Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 12 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 12/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 23/01709 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3AP



Ordonnance de référé (N° 23/00078) rendue le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



SAS Auto DJ prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège 

ayant son siège social, [Adresse 5] [Localité 3]



représentée par Me Samuel Vanacker, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





INTIMÉE



Madame [O] [I] née [G]

de nationalité française

demeurant [Adresse 1] [Localité 4]



représentée par Me Alexandra Baptista, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



Monsieur [W] [C], 

demeurant [Adresse 2] [Localité 3]



Défaillant à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 15 mai 2023 selon les modalités de l'article 659 du CPC







DÉBATS à l'audience publique du 05 septembre 2023 tenue par Agnès Fallenot, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller



ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 septembre 2023



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FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2019, Mme [I] a consenti un bail commercial à M. [W] [C], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentant de la société en formation Auto DJ, portant sur un immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 5], à compter du 6 janvier 2020 et jusqu'au 5 janvier 2029, pour un loyer mensuel de 2 508,70 euros.



M. [W] [C], gérant, s'est porté caution solidaire de toutes sommes résultant de ce contrat de location suivant acte du 13 décembre 2019.



En décembre 2021, M. [A] [N] est devenu le nouveau gérant de la société Auto DJ.



Par acte d'huissier en date du 19 septembre 2022, Mme [I] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 10 089,30 euros, arrêtée à la date du 1er septembre 2022, faisant suite à un précédent commandement en date du 19 avril 2022 pour la somme en principal de 7 212,69 euros, arrêtée à la date du 1er avril 2022. Ce commandement a été signifié à M. [C] en sa qualité de caution solidaire le 28 septembre 2022.



En l'absence de règlement dans le délai d'un mois, Mme [I] a saisi le juge des référés, par acte d'huissier du 4 janvier 2023, pour obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la société Auto DJ ainsi que sa condamnation au paiement des sommes dues à sa bailleresse solidairement avec M. [C].



Par ordonnance rendue le 28 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a notamment :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à la date du 19 octobre 2022 ;



- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Auto DJ et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

- fixé, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter du 20 octobre 2022 ;

- condamné solidairement, à titre provisionnel, la SAS Auto DJ et M. [W] [C] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné solidairement la SAS Auto DJ et M.[W] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 7 652,47 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2022, terme de novembre 2022 inclus, selon décompte arrêté à cette date ;

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes qui y sont visées, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;

- condamné solidairement la société Auto DJ et M. [C] à payer la somme de 1 000 euros à Mme [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement la société Auto DJ et M. [C] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2022 et les frais de signification de l'assignation.





Par déclaration du 7 avril 2023, la société Auto DJ a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision à l'exception de ceux relatifs à l'astreinte et à la clause pénale.



L'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 29 juin 2023, la société Auto DJ a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire.





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions régularisées par le RPVA le 8 juin 2023, la société Auto DJ demande notamment à la cour de :



Vu les articles 1243-5 et 1343-5 du Code civil,

Vu l'article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce,

Vu la jurisprudence y afférente,

Vu les pièces versées au débat,



Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Lille,

Statuant de nouveau,

Débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes,



Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 13 décembre 2019,

Accorder à la société Auto DJ un délai de grâce de 12 mois lui permettant le règlement des arriérés des loyers et charges restants dus avec les loyers et charges en cours,

Condamner Mme [I] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Dire l'arrêt à intervenir opposable à M. [C].



Par conclusions régularisées par le RPVA le 6 juillet 2023, Mme [I] demande notamment à la cour de :



Vu les dispositions des articles 514-3 et 517-1 du Code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 1343-5 et suivants du Code civil;

Vu les dispositions de l'article L 145- 41 du Code de commerce :

Vu les pièces versées aux débats ;



Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lille en date du 28 février 2023 :

Statuant à nouveau

Débouter la société Auto DJ de l'ensemble de ses demandes ;

Constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial à la date du 19 octobre 2022 ;

Ordonner en conséquence l'expulsion de la société Auto DJ et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement la société Auto DJ et M. [C], à titre provisionnel, à verser à Mme [I] la somme de 14 195,73 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges/TVA, indemnités d'occupation échus et restés impayés selon décompte arrêté au 5 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2022 ;

