Cour d'Appel · CHAMBRE ÉCONOMIQUE — 12 octobre 2023

ARRET 



N°





















S.A.S. VEXIN IMMOBILIER









C/







[W]

[B]

[R]

[R]

S.A.R.L. CHARPIAT PATRIMOINE

S.A.R.L. LEXOVILLOISE

S.A.R.L. PARTHEUM

Syndic. de copro. SDC DE LA RÉSIDENCE LES BERGES DE LA TOUR ERGES DE LA TOUR













OG



COUR D'APPEL D'AMIENS



CHAMBRE ÉCONOMIQUE



ARRET DU 12 OCTOBRE 2023





N° RG 21/05406 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IIVS





JUGEMENT DU TRIBUNALJUDICIAIRE DE BEAUVAIS EN DATE DU 18 OCTOBRE 2021







PARTIES EN CAUSE :





APPELANTE





S.A.S. VEXIN IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 10]





Représentée par Me Alexis DAVID substituant Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101

Plaidant par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS







ET :





INTIMES





Madame [E] [W] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]



Assignée à personne, le 25/02/22





Madame [N] [R], décédée le 29 avril 2021

[Adresse 6]

[Localité 7]









Monsieur [A] [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]





Monsieur [U] [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]





S.A.R.L. CHARPIAT PATRIMOINE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]





S.A.R.L. LEXOVILLOISE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]





S.A.R.L. PARTHEUM, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 13]





Syndic. de copro. SDC DE LA RÉSIDENCE LES BERGES DE LA TOUR ERGES DE LA TOUR, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 10]







Représentés par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 80

Plaidant par Me Fabrice JEANMOUGIN, avocat au barreau de PARIS









DEBATS :



 A l'audience publique du 15 Juin 2023 devant :



Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, 

et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,



qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2023.



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.



GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Charlotte RODRIGUES





PRONONCE :



 Le 12 Octobre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.







DECISION 



La SAS (anciennement SARL) Vexin Immobilier a exploité une résidence à usage de foyer logement, dénommée 'Les Berges de la Tour', qui se trouve dans un ensemble immobilier situé à [Localité 10] (60), [Adresse 12]. 



Cet ensemble immobilier, relevant du statut de la copropriété et régi par un règlement de copropriété en date du 29 décembre 2006, est composé d'un bâtiment A, comprenant les lots n°1 à 30 correspondant à des appartements appartenant à plusieurs particuliers ou sociétés et les lots n°31 à 37 correspondant à des locaux tous usages tels chaufferie, lingerie, ainsi que d'un bâtiment B composant le lot n°100 mais non situé dans l'emprise de l'exploitation de l'établissement pour personnes âgées.



La SCI Vexin Immobilier appartenant au groupe GDP Vendôme a procédé en 2006 à la vente des lots N° 1 à 30 correspondant à des unités d'hébergement, les lots n° 31 à 37 et 100 appartenant à la SARL Vexin Immobilier .



Les propriétaires des lots n°1 à 30, savoir Mme [E] [W], épouse [B], M. [A] [B], Mme [N] et M. [A] [R], la SARL Charpiat Patrimoine, la SARL Lexovilloise et la SARL Partheum, ont ensuite donné à bail commercial leurs appartements à la SAS Vexin Immobilier, pour une durée de 9 ans, qui les a sous-loués aux résidents désirant être pris en charge dans cette structure d'accueil pour personnes âgées.



La SAS Vexin Immobilier, après avoir décidé de cesser d'exploiter la résidence, a en juin 2015 donné congé à chacun des bailleurs, conformément à l'article 145-4 du code de commerce le congé devant prendre effet à l'expiration des baux concernés, soit les 28 et 29 décembre 2015.

Elle a alors cessé de payer les charges de copropriété aux lieu et place des bailleurs et ce à compter du 1er janvier 2016.



Suivant ordonnance de référé du 26 novembre 2015, le Président du tribunal de grande instance de Beauvais sur demande des copropriétaires a désigné M. [S] [P] en qualité d'expert avec, notamment pour mission de donner son avis sur la conformité des bâtiments et de leurs installations avec la réglementation des établissements d'hébergement pour personnes âgées EHPA.



A la suite d'une seconde instance en référé, le tribunal a ordonné une extension de la mission de l'Expert en lui demandant de procéder à l'examen des parties communes d'en décrire l'état et de dire si la SAS Vexin Immobilier avait respecté ses obligations d'entretien.



Par lettre du 14 mars 2016, la SAS Vexin Immobilier a proposé aux bailleurs de conclure une convention d'occupation précaire stipulant une redevance identique au montant des loyers des baux résiliés dans l'attente du départ des résidents.



Les bailleurs intimés ayant refusé de conclure cette convention, la SAS Vexin Immobilier leur a restitué les clés au fur et à mesure des départs des résidents et a cessé l'exploitation et remis les clefs des parties communes au syndic le 30 août 2018.



 Auparavant suivant ordonnance de référé du 13 décembre 2016, le Président du tribunal de grande instance de Beauvais avait notamment condamné la SARL Vexin Immobilier à payer aux bailleurs à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale à 1,2 fois le montant du loyer prévu dans les baux à compter du 1er janvier 2016 et jusqu'à libération des lieux ou régularisation de la situation locative, que les locaux soient occupés ou vacants.





Suivant jugement du 25 octobre 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Beauvais a notamment débouté la SAS Vexin Immobilier de sa demande d'interprétation de l'ordonnance du 13 décembre 2016.





