Cour d'Appel · Chambre 3 A — 9 octobre 2023

MINUTE N° 23/

























Copie exécutoire à :



- Me Marion BORGHI

- Me Katja MAKOWSKI

- Me Valérie SPIESER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 09 Octobre 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01054 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZKG





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de STRASBOURG



APPELANT :



Monsieur [U] [Y] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR



INTIMÉS :



Madame [X] [E] épouse [Y] 

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1323 du 19/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR



OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 5] pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant

Mme MARTINO, Président de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme MARTINO, Président de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

M. OURIACHI, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat à effet au 1er décembre 2016, l'Office Cus Habitat, aux droits duquel vient l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5]-Ophea, a donné à bail à Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial hors charges de 408,09 €.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2019, la bailleresse a donné congé aux locataires pour le 31 août 2019, au motif du non-paiement des loyers.

Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] n'ont pas libéré le logement.

Par acte du 19 décembre 2019, l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] a assigné Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir valider le congé, constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux, prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du 



contrat aux torts des preneurs, voir ordonner leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 9 541,61 €, actualisée en dernier lieu à la somme de 46 514,26 €, au titre de l'arriéré locatif, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au paiement des loyers jusqu'à la rupture du contrat, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation indexée égale aux loyers augmentés des avances sur charges jusqu'à évacuation avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, ainsi qu'à lui payer une somme de 950 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les honoraires prévus à l'article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas d'exécution forcée.

Madame [X] [E] épouse [Y] a soulevé la nullité du congé et a conclu au rejet des demandes, subsidiairement à l'obtention de délais de paiement et a sollicité la condamnation de la demanderesse aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 800 €. Elle a contesté la dette locative, notamment un surloyer indu, dès lors qu'elle et son époux sont séparés depuis le 1er octobre 2018.

Monsieur [U] [Y] a conclu au rejet des demandes dirigées contre lui, subsidiairement au rejet de toute réclamation postérieure à décembre 2019.

Il a sollicité à titre reconventionnel condamnation de la bailleresse à lui rembourser la somme de 31 785,08 € au titre d'un trop payé, ainsi qu'à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il a précisé avoir quitté le logement le 1er octobre 2018 et a contesté l'application d'un surloyer.



Par jugement du 25 février 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

-débouté l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] de ses demandes en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux,

-prononcé avec effet au jour du jugement la résolution judiciaire aux torts des locataires du bail ayant pris effet le 1er décembre 2016,

-condamné solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à verser à l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5], en quittance ou deniers, la somme de 46 514,26 € au titre des loyers, surloyers et avances sur charges échus au 31 octobre 2021, 

majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019 à hauteur de 9 541,61 € et du 12 novembre 2021 pour le surplus,

-condamné solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à verser à l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5], en quittance ou deniers et avant déduction des éventuelles aides personnalisées au logement, une somme mensuelle de 2 111,09 € au titre des loyers, avances sur charges et surloyers échus entre le 1er novembre 2021 et le jour du jugement, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

-dit n'y avoir lieu à délais de paiement,

-ordonné à Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] de libérer l'appartement et de restituer les clés,

-dit qu'à défaut pour Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] de libérer les lieux et restituer les clés, l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

-condamné Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à verser solidairement à l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer, avance sur charges et le cas échéant surloyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie,

-débouté l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation,

-condamné in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à verser à l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] une indemnité de procédure de 1 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] aux dépens de l'instance à l'exclusion des frais afférents au commandement de payer visant la clause résolutoire et des frais et honoraires prévus par l'article 10 du décret de 1996, modifié en 2001, en cas d'exécution forcée,



-débouté les défendeurs de leur demande d'indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que le principe même de l'application d'un surloyer aux défendeurs est acquis, dès lors que leur revenu excède largement le plafond de revenus applicables aux logements sociaux.

Monsieur [U] [Y] a interjeté appel de cette décision le 15 mars 2022.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01054.



Madame [X] [E] épouse [Y] a interjeté appel de cette décision le 19 avril 2022.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01584.



Par dernières écritures notifiées le 5 décembre 2022, Monsieur [U] [Y] a conclu ainsi qu'il suit :

-recevoir l'appel provoqué de Monsieur [U] [Y] et le dire bien fondé,

-infirmer la décision et statuant à nouveau,

-débouter l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ainsi que de son appel provoqué à l'encontre de Monsieur [U] [Y],

En tout état de cause,

-débouter l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] de ses conclusions dirigées, à titre solidaire, à l'égard de Monsieur [U] [Y] pour la période postérieure à la date du mois de novembre 2019 ainsi que de son appel provoqué à son encontre,

-condamner l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] à régler à Monsieur [U] [Y] la somme de 31 785,08 € au titre de l'indu, majorée des intérêts au taux légal à compter des conclusions,

-condamner l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 1 800 € pour la première instance et de 2 000 € en cause 



d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux inhérents à la procédure de commandement de payer visant la clause résolutoire.



Il fait valoir à titre liminaire que la demande de condamnation solidaire formulée par l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] est irrecevable ; qu'il a en effet été sollicité que soit « condamné solidairement Monsieur [U] [Y] à payer à Ophea » des arriérés de loyer, surloyers et charges, alors que l'assignation délivrée le 19 décembre 2019 l'a été à deux personnes physiques distinctes et qu'aucune condamnation solidaire d'un défendeur, de surcroît non identifié, n'est recevable.

Au fond, il soutient que les montants réclamés par Ophea ne sont fondés ni en droit ni en leur quantum ; que le loyer dont ils devaient s'acquitter s'élevait à 556,43 € ; qu'entre le 21 décembre 2016 et le 31 octobre 2020, ils ont acquitté une somme totale de 57 937,29 €, supérieure à la somme due de 26 152,21 € ; que les loyers réclamés entre décembre 2016 et mai 2020 ne correspondent ni aux dispositions du bail, ni à un surloyer constant et justifié ; que le décompte de l'intimé est en outre incomplet, puisque des règlements effectués par lui et par Madame [X] [E] épouse [Y] n'ont pas été pris en compte ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié le 5 janvier 2018 pour une dette en principal de 2 193,28 € ne peut fonder la procédure tendant à la déchéance du droit au maintien dans les lieux ou à titre subsidiaire, à la résiliation judiciaire du bail, dans la mesure où à la date de la délivrance de cet acte, aucun arriéré locatif n'était dû.

En tout état de cause, il fait valoir que Madame [X] [E] épouse [Y] et lui vivent séparés depuis le 1er octobre 2018 ; que Madame [X] [E] épouse [Y] a régulièrement déclaré sa situation tant auprès du bailleur que de la caisse d'allocations familiales ; qu'Ophea a été informé de cette situation dès novembre 2019 et a accepté la modification du contrat de bail au seul nom de Madame [X] [E] épouse [Y] ; que la modification du loyer s'est faite sur la base de la situation financière de celle-ci, qui est dès lors seule cocontractante de l'intimé ; que le surloyer n'est pas justifié ; que la condamnation solidaire qui pourrait être formulée à son encontre ne peut concerner que la période ayant couru de décembre 2016 à novembre 2019 inclus.





Il fait valoir qu'il est fondé à obtenir remboursement du trop-perçu au titre des loyers et acomptes sur charges.

Il conclut au rejet de l'appel provoqué régularisé par Ophea, au motif que les explications fournies quant à la validation du congé ne sont pas suffisantes ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point.