Condamner solidairement la société Auto DJ et M. [C], à titre provisionnel, à payer à Mme [I] une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer, soit la somme de 2 563,17 euros, à compter du 20 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

Condamner solidairement la société Auto DJ et M. [C], à payer la somme 4 000 euros à Mme [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement la société Auto DJ et M. [C] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris notamment les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 septembre 2022, de la signification de l'assignation et celle de l'ordonnance du 28 février 2023, outre les frais de l'appel et tous autres dépens à intervenir.



S'étant vu signifier la déclaration d'appel par acte d'huissier du 15 mai 2023, ainsi que les pièces et conclusions de la société Auto DJ et de Mme [I] par actes d'huissier du 15 juin 2023 et du 28 juillet 2023, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [W] [C] n'a pas constitué avocat devant la cour.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour l'exposé de leurs moyens.



Par message RPVA envoyé le 21 septembre 2023, la cour a invité la société Auto DJ à produire sa pièce n°27, supposée figurer à son dossier de plaidoiries selon son bordereau actualisé au 31 août 2023, et Mme [I] à produire sa pièce n°17, absente de son dossier de plaidoiries.



Les pièces réclamées ont été transmises le jour même par les deux parties.



SUR CE



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.





I - Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire



La société Auto DJ fait valoir que selon le dernier décompte produit par la bailleresse, elle est redevable d'une somme de 7 652,47 euros au 30 novembre 2022, comprenant 1 632,74 euros de provision sur charges. A défaut de production des documents justificatif, la dette locative devra nécessairement faire l'objet d'une minoration.



Elle plaide que l'assignation a été délivrée à un salarié non habilité à la recevoir, ce que l'huissier instrumentaire ne pouvait ignorer, et qu'elle n'en a donc pas été informée. Elle n'a dès lors pas pu présenter de demande de délais de paiement afin de s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire devant le premier juge.



En réponse, Mme [I] se prévaut des clauses du bail. Elle observe que les seules charges imputées à la société Auto DJ concernent le foncier. A ce titre, elle verse aux débats les justificatifs des taxes foncières 2020, 2021 et 2022 et ceux des régularisations de charges opérées pour lesdites années.



Elle soutient que les modalités de signification de l'assignation du 4 janvier 2023 sont conformes aux articles 654 et 658 du code de procédure civile. D'ailleurs, dès le 4 janvier 2023, M. [N], représentant légal de la société Auto DJ, a contacté l'huissier instrumentaire afin de solliciter des délais de paiement.



Réponse de la cour



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.





En l'espèce, le contrat de bail commercial signé entre les parties stipule, en son article intitulé "clause résolutoire" :



"Il est expressément convenu, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.

Ainsi, toutes les infractions du locataire aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l'entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l'exercice du droit de visite du bailleur, aux conditions d'installation de publicités en extérieur, aux obligations du locataire en matière d'assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présente bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.

Dans le cas où le locataire se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel."



La société Auto DJ critique les sommes appelées au titre des provisions sur charges, qu'elle estime injustifiées.



Le contrat de bail stipule, en son article intitulé "Charges, impôts, taxes et redevances" :



"Les charges, impôts, taxes et redevances donnent lieu à un inventaire annexé au présent bail qui indique leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire, annexé au contrat, donne lieu à un état récapitulatif annuel communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle a été établi.

-Charges

Il est précisé que le locataire remboursera au bailleur, les charges afférentes tant au bien loué qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent, ainsi que, le cas échéant, les charges auxquelles le bailleur sera tenu en sa qualité de propriétaire selon l'inventaire visé ci-avant.

Le règlement des charges se fera par le versement d'une provision calculée par rapport aux charges payées antérieurement par le bailleur. (...)

La provision sera réactualisée chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Si l'État récapitulatif fait apparaître que les provisions versées sont inférieures aux charges réelles, le locataire s'engage à rembourser sur le premier appel du bailleur, toutes les sommes qui seront nécessaires pour compenser le montant total des charges réelles et la provision sera réajustée en conséquence.