Saisi par acte du 3 novembre 2017 par la SAS Vexin Immobilier d'une demande tendant à dire qu'elle n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation en raison de la restitution des clés et de la libération des lieux, et à voir condamner les bailleurs à rembourser le trop-perçu, le tribunal judiciaire de Beauvais, suivant jugement du 18 octobre 2021, a :



- dit que la SAS Vexin Immobilier a libéré les appartements appartenant à la SARL Lexovilloise, à la SARL Partheum, à la SARL Charpiat Patrimoine, aux époux [B] et aux époux [R] le 30 août 2018;

- fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS Vexin Immobilier aux propriétaires de ces appartements au montant du loyer qui aurait été dû en cas de continuation des baux commerciaux pour la période comprise entre le 1er janvier 2016 et le 30 août 2018;

- condamné en conséquence les propriétaires de ces appartements à restituer à la SAS Vexin Immobilier le trop perçu de l'indemnité d'occupation de la manière suivante : la somme de 12.850,63 euros pour la SARL Lexovilloise; la somme de 8.464,97euros pour la SARL Charpiat Patrimoine; la somme de 12.945,11 euros pour la SARL Partheum; la somme de 2.074, 50 euros pour les époux [B]; la somme de 2.645,46 euros pour les époux [R];

- dit que ces sommes porteront intérêts légaux à compter de 1'assignation signifiée à chacun des

propriétaires ;

- condamné la SAS Vexin Immobilier à payer à chacun des propriétaires défendeurs une indemnité destinée à compenser la perte de loyer et le coût des charges de fonctionnement de la résidence les Berges de la Tour égale à 1,2 fois le montant des loyers qui auraient été dus si les baux avaient continué à s'exécuter à compter du 1er septembre 2018, jusqu'à la conclusion de nouveaux baux avec le nouveau gestionnaire de la résidence les Berges de la Tour ;

- constaté l'intervention volontaire du syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence les Berges de la Tour ;

- déclaré recevable l'action des propriétaires défendeurs et du syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence les Berges de la Tour en paiement des frais de remise en état des locaux de la résidence les Berges de la Tour;

- condamné la SAS Vexin Immobilier à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence les Berges de la Tour la somme de 321.042 euros TTC au titre de la remise en état des locaux de la résidence les Berges dc la Tour ;

- condamné la SAS Vexin Immobilier aux dépens comprenant notamment les frais de l'expertise judiciaire et à payer la somme de 6.000 euros aux défendeurs et la somme de 1.500 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence les Berges de la Tour au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande de la SAS Vexin Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- et ordonné l'exécution provisoire du jugement.





La SAS Vexin Immobilier a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 novembre 2021.



L'appelante a fait signifier à Mme [E] [W] sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelante par actes d'huissier des 25 février 2022 et 15 février 2023.



Les intimés ont fait signifier leurs conclusions à Mme [E] [W] par acte d'huissier du 7 juin 2022.



Mme [E] [W] n'a pas constitué avocat.



Suivant ordonnance du 10 mars 2022, Mme la Première présidente de la cour d'appel d'Amiens, a ordonné la jonction des dossiers n° 21/00148, 21/00149, 21/00150, 21/00151, 21/00152 et 21/00153 sous le n° RG 21/00148, débouté la SAS Vexin Immobilier de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement rendu le 18 octobre 2021 et autorisé la SAS Vexin Immobilier à consigner le montant des condamnations bénéficiant de l'exécution provisoire à la Caisse des dépôts et consignations.



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante du 7 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Vexin Immobilier demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris du 18 octobre 2021 et statuant à nouveau,

de :



- sur la restitution des indemnités d'occupation 

 

A titre principal, de juger que du fait de la libération des lots privatifs et restitution des clefs, la société Vexin Immobilier n'était plus redevable d'une indemnité d'occupation et/ou de toute autre somme en générale, à compter du : 

a. 2 mai 2016 à la société Lexovilloise pour ses lots n°21 et 30;

 b. 27 janvier à la société Lexovilloise pour son lot n°10; 

c. 27 mars 2017 à la société Lexovilloise pour son lot n°23;

 d. 10 juillet 2017 à la société Lexovilloise pour son lot n°24; 

 e. 3 juin 2016 à la société Partheum pour son lot n°13; 

f. 27 mars 2017 à la société Partheum pour son lot n°15; 

g. 8 juin 2017 à la société Partheum pour son lot n°1; 

h. 10 juillet 2017 à la société Partheum pour son lot n°2;

 i. 24 octobre 2016 à la société Charpiat Patrimoine pour son lot n°19; 

j. 27 mars 2017 à la société Charpiat Patrimoine pour son lot n°5;

 k. 10 juillet 2017 à la société Charpiat Patrimoine pour son lot n°20; 

l. 12 janvier 2017 aux époux [B] pour leur lot n°17; 

m. 3 juin 2016 aux époux [R] pour leur lot n°6; 

 Et de condamner :

 la société Lexovilloise à lui verser la somme de 54.469,97 euros TTC, portant intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation par la société Vexin Immobilier ; 

la société Partheum à verser à lui verser la somme de 43.803,49 euros TTC, portant intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation par la société Vexin Immobilier ; 



la société Charpiat Patrimoine à lui verser la somme de 29.729,32 euros TTC, portant intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation par la société Vexin Immobilier;



 M. et Mme [B] in solidum à lui verser la somme de 8.058,82 euros TTC, portant intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation par la société Vexin Immobilier ; 



M. et Mme [R] insolidum à lui verser la somme de 14.129,54 euros TTC, portant intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation par la société Vexin Immobilier ; 



et d'ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus conformément à l'article 1343-2 du code civil. 

 

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les sociétés Lexovilloise, Partheum et Charpiat Patrimoine, ainsi que M. et Mme [B], et M. et Mme [R] à lui restituer le trop perçu de l'indemnité d'occupation de la manière suivante : la somme 12.850,63 euros TTC pour la société Lexovilloise; la somme de 12.945,11 euros TTC pour la société Partheum; la somme de 8.464,97 euros TTC pour la société Charpiat Patrimoine; la somme de 2.074,50 euros TTC pour les époux [B]; et la somme de 2.645,25 euros TTC pour les époux [R]; et dit que ces sommes porteront intérêts légaux à compter de l'assignation signifiée à chacun de ces propriétaires;



- Sur la condamnation de la société Vexin Immobilier au titre des travaux de remise en état et de remise aux normes de la résidence



 Elle demande à la cour de déclarer irrecevables sinon mal fondés et de débouter les sociétés Lexovilloise, Partheum et Charpiat Patrimoine, ainsi que M. et Mme [B], M. et Mme [R], et le Syndicat coopératif des copropriétaires en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre et notamment de leur demande de condamnation à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence les Berges de la Tour la somme de 321.042 euros TTC au titre de la remise en état des locaux de la résidence les Berges de la Tour;



- Sur la condamnation de la société Vexin Immobilier à payer aux intimés une somme égale à 1,2 fois le montant du loyer mensuel en réparation d'un préjudice lié à la perte de loyers et de charges 

 

Elle demande à la cour de juger les sociétés Lexovilloise, Partheum et Charpiat Patrimoine, ainsi que M. et Mme [B], M. et Mme [R], et le Syndicat coopératif des copropriétaires mal fondés en leurs demandes indemnitaires en l'absence de faute de la société Vexin Immobilier qui serait à l'origine du préjudice qu'ils allèguent et par conséquent, de débouter les sociétés Lexovilloise, Partheum et Charpiat Patrimoine, ainsi que M. et Mme [B], M. et Mme [R], et le Syndicat coopératif des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la concluante; 



En tout état de cause, elle demande à la cour de débouter les sociétés Lexovilloise, Partheum et Charpiat Patrimoine, ainsi que M. et Mme [B], M. et Mme [R], et le Syndicat coopératif des copropriétaires de l'ensemble de leur appel incident, et de condamner in solidum les sociétés Lexovilloise, Partheum et Charpiat Patrimoine, ainsi que M. et Mme [B], M. et Mme [R], et le Syndicat coopératif des copropriétaires à lui verser la somme de 12.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise. 

 



Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés du 29 avril 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL Lexovilloise, la SARL Partheum, la SARL Charpiat Patrimoine, M. [A] [B], M. [U] [R] et le syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence des Berges de la Tour demandent à la cour de déclarer la SASU Vexin Immobilier mal fondée en son appel de débouter la SASU Vexin Immobilier de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle par laquelle le tribunal condamne les copropriétaires à restituer à la SASU Vexin Immobilier le trop-perçu de l'indemnité d'occupation d'infirmer le jugement de ce chef et statuant à nouveau, de débouter la SASU Vexin Immobilier de l'ensemble de ces demandes, de juger que les sommes dues par la SASU Vexin Immobilier à compter du 1er janvier 2016 et jusqu'au 31 août 2018, correspondront à 1,2 fois le dernier loyer dû. Ils demandent en outre à la cour de confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a condamné la SASU Vexin Immobilier à payer à M. et Mme [B], M. [R] et les SARL Partheum, Lexovilloise et Charpiat Patrimoine une indemnité pour privation de jouissance équivalente à 1,2 fois le dernier loyer dû à compter du 1 er septembre 2018 et jusqu'à la conclusion de nouveaux baux avec le nouveau gestionnaire de la résidence; mais à titre subsidiaire, ils demandent à la cour de condamner la SASU Vexin Immobilier à payer à M. et Mme [B], M. [R] et les SARL Partheum, Lexovilloise et Charpiat Patrimoine une indemnité pour privation de jouissance équivalente à 1,2 fois le dernier loyer dû à compter du 1er septembre 2018 et arrêtée au 22 juin 2023 à savoir : pour la SARL Lexovilloise : 2.118,34 euros x 1,2 =2.542,00 euros x 58 mois =147.436,00 euros; pour la SARL Partheum : 2.133,91 euros x 1,2= 2.560,69 euros x 58 mois =148.520,00 euros; pour la SARL Charpiat Patrimoine : 1.356,73 euros x 1,2 = 1.628.07 euros x 58 mois = 94.428,06 euros; pour M. [R] : 436,05 euros x 1,2 = 523,26 euros x 58 mois =30.349,08 euros; pour M. [B] : 341,97 euros x 1,2= 410,36 euros x 58 mois =23.800,88 euros et de dire que la SASU Vexin Immobilier sera redevable auprès des SARL Partheum, Lexovilloise et Charpiat Patrimoine et de MM. [B] et [R] d'une indemnité pour privation de jouissance mensuelle équivalente, tant que la résidence demeurera bloquée de son fait et jusqu'à la conclusion de nouveaux baux avec le prochain gestionnaire de la résidence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SASU Vexin Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 93.600 euros au titre de la remise aux normes de la résidence; 227.142 euros au titre des travaux de remise en état de la résidence; de dire que ces sommes seront révisées en fonction de l'indice Insee (ICC) du coût de la construction à compter du 29 septembre 2020 date du dépôt du rapport de M. [P] avec comme premier indice de référence celui du 3ème trimestre 2020 (108.9) jusqu'à la date de règlement effectif des condamnations.

Ils demandent ainsi à la cour d'ordonner le versement aux SARL Partheum, Lexovilloise et Charpiat Patrimoine, à MM. [B] et [R] et au syndicat des copropriétaires des Berges de la Tour, des sommes consignées par la SASU Vexin Immobilier auprès de la Caisse des dépôts et consignation en exécution de la décision de première instance et de condamner la SASU Vexin Immobilier à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le remboursement des honoraires versé à l'expert ainsi que le remboursement des dépens de première instance et d'appel.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023, l'affaire ayant été renvoyée pour plaider à l'audience du 15 juin 2023.





SUR CE 





La SAS Vexin Immobilier soutient que la décision entreprise est contraire à la prohibition des baux perpétuels dès lors qu'aucun preneur n'est tenu à l'expiration du bail de verser des loyers aux bailleurs jusqu'à ce qu'il se soit trouvé un preneur qui le substitue et que par ailleurs elle entretient le postulat que l'ensemble immobilier serait intrinséquement un lieu d'accueil des personnes âgées que le preneur devrait maintenir indéfiniment dans cet état alors qu'un bien immobilier ne peut être affecté d'une telle servitude d'accueil.

Elle fait valoir en outre que les sociétés exploitantes d'établissements accueillant des personnes âgées déploient leur activité dans le cadre d'un régime de droit public bénéficiant d'une autorisation délivrée à elles seules les obligeant à respecter des conditions d'accueil administrativement définies mais ne leur imposant aucune obligation de droit privé.

Enfin elle soutient de manière générale que les copropriétaires ont bénéficié du régime fiscal des loueurs de meublé professionnel permettant à l'investisseur de payer les dépenses nécessaires à son investissement y compris celles en capital aux lieu et place de l'impôt et qu'ainsi les copropriétaires sont des investisseurs attirés par une niche fiscale qui néanmoins au travers de leurs demandes recherchent une garantie indéfinie de la rentabilité de leur investissement.



Les intimés en revanche dénoncent l'impossibilité de parvenir à une solution alternative d'exploitation de l'ensemble immobilier en raison du montage juridique et économique mis en place selon lequel si le groupe GDP Vendôme par l'intermédiaire de la SCI Vexin Immobilier filiale de la société DomusVi dont la majorité du capital est détenue par la société GDP Vendôme, vendait des unités d'hébergement aux investisseurs sous la forme de lots de copropriété, la SARL Vexin Immobilier gérait et entretenait la résidence et prenait à bail commercial l'ensemble des unités d'hébergement à charge pour elle de payer le loyer indépendamment de l'occupation des lots par un résident, certains paramètres non révélés aux investisseurs avant la signature des actes de vente devaient transformer l'opération en un piège financier dès lors que la SARL Vexin Immobilier gestionnaire de la résidence était aussi copropriétaire à hauteur de plus de 27,4% des parties privatives et disposait ainsi du pouvoir de bloquer les décisions les plus importantes, que par ailleurs ces 27,4% correspondaient à des lots stratégiques pour faire fonctionner la résidence nommés locaux tous usages pour organiser les services communs laverie, cuisine chaufferie et qu'enfin les baux commerciaux d'une durée de 9 ans pouvaient être résiliés à l'issue et la résidence laissée en deshérence.

Ils ajoutent qu'à la suite des congés délivrés par la SARL Vexin immobilier suite à l'arrêt de l'exploitation sans aucune raison réglementaire, la société exploitante s'est maintenue dans les lieux afin de faire pression sur les investisseurs pour les conduire à consentir des réductions importantes sur les loyers ou de revendre à perte les lots acquis.

Ils considèrent que la société Vexin Immobilier demeure depuis dans une situation d'attentisme et de blocage en usant de la puissance économique du groupe auquel elle appartient pour leur nuire, le sort de la résidence ne lui important aucunement.

Ils ajoutent que le montage juridique imaginé par DomusVi et sa filiale correspond à modèle économique basé sur la fraude au détriment des investisseurs qui se trouvent pris dans un piège financier dès qu'ils signent l'acte d'achat des unités d'hébergement, piège visant à les déposséder à vil prix de leurs propriétés.

Plus particulièrement ils estiment que la société Vexin Immobilier n'exécute pas ses obligations de manière loyale et de bonne foi.





Il convient de rappeler en premier lieu que seule intervient à la procédure la société SAS Vexin Immobilier, en qualité d'exploitant ou gestionnaire de la résidence pour personnes âgées et de preneur de l'ensemble des unités d'hébergement mais également de copropriétaire de l'ensemble immobilier.



Il convient de relever que la société SCI Vexin Immobilier en sa qualité de cédant des lots constitués des unités d'hébergement et de rédacteur du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier n'a jamais été appelée en la cause et que si les intimés dénoncent des manoeuvres frauduleuses ou un piège financier ils n'ont pas remis en cause la validité des actes intervenus dans le cadre de l'opération et que s'agissant des faits d'escroquerie évoqués, il n'est pas justifié de plainte ou poursuites pénales.





Sur le remboursement des indemnités d'occupation 



Les premiers juges ont considéré que la société Vexin Immobilier était tenue de payer à chaque bailleur en défense une indemnité mensuelle d'occupation à compter du jour d'expiration de chaque bail jusqu'à la libération du dernier appartement le 30 août 2018 en retenant que les propriétaires qui récupéraient leur appartement ne pouvaient le relouer faute de pouvoir conclure un bail avec un nouveau gestionnaire tant que la société Vexin Immobilier locataire de tous les lots privés ne les avait pas libérés.

