Cour d'Appel · 3ème Chambre — 12 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00865 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWYU

Minute n° 23/00267





[X], [Z]

 C/

S.A. VIVEST









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 25 Mars 2022, enregistrée sous le n° 11-21-260

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023





APPELANTS :



Monsieur [B] [X]

[Adresse 2]

Représenté par Me Yassin BOUAZIZ, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3296 du 28/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)



Madame [H] [Z] épouse [X]

[Adresse 2]

Représentée par Me Yassin BOUAZIZ, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005925 du 06/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉE :



S.A. VIVEST

[Adresse 1]

Représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Stéphanie PELSER, Greffier placé



ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 28 novembre 2019, la SA d'HLM Logiest aux droits de laquelle vient désormais la SA d'HLM Vivest, a consenti un bail à M. [B] [X] et Mme [H] [Z] épouse [X] pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 465,48 euros et une provision sur charges de 59,19 euros.



Par acte d'huissier signifié le 2 mars 2021, M. et Mme [X] ont fait citer la SA d'HLM Logiest devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de la voir condamner à effectuer des travaux de remise en état et à leur payer des dommages et intérêts. En cours de procédure, le 25 septembre 2021, le contrat de location a été résilié. 



Au dernier état de la procédure, M. et Mme [X] ont demandé au tribunal de condamner la SA d'HLM Logiest à leur verser les sommes de 10.441,42 euros au titre d'indemnisation du trouble de jouissance, 7.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et 7.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice physique, outre une somme au titre de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.



La SA d'HLM Vivest s'est opposée aux demandes et a sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

- condamné la SA d'HLM Vivest à payer à M. et Mme [X] la somme de 3.600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- condamné la SA d'HLM Vivest à payer à Me Yassin Bouziz la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'indemnité versée par l'Etat

- condamné la SA d'HLM Vivest à payer les dépens

- débouté les parties des autres demandes.



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 11 avril 2022, M. et Mme [X] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a condamné la SA d'HLM Vivest à leur payer la somme de 3.600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et débouté les parties de toute autre demande.



Au termes de leurs dernières conclusions du 4 juillet 2022, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement et de : 

- condamner la SA d'HLM Vivest à leur verser les sommes de 10.441,42 euros à titre de l'indemnisation du trouble de jouissance, 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et 7.000 euros pour préjudice physique

- condamner la SA d'HLM Vivest aux dépens et à verser à Me Bouaziz la somme de 2.500 euros par application de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu'il renonce au bénéficie de l'indemnité versée par l'Etat.



Ils exposent que leur logement était dans un état de délabrement avancé (plafond fissuré et troué par endroits, humidité, sol dégradé, présence de cafards), que M. [X] a alerté la bailleresse par plusieurs courriers, que contrairement à ce qui est allégué, les désordres dont ils se sont plaints dès le mois de juillet 2020 ne sont pas la conséquence d'une fuite d'eau survenue en octobre 2020, qu'ils ne se sont pas opposés à la réalisation des travaux mais qu'il fallait l'intervention d'un plaquiste. Ils précisent que la bailleresse leur a imputé à tort l'état du logement qui était insalubre comme l'a constaté un rapport du CALM et que la somme de 240 euros était insuffisante, les travaux nécessaires ne se limitant pas à de simples embellissements.



Sur l'indemnisation, ils font valoir qu'ils ont été contraints de rester dans leur appartement faute de solution de relogement et que le préjudice de jouissance doit être fixé à 10.441,42 euros correspondant à 22 mois de loyer. Pour le préjudice physique, ils indiquent que l'état de santé des membres de la famille de 7 personnes dont un nourrisson a été impacté par leurs conditions de vie et sollicitent une somme de 1.000 euros pour chacun soit 7.000 euros, et la même somme au titre du préjudice moral.



Au termes de ses dernières conclusions du 29 septembre 2022, la SA d'HLM Vivest demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

- débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs prétentions

- les condamner à payer à la 'SA In'li Grand Est' la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Elle expose que l'appartement se trouve dans un ensemble immobilier rénové en 2018, qu'à l'entrée dans les lieux des travaux ont été entrepris, qu'un bon d'achat de 240 euros a été accordé aux locataires pour l'achat de papiers peints, les revêtements muraux étant défraîchis et qu'ils n'ont jamais entrepris les travaux. Elle soutient que les appelants ne rapportent la preuve ni du délabrement de l'appartement, ni de son indécence lorsqu'il leur a été donné à bail, et qu'ils ne démontrent pas non plus l'avoir avisée des désordres avant le dégât des eaux du mois d'octobre 2020, le courrier du 18 juillet 2020 produit à cet effet n'ayant manifestement pas été envoyé par la poste et ne comportant aucun cachet de réception.



La SA d'HLM Vivest indique que son technicien référent s'est rendu sur place dès le signalement du dégât des eaux le 23 octobre 2020, qu'il n'a pu déterminer l'origine de l'infiltration mais a signalé un défaut manifeste d'entretien du logement, qu'elle a mandaté une société qui n'a relevé aucune fuite et a conclu à un débordement accidentel d'un appareil sanitaire dans le logement supérieur, que s'agissant d'un sinistre dégât des eaux les suites ont été gérées dans le cadre des assurances. Elle précise que pour les travaux de reprise des embellissements dans la cuisine, la salle de bains et la chambre, les locataires se sont opposés dans un premier temps à l'intervention l'entreprise mandatée en lui refusant l'accès au logement et qu'elle a été contrainte de leur adresser une lettre recommandée pour fixer une nouvelle intervention en date du 1er février 2021. Elle ajoute que suite au signalement effectué par les locataire à la DDT et à la mairie de [Localité 4], une visite des lieux a été organisée le 5 novembre 2020, qu'elle a accepté de remplacer le lavabo de la salle de bains, de vérifier l'écoulement de la baignoire, d'effectuer la pose de barres de seuil dans le couloir et que ces travaux ont été exécutés comme en atteste un compte rendu de réalisation du 26 février 2021. Elle précise avoir été avisée par courriel du 30 décembre 2020 que l'appartement était infesté de cafards et que la société Lafarge qu'elle a mandatée immédiatement a effectué une désinsectisation en trois passages au mois de janvier 2021.



L'intimée fait valoir qu'indépendamment de la reprise des dégâts consécutifs aux infiltrations d'eau, elle a entrepris des travaux à la suite du rapport du CALM du 31 mars 2021 qui a relevé un problème de ventilation dans la cuisine, l'absence de garde-corps aux fenêtres et établi une liste d'interventions à réaliser, que des gardes corps ont été posés, la chaudière a été remplacée au mois d'août 2021 après le refus par les locataires d'une première intervention, qu'une société a été mandatée pour le contrôle de la ventilation mais que les locataires se sont catégoriquement opposés à son intervention et qu'une autre entreprise a effectué les contrôles de l'installation électrique et de la plomberie le 30 juin 2021.



Elle s'oppose à la demande de dommages et intérêts en soutenant qu'elle n'a pas manqué à ses obligations et que les appelants ne justifient pas du préjudice allégué, ni de l'existence d'un lien de causalité. Elle observe qu'ils sollicitent une indemnisation pour la durée intégrale de la location sans rapporter la preuve de l'indécence du logement qui n'a jamais été constatée par les services compétents après plusieurs visites et souligne qu'il peuvent eux-mêmes se voir reprocher un manque d'entretien de l'appartement ainsi que leur opposition, à de multiples reprises, à l'intervention des différentes entreprises mandatées, ajoutant que le préjudice moral allégué n'est pas différent du trouble de jouissance invoqué. Sur le préjudice physique, elle rappelle que dans un premier temps, M. [X] s'est opposé à l'intervention programmée le 8 janvier 2021 de l'entreprise qu'elle a mandatée dès qu'elle a été avisée de la présence de cafards et prétend qu'il n'est aucunement démontré qu'elle a une responsabilité dans l'infestation du logement par des nuisibles.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



Sur la demandes de dommages et intérêts



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose en son article 2 (paragraphe 1) qu'il assure le clos et le couvert, que (paragraphe 3) les dispositifs de retenue des personnes tels que garde-corps des fenêtres sont dans un état conforme à leur usage et que (paragraphe 6) les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



En l'espèce, il ressort du procès-verbal d'état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de l'entrée des locataires, que les murs, plafonds et revêtements de sols étaient défraîchis, qu'un lavabo était fissuré, qu'un plafond présentait une trace jaune, qu'il manquait la porte de la cuisine et qu'un placard était dépourvu de portes. Hormis l'absence de porte de cuisine dont le remplacement n'est pas démontré, ces désordres ne caractérisent pas à eux seuls un manquement à l'obligation de délivrance et ce d'autant moins qu'il résulte des pièces produites qu'un bon d'achat de 240 euros a été accordé initialement aux locataires pour réaliser les embellissements de leur logement. La déchirure du revêtement de sol dénoncée par les locataires n'est pas non plus de nature à établir une faute du bailleur dès lors qu'elle n'est pas mentionnée dans l'état lieux et que ni l'existence de ce désordre, ni son imputabilité à la bailleresse ne sont établies par des pièces objectives. 



Indépendamment des mentions de l'état des lieux, il résulte d'une lettre des locataires du 18 juillet 2020 qu'ils se sont plaints d'une fuite d'eau dans la salle de bains. La SA d'HLM Vivest ne peut raisonnablement soutenir qu'elle n'a pas reçu ce courrier puisqu'elle y a répondu 6 août 2020 en s'y référant expressément et en indiquant notamment avoir mandaté la société Iserba pour remédier à la fuite après que son technicien se soit rendu sur place. Il n'est pas démontré que ce désordre était imputable à M. et Mme [X] notamment du chef d'un défaut d'entretien, ni qu'à l'époque l'intimée est parvenue à y mettre un terme alors que la charge de la preuve du bon état d'usage et de réparation des locaux lui incombe. Il apparaît au contraire à la lecture des courriers des locataires des 5 et 26 septembre 2020 qu'ils continuaient à déplorer la fuite et il ressort des pièces figurant au dossier qu'ils ont en outre été victimes d'un dégât des eaux supplémentaire mois en octobre 2020. La bailleresse justifie toutefois avoir fait preuve de réactivité et de diligences dans le traitement de ce dernier sinistre puisqu'elle a mandaté rapidement la société ARDF Est pour déterminer son origine, les courriers de la ville de [Localité 4] et de la DDT attestant que les infiltrations d'eau dans l'appartement avaient cessé le 5 novembre 2020, date à laquelle une visite du logement a été organisée. Elle démontre également avoir mandaté dès le début du mois de décembre 2020 la SARL Riggi pour la reprise des désordres et que l'intervention de cette entreprise prévue initialement le 15 décembre 2020 a été différée de plus d'un mois en raison du refus initial des locataires prétextant sans en justifier que cette intervention n'était pas adaptée à la nature des dommages.



Il est par ailleurs établi que l'appartement litigieux ne satisfaisait pas non plus aux critères de décence faute de dispositif de ventilation dans la cuisine et de gardes corps adaptés aux fenêtres. L'intimée ne peut soutenir ne pas en avoir été informée alors qu'il s'agit de désordres apparents et préexistant à la signature du bail, s'agissant d'éléments fixes du logement, et qu'il ressort de la lettre de la DDT du 10 mai 2021 que le défaut ventilation dans la cuisine a été constaté en présence des parties lors de la visite de l'appartement du 5 novembre 2020. Pour le problème de ventilation, l'intimée justifie tout au plus avoir demandé au mois de mars 2021 un contrôle de la société Hygien Air Info qui a indiqué avoir été éconduite téléphoniquement par le locataire pour une prise de rendez-vous. Il n'est justifié, ni même allégué de diligences entreprises ensuite par la bailleresse pour remédier à ce défaut de conformité encore relevé dans le rapport du CALM du 31 mars 2021. Pour les gardes corps, il apparaît que la première intervention n'a été programmée que début juin 2021 et le fait que M. [X] ait pu à cette occasion refuser l'entrée à la société chargée de procéder à l'installation faute d'avoir été préalablement informé par la SA d'HLM Logiest et différer ainsi l'intervention de quelques semaines, n'est pas de nature à exonérer l'intimée de ses manquements pour ce désordre qui a duré des mois.



Les autres interventions préconisées dans le rapport du CALM ne permettent pas de caractériser des manquements supplémentaires de la SA d'HLM Logiest dès lors que le document ne fait que reprendre les doléances des locataires sans faire état de vérification objective, en particulier pour le problème de chauffage et de production d'eau chaude ou encore pour la pression d'eau, qu'aucune pièce ne démontre que la bailleresse a été avisée de tels dysfonctionnement avant d'avoir communication du rapport et qu'elle justifie avoir mandaté ensuite des entreprises pour effectuer des contrôles et réparations tenant compte des observations formulées.



Il est démontré en revanche que l'appartement a été infesté de cafards. La simple constatation de l'entreprise chargée de l'éradiquer selon laquelle il est initialement apparu dans le logement de M. et Mme [X] avant de se propager dans les autres appartements, ne permet pas à elle seule de l'imputer aux appelants. Par voie de conséquence, en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur d'en répondre. Il ne peut cependant être reproché à la SA d'HLM Vivest d'avoir traité tardivement ce désordre. Il ressort en effet des pièces produites que l'intimée en a été avisée par courriel des locataires du 30 décembre 2020 et qu'elle a rapidement chargé l'entreprise Lafarge de procéder à une désinsectisation puisqu'une première intervention a été organisée dès le 8 janvier 2021, puis deux passages au domicile de M. et Mme [X] les 13 et 20 janvier 2021. Aucun élément du dossier ne fait état de la persistance des cafards en suite de cette intervention.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SA d'HLM Logiest a mis à la disposition de ses locataires un appartement dépourvu de dispositif de ventilation et de porte dans la cuisine, de gardes corps aux fenêtres, affecté de fuites récurrentes et infecté momentanément de cafards. Il est également démontré que la bailleresse a tardé à remédier à certains de ces désordres notamment à la fuite de la salle de bains et s'est même abstenue d'intervenir pour l'installation de la porte et du dispositif de ventilation de la cuisine. Il s'en déduit que l'intimée a manqué à ses obligations de délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, de l'entretenir et d'assurer aux locataires une jouissance paisible, ces manquements étant constitutifs d'une faute.



Le premier juge a exactement considéré que les locataires n'ont pu jouir pleinement des locaux, que le trouble subi est consécutif aux désordres précédemment exposés, notamment la fuite d'eau en salle de bains ou encore l'absence de gardes corps et de porte dans la cuisine constitutifs d'un danger pour les enfants en bas âge de la famille, et procède également des interventions nombreuses des différentes entreprises pour réaliser des travaux et reprendre les désordres. Toutefois, si la perte de jouissance est une réalité, elle ne justifie pas pour autant une indemnisation à hauteur de la totalité du loyer alors que l'appartement n'était pas inhabitable et que les appelants ont contribué au dommage en le prolongeant par leur refus injustifié des premières interventions programmées par les entreprises chargées respectivement des travaux d'embellissement après le dégât des eaux du mois d'octobre 2020 et de l'installation des gardes corps. Eu égard aux éléments dont dispose la cour, l'indemnisation du préjudice peut être évalué à la somme de 160 euros par mois correspondant à un tiers environ du loyer pendant les 22 mois de location, soit au total 3.520 euros.



En ce qui concerne le préjudice physique, il résulte des certificats médicaux produits que pendant la période où le logement a été infesté de cafards, M. et Mme [X] et leurs cinq enfants ont présenté des troubles cutanés 'en lien direct avec l'insalubrité des lieux habités' et il apparaît également que les différents membres de la famille se sont vus prescrire un traitement médicamenteux. Cependant, comme il l'a été exposé ci-avant, à la suite de l'intervention de la bailleresse, il a été procédé à une désinsectisation en quelques semaines et il n'est démontré ni que les locataires ont continué à subir la présence des insectes par la suite, ni qu'il ont dû continuer leur traitement. Il n'est par ailleurs établi l'existence d'aucun autre préjudice physique. Compte tenu de ces éléments, l'indemnisation de ce dommage est estimée à la somme de 200 euros pour chacun des locataires, soit 1.400 euros au total.



La preuve du préjudice moral allégué n'est pas rapportée. Si la contrainte de vivre dans un logement loué par un bailleur social, indécent et insalubre est constitutive d'un trouble de jouissance déjà indemnisé, il n'est justifié d'aucun préjudice moral distinct.



En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de condamner la SA d'HLM Vivest à payer à M. et Mme [X] à titre de dommages et intérêts les sommes de 3.520 euros pour le préjudice de jouissance et de 1.400 euros pour le préjudice physique, la demande au titre du préjudice moral étant rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.



La SA d'HLM Vivest, partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et devra verser à l'avocat des appelants la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, l'intimée étant déboutée de sa demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SA d'HLM Vivest à payer à Me Yassin Bouziz la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'indemnité versée par l'Etat et aux dépens de première instance ; 



L'INFIRME en ce qu'il a condamné la SA d'HLM Vivest à payer à M. [B] [X] et Mme [H] [Z] épouse [X] la somme de 3.600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et statuant à nouveau,



CONDAMNE la SA d'HLM Vivest à payer à M. [B] [X] et Mme [H] [Z] épouse [X] la somme de 3.520 euros en indemnisation du trouble de jouissance et la somme de 1.400 euros en indemnisation du préjudice physique ;



DÉBOUTE M. [B] [X] et Mme [H] [Z] épouse [X] de leur demande au titre du préjudice moral ;



Y ajoutant, 



CONDAMNE la SA d'HLM Vivest aux dépens d'appel 



CONDAMNE la SA d'HLM Vivest à verser à Me Yassin Bouziz pour la procédure d'appel la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'indemnité versée par l'Etat ;



DÉBOUTE la SA d'HLM Vivest de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT