plats froids.



Enfin, les preuves fournies par les intimés, en dehors de leurs propres réclamations qui ne revêtent pas de caractère probant, sont limitées aux plaintes d'une seule locataire et à un constat d'huissier qui mentionne des appréciations trop générales ('fortes odeurs de cuisson et de cuisine' et 'important bruit').



En conséquence, il convient de considérer que ces éléments sont insuffisants à caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, aucune violation évidente de la règle de droit n'étant démontrée en l'état et l'ordonnance querellée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la dépose de la VMC de la cour.



A l'inverse, la société Vasam verse aux débats deux courriers du service hygiène de la ville de [Localité 11] qui mentionnent :

- le 9 octobre 2019: 'Vous avez saisi le service hygiène de la Ville en votre qualité de copropriétaire de l'immeuble [Adresse 1] en raison de nuisances olfactives liées à l'activité du restaurant 'Sushi Lin'. Aussi, les agents se sont rendus dans cet établissement au [Adresse 4] en vue d'effectuer une enquête. Lors de cette visite, il a pu être observé que le système d'extraction d'air de la cuisine rejetait l'air vicié en façade, à moins de 8 mètres des ouvrants des voisins les plus proches. Ce fait étant contraire à l'arrêté municipal n°A 2015/2274 du 15 décembre 2015, je vous précise qu'un courrier de mise en demeure a été adressé au gérant de ce restaurant, lui demandant d'effectuer les travaux qui s'imposent dans les meilleurs délais.'

- le 16 décembre 2019 : 'Lors du dernier contrôle effectué le 11 décembre dernier, à l'issue du délai imparti, les agents ont constaté que le système d'extraction des fumées de cuisine n'avait fait l'objet d'aucune modification. En conséquence un agent assermenté a dressé un procès-verbal d'infraction qui a été transmis à M. le Procureur de la République.'



Il apparaît en conséquence établi que l'extraction d'air s'effectuant par la façade de l'immeuble, dont rien ne justifie qu'elle aurait été autorisée par le syndicat des copropriétaires et qui ne respecte pas la réglementation municipale, constitue une violation évidente de la règle de droit caractérisant un trouble manifestement illicite.



Il sera donc fait droit à la demande de la société Vasam d'ordonner à la société Dailin de mettre en conformité le système d'extraction d'air vicié donnant sur la façade [Adresse 10] ([Adresse 4]), suivant les exigences de l'arrêté municipal n°A 2015/2274 de la mairie de [Localité 11], sous astreinte, ainsi qu'il sera précisé au dispositif.



Sur la provision 



La société Dailin soutient que la société Vasam ne justifie sa demande indemnitaire par aucune pièce.



Arguant de l'existence d'une contestation sérieuse, l'appelante affirme que celle-ci ne démontre en outre l'existence ni d'une perte financière ni d'un lien de causalité avec ses agissements, alors même que d'autres cuisines de restaurants donnent dans la même cour. 



La société [Localité 11] GC soutient que l'exercice de l'activité de la société Dailin ne constitue pas un trouble manifestement illicite et qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à l'octroi de dommages et intérêts à titre provisionnel.



Elle affirme en effet qu'il n'est pas démontré que les locataires de la société Vasam soient partis du seul fait de la société Dailin et qu'au surplus, un nouveau bail a été conclu dès leur départ.



Elle soutient que n'est pas davantage justifié l'imputabilité des nuisances olfactives à la société Dailin puisque plusieurs restaurants coexistent dans le même espace et que l'appelante sert des aliments froids et crus.

 

La société Vasam affirme démontrer que ses locataires ont subi de nombreuses nuisances imputables à la société Dailin, qui ont entraîné leur départ, et elle sollicite en conséquence la confirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle lui a accordé des dommages et intérêts à titre provisionnel sur ce fondement. 



Sur ce, 



Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



En l'espèce, la société Vasam démontre par la production du courrier de ses locataires du 5 décembre 2022 susmentionné que ses locataires ont déclaré quitter l'appartement loué à cause des nuisances dont ils se plaignaient ('suite au confinement où le restaurant a maintenu son activité, nous avons pris la décision de quitter l'appartement en février 2022 ne pouvant plus supporter les nuisances explicitées ci-dessus'). 



Cependant, et même s'ils se plaignaient régulièrement de désordres, force est de constater que ces locataires sont restés plus de 4 années dans l'appartement litigieux sans que la bailleresse démontre avoir subi une perte de loyer sur cette période. 



Au surplus, si l'intimée justifie avoir conclu un nouveau bail en juin 2022 avec un autre locataire, rien ne permet d'établir que ce délai entre les deux baux (de février à juin 2022) serait imputable aux agissements de la société Dailin, la société Vasam ne produisant aucune pièce au soutien de ses allégations et ne justifiant notamment pas même avoir tenté de remettre en location son appartement avant le mois de juin 2022.



En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur l'existence d'un préjudice pour la société [Localité 11] GC imputable à la société Dailin et la décision attaquée sera infirmée en ce qu'elle a accordé une provision à ce titre.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 



La société [Localité 11] GC demande la condamnation de la société Vasam et du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme provisionnelle de 12 000 euros pour procédure abusive, faisant valoir que le syndicat des copropriétaires a produit devant le premier juge une version tronquée du règlement de copropriété et a omis de verser aux débats les très nombreux courriers qu'elle lui avait adressés, démontrant son attitude diligente et réactive, ce qui constitue une erreur grossière équipollente au dol.



Elle soutient que, sa locataire n'ayant plus le droit d'exercer son activité, elle manque à ses obligations contractuelles à son égard et qu'elle sera donc tenue de l'indemniser.



Le syndicat des copropriétaires ne s'explique pas sur ce point.



Sur ce, 



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.



Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.



En l'espèce, l'ordonnance querellée mentionne que les lots 35 et 49 sont destinés à titre principal à l'habitation, ce qui implique que seul le règlement de copropriété du 5 novembre 2008 a été produit devant le premier juge par le syndicat des copropriétaires, étant précisé qu'il en est de même à hauteur d'appel.



Or, il est justifié qu'en réalité : 

- un acte rectificatif a été publié le 16 juillet 2009 qui indiquait que le règlement de copropriété du 5 novembre 2008 était affecté d'une erreur matérielle, les lots 35 et 49 constituant des locaux commerciaux,

- un acte modificatif du règlement de copropriété a été établi le 5 mars 2010, reprenant cette destination des lots 35 et 49.



Il convient de dire que la production devant le président du tribunal judiciaire par le syndicat des copropriétaires d'un règlement de copropriété ancien, sans ses modifications ultérieures, alors que les demandes étaient fondées sur l'absence de respect de ce règlement de copropriété par la société Dailin et la société [Localité 11] GC et que les actes postérieurs avaient une incidence importante sur la solution du litige, constitue une erreur grossière équipollente au dol. 



Au surplus, alors que la décision de première instance est longuement motivée et que les pièces produites par les demandeurs sont précisément reprises, il n'est pas fait mention du procès-verbal d'assemblée générale du 10 décembre 2009 autorisant la société [Localité 11] GC à réaliser à ses frais exclusifs l'intégration d'une sortie d'aération avec grille fonte dans les murs des locaux commerciaux (lot 49), ce qui accrédite la thèse de la société [Localité 11] GC selon laquelle des pièces qui lui étaient favorables n'ont pas été transmises au premier juge.



A l'inverse, il n'est pas établi que la société Vasam, qui est intervenue volontairement à la procédure de première instance, ait eu connaissance de ces omissions et aucune faute qui lui serait imputable n'est établie.



Dès lors, seul le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société [Localité 11] GC la somme de 3 000 euros pour procédure abusive. 



Sur les demandes accessoires 



La société Dailin étant pour l'essentiel accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Chaque partie succombant partiellement, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.



En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance querellée, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l'activité de la société Dailin ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de la VMC de la société Dailin située dans la cour de l'immeuble ;



Dit n'y avoir lieu référé sur la demande de provision formée par la société Vasam ;



Ordonne à la société Dailin de mettre en conformité le système d'extraction d'air vicié donnant sur la façade [Adresse 10] ([Adresse 4]), suivant les exigences de l'arrêté municipal n°A 2015/2274 de la mairie de [Localité 11], dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;



Dit que l'astreinte courra pendant 3 mois ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] à payer à la société civile immobilière [Localité 11] GC la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, 



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,