Par ailleurs ils ont retenu une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû en cas de continuation du bail et non à 1,2 fois le loyer courant.





La société Vexin Immobilier soutient que toute indemnité d'occupation cesse d'être due à compter de la restitution des clefs par le preneur au bailleur.

Elle rappelle que le droit du preneur commercial de donner congé à l'issue d'une période contractuelle de 9 ans est reconnu par l'article L 145-4 du code de commerce et d'ordre public et que dans le cadre d'opérations de défiscalisation réalisées au sein de résidences services le seul cas de mauvaise foi retenu à l'occasion de la délivrance de congés est celui dans lequel la société exploitante et preneuse à bail a utilisé une clause lui réservant la faculté de donner congé au bout de la première période triennale mettant ainsi en cause la pérennité de l'investissement des bailleurs liée à la durée de neuf ans du bail commercial.

Elle fait valoir qu'en l'espèce elle n'a commis aucun abus de droit ou de position dominante en usant de son droit de délivrer congé quelles que soient les raisons motivant ce congé.

Elle ajoute qu'il n'est établi aucune intention de nuire aux bailleurs qui n'ont d'ailleurs aucunement contesté les congés délivrés .

Elle ajoute que la délivrance d'un congé ne lui impose aucunement de trouver un nouvel exploitant aux lieu et place des copropriétaires et qu'elle n'est pas garante de la rentabilité de l'investissement réalisé par les bailleurs.

Elle fait valoir que l'indemnité d'occupation due au titre du maintien dans les lieux à la date d'effet du congé rendu nécessaire faute de possibilité d'expulsion des résidents est uniquement due pendant le temps de l'occupation des lots privatifs jusqu'à la remise des clefs par le preneur ou le refus par le bailleur de les recevoir.

Elle fait valoir que l'indemnité d'occupation ne peut être due jusqu'à la réalisation de travaux d'entretien sur des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et rappelle qu'elle était simplement tenue de restituer une résidence en état d'usage et qu'aucune impossibilité d'exploitation de la résidence n'a été retenue par l'expert.

Elle soutient que l'indemnité d'occupation n'étant pas due au syndicat des copropriétaires au titre de l'occupation des parties communes et aucune convention de gestion ne les liant il n'y a pas lieu de dire que l'indemnité d'occupation sera due jusqu'à la résiliation d'une convention de gestion inexistante et qu'en tout état de cause à supposer qu'une telle convention existe tacitement elle serait nécessairement résiliée au jour de la remise des clefs des parties communes.

S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation elle fait valoir qu'il n'est justifié d'aucun motif pour que l'indemnité d'occupation soit fixée à un montant majoré du loyer. En particulier elle fait valoir que si durant les baux il était prévu un transfert des charges de copropriété courantes sur le preneur cette imputabilité a nécessairement pris fin avec les baux de sorte que les copropriétaires redevenaient naturellement débiteurs des charges de copropriété.



Les intimés font observer en premier lieu que les baux interdisaient toute sous-location pour des périodes excédant la durée du bail et que la société Vexin Immobilier n'aurait donc jamais dû délivrer congé alors que les unités d'hébergement étaient encore occupées par des résidents.

Ils soutiennent que l'indemnité d'occupation ayant pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire d'un bien rendu indisponible par un tiers qui en compromet la libre jouissance la libération des lieux par la société Vexin Immobilier ne peut être considérée comme acquise tant que les copropriétaires demeurent par sa faute dans l'impossibilité matérielle ou juridique de relouer leurs biens.

Ils font valoir que la résidence aux termes mêmes des baux forme un tout homogène et que la seule présence de la société Vexin Immobilier et l'impossibilité de disposer des parties communes et des locaux tous usages rendaient impossible l'intervention d'un nouveau gestionnaire et donc la possibilité de relouer les unités d'hébergement.

Ils demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération effective de la résidence.



En revanche ils contestent le montant retenu pour cette indemnité d'occupation.

Ils rappellent que le juge des référés avait considéré dans son ordonnance du 13 décembre 2016 que l'indemnité d'occupation devait intégrer une participation aux charges de la copropriété que la société Vexin Immobilier cessé de prendre en charge à compter du 1er janvier 2016. Ils rappellent que le quotient mensuel indemnité d'occupation/charges est de 51% et que leur demande de voir majorer l'indemnité d'occupation de 50% était légitime et conteste que le jugement soit revenu sur cette majoration au seul motif qu'ils n'auraient pas contesté cette réduction.



La société Vexin Immobilier a régulièrement donné congé aux différents bailleurs commerciaux au terme du contrat de bail conclu pour une durée de neuf années.

Ce congé n'a pas été contesté.



Cependant ces baux commerciaux portant sur des locaux meublés prévoyaient que le preneur devait exercer une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées qui consistait en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services , accueil , nettoyage des locaux privatifs et parties communes, service de petit-déjeuner et fourniture du linge de maison , le preneur bénéficiant alors de la jouissance des parties communes et des éléments d'équipements collectifs de l'ensemble immobilier lesquels forment un tout homogène indispensable à l'exploitation de l'immeuble selon sa destination spécifique mais s'obligeant expressément à proposer aux futurs occupants au moins 3 des quatre services.



La sous-location à des résidents personnes âgées a conduit à un maintien dans les lieux de la société exploitante postérieurement au terme des baux.

La société exploitante s'est maintenue dans les lieux par l'intermédiaire de ses sous-locations mais également en ce que tant le règlement de copropriété que les baux lui conférait l'usage des parties communes indispensables à son activité.