- Impôts, taxes et redevances

Les impôts, taxes et redevances, dont le redevable légal est le bailleur, et récupérables sur le locataire, sont listées dans l'inventaire visé ci-avant qui indique leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le locataire acquittera ses contributions personnelles (...).

Conformément à l'inventaire ci-avant mentionné, annexé au présent bail, il est rappelé que le locataire remboursera au bailleur :

- la taxe foncière



- la taxe additionnelle à la taxe foncière

- la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage

- les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le bailleur

- les taxes et redevances, y compris d'assainissement, dues sur les consommations en parties privatives, parties communes et sur les espaces verts liées à la consommation des fluides, combustibles et énergie.

Récapitulatif des sommes versées par le locataire à chaque terme :

- loyer : 1 634,00 €

- TVA : 326,80 €

- provision pour charges : 547,90 €

Soit un total de 2 508,70 €."



Les pièces versées mettent en évidence qu'à la date de délivrance du commandement de payer du 19 septembre 2022, la provision sur charges réactualisée s'élevait à 456,58 euros par mois.



Mme [I] produit aux débats les états récapitulatifs annuels adressés à la société Auto DJ ainsi que ses avis de taxes foncières pour les années 2020 à 2021, lesquels ne font l'objet d'aucune critique de la part de la locataire, et dont il ressort que si la locataire a trop payé la somme de 17,44 euros en 2020 et celle de 1,20 euro en 2021, elle est cependant redevable envers sa bailleresse de 55,20 euros en 2022.



Aucune minoration de la dette locative n'est donc justifiée.



Il n'est pas contesté que les causes du commandement délivré le 19 septembre 2022 n'ont pas été remplies dans le délai légal d'un mois.



C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 octobre 2022.



A cet égard, c'est de manière parfaitement inopérante que la société Auto DJ affirme que la décision querellée doit être infirmée "sur l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que la dette locative minorée aurait dû - si le locataire avait été régulièrement assigné - faire l'objet d'un délai de paiement dans les formes et conditions de l'article L. 1343-15 du Code civil".



En effet, d'une part, l'assignation lui a bien été délivrée dans les formes prévues par l'article 654 du code de procédure civile, en l'espèce à "Monsieur [K] [S], employé, qui a déclaré être habilité à recevoir la copie de l'acte et qui l'a accepté", étant rappelé que l'huissier instrumentaire n'a pas à vérifier la qualité déclarée par la personne.







D'autre part, l'octroi éventuel de délais de paiement n'est pas de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit stipulée au contrat de bail, dont elle ne peut que suspendre les effets.



II - Sur la demande de suspension de effets de la clause résolutoire



La société Auto DJ se prévaut des efforts de paiement qu'elle a effectués. Elle fait valoir qu'elle emploie des salariés affectés à son activité. Le chiffre d'affaires engrangé et provisionnel permet d'assumer les dettes locatives sous plan d'apurement ainsi que le loyer courant. Elle perdrait, en cas de confirmation de l'ordonnance querellée, son fonds de commerce, sa clientèle et tous ses investissements. Elle serait privée de ressources et dans l'obligation de subir une liquidation judiciaire.



Mme [I] rétorque que la dette locative existe depuis près de 2 ans. La société Auto DJ et M. [C] étaient encore solidairement débiteurs au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et restés impayés, de la somme de 14 195,73 euros au 5 juillet 2023. L'aggravation de la dette s'oppose à ce qu'il soit accordé à la société Auto DJ, en cause d'appel, des délais de paiement dans le but de suspendre les effets de la clause résolutoire, d'autant que la locataire n'a pas respecté l'échéancier précédemment accordé et s'est abstenue de payer le loyer courant.



Elle affirme que la société Auto DJ ne produit aucun élément financier ou comptable probant, et demande que sa propre situation soit prise en considération, rappelant qu'elle est un particulier qui, tout en faisant face aux impayés de loyers de sa locataire, continue d'assumer les charges de son immeuble.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.