Par dernières écritures notifiées le 6 décembre 2022, Madame [X] [E] épouse [Y] a conclu ainsi qu'il suit :

-déclarer Monsieur [U] [Y] recevable en son appel,

Sur appel incident et provoqué,

-déclarer Madame [X] [E] épouse [Y] recevable et bien fondée en son appel incident et provoqué,

-infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] de ses demandes en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux et de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation,

Statuant à nouveau,

-dire et juger que le loyer mensuel est de 555,56 € charges comprises,

-débouter Ophea de sa demande de condamnation au titre des impayés de loyer, charges et surloyer,

-débouter Ophea de sa demande en résolution judiciaire du contrat de bail et de ses conséquences,

A titre subsidiaire,

-dire que Madame [X] [E] épouse [Y] bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévus par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 en faveur de l'occupant de bonne foi,

A titre infiniment subsidiaire,

-accorder à Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] des délais de paiement en application des dispositions de l'article 1345-5 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 24 juillet 1989 telle que modifiée par la loi Alur,





-suspendre la mise en 'uvre de la clause résolutoire durant ce délai,

En tout état de cause,

-accorder à Madame [X] [E] épouse [Y] les plus larges délais d'évacuation en application des dispositions de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution,

-débouter Ophea de son appel provoqué et de toutes ses fins et conclusions,

-confirmer la décision pour le surplus, 

-condamner Ophea au paiement des frais et dépens.



Elle fait valoir que l'application d'un surloyer n'est pas justifiée ; que selon décompte produit en première instance par le bailleur, le surloyer variait sans cesse, sans que son mode de calcul soit précisé ; que ces modalités n'ont pas été portées à leur connaissance et que le bailleur ne justifie pas avoir effectué une enquête annuelle pour l'évaluation de l'éventuel surloyer ni de ce qu'il leur a adressé une mise en demeure à défaut de production des justificatifs réclamés ; qu'en outre, elle s'est séparée de son époux le 1er octobre 2018, ce dont le bailleur a été informé ; que sa situation financière s'est substantiellement modifiée, puisqu'elle ne perçoit que les allocations familiales pour les quatre enfants du couple, un complément familial ainsi qu'une contribution aux charges du mariage ; qu'elle n'est pas dans la situation où un surloyer peut lui être réclamé, ses revenus ne dépassant pas le plafond de revenus maximum pour l'attribution d'un logement social ; qu'elle est donc redevable du loyer mensuel de 555,56 € charges comprises et que la créance d'Ophea n'est pas justifiée, non plus que la demande de résolution judiciaire du bail ; qu'il en est de même de la demande tendant à la validation du congé pour non-paiement des loyers et accessoires, faute de respect des conditions posées à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat de bail prévoit que le locataire dispose du droit au maintien dans les lieux ; qu'elle doit être considérée comme étant de bonne foi et doit bénéficier de ce droit.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l'allocation de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, ainsi, en tout état de cause, que des délais d'expulsion, dans la mesure où son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, puisqu'elle n'a pas d'emploi et a quatre enfants à charge.





Par écritures notifiées le 17 mai 2023, l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] - Ophea a conclu ainsi qu'il suit, dans le cadre de la procédure RG 22/01054 :

-déclarer Monsieur [U] [Y] mal fondé en son appel,

-le rejeter,

-le débouter de l'intégralité de ses fins et conclusions,

-confirmer la décision entreprise sous réserve de l'appel incident et provoqué,

Sur appel incident et provoqué,

-déclarer Ophea recevable et fondé en son appel provoqué à l'encontre de Madame [X] [E] épouse [Y] et en son appel incident,

Y faisant droit,

-infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

-valider le congé délivré à Madame [X] [E] épouse [Y] et à Monsieur [U] [Y] pour le 31 août 2019 avec toutes conséquences de droit,

En conséquence,

-valider le congé à effet du 31 août 2019 et la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [X] [E] épouse [Y] et de Monsieur [U] [Y] à compter de cette date,

-condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à Ophea la somme de 5 699,42 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 août 2019,

-condamner Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à Ophea à compter du 1er septembre 2019 une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer, avance sur charges et le cas échéant surloyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie,

Subsidiairement, en cas de rejet de l'appel incident et provoqué,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,





Sur appel provoqué de Madame [X] [E] épouse [Y],

-déclarer Madame [X] [E] épouse [Y] mal fondée en son appel provoqué,

-le rejeter,

-la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner Madame [X] [E] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] solidairement aux entiers dépens ainsi qu'à payer à Ophea une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par écritures notifiées le 17 mai 2023, l'Office public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] - Ophea a conclu ainsi qu'il suit, dans le cadre de la procédure RG 22/01584 : 

-déclarer Madame [X] [E] épouse [Y] mal fondée en son appel,

-le rejeter,

-la débouter de l'intégralité de ses fins et conclusions,

-confirmer la décision entreprise sous réserve de l'appel incident et provoqué,

Sur appel incident et provoqué,

-déclarer Ophea recevable et fondé en son appel provoqué à l'encontre de Monsieur [U] [Y] et en son appel incident,

Y faisant droit,

-infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

-valider le congé délivré à Madame [X] [E] épouse [Y] et à Monsieur [U] [Y] pour le 31 août 2019 avec toutes conséquences de droit,

En conséquence,

-valider le congé à effet du 31 août 2019 et la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [X] [E] épouse [Y] et de Monsieur [U] [Y] à compter de cette date,







-condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à Ophea la somme de 5 699,42 € au titre des arriérés de loyer et charges arrêtées au 31 août 2019,

-condamner Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à Ophea à compter du 1er septembre 2019 une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer, avance sur charges et le cas échéant surloyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie,

Subsidiairement, en cas de rejet de l'appel incident et provoqué,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Sur appel provoqué de Monsieur [U] [Y],

-déclarer Monsieur [U] [Y] mal fondé en son appel provoqué,

-le rejeter,

-le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner Madame [X] [E] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] solidairement aux entiers dépens ainsi qu'à payer à Ophea une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir que des impayés récurrents de loyer sont rapidement survenus et l'ont contraint à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 janvier 2018 pour une somme de 2 344,48 € ; que la situation ne s'étant pas améliorée, il a fait délivrer à chacun des locataires un congé pour non-paiement des loyers et accessoires en application de la loi de 1948 ; que c'est à tort que le premier juge a considéré que ce congé était nul, en ce que toute nullité doit entraîner un grief, qui n'est en l'espèce pas caractérisé ; que le jugement doit être infirmé de ce chef ; que Madame [X] [E] épouse [Y] ne peut revendiquer le bénéfice du maintien dans les lieux, en ce qu'elle n'est pas de bonne foi du fait du manquement à son obligation contractuelle de paiement des loyers à bonne date.

Dans l'hypothèse où l'appel incident serait rejeté, il conclut au rejet de la demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, dès lors que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail a été sollicité et non sa constatation.

Il maintient que sa créance est fondée, le quantum du loyer résultant de l'application du contrat de location et également de l'application d'un surloyer, justifié par la carence des locataires qui n'ont pas fourni les justificatifs de leur situation financière ; que le supplément de loyer a pu être établi sur les années 2016, 2017 et 2018 au regard des justificatifs produits et a été évalué pour les années 2019 et suivantes en l'absence de production de justificatifs des revenus du couple ; que la charge de la preuve repose sur le débiteur s'il ne fournit pas les pièces justificatives nécessaires au calcul du surloyer ; qu'en l'espèce, les appelants ne fournissent aucun élément tangible permettant de remettre en cause le calcul effectué ; que Monsieur [U] [Y] ne justifie d'aucun trop payé, en ce que le loyer initial a fait l'objet d'une indexation conventionnelle ; qu'il convient de tenir compte de la variation des charges locatives et du supplément de loyer de solidarité appliqué en raison de l'importance de ses revenus ; que la variation du montant du surloyer résulte d'une régularisation du forfait appliqué dès communication pour l'année 2017 et pour 2018, de même que pour 2019 ; que le surloyer a été calculé forfaitairement pour 2020 et que ce n'est qu'en raison d'une erreur informatique que ce supplément de loyer de solidarité n'a pas été appliqué en début d'année 2020 ; que ce supplément n'a pas été réclamé pour l'ensemble du parc de logements pour les mois de mars et avril 2020 en raison des mesures de confinement adoptées pour cette période ; que pour l'année 2021, la somme due à ce titre a été forfaitisée du fait de l'absence de communication d'informations par les locataires ; que lui-même est tenu d'exiger le paiement du supplément de loyer de solidarité, sous peine d'encourir des pénalités, ainsi qu'il est prévu à l'article L 441-11 du code de la construction et de l'habitation. Il fait valoir que le surloyer reste dû postérieurement à la séparation des époux, qui ne sont pas divorcés et qui sont donc tenus solidairement du paiement du loyer, étant précisé que Monsieur [U] [Y] n'a jamais délivré congé pour le logement ; que rien ne justifie la réalité de la séparation des époux ; que la condamnation en paiement a été prononcée en deniers et quittances, de sorte que tout paiement qui serait éventuellement intervenu et non comptabilisé sera automatiquement déduit.

Il conclut au rejet de la demande de délai d'évacuation, dans la mesure où Madame [X] [E] épouse [Y] a bénéficié d'un large délai de fait ; qu'elle n'a en outre effectué que trois règlements de 1 806, 75 € pour la période octobre 2019 -octobre 2020 ; que la demande de remboursement d'un trop versé par Monsieur [U] [Y] doit être rejetée.







MOTIFS



Sur la jonction des procédures : 

Il est dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des procédures connexes, conformément aux dispositions des articles 367 et suivants du code de procédure civile.

Au fond : 

Il sera relevé à titre liminaire que dans le cadre du dispositif de ses écritures d'appel, Monsieur [Y] n'a pas conclu à l'irrecevabilité des demandes d'Ophéa, mais seulement à leur mal fondé et à leur débouté, de sorte qu'il n'y a pas lieu de répondre aux motivations contenues dans ses conclusions relatives à l'irrecevabilité de demande de paiement solidaire.



Sur la dette locative : 

Les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

L'article L 442-5 du même code prévoit qu'aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires 

sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en 'uvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties fixes à la somme de 408,09 € hors charges le loyer principal, révisable conformément aux clauses de la convention passée entre le bailleur et l'État. Il est rappelé qu'en cas de dépassement des plafonds de ressources, la réglementation autorise le bailleur à percevoir un supplément de loyer appelé supplément de loyer de solidarité et que ce supplément est obligatoire au-delà d'un certain seuil fixé par la loi ; que le bailleur pourra également appliquer un supplément de loyer forfaitaire au cas où le locataire ne fournit pas son avis d'imposition ou de non-imposition ainsi que les renseignements nécessaires demandés par le bailleur.

Selon avis d'imposition 2018, Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] ont déclaré au titre de l'année 2017 des revenus annuels de 182 664 €, soit une moyenne mensuelle de 15 222 euros, excédant largement les plafonds en vigueur pour l'attribution d'un logement social, justifiant de ce fait l'application du supplément de loyer de solidarité.

Les explications du bailleur dans ses écritures ainsi que les décomptes versés aux débats permettent de constater que contrairement à ce qu'affirment les appelants, le supplément de loyer n'a pas varié et a été calculé conformément aux dispositions légales, en ce que pour l'année 2017, il a été fixé initialement à 1 468,84 € de janvier à mai, puis rétabli à la somme de 536,28 € après production des éléments permettant de déterminer un dépassement du plafond de ressources à hauteur de 129 % ; que le complément de loyer pour 2018, initialement déterminé forfaitairement à hauteur de 1 891,69 €, a ensuite été fixé à 986,14 € après communication des éléments sollicités des locataires, qui ont bénéficié d'un remboursement du trop versé ; que pour l'année 2019, le supplément de loyer a été forfaitisé à 1 511,43 €, puis rectifié à compter de février 2019 à la somme de 1 724,30 € en raison d'un dépassement de revenus de 221 % ; qu'un montant forfaitaire de 1 525,29 € a ensuite été appliqué pour l'année 2020, puis à hauteur de 1 539,16 € concernant l'année 2021.

Contrairement à ce qu'affirment les appelants, le montant du surloyer n'a pas varié dans son calcul au cours d'une même année, mais a été ajusté en fonction de la production ou non des



justificatifs de ressources.