Dès lors qu'elle n'a rendu les clefs des parties communes que le 30 août 2018 il convient de considérer que les propriétaires bailleurs n'avaient recouvré auparavant que la jouissance de leur lot privatif mais non des parties communes formant un tout homogène avec les unités d'hébergement.



Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'indemnité d'occupation était due jusqu'au 30 août 2018.



S'agissant du montant de cette indemnité d'occupation il convient de relever que la société Vexin Immobilier payait un loyer global pour l'ensemble des lots et que pour les bailleurs n'ayant pas accepté de régulariser avec elle une convention d'occupation précaire elle a payé ensuite une indemnité d'occupation au prorata des lots occupés en diminuant son montant en lien avec la libération effective des lieux.



Le juge des référés dans son ordonnance du 13 décembre 2016 a constaté que certains lots étaient toujours occupés par des résidents et que la société Vexin Immobilier continuait d'utiliser la totalité des parties communes raison pour laquelle elle l'a condamnée à titre provisionnel à payer une indemnité d'occupation en qualité d'occupante sans droit ni titre des lieux.

Les bailleurs sollicitaient que cette indemnité soit fixée à 1,5 fois le montant des loyers anciennement payés faisant observer que jusqu'à la délivrance du congé la société Vexin Immobilier payait les charges liées à la résidence et son exploitation mais ne le faisait plus pour accentuer la pression alors que la société Vexin Immobilier s'opposait à ce que l'indemnité d'occupation soit majorée afin de tenir compte des charges.

Le juge des référés en fixant l'indemnité d'occupation provisionnelle à un montant égal à 1,2 fois le montant du loyer antérieur a donc bien entendu prendre en compte les charges assumées par la société exploitante.



Aux termes du règlement de copropriété il était prévu que les charges générales et spéciales étaient réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts respectives de propriété dans les parties communes générales ou en raison de la nature des choses communes de leur affectation et de l'usage que seront appelés à en faire les différents copropriétaires.

Par ailleurs il était prévu que lorsque le copropriétaire consentira une location de son lot il restera solidairement responsable avec le locataire de la faute des locataires ou sous-locataire mais demeurera seul redevable de la quote- part afférente à son lot dans les charges générales et spéciales comme s'il occupait personnellement les lieux loués.

Aux termes des baux conclus avec chaque copropriétaire de lots privatifs il était prévu un montant de loyer mais le preneur s'engageait à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation sauf les charges votées en assemblées générales qui ne correspondent pas aux strictes nécessités de l'exploitation. 

Dès lors le preneur avait à sa charge en sus du loyer l'ensemble des charges de copropriété engendrées par la vie de l'immeuble répondant aux nécessités de son activité.



Il n'est pas contesté de surcroît par la société Vexin Immobilier qu'elle a toujours assumé seule les charges de copropriété étant rappelé qu'elle se voyait aux termes du règlement de copropriété et en qualité d'exploitante affecter les parties communes et les locaux formant les lots n°31 à 37 et ce pour toute la durée de son exploitation même partielle et l'obligation de les maintenir en bon état d'entretien et de fonctionnement.



Ainsi durant l'exploitation par la société Vexin Immobilier, du fait de son occupation des lots privatifs et des parties communes les propriétaires de lots privatifs percevaient un loyer et étaient déchargés de leur quote-part de charges.



Il convient en conséquence de considérer que jusqu'au 30 août 2018 marquant la fin de l'exploitation de la résidence par la société Vexin Immobilier, celle-ci est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer antérieur majoré à hauteur d'1,2 fois au regard des charges.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les intimés à rembourser la société Vexin Immobilier d'un trop perçu d'indemnité d'occupation et statuant à nouveau de condamner la société Vexin Immobilier à payer aux intimés une indemnité d'occupation égale à 1,2 fois le montant du loyer antérieur du 1er janvier 2016 au 30 août 2018 et ce sous déduction des sommes déjà versées.





Sur les demandes relatives à l'entretien de la résidence et la réalisation de travaux





 * sur leur recevabilité



Les premiers juges ont retenu que les intimés étaient recevables à exercer une action destinée à faire respecter le réglement de copropriété ou à faire cesser une atteinte aux parties communes contre un autre copropriétaire sans avoir à justifier d'un préjudice personnel et que l'action du syndicat des copropriétaires autorisée par décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires était également recevable.

Ils ont considéré en outre que les demandes aux fins de réalisation de travaux de remise en état avaient un lien suffisant avec les demandes originaires de la société Vexin Immobilier car elle tendent toutes à solutionner les litiges opposant les copropriétaires au regard de leurs obligations respectives dans le cadre de la gestion de la résidence et de faire le compte entre elles.



La société Vexin Immobilier soutient que les demandes des intimés tendant à la condamner à réaliser des travaux d'entretien et de mise aux normes décrits dans le rapport d'expertise ou à défaut de régler les sommes afférentes au bénéfice du syndicat des copropriétaires sont irrecevables en raison de l'absence d'un lien suffisant avec ses prétentions principales portant sur les indemnités d'occupation dont elle était redevable en tant qu'occupant sans droit ni titre.



Les intimés font valoir que l'objet du litige résulte de l'exécution du bail et de l'occupation des lieux par la société Vexin Immobilier et que les baux consentis comportaient tous l'obligation pour la locataire d'entretenir la résidence .

Ils en concluent qu'il existe un lien étroit entre la demande en paiement d'une indemnité d'occupation résultant de l'inexécution de l'obligation de quitter les lieux à l'issue du bail et celle de remettre en état la résidence à l'issue du bail.

Ils ajoutent qu'il sont fondés comme le syndicat des copropriétaires à demander à la société Vexin Immobilier tant en sa qualité de gestionnaire de la résidence ou de locataire qu'en sa qualité de copropriétaire de réparer les conséquences dommageables de la violation de ses obligations.

Ils font valoir que le lien entre les demandes est si étroit que leur demande reconventionnelle permet d'établir le compte de fin de location entre les parties .



En application de l'article 70 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



En l'espèce les demandes des parties ont toutes pour objet les conséquences du congé donné au contrat de bail commercial qui les liait et plus particulièrement d'une part les obligations de l'auteur du congé qui se maintient dans les lieux et d'autre part les droits du bailleur en sortie de bail.

Elles se trouvent ainsi suffisamment liées .



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action des intimés relative à la remise en état de la résidence.





* Sur le bien fondé de ces demandes





 Les premiers juges ont retenu qu'au vu de ses obligations d'entretien et de fonctionnement de la résidence la société Vexin Immobilier était tenue de procéder à toutes opérations de remise en état des parties communes pour les entretenir dans un état d'entretien parfait et à toute intervention permettant le fonctionnement de la résidence au vu de la réglementation applicable aux EHPA notamment en matière de sécurité et ont condamné la société Vexin Immobilier au paiement des travaux de mise en conformité avec la règlementation et des travaux de réfection dans les parties communes.



La société Vexin immobilier soutient que les premiers juges ne pouvaient faire peser sur elle une obligation de maintenir les locaux loués dans un état permettant le fonctionnement de la résidence au vu de la réglementation applicable aux EHPA.

Elle fait valoir qu'il convient de ne pas confondre le régime de droit privé applicable à l'ensemble immobilier et le régime de droit public applicable à l'activité consistant dans l'accueil de personnes âgées, les obligations résultant de celui-ci régissant les rapports entre les sociétés exploitantes et leurs autorités de tutelle ne pouvant s'imposer dans les rapports de droit privé entre bailleurs et preneurs.

Elle rappelle que selon le régime de droit public les sociétés exploitantes sont tenues au titre des autorisations qui leur sont délivrées d'accueillir les personnes âgées dans des conditions de décence administrativement déterminées, que ce régime est conçu dans l'intérêt des personnes âgées et ne permet pas le prononcé de sanctions civiles.

Elle ajoute que si les obligations administratives et privées peuvent se cumuler c'est uniquement à la condition que le bail le prévoit.

Elle fait valoir que le rapport d'expertise se contente de pointer d'éventuels manquements aux exigences des autorités de tutelle mais ne caractérise pas un manquement dans les rapports de droit privé avec les copropriétaires .

Elle soutient en outre qu'aucune responsabilité ne peut être retenue à son encontre sur le seul chef des règles applicables aux baux . A ce titre elle fait valoir que le transfert des obligations résultant de l'article 606 du code civil et de mise en conformité sur le preneur constituant une charge exorbitante du droit commun, les clauses l'organisant sont d'interprétation stricte et s'interprètent en faveur du preneur.

Elle précise ainsi que la clause des baux selon laquelle le preneur fait son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes qui seraient imposés par les autorités administratives la loi ou les règlements en raison de ses activités ne vaut pas engagement de sa part d'assumer le coût des travaux permettant l'exploitation de l'EHPA dans l'ensemble immobilier loué ou le respect de la destination des lieux loués.

Elle ajoute que les travaux qui ne sont pas liés à l'activité du locataire mais qui visent à se conformer à une réglementation générale applicable à tout établissement accueillant du public demeurent à la charge du bailleur tenu d'une obligation de délivrance, qu'il y a lieu également de distinguer l'entretien et les travaux ou mises aux normes afférents aux parties privatives de ceux afférents aux parties communes qui ne relèvent pas de la société d'exploitation et qu'en outre les bailleurs doivent assumer les réparations liées à la vétusté faute de clause contraire.

Or elle fait observer que le contrat de bail seule source d'obligations prévoit que le preneur s'oblige à prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance et à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant la durée du bail, à laisser à la fin de la location ou de la jouissance les lieux loués dans l'état d'usure normale avec toutes les améliorations travaux utiles et embellissements qu'il a pu faire, à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation y compris les grosses réparations et à faire son affaire personnelle et exclusive de tous travaux intallations mises aux normes qui seraient imposés par les autorités administratives la loi ou les règlements en raison de ses activités présentes ou futures mais que par ailleurs les intimés ont conclu des baux qui maintiennent à leur charge une obligation de délivrance d'un immeuble peremttant d'exercer l'activité prévue au bail ainsi que les charges courantes et celles engendrées par la vie de l'immeuble indépendamment de la nature et de l'activité de l'exploitant notamment pour les parties communes.

Elle soutient que les travaux qui devaient être effectués dans les parties communes sont à la charge du syndicat des copropriétaires et que pour les travaux des parties locatives les bailleurs doivent conserver à leur charge les travaux résultant de désordres préexistant à la mise à disposition des locaux et ceux qui ne sont pas strictement nécessaires à l'exploitation.

Elle fait valoir que l'expert n'a pas relevé de défaut d'entretien et de défaut de mise aux normes des parties privatives et que seules sont concernées par les conclusions de l'expert les parties communes dont les travaux incombent au syndicat des copropriétaires sans qu'aucune faute contractuelle ne puisse lui être reprochée.

Elle précise que la révision générale des joints de maçonnerie des briques de la façade avant constitue des travaux liés à la vétusté comme les travaux relatifs aux menuiseries extérieures ne pouvant lui incomber et ne sont pas strictement nécessaires à son exploitation, que par ailleurs les travaux d'entretien des peintures et des sols doivent se voir appliquer des coefficients de vétusté dès lors qu'il ne lui incombait pas de restituer une résidence à l'état neuf , que les travaux relatifs à la cage d'escalier même à supposer qu'il s'agisse d'une mise aux normes affectent le clos et le couvert, que l'accès de service en sous-sol constitue une amélioration ne lui incombant pas, que les travaux relatifs au dallage n'ont aucunement été sollicités par les organes de sécurité et que les travaux en cage d'escalier et cuisine relèvent de l'esthétique.

En conclusion elle fait observer que pendant toute la durée de son exploitation elle a toujours bénéficié d'avis favorables des rapports de vérification périodiques attestant du bon état d'entretien et de fonctionnement des équipements et de l'absence de nécessité de réaliser des travaux d'entretien et que par ailleurs les travaux préconisés par l'expert n'ont fait l'objet d'aucune imputation au regard des principes légaux et jurisprudentiels et des stipulations contractuelles. 





Les intimés soutiennent que la société Vexin Immobilier est responsable envers les copropriétaires des dégradations causées aux parties communes dès lors qu'elle est redevable d'une obligation d'entretien et de réparation en application de l'article 9 alinéa 1 de a loi du 10 juillet 1965 et résultant de sa qualité de gestionnaire et du règlement de copropriété qui met à la charge du gestionnaire une obligation d'entretien de la résidence alors qu'il résulte du rapport de l'expert que non seulement la résidence ne correspond plus aux normes applicables mais que surtout des travaux importants doivent être entrepris pour pouvoir la rendre conforme à sa destination.

Ils font valoir qu'elle a pris possession en 2006 d'une résidence qui venait d'être renovée et dans laquelle l'activité d'EHPA pouvait être exercée ce qui n'est plus le cas désormais alors qu'il lui incombait l'obligation de maintenir la résidence en conformité avec les règles lui permettant d'être exploitée.

Ils ajoutent que les baux consentis sur les unités d'hébergement comportaient l'obligation pour le preneur d'assurer l'entretien des lieux et la mise en conformité incluant tous travaux relevant de l'article 606 du code civil et qu'elle devait donc restituer une résidence en bon état d'usage et d'entretien et font valoir à cet égard que les baux concernent non seulement les normes des parties privatives mais également celles rendues nécessaires par l'exploitation dès lors qu'ils comportent des engagements des bailleurs sur les parties communes.

Ils considèrent que les travaux retenus par l'expert sont des travaux nécessaires à l'exploitation et donc à la charge du preneur.

Ils font valoir que tous les baux signés par la société Vexin Immobilier comportent une clause expresse mettant à la charge du preneur la remise aux normes qui englobe parties privatives et communes sauf à vider le contrat de son sens et ce afin de lui permettre de rester conforme aux normes applicables.

Ils font valoir que le rapport d'expertise confirme que la résidence n'est pas en bon état d'entretien faute pour la société Vexin Immobilier d'avoir respecté ses obligations contractuelles à l'égard des autres copropriétaires.

Ils soutiennent que l'obligation de remise en état dépasse le simple cadre des baux conclus individuellement mais résulte de l'application du règlement de copropriété et de sa qualité de copropriétaire gestionnaire de la résidence.

Ils contestent que les travaux résultent de la vétusté et rappellent que le rapport d'expertise ne fait état de lacunes importantes dans l'entretien de la résidence rendant nécessaires de nouveaux travaux mais en aucun cas d'une vétusté.

Ils contestent également l'absence de délivrance au preneur de lieux permettant l'exploitation d'un EHPA dès lors que la société Vexin Immobilier a pu obtenir toutes les autorisations nécessaires lors de l'entrée dans les lieux . Ils font observer que la mise aux normes découlent du manque d'entretien mais aucunement d'une nouvelle réglementation.

Ils font ainsi valoir qu'en sa qualité de gestionnaire devant faire son affaire personnelle de tous travaux de mise aux normes imposés, la société Vexin Immobilier doit supporter les travaux relatifs à l'escalier de secours à la rampe d'accès et la mise en place d'un plafond en plaque de plâtre et que s'agissant de l'entretien de la résidence ils font valoir que les travaux retenus par l'expert relèvent soit de la simple obligation d'entretien suite à l'usage des lieux par un copropriétaire soit remettent en cause la sécurité des résidents ainsi la réfection de la maçonnerie n'est pas qu'une opération d'entretien de la façade et résulte d'une obligation de sécurité pour un établissement accueillant du public comme l'escalier de secours ou l'accès au sous-sol et la peinture des menuiseries extérieures relève d'une opération normale d'entretien concernant des parties privatives.

Ils font observer que l'expert a retenu le poste relatif aux travaux de peinture et de réfection des sols dès lors que leur état dépasse la dégradation d'usage acceptable et que les dégradations proviennent de l'exploitation de la résidence et des parties communes.

De même le dallage extérieur fissuré sur lequel le gestionnaire a laissé se développer de la mousse présente des risques de chute .

Enfin ils font valoir que les travaux de reprise du toit ont été rendus nécessaires du fait d'une isolation sommaire des combles par le preneur présentant le risque d'endommager la toiture.

Ils concluent au fait que tous les travaux sont liés à l'activité de la société Vexin Immobilier qui a exploité la résidence sans assurer un entretien suffisant des lieux et sans veiller à la maintenir conforme aux normes de sécurité et d'accueil.





Il convient de rappeler que la société Vexin Imobilier est intervenue à différents