Les pièces versées aux débats montrent que la société Auto DJ n'est pas à jour de ses loyers courants depuis le mois de juillet 2021, étant souligné que le bail a pris effet le 6 janvier 2020.



Non seulement la locataire n'a pas réussi à régulariser sa situation depuis cette date, mais elle est restée en difficulté pour payer ses loyers courants, comme le démontre la majoration de sa dette à 16 384,83 euros au 1er mai 2023, laquelle reste supérieure, au 4 août 2023, à la somme due à la date des commandements de payer du 19 avril 2022 et du 19 septembre 2022.



La société Auto DJ n'a pu respecter :

- ni les délais qui lui ont été accordés par sa bailleresse selon SMS du 10 mars 2022, à savoir un règlement de sa dette par un acompte de 1 700 euros le jour même, un autre acompte de 1 700 euros le 18 mars 2022 et le solde, soit 1 249,52 euros, le 25 mars 2022 ;

- ni sa propre proposition faite à l'huissier instrumentaire de Mme [I], par courriel du 2 janvier 2023, de lui payer, outre le loyer courant, une somme de 500 euros par mois, ayant d'ailleurs indiqué à cette occasion que sa comptabilité n'était pas très bonne.



Le document intitulé "Comptes de résultat prévisionnel", dénué de date et de signature, ne peut justifier de réelles perspectives de redressement de son activité, étant observé que les postulats sur lesquels il est basé ne sont pas explicités, les comptes annuels des exercices 2020, 2021 et 2022 n'étant pas produits aux débats.



Les difficultés financières de la société ne peuvent par ailleurs pas être reliées avec certitude aux problème de santé de M. [N], dont rien ne démontrent qu'ils aient pu être pris en charge avec succès.



Au regard de ces éléments, la demande de délais de paiement de la société Auto DJ et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée.



III - Sur les autres demandes



1) Sur l'actualisation des sommes dues



La somme sollicitée n'étant pas contestée efficacement, il convient de faire droit à la demande de Mme [I] et de condamner solidairement la société Auto DJ et M. [W] [C], à titre provisionnel, à lui verser la somme de 14 195,73 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges/TVA, indemnités d'occupation échus et restés impayés selon décompte arrêté au 5  juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2022 sur la somme de 10 089,30 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.



2) Sur l'indemnité d'occupation



Il s'impose de constater que le premier juge a déjà fait droit à cette demande en son principe, ce qu'admet Mme [I] dans ses écritures, sauf pour la cour à préciser, conformément à la demande de la bailleresse, que cette indemnité se monte à 2 563,17 euros, et sera due jusqu'à la libération effective des lieux, dont il sera remarqué qu'elle suppose la remise des clés.



IV - Sur les demandes accessoires



1) Sur les dépens



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Auto DJ aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance.







2) Sur les frais irrépétibles



En application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. La société Auto DJ, tenue aux dépens d'appel, sera condamnée à verser à Mme [I] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, et déboutée de sa propre demande de ce chef.



3) Sur l'opposabilité de l'arrêt à M. [C]



M. [C] étant partie à l'instance d'appel, à laquelle il a été attrait, il n'y a pas lieu de déclarer que le présent arrêt lui est opposable.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance rendue le 28 février 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions, sauf à :



-préciser que l'indemnité d'occupation due par la société Auto DJ depuis le 20 octobre 2022 se monte à 2 563,17 euros et sera due jusqu'à la libération effective des lieux ;

-porter la condamnation solidaire de la SAS Auto DJ et de M. [W] [C] à la somme provisionnelle de 14 195,73 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges/TVA, indemnités d'occupation échus et restés impayés selon décompte arrêté au 5 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2022 sur la somme de 10 089,30 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



Y ajoutant,



Déboute la société Auto DJ de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



Condamne la société Auto DJ aux dépens d'appel ;



Condamne la société Auto DJ à payer à à Mme [O] [G] épouse [I] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, ;



Déboute la société Auto DJ de sa propre demande de ce chef ;



Dit n'y avoir lieu de déclarer le présent arrêt opposable à M. [W] [C].







Le greffier







Marlène Tocco







La présidente







Stéphanie Barbot