Cour d'Appel · 2ème Chambre — 6 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 444 DU 06 OCTOBRE 2023





N° RG 22/00829 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DPEJ



Décision attaquée : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 13 juillet 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 20/02115 



APPELANTS :



Madame [B] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Sully Lacluse, de la SELARL Lacluse & Cesar, avocat au barreau de Guadeloupe /St Martin /St Barth



Monsieur [O] [H] [T] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Sully Lacluse, de la SELARL Lacluse & Cesar, avocat au barreau de Guadeloupe/ St Martin /St Barth



S.A.S.U. de l'Ilet

[Adresse 6] 

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée par Me Sully Lacluse, de la Selarl Lacluse & Cesar, avocat au barreau de Guadeloupe /St Martin /St Barth





INTIMEE :



S.A.R.L. Immoroma

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentée par Me Nicolas Desiree, de la SELASU Nicolas Desiree , avocat au barreau de Guadeloupe /St Martin /St Barth





COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue le 24 avril 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Frank Robail, président,

Mme Annabelle Cledat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller,



qui en ont délibéré.



Les parties ont été informées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 juillet 2023. Elles ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge de travail des magistrats. 





GREFFIER



Lors des débats et du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRÊT : 



- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCEDURE





Par acte notarié en date du 23 juillet 2003, la société Immoroma, bailleur, a conclu un contrat de bail pour une durée de neuf années avec M. [O] [X] pour un local commercial d'une superficie de 25 m2 et une partie de terrain mesurant 1000 m2, situé [Adresse 6] [Localité 4] à usage de restauration, bar et divertissement à l'exclusion de toute activité de boîte de nuit. Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 765 euros TTC pour la première année, puis, pour les années suivantes, à celle de 1067,14 euros.



Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2018, M. [O] [X] a cédé son bail à Mme [B] [P]. Puis, cette dernière l'a cédé à la SASU de l'Ilet le 1er février 2019.



Par exploit d'huissier en date du 7 décembre 2021, la société Immoroma a fait délivrer assignation à jour fixe à M. [X], Mme [P] et la société de l'Ilet aux fins notamment de voir :



- dire que les règles spécifiques des baux commerciaux ne sont pas applicables au bail signé le 23/07/2003 entre elle et M. [O] [X] ;

- dire que la cession de bail signée entre M. [X] et Mme [P] est nulle et de nul effet ;

- constater que Mme [P] et la SASU de l'Ilet sont occupants sans droit ni titre d'un local commercial sis sur la parcelle CD [Cadastre 2]- [Adresse 6] en la commune du Gosier, dont elle est propriétaire ;

- ordonner l'expulsion de Mme [P] et de la SASU de l'Ilet, ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

- fixer l'indemnité d'occupation dont devront s'acquitter solidairement Mme [P] et la SASU de l'Ilet envers elle à la somme de 221.440 euros en indemnisation de son préjudice,



Par conclusions postérieures, la société Immorama a demandé aux premiers juges :



- A titre principal :



** la résiliation du bail commercial du 23 juillet 2003 en l'absence de sa signature d'un acte de cession notarié, ainsi que l'expulsion de M. [X] et tous occupants de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique,



** la résiliation du bail commercial du 23 juillet 2003 en l'absence d'information d'un changement d'état du preneur ou de la cession dans le mois, ainsi que l'expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et, au besoin, avec le concours de la force publique,



** la résiliation judiciaire du bail commercial du 23 juillet 2003 en raison de la réalisation de travaux d'ampleur, sans contrôle de l'architecte ou d'un homme de l'art de sa société, ès qualités de bailleur, ainsi que l'expulsion de M. [X] 

et tous occupants de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique.



- A titre subsidiaire :



** « juger inopposable toute cession illicite effectuée en l'absence de signification à elle-même, en qualité de bailleresse, en violation de l'article 1690 du code civil ainsi que du bail du 23 juillet 2003, ainsi que l'expulsion de M. [X] et tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique »,



** « juger inopposable toute cession illicite effectuée même avec la perception par elle de loyers, ainsi que l'expulsion de M. [X] et tous occupants de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ».



Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a :



- prononcé la résiliation du bail commercial du 23 juillet 2003 conclu entre la SARL Immoroma et M. [O] [X] portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] [Localité 4], cadastré CA n° [Cadastre 2],



- ordonné l'expulsion de M. [O] [X], et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,



- débouté la SARL Immoroma de sa demande d'astreinte,



- condamné M. [O] [X] à payer à la SARL Immoroma la somme de 22 146,08 euros au titre des impayés de loyer, décompte arrêté au 31 décembre 2021, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision,



- débouté la SARL Immoroma de sa demande de dommages et intérêts,



- débouté Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet de leurs demandes de délais de grâce et de paiement,



- condamné in solidum Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet à payer à la SARL Immoroma la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné in solidum Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet aux dépens. 



Par ordonnance du 21 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la SARL Immoroma de sa demande, en date du 19 août 2022, de radiation du rôle de l'affaire fondée sur le défaut d'exécution de la décision frappée d'appel.



Par avis en date du 18 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a invité les parties à s'expliquer dans un délai d'un mois sur l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée, faute de remise de celles-ci dans le délai de trois mois à compter du 19 octobre 2022.



Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 25 janvier 2023, la société Immoroma a soutenu, à titre principal, la recevabilité de ses conclusions en date du 25 janvier 2023 en raison de la suspension des délais qui lui étaient accordés en suite du rejet sa demande de radiation. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 24 avril 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2023, en suite de quoi les parties ont été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge des magistrats.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet, appelants :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 février 2023 par lesquelles Mme [P], M. [X] et la SASU de l'Ilet demandent à la cour de :



- les déclarer recevables en leur appel,



En conséquence,



- infirmer le jugement en tous points, sauf en ce qu'il a rejeté les griefs de cessions irrégulières, de défauts d'information sur les changements d'état du locataire, de travaux d'extension du local loué et débouté la SARL Immoroma de ses demandes d'astreinte et de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

- retenir que la SASU de l'Ilet ne peut être considérée comme une occupante sans droit, ni titre par suite de l'agrément tacite du cessionnaire par le bailleur lui-même et de la volonté manifestée des deux parties de leur intention commune de poursuivre le bail commercial,

- à défaut, agréer judiciairement la cessionnaire, Mme [B] [P], exerçant par l'intermédiaire de la SASU de l'Ilet,

- reconnaître à M. [X] son statut de cédant, solidaire du paiement du loyer vis-à-vis du bailleur,

- débouter la société Immoroma de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

- accorder aux défendeurs un délai de grâce, à dater de la décision à venir, d'une durée de 6 mois pour quitter les lieux loués et les remettre en état et de 24 mois pour honorer les éventuelles condamnations financières mises à sa charge au profit du bailleur,

En tout état de cause,

- condamner la même, outre les entiers dépens de l'instance, à verser à chacun des demandeurs la somme de :

* 5 000 euros pour procédure abusive

* 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Immoroma, intimée :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, par lesquelles la société Immoroma demande à la cour de :



- la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes et y faisant droit,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 13 juillet 2022 ayant :



** prononcé la résiliation du bail commercial du 23 juillet 2003 conclu entre elle et M. [O] [X] portant sur l'immeuble situé [Adresse 6] [Localité 4], cadastré CA n° [Cadastre 2],

** ordonné l'expulsion de M. [O] [X], et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

** condamné M. [O] [X] à lui payer la somme de 22 146,08 euros au titre des impayés de loyer, décompte arrêté au 31 décembre 2021, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision,

** débouté Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet de leurs demandes de délais de grâce et de paiement,

** condamné in solidum Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

** condamné in solidum Mme [B] [P], M. [O] [X] et la SASU de l'Ilet aux dépens.



Statuant à nouveau et y faisant droit :



- condamner solidairement M. [O] [X], Mme [P] et la SASU de l'Ilet à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure outre les entiers dépens,

- condamner solidairement M. [O] [X], Mme [B] [P] et la SASU de l'Ilet aux entiers dépens de l'appel.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.





MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel



Au regard des éléments de la cause, l'appel interjeté par Mme [P], M. [X] et la SASU de l'Ilet le 29 juillet 2022 à l'encontre du jugement déféré est recevable au plan des délais pour agir.



Sur la recevabilité des conclusions de la SARL Immoroma



L'article 909 du code de procédure civile énonce que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe.



Aux termes de l'article 524 du code de procédure civile, lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.



Cette disposition précise également que la demande de radiation suspend les délais impartis à l'intimé par les articles 905-2, 909, 910 et 911 et que ces délais recommencent à courir à compter de la notification de la décision autorisant la réinscription de l'affaire au rôle de la cour ou de la décision rejetant la demande de radiation.







Au cas d'espèce, les conclusions des appelants ayant été notifiées à la SARL Immoroma le 13 octobre 2022, cette dernière disposait par principe, hors demande de radiation, d'un délai de trois mois à compter de cette date pour remettre ses conclusions.



Cependant, par conclusions d'incident en date du 19 août 2022, l'intimée a sollicité la radiation du rôle de l'affaire faute de justification par les appelants de l'exécution de la décision frappée d'appel et cette demande a été rejetée par ordonnance en date du 21 novembre 2022, notifiée le même jour. Il s'ensuit que le délai conféré à la SARL Immoroma pour conclure a été suspendu et a commencé à courir à compter de cette date. Elle avait dès lors un délai expirant au mardi 21 février 2023 pour conclure en qualité d'intimée. 



En conséquence, les conclusions remises au greffe le 25 janvier 2023 par celle-ci sont recevables.



Sur la résiliation du bail commercial



L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résiliation, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution partielle, si cette inexécution a assez d'importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts



En l'espèce, pour prononcer la résiliation du bail commercial liant la société Immoroma et M. [O] [X] et ordonner l'expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef, le jugement entrepris a retenu que le défaut de paiement de façon régulière des loyers, y compris après l'introduction de l'instance, ayant abouti à des arriérés d'un montant non contesté de 22 146,08 euros au 31 décembre 2021 et le défaut de justification de l'assurance, constituaient des manquements justifiant la résolution du bail. Les premiers juges ont écarté les autres griefs invoqués par le bailleur au soutien de sa demande.



Les appelants contestant les deux manquements retenus par la décision querellée et l'intimé réitérant les griefs, à l'encontre de son cocontractant, soulevés en première instance, il convient de les examiner successivement.




Sur l'absence d'information du bailleur sur les cessions de bail




En vertu de l'article 1717 du code civil, le preneur peut céder le bail, sauf stipulation contraire. 



En outre, aux termes de l'article L. 145-16 du code de commerce, les clauses visant à interdire la cession du bail commercial à l'acquéreur du fonds de commerce sont réputées non écrites. La jurisprudence admet toutefois l'aménagement des conditions de la cession du bail.



Enfin, selon les termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



En l'espèce, l'acte de bail en date 23 juillet 2003 stipule que :



« Pour être valable, toute cession devra être constatée par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé. Elle ne pourra être consentie pour un prix inférieur à celui du présent bail. Le cessionnaire devra s'obliger solidairement avec le cédant au paiement des loyers et des charges ainsi qu'à l'exécution des conditions du présent bail, de manière que le bailleur puisse agir directement contre lui, si bon lui semble, sans préjudice de son droit de poursuivre directement le cédant. Une copie exécutoire de l'acte de cession sera délivrée au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou contre récépissé, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire direct. En outre, tous ceux qui seront devenus successivement cessionnaires du bail demeureront tenus envers le bailleur, solidairement entre eux et avec les cédants, au paiement des loyers et des charges ainsi qu'à l'exécution des conditions du bail pendant toute la durée de celui-ci, alors même qu'ils ne seraient plus dans les lieux et auraient eux-mêmes cédé leur droit ».



Or, M. [O] [X] a cédé son bail à Mme [B] [P] le 17 décembre 2018, puis, cette dernière à la SASU de l'Ilet le 1er février 2019, sans que le bailleur ait été informé de ces cessions.



Comme le reconnaissent expressément les appelants, ces cessions de bail contreviennent aux stipulations précitées du bail.



Cependant, si le manquement contractuel de M. [X] est indubitable, il est tout aussi constant que le bailleur a eu connaissance de cette inexécution en percevant les loyers du cessionnaire et qu'il a attendu près de trois ans pour l'invoquer au soutien d'une demande de résiliation judiciaire. L'ancienneté du manquement contractuel en atténue la gravité de sorte qu'il ne peut justifier la résiliation judiciaire du bail.



La société Immoroma sera donc déboutée de sa demande de ce chef.



b) Sur le changement d'état de la personne de locataire



L'article 1690 code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.



Il est constant qu'à défaut de respect des formalités exigées par cette disposition, la simple connaissance de l'opération ne suffit pas à la rendre opposable au tiers, il est nécessaire qu'elle ait été acceptée de façon certaine et non équivoque.



Au cas présent, le bail en date du 23 juillet 2003 énonce que dans le cas où il y aurait changement d'état du locataire, qu'il soit personne physique ou personne morale, le bailleur en sera averti dans le mois de l'évènement sous peine de la résiliation de plein droit du contrat et que cette clause ne dispensera pas le locataire d'accomplir, le cas échéant, l'une des formalités édictées par l'article 1690 du code civil.



Si le bail litigieux a été conclu avec M. [X] en qualité de locataire, ce dernier reconnaît expressément que c'est l'EURL Le Select, société dans laquelle il était associé avec sa compagne, Mme [P], qui a débuté l'activité commerciale de restaurateur dans les lieux loués le 4 septembre 2003.



En outre, il est indéniable que M. [X] n'a pas respecté les dispositions de l'article 1690 du code civil, la simple perception des loyers versés par la société Le Select ne pouvant suppléer à l'exigence de signification.



Cependant, comme le soulignent à juste titre les appelants, le bailleur qui avait connaissance du changement d'état de son locataire, a attendu plus de 17 ans pour se prévaloir de cette inexécution contractuelle. L'ancienneté des faits retire une fois encore sa gravité au manquement invoqué.



Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire fondée sur le changement d'état du locataire sera rejetée.



c) Sur la réalisation de travaux par le locataire



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Le contrat de bail en date du 23 juillet 2003 stipule, dans un paragraphe intitulé « modifications matérielles des lieux loués », que le preneur n'aura pas la possibilité d'effectuer des travaux affectant les structures internes ou externes des locaux, sauf agrément exprès et écrit du bailleur. Si des travaux étaient autorisés par ce dernier, ils seront entrepris obligatoirement, aux frais du preneur, sous le contrôle de l'architecte ou tout homme de l'art désigné par le bailleur et dont les honoraires seront, également, à la charge du preneur. A l'expiration du bail, le bailleur sera en droit d'exiger, aux frais du preneur, la remise des lieux loués dans leur état d'origine.



La société Immoroma soutient que le locataire a réalisé, sans son autorisation, d'importants travaux de dallage et carrelage avec création de structure terrasse en aluminium sans contrôle de l'architecte ou d'un homme de l'art et qu'il a ainsi procédé à une modification matérielle des lieux.



Cependant, le constat d'huissier en date du 7 octobre 2020, versé aux débats par l'intimée au soutien de ses allégations, se borne à constater que des travaux de carrelage sont en cours sur la terrasse et que cette dernière est partiellement couverte par une pergola en PV et est entourée de garde-corps en PVC.



Comme le soulignent les appelants, l'intimée ne rapporte pas la preuve, avec ce constat, que des travaux affectant les structures internes ou externes des locaux visés par la stipulation contractuelle précitée aient été réalisés par le locataire.



Cette défaillance probatoire de la société Immoroma entraîne, par voie de conséquence, le rejet de sa demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur la réalisation de travaux par le locataire.



d) sur le défaut d'assurance



Le bail litigieux prévoit que le preneur s'assurera contre l'incendie, les risques professionnels de son commerce, ses objets mobiliers, les risques locatifs, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion du gaz, bris de glaces et plus généralement contre tous risques quelconques, auprès de toutes compagnies d'assurances. Il maintiendra et renouvellera ces contrats d'assurance durant toute la période du bail, et justifiera de leur acquit à chaque réquisition du bailleur.





La décision déférée a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail litigieux en retenant que le locataire ne justifiait pas de l'assurance des locaux loués.



Les appelants soutiennent que le bien loué a toujours fait l'objet d'une couverture d'assurance auprès de la compagnie Allianz III et versent aux débats une attestation d'assurance en date du 23 décembre 2021 émanant de cette compagnie (pièce n° 12).



Cette attestation énonce que la société de l'Ilet est titulaire d'un contrat d'assurance pour la période du 23 décembre 2021 au 22 décembre 2022. En outre, le contrat d'assurance joint à cette attestation précise qu'il s'agit d'une « affaire nouvelle à effet du 23 décembre 2021 ». Cette dernière mention dément l'affirmation des appelants selon laquelle le bien a toujours fait l'objet d'une couverture d'assurance par la compagnie Allianz.



Ainsi, si les appelants établissent que les locaux loués ont été assurés sur la période précitée, ils ne prouvent pas que tel était le cas depuis la conclusion du contrat de bail en 2003. Ils ont donc méconnu leur obligation contractuelle.



Par conséquent, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail litigieux pour défaut d'assurance.



e) Sur le défaut de paiement des loyers



L'article 1728 range au nombre des obligations principales du preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.



En l'espèce, les appelants ne contestent pas l'irrégularité de paiement des loyers, même postérieurement à leur assignation devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, ni le montant total des impayés de 22.146,08 euros. 



Ils se bornent à expliquer l'inexécution de l'obligation principale du locataire par des difficultés financières et indiquent avoir offert au bailleur de régler l'intégralité des loyers à raison de 4 mensualités de 5536,50 euros. Ils soutiennent également que la résiliation judiciaire n'aurait pas dû être prononcée par la décision entreprise faute de sommation de payer délivrée par le bailleur.



Cependant, comme l'ont justement retenu les premiers juges, le prononcé d'une résiliation judiciaire n'est pas subordonné à la mise en demeure préalable du débiteur défaillant.



En outre, en proposant d'apurer ses arriérés de loyer en quatre paiements, le locataire démontre son incapacité à assumer ses obligations contractuelles, étant précisé que le bailleur était en droit de refuser le paiement fractionné proposé par son locataire.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu que le défaut de paiements à terme des loyers justifiait la résiliation judiciaire du bail litigieux et a condamné M. [X] à payer à la société Immoroma la somme de 22146,08 euros au titre des impayés de loyer.

 

Sur l'inopposabilité des cessions du bail commercial



Aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.









Au cas présent, dans la partie « discussion » de ses conclusions, la société Immoroma fait valoir, à titre subsidiaire, que les cessions de bail ne lui ont pas été signifiées conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil. Elle ajoute qu'elle n'a pas ratifié ces cessions en percevant des loyers des cessionnaires. Elle en déduit que les cessions lui sont inopposables.



Cependant, l'intimée ne formule pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour d'appel n'est pas tenue de statuer sur les inopposabilités invoquées.



Sur la demande de sursis à l'expulsion



L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



En l'espèce, les appelants sollicitent, sur le fondement de cette disposition, l'octroi d'un délai de 6 mois pour quitter les lieux loués et les remettre en état.



Cependant, ils n'allèguent, ni a fortiori ne démontrent, que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.



La demande de sursis à expulsion sera donc rejetée.



Sur la demande de délais de paiement



Les appelants sollicitent un délai de paiement d'une durée de 24 mois pour leur permettre d'honorer les éventuelles condamnations financières mises à leur charge et produisent au soutien de leur demande les bilans sociaux de la SASU de l'Ilet.



La condamnation financière ayant été prononcée à l'encontre de M. [X] et celui-ci ne justifiant pas de sa situation financière, cette demande sera rejetée et la décision déférée confirmée de ce chef.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [O] [X], Mme [B] [P] et la SASU de l'Ilet, qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

 

Par ailleurs, l'équité commande de les condamner in solidum à payer à la SARL Immoroma la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.



Conséquemment, leur demande de condamnation au titre de leurs propres frais irrépétibles sera rejetée.



Enfin, les dispositions du premier juge relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare recevables les appels de M. [O] [X], Mme [B] [P] et la SASU de l'Ilet,





Déclare recevables les conclusions notifiées le 25 janvier 2023 par la SARL Immoroma, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute M. [O] [X], Mme [B] [P] et la SASU de l'Ilet de leur demande de sursis à exécution,



Condamne in solidum M. [O] [X], Mme [B] [P] et la SASU de l'Ilet à payer à la SARL Immoroma la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,



Condamne in solidum M. [O] [X], Mme [B] [P] et la SASU de l'Ilet aux dépens d'appel.





Et ont signé, 



La greffière Le Président