L'intimé justifie de la détermination du coefficient de dépassement des revenus des intéressés et verse aux débats les demandes de justificatifs de revenus, notamment par lettres recommandées avec avis de réception du 18 décembre 2020 et du 19 décembre 2019. 

Il sera relevé que concernant les années 2017 et 2018, les appelants ne versent aux débats aucun élément de nature à remettre en cause le recalcul du complément de loyer à la suite de la production des justificatifs de leur situation financière et qu'ils s'abstiennent d'ailleurs de justifier de leurs revenus à l'exception de ceux déclarés pour l'année 2017.

Au regard de ces éléments, il convient de relever que l'application d'un surloyer de solidarité était justifiée et qu'il a été régulièrement calculé par le bailleur, en fonction des éléments qui lui ont été communiqués.

Les appelants ne versent par ailleurs aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu'ils ont effectué des paiements qui n'auraient pas été pris en compte, dans la mesure où ils se bornent à produire un relevé de virement qu'ils auraient effectué depuis le mois d'octobre 2018, comprenant à la date du 10 février 2020 une somme de 1 133 € qui n'aurait pas été déduite. Cependant, la simple mention d'un numéro de chèque ne permet pas de prouver la réalité de ce paiement, à défaut de production de la photocopie de ce chèque et d'un extrait de compte bancaire montrant son débit effectif.

L'arriéré locatif est donc justifié à hauteur de la somme réclamée de 46 514,26 € à la date du 31 octobre 2021, étant relevé que les appelants ne critiquent pas les sommes mises en compte au titre des charges et de l'indexation du loyer initial.



Par ailleurs, Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] sont tous deux titulaires du bail et tenus solidairement au paiement du loyer.

C'est à tort que Monsieur [U] [Y] soutient qu'il ne peut être tenu de la dette solidairement avec Madame [X] [E] épouse [Y] pour la période postérieure au mois de novembre 2019, dans la mesure où il ne résulte nullement du dossier qu'il a donné congé au bailleur et que ce dernier aurait accepté la modification du contrat au seul nom de Madame [X] [E] épouse [Y] et où aucune modification du loyer n'est intervenue, le bailleur ayant seulement renoncé à percevoir, pour l'ensemble de son parc locatif, le surloyer pendant la période de confinement, de sorte qu'Ophea a 



purement et simplement continué l'application des clauses contractuelles du bail initial et des dispositions législatives et réglementaires applicables. Au demeurant, seule la transcription du divorce en marge de l'État civil aurait permis à Monsieur [U] [Y] de se soustraire au principe de la solidarité entre époux vis-à-vis des tiers.

C'est en conséquence à juste titre, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a retenu que les époux [Y] étaient redevables solidairement de la dette locative, ainsi que des indemnités d'occupation.



Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, notamment l'article 4, au terme duquel les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2019, Ophea a délivré congé aux appelants du logement qu'ils occupent pour le 31 août 2019, au motif du non-paiement des loyers et accessoires et leur a refusé le droit au maintien dans les lieux en raison de leur mauvaise foi. 

Le premier juge a annulé le congé au motif qu'il ne respectait pas les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 en ce qu'il ne reproduisait pas les deux premiers alinéas et ne précisait pas qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter le logement, incorporant au contraire une sommation de quitter le logement ; que le grief existe dès lors que le locataire est amené à penser qu'il doit automatiquement abandonner les lieux, en dehors de toute décision judiciaire, ce qui génère à tout le moins un stress illégitime.



Il convient cependant de retenir que l'irrégularité tirée de l'absence de reproduction des dispositions de l'article 4 et de la mention de ce que le congé ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, n'est susceptible d'entraîner la nullité du congé que si la preuve d'un grief causé au locataire est rapportée, conformément aux dispositions de l'article 112 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, il est précisé dans l'acte que faute pour les locataires d'obéir à la sommation qui leur est faite d'avoir à quitter de corps et de biens le logement, le bailleur sera dans l'obligation de saisir le tribunal compétent pour confirmer la mauvaise foi et demander la déchéance du droit au maintien dans les lieux, l'évacuation des locataires ainsi que le paiement des sommes dues et à devoir. Les locataires étaient ainsi en mesure de savoir que le congé n'emportait pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, puisqu'il soumet le départ non volontaire des locataires à une décision judiciaire ; que les appelants se sont d'ailleurs maintenu dans les lieux, tout au moins en ce qui concerne Madame [X] [E] épouse [Y] et n'ont donc pas considéré que le congé entraînait ipso facto obligation de libérer le logement ; qu'ils ont de même été en mesure de faire valoir leurs droits, de sorte que la preuve de ce que l'irrégularité de l'acte leur a causé un grief n'est pas rapportée.

Le jugement déféré sera infirmé en conséquence en ce qu'il a annulé le congé et il sera constaté que par l'effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 août 2019.



Sur le droit au maintien dans les lieux :

Eu égard au montant de la dette locative alors que les revenus du ménage permettaient largement d'assumer le paiement des termes courants et justifiait pleinement l'application d'un supplément de loyer de solidarité, il ne peut être retenu que Madame [X] [E] épouse [Y] est de bonne foi, de sorte qu'elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux.



Sur la condamnation en paiement : 

Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] seront condamnés solidairement au paiement de l'arriéré locatif à la date d'effet du congé, d'un montant de 5 699,42 €, ainsi qu'à payer solidairement une indemnité d'occupation mensuelle, dette du ménage, égale au loyer, avance sur charges et le cas échéant du surloyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 

1er septembre 2019 jusqu'à libération effective des lieux , sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.



Sur les délais de paiement : 

Compte tenu du montant de la dette de loyers, surloyers, charges, avances sur charges et des indemnités d'occupation échues, il ne peut être envisagé d'allouer à Madame [X] [E] épouse [Y] des délais de paiement, étant relevé qu'elle a déjà bénéficié de larges délais de fait ; qu'en effet, sa situation financière personnelle ne lui permet pas d'apurer significativement la dette dans le délai pouvant lui être accordé, Monsieur [U] [Y] ne justifiant par ailleurs pas de sa situation financière actuelle.



Sur les délais d'expulsion : 

En vertu des dispositions de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l'espèce, Madame [X] [E] épouse [Y] ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, ce que le fait qu'elle a quatre enfants à charge, dont deux majeurs, nés en 1999, 2001, 2004 et 2009, ne permet pas de déduire, compte tenu du montant de la participation aux charges du ménage et des prestations sociales dont elle bénéficie.

La demande de délais d'expulsion sera en conséquence rejetée.





Sur la demande de remboursement d'un indu : 

A défaut pour Monsieur [U] [Y] de rapporter la preuve d'un trop-versé de loyers, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté implicitement mais nécessairement la demande en remboursement formée par l'appelant.







Sur les frais et dépens : 

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés chacun de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Ils seront en revanche condamnés in solidum à payer à l'intimé la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



ORDONNE la jonction des procédures RG 1054/22 et 1584/22,

INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] de ses demandes en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, en ce qu'il a condamné les défendeurs au paiement d'une dette locative de 46 514,26 € et a fixé l'indemnité d'occupation à compter du jour du jugement,

Statuant à nouveau de ces chefs,

VALIDE le congé à effet au 31 août 2019 et la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] la somme de 5 699,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date d'effet du congé le 31 août 2019,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer, avances sur charges et le cas échéant au surloyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à libération effective des lieux, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

CONSTATE que la demande subsidiaire de l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, y compris en ce qu'il a implicitement débouté Monsieur [U] [Y] de sa demande en remboursement d'un trop payé,

Y ajoutant,

DEBOUTE Madame [X] [E] épouse [Y] de sa demande de délais d'expulsion,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 5] la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] et Madame [X] [E] épouse [Y] in solidum aux entiers dépens de l'instance d'appel.



La Greffière La Présidente