Cour d'Appel · 1ère chambre — 12 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 21/00610 - N°Portalis DBVH-V-B7F-H6FM 



SL



TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

02 février 2021

RG:18/05887



[U]



C/



[K]





























Grosse délivrée

le 12/10/2023

à Me Elisabeth RAMACKERS

à Me François JEHANNO 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre





ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NIMES en date du 02 Février 2021, N°18/05887



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [W] [U]

né le 19 Février 1970 à [Localité 9] (26)

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Elisabeth RAMACKERS de la SELARL BEGUE-RAMACKERS-LAFONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES















INTIMÉ :



Monsieur [E] [K]

né le 15 Mars 1964 à [Localité 12] (76)

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représenté par Me François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 12 Octobre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 3 mai 2018, M. [W] [U] a vendu à M.[E] [K] un ensemble immobilier situé à [Adresse 10], constitué des lots n°1 et 9 composant une seule et même habitation, dont le vendeur avait fait l'acquisition en 2015. 



Une attestation de superficie dressée par le cabinet Vaunage Expertise 1er octobre 2010 a été annexée à l'acte de vente, celle-ci ayant été établie à la demande du précédent propriétaire et mentionnant une surface loi Carrez totale de 111,60 m² et une surface au sol totale de 189,30 m². 

Faisant valoir un certificat de superficie établi le 5 octobre 2018 par le cabinet Dual Expertise révélant une superficie de 97,37 m2 inférieure à celle exprimée dans l'acte de vente, M. [K], par acte du 15 novembre 2018, a assigné son vendeur devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir ce dernier :

- constater l'erreur de surface entre l'acte de vente et le certificat de superficie Loi Carrez du cabinet Dual Expertise ;

- constater l'erreur de surface entre l'acte de vente et le certificat de superficie Loi Carrez du cabinet Dual Expertise ;

- juger qu'il est recevable en son action en diminution du prix ; 

- condamner M. [U] à payer avec exécution provisoire au requérant la somme de 22 958 euros correspondant à la diminution du prix proportionnellement à la moindre mesure constatée et au paiement du surplus des droits payés, ainsi que la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi par lui, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Retenant l'existence d'une erreur de superficie de plus de 5 % entre la superficie déclarée dans l'acte de vente et celle mentionnée par le cabinet Dual expertise le 5 octobre 2018 et que l'acquéreur était ainsi fondé à solliciter la diminution du prix de vente à proportion de la diminution de la superficie du bien immobilier, le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 2 février 2021, a : 

- condamné M. [W] [U] à payer à M. [E] [K] les sommes suivantes : 


22 181,14 euros au titre du remboursement de la part du prix de vente acquittée correspondant à la proportion de la diminution de la surface du bien immobilier et des frais et taxes accessoires acquittés par le requérant ; 

896 euros au titre des frais de mesurage de la superficie du bien immobilier payés par le requérant ;


- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [W] [U] au paiement des entiers dépens ;

- condamné M. [W] [U] à payer à M. [E] [K] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a rejeté la demande d'expertise présentée de manière subsidiaire par le vendeur et a considéré que ce dernier ne rapportait pas la preuve de la réalisation de travaux par l'acquéreur de nature à modifier les surfaces entre la date de la vente et la date de réalisation du mesurage produit par l'acquéreur à l'appui de son action. 



Par déclaration du 11 février 2021, M. [U] a interjeté appel de cette décision.



Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 12 avril 2021, l'appelant a demandé que soit ordonnée une expertise judiciaire aux frais avancés de M. [K] et qu'il soit condamné aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais il s'est désisté de cette demande ainsi que l'a constaté le conseiller de la mise en état par ordonnance du 24 juin 2021. 



Par arrêt contradictoire avant-dire droit du 5 mai 2022, la cour d'appel de Nîmes a :

- ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [F] [Z], expert géomètre DPLG inscrit sur la liste de la cour d'appel de Nîmes, demeurant [Adresse 7] ([XXXXXXXX01] [Courriel 8]) aux fins de :

- se faire communiquer les certificats de mesurage respectivement réalisés le 1er octobre 2010 par le cabinet Vaunage expertise, le 5 octobre 2018 par le cabinet Dual expertises et le 23 juillet 2020 par M. [N] [B] ; 

- se rendre sur les lieux et procéder au mesurage de la superficie garantie au titre de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez s'agissant des biens acquis à savoir dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 11] et [Adresse 6] figurant au cadastre

section HA n° [Cadastre 2] [Adresse 6], le lot n° 1 et le lot n° 9 de copropriété et ce : 

- en prenant en considération l'état du logement au moment de la vente intervenue entre les parties le 3 mai 2018 ; 

 - en précisant également la surface totale de la superficie du bien ;

 - en indiquant précisément les pièces de l'ensemble immobilier devant être exclues de la surface loi Carrez au regard de leurs caractéristiques à la date de la vente ; 

- se prononcer plus particulièrement sur la prise en compte ou non dans la superficie loi Carrez de la buanderie située au sous-sol de l'ensemble immobilier retenue dans le certificat de mesurage du 1er octobre 2010 pour 10,80 m2 au sens de la loi Carrez sur une surface totale de 13,30 m2 et exclue du certificat du 5 octobre 2018 au titre d'une annexe et dépendance sous la désignation cave n°1 ainsi que dans le mesurage effectué par M. [B] le 23 juillet 2020 sous l'intitulé 'local technique' de 10,23 m2 ; 

- faire toute observation utile à la résolution du litige ;

- renvoyé le dossier à l'audience de mise en état électronique du 28 juin 2022 pour le suivi des opérations d'expertise ;

-réservé l'ensemble des demandes.



L'expert a déposé son rapport le 29 janvier 2023.



Par ordonnance du 28 février 2023, la procédure a été clôturée le 13 juillet 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 5 septembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 12 octobre 2023. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS



Par conclusions après expertise notifiées par voie électronique le 24 février 2023, M. [U], appelant, demande à la cour de déclarer son appel recevable et fondé, d'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- homologuer le rapport d'expertise judiciaire déposé le 29 janvier 2023,

- juger que la superficie du bien vendu au regard de l'article 46 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 et de loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez est en réalité de 140,27 m² soit une superficie supérieure à celle mentionnée dans l'acte de vente,

- débouter en conséquence M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la superficie du bien immobilier vendu le 3 mai 2018 n'étant pas inférieure à 5 % par rapport à la superficie indiquée par M. [K],

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 2 500 euros pour procédure abusive, 

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



L'appelant fait essentiellement valoir que le rapport d'expertise judiciaire permet d'établir que la superficie du bien immobilier garantie au titre de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, est supérieure à la superficie indiquée à l'acte de vente de sorte que les conditions de mise en oeuvre de l'action en réduction du prix engagée à son encontre ne sont pas réunies et que cette action présente un caractère abusif. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, M. [K] intimé, demande à la cour de :

- rejeter les conclusions de l'expert judiciaire,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



M. [K] se prévaut de son côté d'une analyse erronée effectuée par l'expert qui a intégré à tort les lots D, J et K dans le calcul de la surface loi Carrez lesquels étaient, au jour de la vente, constitués de caves ne pouvant être comprises dans la superficie, ce dont il découle l'existence d'une erreur de superficie de plus de 1/20ème à celle exprimée à l'acte de vente devant être garantie par le vendeur. 









Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'erreur de superficie alléguée : 



L'acte de vente du 3 mai 2018 désigne les lots de copropriété vendus comme suit : 



Lot n°1 : au rez-de-chaussée, un hall d'entrée, un garage et au sous-sol, un cellier, une cave chaufferie, une pièce borgne, une pièce, un dégagement, un débarras et un dessous escalier. 

Lot n°9 : un appartement comprenant un hall, séjour, cuisine, dégagement, une chambre 1, une chambre 2, une salle de bains, un WC, un dressing, un balcon le tout situé au 1er étage. 



L'acte mentionne également la désignation des lots dans le règlement de copropriété de la manière suivante : 



Lot un : au sous-sol, un appartement composé d'une cuisine de 14 m2, une salle de bains de 4,50 m2, une salle de séjour de 18,50 m2, un débarras de 2 m2 et une parcelle à usage de jardin et cour sur le devant d'une superficie de 74 m2.

Lot neuf : à l'entresol, un appartement situé à gauche en entrant composé d'une chambre de 7,20 m2, une chambre de 13 m2, une chambre de 12,40 m2, une autre chambre de 7 m2, un vestibule, un water-closets particulier. 



C'est la désignation actuelle des lots qui doit seule être prise en compte et non celle résultant du règlement de copropriété puisque doit être pris en considération l'état du bien au jour de la vente. 



Le certificat de surface privative établi le 1er octobre 2010 par le cabinet Vaunage expertise annexé à l'acte de vente fait état d'une surface loi Carrez de 111,6 m2 et une surface au sol totale de 189,3 m2 prenant partiellement en compte la surface de la buanderie en raison d'une hauteur de moins de 1,80 m et surface de marche et excluant le garage et les deux caves d'une superficie respective de 20,70 m2 s'agissant de pièces non réglementaires. 

Il ressort de ce certificat que la buanderie d'une surface au sol de 13,30 m2 a été retenue comme incluse dans la surface loi Carrez à hauteur de 10,80 m2. 



Le certificat de superficie établi le 5 octobre 2018 par le cabinet Dual expertises mentionne une surface loi Carrez de 97,37 m2 et le différentiel significatif avec le certificat de mesurage de 2010 découle de l'absence de comptabilisation de la surface de la cave n°1 d'une superficie de 13,84 m2 correspondant à la buanderie prise en compte dans le certificat annexé à l'acte de vente. 

Ce certificat vise quatre caves dans les dépendances (cave n°1 de 13,84 m2, cave n°2 de 20,430 m2, cave n°3 de 13,260 m2, cave n°4 de 7,760 m2), lesquelles ont toutes été exclues de la surface loi Carrez. 





Le rapport effectué par M. [B] le 23 juillet 2020 retient une superficie totale loi Carrez de 88 m2 au niveau de l'entresol et de 4 m2 au niveau du sous-sol, soit une superficie totale de 92 m2, seul le hall d'entrée étant comptabilisé dans la superficie, à l'exclusion des autres pièces situées à ce niveau. 



C'est au regard de ces divergences qu'une expertise judiciaire a été ordonnée, l'expert devant se prononcer plus particulièrement sur la prise en compte ou non dans la superficie loi Carrez de la buanderie située au sous-sol de l'ensemble immobilier retenue dans le certificat de mesurage du 1er octobre 2010 pour 10,80 m2 au sens de la loi Carrez sur une surface de 13,30 m2 et exclue du certificat du 5 octobre 2018 au titre d'une annexe et dépendance sous la désignation cave n°1 ainsi que dans le mesurage effectué par M. [B] le 23 juillet 2020 sous l'intitulé 'local technique' de 10,23 m2. 



La problématique ne porte en réalité que sur la superficie du rez-de- chaussée et du sous-sol, le niveau entresol correspondant à R+1 ne posant pas de difficulté. 



L'expertise se fonde sur le mesurage des surfaces tel que retenu par M. [B] tout en faisant expressément référence à la désignation des pièces conformément à l'acte de vente comme suit : 

- hall : 4,03 m2 référence A

- pièce cellier : 7,29 m2 référence D

- pièce borgne : 20,61 m2 référence J

- pièce : 19,41 m2 référence K

- pièce cave chaufferie : 10,23 m2 référence F 



La pièce cave chaufferie correspond en réalité à la buanderie retenue dans le premier certificat de mesurage de 2010 et exclue dans le certificat de 2018 que l'expert exclut catégoriquement du calcul de la surface loi Carrez. 

L'expert judiciaire apporte ainsi une réponse très claire à la mission qui lui avait été spécifiquement confiée sur ce point. 

 

L'expert inclut dans la superficie loi Carrez le cellier de 7,29 m2 (référence D) correspondant à l'intitulé bureau au rez-de-chaussée du lot n°1, tel que retenu par le certificat de mesurage de 2018 et à l'intitulé chambre 1 dans le certificat de mesurage de 2010. 

Cette surface doit effectivement être incluse dans la superficie loi Carrez. 



L'expert inclut également la pièce borgne de 20,61 m2 (référence J) et la pièce de 19,41 m2 (référence K) dans le calcul de la superficie loi Carrez. 

Ces pièces correspondent à la cave 1 et 2 exclues du certificat de mesurage de 2010 et aux caves n° 2, 3 et 4 du certificat de mesurage de 2018. 



Or, ces deux attestations de surface s'accordent précisément sur l'absence de prise en compte de ces pièces dans le mesurage au titre de la loi Carrez en raison de leur caractère non réglementaire et c'est à la seule date de la vente qu'il convient de se situer pour examiner la superficie du bien.



Des photographies ont été communiquées à l'expert par M. [K] présentant une pièce avec des murs en pierres apparentes et une dalle en béton avec la présence de deux fenêtres correspondant à un local ne pouvant s'apparenter qu'à une cave. 

M. [K] produit également un rapport de diagnostic de vulnérabilité à l'inondation daté du 2 janvier 2019 pour une visite réalisée le 27 novembre 2018, soit dans les six mois de la vente litigieuse, faisant état de deux pièces au rez-de-chaussée, dont un bureau et d'une cave en annexe 2 et mentionnant s'agissant des revêtements, au sous-sol, la présence d'une dalle en béton, avec le hall d'entrée en carrelage et le bureau avec un lino sur le carrelage. 

Le plan et les photographies font également état de l'annexe 2 en sous-sol avec la présence de trois portes, deux fenêtres et une aération haute pour une surface de plancher de 41,81 m2. 



Ces éléments établissent la nature de cave pour une superficie de 40 m2 située au sous-sol du bien immobilier vendu par M. [U] le 3 mai 2018 et ils sont corroborés par les deux attestations de mesurage réalisées le 1er octobre 2010 et le 5 octobre 2018 parfaitement concordantes sur ce point. 

 

Il ne peut dès lors être tenu compte de l'aménagement des pièces litigieuses sous les références J et K telles qu'observées par l'expert dans le cadre des opérations d'expertise intervenues en 2020 après réalisation de travaux par M. [K]. 



Dans ces conditions, c'est à tort que le rapport d'expertise judiciaire conclut à une superficie de 140,27 m2 au sens de la loi Carrez. 



La superficie à prendre en compte au titre de la loi Carrez correspond ainsi à celle qui a été mise en évidence par le cabinet Dual Expertises le 5 octobre 2018 pour 97,37 m2 telle que retenue par le premier juge caractérisant une erreur de superficie de plus d'1/20ème par rapport à la surface garantie dans l'acte de vente de 111,6 m2 et justifiant ainsi l'action en réduction du prix fondée sur les dispositions de l'article 45 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 



Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M.[U] au paiement de la somme de 22 181,14 euros au titre du remboursement de la part du prix de vente correspondant à la proportion de la diminution de la surface du bien immobilier et des frais et taxes accessoires acquittés par l'acquéreur. 



S'il est exact que M. [K] n'avait formulé en première instance aucune prétention tendant à la condamnation de M. [U] au paiement de la somme de 896 euros au titre des frais de mesurage de la superficie du bien immobilier, il est bien fondé à solliciter le remboursement de ces frais au titre des frais irrépétibles exposés par ses soins, demande expressément formulée en cause d'appel.



Le jugement sera par conséquent également confirmé en ce qu'il a condamné M. [U] à lui payer la somme de 896 euros. 



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive : 



L'action engagée par M. [K] à l'encontre de M. [U] étant bien fondée, l'appelant sera débouté de sa demande de dommages-intérêts en raison de l'absence de caractère abusif de la procédure introduite à son encontre. 



Sur les autres demandes : 



Succombant à l'instance, M. [U] sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



L'équité commande par ailleurs de condamner M. [U] à payer la somme de 2 000 euros à M. [K] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme allouée pour un montant similaire par le premier juge étant confirmée. 



La prétention du même chef présentée par M. [U] sera rejetée en ce qu'il succombe. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement déféré en l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour ; 



Y ajoutant, 



Condamne M. [W] [U] à payer les entiers dépens de l'appel, incluant les frais de l'expertise judiciaire ; 



Condamne M. [W] [U] à payer la somme de 2 000 euros à M.[E] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,