Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 12 octobre 2023

AFFAIRE :N° RG 22/00663 - 

N° Portalis DBVC-V-B7G-G6JD

  



ARRÊT N° 



SP 





ORIGINE : DECISION en date du 04 Mars 2022 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX 

 RG n° 21/00042 







COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023

 







APPELANTE : 



S.A.R.L. CAAP

N° SIRET : 423 854 967

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal



représentée par Me Jérémie PAJEOT, substitué par Me MOSQUET LEVENEUR, avocats au barreau de CAEN,

assistée de Me François BROSSAULT, avocat au barreau de LISIEUX, 







INTIMEE :



S.C.I. DU CHEVAL BLANC

N° SIRET : 339 289 035

[Adresse 1]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal



représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, 

assistée de Me Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





DÉBATS : A l'audience publique du 29 juin 2023





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier









ARRÊT prononcé publiquement le 12 octobre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier







Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2017, la SCI Du Cheval Blanc a consenti à la SARL Caap exerçant sous l'enseigne TABERNULA, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux, activité d'artisanat, décoration, tableaux quincaillerie, cadeaux, aménagement de la maison, accessoires de mode et coworking, sis [Adresse 3]), pour une durée de neuf ans à compter du 15 septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 38.400 euros HT, soit un montant mensuel de 3.200 euros HT. 





Se plaignant de la survenance de sinistres récurrents de dégâts des eaux en 2018, 2019 et 2020 l'empêchant de jouir sereinement d'une grande partie du local et de développer son activité de bureaux de coworking, la société Caap a, par exploit d'huissier de justice en date du 5 mars 2020, donné congé au bailleur pour le 14 septembre 2020 et à quitter les lieux.





Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2020, la SARL Caap a fait assigner la SCI Du Cheval Blanc devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer différentes sommes au titre de ses préjudices matériel et moral, ainsi que de la perte de chance d'exploiter les locaux destinés à son activité commerciale, outre les frais d'huissier, les frais irrépétibles et les dépens. 





Par jugement contradictoire en date du 4 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lisieux a : 

- débouté la société à responsabilité limitée Caap de l'intégralité de ses demandes ; 

- condamné la société à responsabilité limitée Caap à payer à la société civile immobilière Du Cheval Blanc la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société à responsabilité limitée Caap aux dépens ;

- autorisé la société civile professionnelle [G] Vinas & associés, représentée par Me [Z] [G], à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance ; 

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.





Par déclaration au greffe en date du 15 mars 2022, la société Caap a relevé appel de ce jugement. 





Par dernières conclusions déposées le 13 juin 2023, la société Caap demande à la cour de :

- Dire recevable et bien fondé l'appel qu'elle a interjeté à l'encontre d'un jugement entrepris, 



En conséquence,

-Réformer le jugement en ses dispositions qui ont : 

*débouté la société à responsabilité limitée Caap de l'intégralité de ses demandes ;

*condamné la société à responsabilité limitée Caap à payer à la société civile immobilière Du Cheval Blanc la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamné la société à responsabilité limitée Caap aux dépens ; 



Y faisant droit, statuant à nouveau,

- Déclarer irrecevable la demande en paiement de la somme de 3.763,84 euros au titre de prétendus loyers et charges impayées, 

- Débouter la SCI Du Cheval Blanc de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- Condamner la SCI Du Cheval Blanc à lui payer la somme de 97.858 euros au titre de la restitution des loyers et autres frais y afférent,

- Condamner la SCI Du Cheval Blanc à lui payer la somme de 36.500 euros au titre des pertes d'activités,

- Condamner la SCI Du Cheval Blanc à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,

- Condamner la SCI SCI Du Cheval Blanc à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SCI SCI Du Cheval Blanc aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder à la SELARL Lexavoué Normandie, société d'avocats inter-barreaux, le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux dont elle a fait l'avance. 





Par dernières conclusions déposées le 12 juin 2023, la société SCI Du Cheval Blanc demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- Dire et juger que la SCI Du Cheval Blanc n'a commis aucun manquement en sa qualité de bailleur, 



En tout état de cause,

- Dire et juger que la société Caap ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués, ni dans leur principe, ni dans leur montant, qui seraient différents de ceux pour lesquels elle a déjà été indemnisée,



En conséquence,

- Débouter la société Caap de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 



A titre reconventionnel, 

- Condamner la société Caap à lui payer la somme de 3.763,84 euros au titre du solde des loyers et taxes impayés après déduction du dépôt de garantie,



A titre subsidiaire,

- Ordonner la compensation entre la somme 3.763,84 euros (solde des loyers et taxes impayés après déduction du dépôt de garantie) et toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, 



En tout état de cause,

- Condamner la société Caap à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- La condamner en outre, aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL Kaems avocats, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023. 





Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 







MOTIFS





Selon l'article 1719, 1°, 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.









En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.





En outre, en application de l'article 1721 du même code, il doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.





L'obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l'article 1719 lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat.





Lorsqu'il est prévu contractuellement que le bien sera affecté à une activité particulière, le bien délivré doit être conforme à cette activité précise. Le bailleur est en conséquence tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat.





L'obligation de délivrance de la chose louée court pendant toute la durée du bail.





Les obligations de réparation et d'entretien ou encore la garantie des vices cachés ne sont pas d'ordre public et peuvent faire l'objet de dérogations conventionnelles. Il en est ainsi des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ou des réparations dues à la vétusté qui peuvent être mises à la charge du locataire par des clauses expresses du bail commercial.





Ce transfert trouve une limite dans l'obligation de délivrance, laquelle est d'ordre public, et dont le bailleur ne peut s'exonérer dans la mesure où elle est de l'essence même du bail. Ainsi le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux ou d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état. 





De même, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure même de l'immeuble.





Le bailleur qui ne satisfait pas à son obligation de délivrance engage sa responsabilité.





En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 15 septembre 2017 prévoit une clause libellée comme suit: 'Le preneur ne pourra invoquer la responsabilité du bailleur ni exiger aucune indemnité ni diminution du loyer dans les cas suivants :

(...) 

- dans le cas où les lieux loués seraient inondés ou envahis par les eaux pluviales, fluviales ou autres ou d'humidité, fuites, infiltrations, dégâts des eaux ou en cas d'insuffisance d'aération ou d'éclairage des sous-sols.'





Il résulte des pièces du dossier, en particulier des échanges de mails entre la SARL CAAP et l'agence GESCAP, gestionnaire du bien litigieux, de l'attestation de M.[D], peintre, des procès-verbaux de ' constatations relatives aux causes circonstances et l'évaluation des désordres' établis et signés contradictoirement par les experts mandatés par les assureurs des parties, des rapports d'expertise IRD, du procès-verbal de constat d'huissier du 13 août 2020, et des photographies, qu'entre le 19 mars 2018 et le 12 août 2020, la SARL CAAP a subi 10 sinistres liés à des dégâts des eaux caractérisés par des infiltrations par les plafonds, inondations, humidité, effondrement de plusieurs plaques du plafond, ayant provoqué des dommages matériels aux embellissements, marchandises et mobilier, étant précisé que la cour ne retient pas l'incident daté par l'appelante du 22 février 2019 ou du 22 février 2020 comme étant non établi. 





Il ressort des constatations et rapports des experts que ces sinistres récurrents, signalés par la preneuse, procèdent de deux causes :



- des défauts de conformité du système d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble (sous-dimensionnement de la conduite d'écoulement, récupération sur la terrasse de l'immeuble des eaux de pluie de plusieurs autres pans de toiture)



-obstruction de la conduite d'eau par des fientes et cadavres de pigeons encombrant le chéneau et la toiture et provoquant des débordements de gouttières





La SCI ne peut valablement soutenir que les sinistres ne sont dus qu'à des circonstances exceptionnelles d'épisodes orageux et/ou à l'obstruction des évacuations pluviales par des corps étrangers.





En effet, outre que les incidents ne se sont pas tous produits lors d'orages, les toitures et descentes d'eaux doivent pouvoir faire face à de fortes pluies qui ne sont pas inhabituelles en Normandie. Ainsi, aucun cas de force majeure lié à des intempéries n'est susceptible d'être retenu.





De même, la présence de cadavres et de déjections d'oiseaux dans les gouttières n'a pas été systématiquement relevée, étant rappelé qu'un contrat d'entretien et de nettoyage périodique du chéneau et de la toiture a été souscrit par la bailleresse en juin 2018 (porté à une fois par mois en septembre 2020).





Dès leur premier rapport en octobre 2018, les experts ont souligné que la configuration de la canalisation d'évacuation d'eau pluviale, datant de plus de 10 ans, présentait plusieurs non-conformités.





Dans leur dernier rapport du 11 septembre 2020 relatif au dégât du 12 août 2020, ils expliquent que le sinistre est consécutif au débordement du cheneau d'une toiture commune à plusieurs immeubles; que le réseau d'évacuation a été saturé pendant les fortes pluies; que le chéneau s'est mis en charge et a débordé, provoquant des infiltrations. Ils rappelent que la toiture recueille les eaux de pluie de plusieurs autres pans de toiture de l'immeuble.





Il ressort de ces éléments que les engorgements et infiltrations ont pour partie une origine structurelle due à une insuffisance du système de la canalisation d'écoulement des eaux pluviales de l'ensemble immobilier, qui est manifestement inadapté à la surface des toitures recevant les eaux de pluie.





Les différentes interventions et travaux effectués par la bailleresse (élargissement du diamètre du tuyau de descente d'eau pluviale en novembre 2018, réparation des toitures en parties hautes en juin 2018, remplacement de la gouttière havraise et travaux de couverture en décembre 2019, reprise d'une descente d'eaux pluviales en juillet 2020) n'ont pas permis de remédier aux non-conformités et désordres puisque d'autres dégâts des eaux sont survenus postérieurement. 











Il résulte des pièces précitées que les infiltrations sont survenues dès le mois de mars 2018, soit peu de temps après l'ouverture du magasin au public (mi-décembre 2017 après travaux d'aménagement), qu'elles ont affecté les seules pièces situées à l'arrière de la boutique et que leur répétition (10 dégâts des eaux sur une période de 30 mois) n'a pas permis à la SARL CAAP d'y exploiter des bureaux et d'y développer une activité de coworking, en sus de son activité de vente.





Ainsi, elle n'a pas été en mesure d'exercer pleinement l'activité prévue au contrat.





La SCI a dès lors manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme à l'usage convenu dont elle ne peut s'exonérer par la clause de non-garantie relative aux inondations stipulée au bail, ce d'autant plus que les sinistres sont pour partie imputables à un vice affectant la structure même de l'immeuble, à savoir un système d'évacuation des eaux pluviales défaillant, qui préexistait à la conclusion du bail. 





Sa responsabilité est donc engagée au titre de l'article 1719 et elle est tenue d'indemniser sa locataire des préjudices subis en lien avec les dégâts des eaux.





En raison des inondations à répétition nécessitant à chaque fois un temps pour la visite des experts, l'assèchement des pièces, les réparations et la reprise des embellissements, la SARL CAAP a été empêchée d'exploiter la partie arrière du local pendant toute la période allant du 19 mars 2018 à la libération des lieux (14 septembre 2020), soit pendant 30 mois.





Le bien loué, représentant une surface de 160 m², est pour l'essentiel en nature de boutique.





La locataire a réglé un loyer mensuel de 2800€ HT.





Au vu de ces éléments, la portion de loyer correspondant à l'arrière boutique, constituée notamment d'une salle de réunion, d'un bureau et d'une pièce de stockage (cf pièce n° 21 de l'intimée - facture de nettoyage CLEAN), dont il n'est pas démontré que la surface serait plus importante que celle de vente, peut être estimée à 700€ HT.





L'appelante a réglé en pure perte un loyer total de 21 000€ (700€ x 30 mois) duquel il convient de déduire la somme globale de 12 600€, reçue de son assureur ALLIANZ au titre de l'indemnisation de la 'perte d'usage des locaux', soit un préjudice résiduel de 8400€.





La SCI est condamnée au paiement de ce montant.





En revanche les honoraires de mise en location de l'agence FONCIA réglés par la SARL CAAP pour la prise à bail ne sauraient donner lieu à un quelconque remboursement.





La somme réclamée au titre des travaux d'agencement, d'achats de mobilier, matériel et marchandises à hauteur de 37 858€, dont 12000€ profiteraient directement au bailleur, n'est justifiée ni en son principe ni en son montant, étant rappelé que la locataire a été indemnisée par son assureur des pertes de marchandises, réfections des embellissements, préjudice mobilier et mesures conservatoires.









Cette demande est donc également rejetée.





La SARL CAAP réclame encore la somme de 36 500€ au titre de la perte de chance d'exercer l'activité de coworking dans les lieux loués.





La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.





La SARL CAAP n'a pas été en mesure de démarrer l'activité de coworking prévue au bail commercial du fait des multiples sinistres subis.

 



Elle justifie ainsi avoir perdu une chance d'exploiter ladite activité pendant la première période triennale.





Pour quantifier son préjudice, elle se contente de fournir un tableau prévisionnel de la marge nette attendue au titre du coworking (pièce n°30), document qu'elle a établi elle-même et qui n'est étayé par aucune pièce comptable ou analyse émanant d'un homme de l'art, ni par des éléments concrets concernant son projet.





En outre, elle ne prouve pas que le coworking était appelé à devenir l'activité première exercée dans les lieux.





Au vu de ces observations, il convient de fixer la perte de chance à 30% et de l'indemniser à hauteur de 7500€.





Enfin, faute pour la SARL CAAP d'invoquer un préjudice moral propre, distinct de celui qu'auraient subi les époux [X], ses représentants légaux, il convient de la débouter de sa demande indemnitaire à ce titre.





Aux termes des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





La demande de la SARL CAAP aux fins de voir mettre à la charge de l'intimée la somme de 1205,77€ au titre des frais d'huissier, sollicitée dans le corps de ses conclusions, ne figure pas dans leur dispositif.





Dès lors, la cour n'étant saisie d'aucune demande de ce chef, ne peut que confirmer le jugement qui a débouté l'appelante de cette prétention.





En aplication de l'article 910-4 du code de procédure civile qui pose le principe de concentration temporelle des prétentions, il convient de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle en paiement formée par la SCI Du cheval blanc à hauteur de 3763,84€ au titre d'un solde de loyers et taxes impayés faute de l'avoir présentée dès ses premières conclusions déposées le 9 septembre 2022, étant relevé que cette demande n'est pas destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger des questions nées postérieurement aux premières conclusions ou de la survenance ou révélation d'un fait.











Cette analyse vaut pour la demande subsidiaire de la SCI Du Cheval Blanc, sollicitant la compensation entre cette même somme de 3763,84€ et toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.





La SCI Du cheval blanc succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, à payer à la SARL CAAP la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.





Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a débouté la SARL CAAP de sa demande au titre des frais d'huissier ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



CONDAMNE la SCI Du Cheval Blanc à payer à la SARL CAAP une indemnité de 8400€ au titre des loyers payés en pure perte ;



CONDAMNE la SCI Du Cheval Blanc à payer à la SARL CAAP une indemnité de 7500€ au titre de la perte de chance d'exploiter une activité de coworking ; 



DECLARE irrecevables les demandes de la SCI Du Cheval Blanc au titre du solde de loyers et charges impayés ;

 

CONDAMNE la SCI Du Cheval Blanc à payer à la SARL CAAP la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE la SCI Du Cheval Blanc de sa demande formée à ce titre ;



CONDAMNE la SCI Du Cheval Blanc aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



















LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY