Cour d'Appel · 3e chambre civile — 12 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à



























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 12 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/05715 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTOD





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 21 novembre 2017 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 15/03624





APPELANTE :



SCI LA GRENOUILLE

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMEE :



SARL ALOES IMMOBILIER, devenue AR IMMOBILIER société radiée le 20 avril 2022 suite à dissolution amiable

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTERVENANT :



Monsieur [X] [E] [L] [F]

né le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représenté par Me Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assisté à l'instance par Me Marie LEPAROUX - OUTTERS de la SCP ROTH-PIGNON,LEPAROUX & ASSOCIÉS, avocat au barreau de STRASBOURG







Ordonnance de clôture du 31 Mai 2023 

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 juin 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA









ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 28 septembre 2023 et prorogée au 12 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





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* *







EXPOSE DU LITIGE 



Le 16 mars 1989, M. [V] [I] a fait l'acquisition par adjudication de deux parcelles contiguës à la commune d'[Localité 4], cadastrées section [Cadastre 12] ([Adresse 2]) et [Cadastre 13] ([Adresse 7]).



Sur la base d'un plan dressé par géomètre, la parcelle bâtie [Cadastre 12] a été divisée en quatre lots, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété étant établis le 5 octobre 1989 par Me [C], notaire, à la demande de M. [P] [I], héritier de son père M. [V] [I].



Par actes établis par Me [C] le 5 octobre 1989, M. [I] a vendu :

- à M. [A] la parcelle [Cadastre 13] d'une surface de 85 m2,

- à M. [R] les lots 2, 3 et 4 de la nouvelle copropriété de la parcelle [Cadastre 12] d'une surface de 135 m².



Le lendemain, le 6 octobre 1989, il a vendu à Madame [W] le lot 1 de la nouvelle copropriété de la parcelle [Cadastre 12] d'une surface de 135 m².



Le 22 juin 2000 a eu lieu un remaniement cadastral selon lequel :

- la parcelle [Cadastre 13] (85 m²) est devenue [Cadastre 10] (96 m²),

- la parcelle [Cadastre 12] (135 m²) est devenue [Cadastre 11] (136 m²).



Selon acte notarié établi par Me [C] le 28 juillet 2003, M. [A] a vendu sa parcelle [Cadastre 10] de 96 m² à M. et Mme [O].



Selon acte notarié établi par Me [N] [Y] le 4 janvier 2005, Mme [W] a vendu le lot 1 de la parcelle [Cadastre 11] à la SCI July dont le gérant est M. [R].



Selon acte notarié établi par Me [Y] le 23 août 2010, M. et Mme [O] ont vendu leur parcelle [Cadastre 10] de 96 m² à Mme [G] [S], par l'intermédiaire de l'agence Aloes Immobilier.



Enfin, selon acte notarié établi le 21 août 2014 par Me [T] [B] avec la participation de Me [Y], Mme [S] a vendu à la SCI La Grenouille cette parcelle [Cadastre 10] de 96 m².



Une anomalie de superficie concernant les parcelles est apparue à l'automne 2014 et M. [Z], géomètre expert, a rendu le 17 novembre 2014 un rapport concluant que la parcelle [Cadastre 11] (ex [Cadastre 12]) a une superficie de 163 m² (et non de 136 m²) et la parcelle [Cadastre 10] (ex [Cadastre 13]) a une superficie de 71 m² (et non de 96 m²).



Il est apparu en outre que la parcelle [Cadastre 11] est alimentée en eau propre au travers de la parcelle [Cadastre 10], au travers de laquelle étaient également évacuées ses eaux usées.



Par jugement du 3 décembre 2014, le juge des référés près du tribunal de grande instance de Nîmes a condamné la SCI La Grenouille à « rétablir par tout moyen l'alimentation en eau de l'immeuble propriété de [M] [R] et la SCI July, qu'elle a volontairement coupée ».



Par actes d'huissier des 27 mai et 3 juin 2015, la SCI La Grenouille a assigné Me [B], Me [Y], la SCP Avezou ' Bastide ' [C] et la SARL Aloes Immobilier devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de les voir condamner, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts pour l'erreur de surface, la servitude d'écoulement des eaux usées, les frais de géomètre expert, le préjudice de jouissance et moral.





Par acte d'huissier du 28 octobre 2015, Me [T] [B] a attrait en la cause Mme [G] [S], lui reprochant d'avoir caché la superficie du bien et l'absence de tout droit sur la cour et souhaitant la voir condamner à le relever et le garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.



L'instance a été jointe à l'instance principale le 17 décembre 2015.



Par actes d'huissier délivrés le 6 septembre 2016, Mme [S] a appelé en la cause M. [P] [I], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], M. [M] [R], la SCI July et M. et Mme [O].



Cette instance a également été jointe à l'instance principale le 20 octobre 2016.



Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2017, le tribunal a :

- Constaté la prescription de l'action en tant qu'elle vise les notaires qui ont reçu les actes des 5 octobre 1989, 28 juillet 2003, et 4 janvier 2005 ;

- Dit que Me [N] [Y] a commis une faute en ne faisant pas mention dans l'acte reçu par lui le 23 août 2010, des servitudes de canalisations dont l'existence était révélée dans une mention manuscrite inscrite par Me [D], alors membre de la même étude notariale, en marge de l'acte reçu le 28 juillet 2003, qui constituait le titre des vendeurs à l'acte du 23 août 2010 ;

- Dit que les préjudices dont réparation est demandée aux notaires par la SCI La Grenouille sont dépourvus de lien de causalité avec cette faute ;

- Débouté en conséquence la SCI La Grenouille de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, formées à l'encontre tant de Me [N] [Y] et de sa société d'exercice qu'à l'encontre de Me [B] ;

- Débouté la SCI La Grenouille de ses demandes à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier ;

- Dit qu'en l'absence de condamnation à indemnisation prononcée à son encontre, l'appel en garantie régularisé par Me [B] à l'encontre de Mme [S] est sans objet ;

- Dit qu'il en est de même pour les appels en cause régularisés par Mme [S] a l'encontre de M. [M] [R] et de la SCI July, des époux [O], de M. [P] [I] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

- Débouté l'ensemble des parties qui la forment de leurs demandes en indemnisation d'un prejudice imputé au caractère abusif de l'action en tant qu'elle est engagée a leur encontre ;

- Débouté Me [B], Me [N] [Y] et la SCP Avezou Bastide Avezou de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles ;





- Condamné la SCI La Grenouille à indemniser la SARL Aloes Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500 euros ;

- Condamné Me [B] à indemniser Mme [S] de ses frais irrépétibles à hauteur de 1 500 euros ;

- Débouté M. [R] et la SCI July d'une part, et les époux [O] d'autre part, de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SCI La Grenouille aux dépens de l'instance principale ;

- Condamné Me [B] aux dépens relatifs à l'appel en cause de Mme [S] ;

- Condamné Mme [S] aux dépens relatifs à l'appel en cause de M. [R] et de la SCI July, des époux [O], de M. [P] [I], et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].



Le 4 janvier 2018, la SCI La Grenouille a relevé appel de ce jugement à l'encontre de Me [T] [B], Me [N] [Y], la SCP Avezou - Bastide - Avezou et la SARL Aloes Immobilier.



Me [N] [Y] est décédé le [Date décès 8] 2018.



Le 03 avril 2018, Me [T] [B] a formé appel provoqué à l'encontre de Mme [G] [S].



Le 29 juin 2018, Mme [G] [S] a fait assigner en appel provoqué M. [P] [I] et M. et Mme [O].



La SARL Aloes Immobilier a été radiée le 20 avril 2022 suite à une procédure de liquidation judiciaire.



Par conclusions remises au greffe le 12 octobre 2022, la SCI La Grenouille a saisi le conseiller de la mise en état, sollicitant la disjonction de l'instance l'opposant à la SARL Aloes Immobilier avec l'instance l'opposant aux autres intimés et son renvoi afin de permettre l'appel en cause de M. [X] [F], ancien associé unique et ancien liquidateur amiable de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier.



Par ordonnance du 17 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la disjonction de l'instance opposant la SCI La Grenouille à la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier, sans interruption de l'instance, cette dernière procédure se poursuivant sous le N°RG 22/05715.



Par exploit d'huissier en date du 19 décembre 2022, la SCI La Grenouille assigne devant la cour d'appel de Montpellier M. [F]. Elle sollicite la condamnation de M. [F] au paiement des sommes de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices soufferts et de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir radié la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier en parfaite connaissance de cause de l'instance en cours. 

Enfin, elle demande la condamnation de M. [F] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ses conclusions enregistrées au greffe le 17 mars 2023, M. [F] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI La Grenouille de ses demandes formulées à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier et de déclarer nulles toutes les conclusions déposées par la SCI La Grenouille nulles car la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier est non valablement représentée et dépourvue de capacité d'ester en justice et déclarer irrecevables toutes demandes formulées par la SCI la Grenouille et constater que dans la procédure N° 22/05715 la SCI la Grenouille ne formule aucune demande à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier et en conséquence confirmer le jugement du 21/11/2017. 

Subsidiairement, il demande de réduire à de plus juste proportions les montants sollicités en faisant application de la jurisprudence relative à la perte de chance. 

En tout état de cause, il demande la condamnation de la SCI La Grenouille au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 31 mai 2023.



Un premier arrêt en date du 25 mai 2023 à l'égard des notaires présentait le dispositif suivant:



' Infirme partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier du 21 novembre 2017 et dit que les notaires n'ont commis aucune faute, 



'Confirme pour' le surplus le jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier du 21 novembre 2017, 

Y ajoutant 

Constate l'irrecevabilité de l'appel en garantie de Mme [S] à l'encontre des époux [O]

Condamme la SCI la Grenouille a payer à la SCP AVEZOU BASTIDE la somme de 3 600 € sur le fondement de l'article 700 du CPC '.



Par conclusions du 15 juin 2023, M. [F] [X] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture afin de mettre dans les débats les motivations et le dispositif de l'arrêt du 25 mai 2023 reprenant les prétentions précédentes soit :



- déclarer nulles toutes les conclusions déposées par la SCI La Grenouille nulles car la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier est non valablement représentée et dépourvue de capacité d'ester en justice et déclarer irrecevables toutes demandes formulées par la SCI la Grenouille 



- constater que dans la procédure N° 22/05715 la SCI la Grenouille ne formule aucune demande à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier et en conséquence confirmer le jugement du 21 novembre 2017. 



- la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI La Grenouille de ses demandes formulées à l'encontre de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier

 

- Débouter la SCI La Grenouille des demandes à l'encontre de M. [F]



Subsidiairement, réduire les montants sollicités 



Condamner la SCI le Grenouille au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 CPC.





MOTIFS



Sur la révocation de l'ordonnance de clôture



L'arrêt en date du 25 mai 2023, contradictoire à la SCI la Grenouille constitue un motif grave et légitime qui justifie la révocation de l'ordonnance de clôture et d'accueillir les dernières conclusions de M. [F].





Sur la responsabilité de l'agence immobilière.



Il sera constaté que la SCI la Grenouille ne formule aucune demande à l'égard de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier, puisque ne subsiste que des demandes à l'égard de M. [F] ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Aloes Immobilier avec cloture des opérations de liquidation le 31décembre 2018, les comptes de liquidation faisant apparaître un boni de liquidation de 165 546 euros.





Sur la somme de 10 000 euros sollicitée à l'égard de M. [X] [F].



Cette demande est formulée sur le fondement de l'article 1382 du code civil devenu l'article 1240 du code civil au regard 'des préjudices soufferts'.



Ainsi il convient de vérifier l'existence d'une faute de M. [F] ès qualités de gérant de la SARL Aloes Immobilier.





La SCI la Grenouille fait état de deux publicités différentes émanant de la SARL Aloes Immobilier: 

- une première faisant état d'un immeuble d'une surface de 117 m², 0m² de surface de terrain et 144 m² en tout terrasse et parking (publicité du 14 avril 2010) 

- une deuxième qui fait état d'une maison de 117 m², 55 m² de surface de terrain avec une surface totale non renseignée, une terrasse et un parking. ( publicité du 24 avril 2014) 



La SCI La Grenouille a acquis cette maison et la parcelle [Cadastre 10] de 96 m² le 21 août 2014 par acte de Me [T] [B] avec la participation de Me [Y], ainsi la SCI la Grenouille ne peut utilement invoquer que la deuxième publicité du 24 avril 2014.



Il s'avère comme l'a confirmé la Cour d'appel que la surface cadastrale est toujours présumée, aucun rapport contradictoire ne pouvant apporter avec certitude des informations sur la surface de l'immeuble.

 

La SCI a acheté l'immeuble en l'état, après visite des lieux et a pu constater l'existence d'un terrain même si celui-ci faisait l'objet d'une simple jouissance. Il ne saurait être reproché à l'agence immobilière la délivrance d'une mauvaise information sur une annonce qui ne peut faire office de document contractuel, l'achat n'ayant pas eu lieu sur plan. 

Surabondamment, la SCI la Grenouille estime avoir perdu une chance de négocier un prix moindre, toutefois cette affirmation n'a pas de causalité avec une quelconque faute de l'agence immobilière, la SCI la Grenouille ayant revendu le bien imobilier avec une plus value de 135 000 euros, c'est donc qu'elle a initialement acheté le bien immobilier au prix du marché.



En l'absence de faute, de lien de causalité avec un préjudice inexistant, la SCI la Grenouille sera déboutée de cette demande.





Sur la demande de dommages et intérêts à l'égard de M. [F] pour avoir radié la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier en parfaite connaissance de cause de l'instance en cours. 



Il s'avère que la radiation a bien eu lieu en cours d'instance, toutefois cette initiative malheureuse n'a causé aucun préjudice à la SCI La Grenouille qui est déboutée de ses demandes de dommages et interêt et ne demontre aucun préjudice à ce titre. 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI la Grenouille, succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.









PAR CES MOTIFS



Révoque l'ordonnance de cloture en date du 31 mai 2023,



Cloture la procédure à l'audience de plaidoiries,



Confirme le jugement du 21 novembre 2017 du Tribunal de Grande Instance de Montpellier.



Déboute la SCI La Grenouille de ses demandes à l'encontre de M. [F] [X] ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier.



Condamne SCI La Grenouille à payer à M. [F] [X] ès qualités de liquidateur amiable de la SARL Aloes Immobilier devenue AR Immobilier la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la SCI La Grenouille au entiers dépens.





Le greffier, Le président,