Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 12 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 21/02679 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDRX 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 11]

17 mai 2021 RG :19-000553



[W]



C/



[A]

Association ECURIE DE [Localité 18]





















Grosse délivrée

le 

à SCP S2GAVOCATS

Me Tria











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A





ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] en date du 17 Mai 2021, N°19-000553



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Madame Virginie HUET, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 02 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2023 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [C] [G] [U] [W]

né le 25 Octobre 1939 à [Localité 17] ([Localité 17])

Chez Mme [F]

[Adresse 8]

[Localité 11]



Représenté par Me Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES





INTIMÉES :



Madame [M] [A]

née le 25 Octobre 1930 à [Localité 15] ([Localité 15])

[Adresse 1]

[Localité 18]



Représentée par Me Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES



ASSOCIATION ECURIE DE [Localité 18] Loi 1901 agissant poursuites et diligences de son représentant legal en exercice domiciliè ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 18]



Représentée par Me Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Janvier 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 12 octobre 2023,



EXPOSE DU LITIGE



Suivant bail notarié du 27 novembre 2006, M. [C] [W] a consenti à la SARL EMC 10000, gérée par MM. [H] [X] et [D] [A], un bail commercial portant sur les parcelles AK [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et la parcelle [Cadastre 12] contenant une maison. Il est précisé que cette dernière parcelle est louée en partie au numéro 11, le numéro [Adresse 13] étant exclu du contrat de location. 



Par acte sous seing privé du 15 décembre 2008, la SARL EMC 10000 a consenti un bail de sous-location, autorisé par le bailleur principal, à Mme [M] [A] portant sur une parcelle dénommée AS [Cadastre 12] concernant l'habitation du premier niveau comprenant une chambre, une salle à manger, une cuisine, une salle de bain et toilette indépendante, rangement sous escalier et toilette et, en parties communes, une véranda fermée, hall d'accès étage niveau 2, une buanderie dans le hall d'accès atelier EMC 10000.



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2009, la SARL EMC 10000 a consenti à l'Association Ecurie de [Localité 18], un bail de sous-location autorisé par le bailleur principal, ayant pour objet :

1.sur les terres agricoles arrosables sises à [Localité 18] Section AK, les parcelles n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] lieudit [Adresse 16] et section S la parcelle n° [Cadastre 12] pour l'ensemble des parcelles d'une contenance de 3 ha 48 a 12 ca, étant précisé que :

- la parcelle AS [Cadastre 12] n'est louée qu'en partie, le logement n° [Adresse 14] ne faisant pas partie du contrat de sous-location, tandis que le surplus de la parcelle n° [Cadastre 12] fait partie d'un avenant au bail d'origine, signé le 01/01/2007 entre EMC 10000 et M. [W],

- la parcelle n° [Cadastre 9] section AK laissée à la disposition des preneurs comme c'était l'usage depuis 2007 pour EMC 10000, est comprise dans le prix du contrat.



2.sur la partie bâtie dépendances agricoles sises à [Localité 18] section AS parcelle [Cadastre 12] comprenant :

-au rez-de-chaussée l'ensemble des différents bâtiments dépendances à usage agricole soit 17 boxes, pièces de soins, club-house, atelier, porche accès, toilettes et caves, la cour intérieure et le parking, accès [Adresse 10] (lieux de stockage copeaux et fumier) et au 1er niveau une paillère,

-une partie habitable située au 2ème niveau aile sud-ouest (au dessus du porche d'entrée [Adresse 1]) comprenant hall d'entrée, 2 chambres, salle de bain et wc étant précisé qu'un droit de passage est laissé à M. [W] ou ses ayants droit pour jouir des autres parties habitables non comprises dans le contrat.



Par deux « conventions de transfert de contrat » du 19 février 2010, M. [W], propriétaire de l'immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 18] et de parcelles agricoles dans ce même lieu, a accepté de transférer les deux contrats de sous-location, dans les mêmes termes et conditions, en contrat de location entre lui-même et Mme [A] d'une part et entre lui-même et l'association Ecurie de [Localité 18] d'autre part, étant précisé que le contrat de location se substituera au contrat de sous-location le jour de la résiliation du contrat d'origine du 27 novembre 2006 conclu entre lui et la société EMC 10000.



La liquidation judiciaire de la SARL EMC 10000 a été prononcée le 5 mai 2010. 

Par ordonnance du 16 septembre 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Alès, a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, en relevant qu'après commandement de payer du 29 avril 2010 au visa de la clause résolutoire, le liquidateur n'a pas opté pour la poursuite du contrat.



Par actes sous seing privé des 5 et 6 octobre 2010, M. [W] confirme que par suite de la liquidation judiciaire de la société EMC 10000 et de la résiliation du bail du 27 novembre 2006 entre cette société et lui-même, il y a transfert du contrat de sous-location en bail de location directe « dès ce jour », conformément aux engagements qu'il a signés le « 2 » février 2010.







M. [R], désigné en qualité d'expert à la demande de Mme [A] et de l'association Ecurie de [Localité 18], par ordonnance de référé du 26 janvier 2012, a déposé son rapport en date des 4 mars 2013 (1ère partie) et 22 avril 2013 (2ème partie).



Par acte du 1er août 2013, M. [W] a assigné l'association Ecurie de [Localité 18] et Mme [A] devant le tribunal d'instance d'Alès en résiliation des baux et expulsion.



Selon jugement du 8 septembre 2014, le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et condamné l'association Ecurie de [Localité 18] à payer à Monsieur [W] la somme de 32 346 euros au titre des loyers impayés outre une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération ; parallèlement, M. [W] a été condamné à verser à l'association une somme de 18.700 euros en réparation de son préjudice.

Concernant le bail consenti à Madame [A], le bailleur a été débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail, les loyers ont été suspendus jusqu'à complète réalisation des travaux et après réalisation des travaux, Madame [A] a été condamnée à verser la somme de 14 800 € au titre des loyers impayés dus au 28 février 2014, et Monsieur [W] a été condamné à payer à Madame [A] la somme de 4 617,30 € en réparation de son préjudice.



Par déclaration du 23 septembre 2014, Mme [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] ont interjeté appel.



Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la cour d'appel de Nîmes a infirmé le jugement du 8 septembre 2014 en toutes ses dispositions, ordonné la suspension des loyers dus par Mme [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] à M. [W] jusqu'à complète exécution des travaux préconisés par l'expert, dit n'y avoir lieu à résiliation des baux, ni à expulsion des locataires, condamné M. [W] à exécuter les entiers travaux préconisés par l'expert [R] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013) et ce dans le délai de 10 mois à compter de la signification de l'arrêt et à défaut sous astreinte de 20 € par jour de retard, débouté Mme [A] de sa demande de dommages et intérêts, débouté M. [W] de ses demandes en paiement de loyers à l'égard des locataires, et condamné Monsieur [W] à payer à l'association la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts en compensation des travaux qu'elle a dû elle-même effectuer et au titre de son préjudice de jouissance, outre 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [C] [W] a déposé un dossier de surendettement auprès de la banque de France en 2017 et a remboursé ses dettes selon plan d'apurement de la commission de surendettement. 



Par une décision du 31 août 2017 du tribunal d'instance d'Alès, il a été constaté la nullité du congé délivré le 22 avril 2016 par M. [C] [W] à l'association Ecurie de [Localité 18], celui-ci ne respectant pas les délais prévus par la loi. 



Le 21 mars 2019, M. [C] [W] a fait délivrer un congé à Mme [A] et à l'association Ecurie de [Localité 18], pour le 5 octobre 2019, aux fins de reprise pour habiter.





Par acte d'huissier du 26 décembre 2019, M. [C] [W] a assigné Mme [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] devant le tribunal d'instance d'Alès, en vue de constater la résiliation des contrats de bail les unissant, de les voir condamner, à compter du 6 octobre 2019, au paiement d'une indemnité d'occupation respectivement de 350 euros et 850 euros et le cas échéant d'obtenir leur expulsion. 



Parallèlement, par acte d'huissier du 29 juillet 2020, Mme [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] ont saisi le juge de l'exécution aux fins de voir Monsieur [W] condamner à payer la somme de 26 180 euros correspondant à la liquidation de l'astreinte fixée par la cour d'appel de Nîmes dans son arrêt du 17 décembre 2015. Ils demandent par ailleurs au juge d'assortir d'une nouvelle astreinte la décision rendue par la cour d'appel à hauteur de 100 € par jour de retard outre la condamnation de Monsieur [W] au paiement de la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement rendu le 6 mai 2021, le juge de l'exécution a fait droit à la demande de liquidation d'astreinte à hauteur de 7 500 € pour la période du 29 novembre 2016 au 6 octobre 2019, condamné M. [W] à payer cette somme et débouté Mme [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] de fixation d'une nouvelle astreinte, outre la condamnation aux dépens et à 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Sur l'appel du jugement rendu le 6 mai 2021 par le juge de l'exécution, la 4e chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes, dans un arrêt du 1er décembre 2021, a confirmé le jugement déféré tant sur le principe de la liquidation que sur le quantum, et a fixé une nouvelle astreinte à hauteur de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois à compter de l'expiration d'un délai de 6 mois après la signification de l'arrêt.



Par jugement contradictoire du 17 mai 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :

- déclaré nuls les congés de reprise en date du 21 mars 2019 délivrés à l'association Ecurie de [Localité 18] et à Mme [M] [A],

- rejeté la demande de résiliation des baux d'habitation,

- rejeté la demande d'indemnité d'occupation,

- rejeté les demandes d'indemnisation de l'association Ecurie de [Localité 18] et Mme [M] [A],

- rejeté la demande d'expertise de l'association Ecurie de [Localité 18],

- condamné M. [C] [W] aux dépens,

- condamné M. [C] [W] à payer, à chacun, la somme de 600 euros à l'assocation Ecurie de [Localité 18] et Mme [M] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire.



Par déclaration du 12 juillet 2021, M. [C] [W] a relevé appel de ce jugement. 



Par actes des 29 mars et 30 mars 2022, M. [W] a fait délivrer un nouveau congé pour le 5 octobre 2022 à Mme [A] et l'association Ecurie de [Localité 18].



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [C] [W] demande à la cour de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation,

Vu notamment l'article 15 de ladite loi,

Vu l'article 7 f) de la loi,

Vu les pièces versées aux débats,

- réformer le jugement dont appel en date du 17 mai 2021 ;

en ce qu'il a :

* déclaré nuls les congés délivrés à l'association et à Madame [M] [A],

* rejeté la demande de résiliation des baux,

* rejeté la demande d'indemnité d'occupation,

* condamné Monsieur [W] aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Y ajoutant,

- dire les congés délivrés le 21 mars 2019 valables et leur donner plein effet,

- constater la résiliation du contrat de bail souscrit entre Monsieur [C] [W] et Madame [M] [A],

- constater la résiliation du contrat de bail souscrit entre Monsieur [C] [W] et l'association Ecurie de [Localité 18],

- dire et juger que les requis sont occupants sans droits ni titre des lieux depuis le 06 octobre 2019,

- dire qu'à compter du 06/10/2019, Madame [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] seront redevables d'une indemnité d'occupation respectivement de 350 euros et 850 euros jusqu'au jour de leur départ,

- ordonner l'expulsion des locataires avec le concours de la force publique si nécessaire,

A titre subsidiaire,

Tenant le comportement des locataires, 

Vu les transformations opérées sans accord du bailleur,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à leurs obligations contractuelles.

Dans tous les cas,

- rejeter les demandes, fins et prétentions des défendeurs,

- condamner Madame [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] à payer la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] aux entiers dépens distraits au nom de SCP S2GAvocats sur ses affirmations de droit.



Dans leurs dernières conclusions, contenant appel incident, remises et notifiées le 12 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par M. le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès en date du 17/05/2021 en ce qu'il a :

* déclaré nuls les congés de reprise en date du 21/03/2019 délivrés à l'association Ecurie de [Localité 18] et à Mme [A] ;

* rejeté la demande de résiliation des baux d'habitation ;

* rejeté la demande d'indemnité d'occupation ;

* condamné M. [W] aux dépens ;

* condamné M. [W] à payer à chacun la somme 600 € à l'association Ecurie de [Localité 18] et Mme [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- recevoir l'association Ecurie de [Localité 18] et Mme [M] [A] en leur appel incident,

- réformer le jugement rendu par M. le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès en date du 17/05/2021 en ce qu'il a :

* refusé d'enjoindre M. [W] à prouver sa qualité d'unique Propriétaire de la totalité des locaux concernés par le bail,

* débouté l'association Écurie de [Localité 18] en sa demande indemnitaire ainsi qu'en sa demande d'expertise,

* et en ce que M. le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande indemnitaire formulée par Madame [A] également,

- enjoindre M. [C] [W] à justifier de sa qualité d' unique propriétaire de la totalité des locaux concernés par le bail,

- constater que M. [W] a, par la délivrance des nouveaux congés, renoncé aux congés délivrés le 21/03/2019 à Mme [A] et à l'association Ecurie de [Localité 18],

Vu les pièces produites,

Vu les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,

Vu les articles 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes le 17 décembre 2015 signifié le 29 janvier 2016,

Vu le comportement du bailleur,

- déclarer nul et non avenu le congé,

Vu l'absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise,

- débouter Monsieur [C] [W] de ses demandes,

- dire et juger en toutes hypothèses que Monsieur [C] [W] dispose d'un appartement dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 18],

- prononcer la nullité du congé aux fins de reprise du logement délivré à la requête de M. [C] [W] en raison de l'absence d'éléments sérieux et légitimes,

- accueillir Mme [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] en leurs demandes reconventionnelles,

- ordonner une expertise,

- fournir les éléments permettant de chiffrer le préjudice de jouissance subi par Mme [M] [A],

- enjoindre M. [W] à prouver sa qualité d'unique propriétaire de la totalité des locaux concernés par le bail,

- désigner tel expert qui lui plaira avec mission de :

* visiter les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 18], les décrire, les photographier, les mesurer, dresser la liste des équipements dans les locaux et sur ce fonds,

* rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la

situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant du préjudice subi par l'association Ecurie de [Localité 18] augmenté éventuellement de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

* évaluer l'apport en industrie réalisé par l'association Ecurie de [Localité 18] au titre des travaux de mise en sécurité du bâtiment effondré et du déblaiement des gravats,

* fournir les éléments permettant de chiffrer le préjudice de jouissance subi par Mme [M] [A],

En outre il est demandé à la cour de :

- condamner Monsieur [C] [W] à porter et payer à l'association Ecurie de [Localité 18] la somme de 20 000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice d'exploitation.

A titre subsidiaire sur le préjudice économique subi par l'association Ecurie de [Localité 18] et sur le préjudice de jouissance subi par Mme [A],

- condamner M. [C] [W] au paiement de la somme de :

* 158 400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l'association Écurie de [Localité 18],

* 28 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [M] [A],

* 8500 € au titre des travaux de mise en sécurité du bâtiment effondré et du déblaiement des gravats,

- condamner Monsieur [C] [W] à porter et payer à Mme [M] [A] la somme de 28 800 € (400 X 12 ) X 6 au 31 décembre 2021 au titre du préjudice de jouissance subi par elle,

En toutes hypothèses,

- condamner Monsieur [C] [W] à payer une somme de 5000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la validité des congés délivrés le 21 mars 2019 à Mme [A] et à l'association Ecurie de [Localité 18],



Le 21 mars 2019, M. [C] [W] a fait délivrer un congé d'une part à Mme [A] et d'autre part à l'association Ecurie de [Localité 18], pour le 5 octobre 2019, aux fins de reprise pour habiter.



Les intimés soutiennent que par la délivrance des nouveaux congés en mars 2022, M. [C] [W] a renoncé aux congés délivrés le 21/03/2019.



Or, force est de constater que la poursuite de la présente instance par l'appelant révèle qu'il n'a pas renoncé aux congés délivrés le 21 mars 2019 puisqu'au contraire il en demande la validité.

Il y a lieu de rappeler que la cour n'est saisie que de la validité des congés en date du 21 mars 2019.



Par ailleurs, la qualité de propriétaire de M. [W] sur les biens objets de la location et notamment sur la parcelle cadastrée [Cadastre 12] sur laquelle sont édifiées la maison d'habitation et ses dépendances ressort de l'acte de donation-partage en date du 19 juin 1986 produit en appel.

En conséquence, et pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à enjoindre M. [C] [W] à justifier de sa qualité d' unique propriétaire de la totalité des locaux concernés par le bail.



Les intimés font valoir que les congés pour reprise délivrés sont dépourvus de caractère réel et sérieux aux motifs :

-qu'ils ont été délivrés de mauvaise foi uniquement pour ne pas exécuter l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes le 17 décembre2015 concernant l'exécution des travaux pour rendre les lieux décents et qu'il s'agit ainsi de congés frauduleux,

-qu'en toute hypothèse il dispose d'un appartement vide dans les locaux loués, que le motif invoqué par le bailleur, à savoir se loger, ne correspond pas entièrement avec la finalité du bien loué (exploitation de terres et activités équestres) et que la reprise ne peut concerner que la partie habitation.



Conformément à l'article 15 de la loi du 06/07/1989, en cas de congé pour reprise le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



L'intention frauduleuse du bailleur doit s'apprécier au moment où le congé est délivré.



Il y a lieu de rappeler que la seule condition imposée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour la reprise est de démontrer la volonté d'y habiter, peu importe que Monsieur [W] n' ait pas l'intention de reprendre l'activé de centre équestre exercée par l'association Ecurie de [Localité 18].



Par ailleurs, la reprise ne peut concerner que la totalité des biens objet de l'assiette du bail.



Enfin, les intimés ne peuvent invoquer le fait que l'appelant dispose d'un logement vide au sein de la maison au deuxième étage alors même qu'il n'est pas contesté par l'association Ecurie de [Localité 18] qu'elle occupe ledit logement, ce qui résulte des photographies versées aux débats et de son courrier en date du 26 juin 2019 ( cf pièce n° 16 des intimés) même si elle invoque la force majeure eu égard à l'état d'insalubrité de toutes les pièces louées.



En revanche et concernant la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance des congés, il ressort de l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 17 décembre 2015 que le caractère indécent des logements des intimés a été reconnu suite au rapport d'expertise judiciaire de M. [R] et que l'état de dégradation avancée des dépendances nécessitaient l'exécution de travaux afin de remédier à la situation, Monsieur [W] ayant manqué à son obligation de délivrance.



Ces travaux portaient sur l'étanchéité de la toiture des différents logements (changer les tuiles cassées, refaire les solins de cheminée et remplacer les bois se situant sur les infiltrations), sur la pallière et l'écurie (dépose de la toiture, la couverte et charpente, changement des chevrons, faire une arase sur le sommet du mur nord, poser deux frettes en acier autour du pilier, refaire la toiture sur la partie haute nord, et reprendre l'écoulement avec un coude propre), sur la pallière et la douche des chevaux (remplacement de la toiture devenue dangereuse avec réalisation du solin le long du bâtiment voisin) et enfin sur les boxes de la cour ( étayer le bâtiment très instable et la couverture, démolir les murs du fond côté sud est, faire une fondation correcte sous ces murs en descendant jusqu'au niveau en bas du banceau et reprendre les murs) outre divers travaux de peinture dans les divers logements, le remplacement de deux fenêtres, la réparation des menuiseries sur les baies ou portes abîmées et enfin reprendre la plomberie des salles d'eau et de la cuisine, procéder à une révision ainsi qu'au remplacement des tubes perforés et effectuer des soudures.



La cour avait donné un délai de 10 mois pour procéder au travaux et il résulte de l'arrêt de la cour d'appel du 1er décembre 2021 qu'à cette date les travaux n'avaient pas été réalisés ni même commencés.





Si les justificatifs produits aux débats établissent que le bailleur dispose de ressources modestes ayant même fait l'objet d'un plan de surendettement en 2017 pouvant le freiner dans l'engagement des travaux, il y a lieu de noter qu'Il est néanmoins établi que l'intéressé a bénéficié le 7 septembre 2019 d'une somme de 50.966 euros à la suite de la vente d'un bien indivis. Si cette somme a permis de régler les dettes comprises dans le plan de surendettement et les frais d'avocat, il restait toutefois un delta de 25.995,64 euros.

Même si le bailleur a effectivement réglé la somme de 8543, 76 € à laquelle il a été condamné par la cour d'appel en 2015, sa dette résultant de la condamnation au titre de la liquidation de l'astreinte résulte uniquement de sa carence à engager les travaux.



En réalité, M. [W] a attendu la réunion du 12 mars 2022 sur les lieux en présence des locataires et des artisans pour se préoccuper d'engager les travaux et réaliser uniquement les travaux de toiture en juillet et décembre 2022 selon factures produites aux débats, soit près de 6 ans après l'expiration du délai accordé.



Dès lors au moment de la délivrance des congés, le 21 mars 2019, aucun travaux n'avaient été entrepris alors donc que le bailleur était condamné depuis le 17 décembre 2015 à les exécuter.



Il en résulte, aucun élément ne venant par ailleurs circonstancier le sérieux d'un quelconque projet du bailleur de reprendre le bien à son usage, que la mise en perspective de ces éléments avec la délivrance des congés en litige démontre leur caractère frauduleux, le bailleur tentant ainsi de se soustraire à ses obligations de propriétaire telles qu'elles avaient été consacrées en justice.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré nuls les congés de reprise en date du 21 mars 2019 délivrés à l'association Ecurie de [Localité 18] et à Mme [M] [A],



Sur la demande de résiliation des baux 



L'appelant sollicite la résiliation des baux pour manquements des locataires à leurs obligations.



Il leur reproche un défaut d'entretien des lieux loués, l'effondrement des box à chevaux, des transformations intérieures (conduit de cheminée construit dans le couloir, ouverture de la véranda par une porte fenêtre, création d'un wc, d'un placard, suppression de la rampe en fer forgée, fermeture de la cage d'escalier par un plancher, suppression du système de chauffage et disparition de deux chaudières, suppression de la « cavette », création d'une cuisine au rez de chaussée, transformation de toute l'installation de plomberie, ouverture d'une porte dans la remise, accès écurie sous l'escalier en partie bouché par des moellons ) et extérieures (installation d'une grange à foin, transformation d'un ancien poulailler en box, construction récente dans une zone non constructible et inondable du plan local d'urbanisme, destruction d'un mur sur la parcelle voisine AK [Cadastre 2] ) sans l'autorisation du bailleur, outre des constructions irrégulières(abris pour chevaux en bois) ainsi que l'occupation par l'association de l'appartement situé au niveau et non compris dans le bail.







En application de l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur.



Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de ses transformations.



En l'espèce, il convient de constater qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé que ce soit lors de la location à la SARL EMC 10000 ou lors des sous-location aux intimés.



Dès lors, aucune comparaison ne peut être réalisée.



Par ailleurs, M. [W] se contente de procéder par allégations, ne produisant aucun élément utile pouvant les corroborer et ne distinguant pas entre les transformations ou faits reprochées à l'association Ecurie de [Localité 18] ou à Mme [M] [A],



Ainsi, les attestations produites restent vagues et non circonstanciées sur les modifications qui auraient été effectuées, étant noté que la seule description un peu plus précise émane de M. [O], neveu de M. [W] et donc sujette à caution en l'absence de constatations objectives d'un huissier et sans possibilité de comparaison, aucun état des lieux d'entrée n'ayant été réalisé.

Certaines attestations, dont celle de M. [L], contiennent en outre un jugement de valeur sur les locataires mettant dès lors en cause leur objectivité.



Les photographies aériennes produites de 2006 à 2010 ne permettent pas plus de déterminer les modifications invoquées ni de les localiser.



De même, les mentions sur les plans de la maison produits aux débats indiquant les transformations sont le fait du seul bailleur.



Quant aux constructions illicites reprochées à l'association Ecurie de [Localité 18], les plaintes pour non respect des règles de l'urbanisme ont été classées sans suite, de même que celle pour le vol des chaudières.



L'occupation du logement du second étage par l'association Ecurie de Ribauten'est pas contestée.

Pour autant, l'occupation de cet appartement qui n'est pas compris dans l'assiette du bail ne peut constituer une faute dans son exécution.



Concernant l'effondrement des box à chevaux constaté par procès-verbal de constat d'huissier le 2 juin 2020, il convient de rappeler que l'expert judiciaire en 2012 avait déjà indiqué « Ce bâtiment est effectivement des plus sommaire, il a été construit sur l'extrémité d'un «bancau» en pierres sèches sommairement jointées au mortier de ciment ou de chaux hydraulique et écroulé par endroits;

Cette absence de fondation font que ce mur en pierre s'enfonce ou bouge de façon irrégulière et que des fissures apparaissent qui mettent en péril la construction elle même et la rendent impropre à son usage par dangerosité.

Une reprise lourde s'impose, il s'agit de la structure même du bâtiment qui est de la responsabilité du propriétaire.»

Il ne peut en conséquence être reproché au locataire.



Enfin, concernant le défaut d'entretien, eu égard à l'état de dégradation des lieux du fait de l'absence de travaux, il n'est pas caractérisé.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande de résiliation des baux et de ses demandes subséquentes d'indemnité d'occupation et d'expulsion.



Sur les demandes d'indemnisation de Mme [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18],



Sur la demande au titre du préjudice de jouissance de Mme [A],



Le premier juge, par des motifs que la cour adopte, a pertinemment relevé que la cour d'appel a dans sa décision du 17 décembre 2015 suspendu l'obligation pour la locataire de payer les loyers en raison des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants en l'état de l'indécence du logement, suspension toujours en cours en l'absence d'exécution de la totalité des travaux et que par conséquent, faute de justifier d'un préjudice distinct, nouveau ou plus important que celui constaté antérieurement concernant l'indécence du logement, la demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.



Il sera ajouté qu'une expertise ne se justifie donc pas.

Mme [A] sera déboutée de cette demande.



Sur la demande de l'association Ecurie de [Localité 18],



S'agissant de la demande de la somme de 20 000 € de provision et de la demande de désignation d'un expert judiciaire pour évaluer son préjudice d'exploitation, l'association Ecurie de [Localité 18] ne produit en appel pas d'avantage que devant M. [R] ou devant le premier juge sa comptabilité ou des éléments financiers, ni même les procès-verbaux des assemblées générales votant les budgets prévisionnels ou approuvant les comptes. 

En conséquence en application de l'article 846 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



Pour les mêmes motifs qu'exposés ci-avant pour Mme [A], la demande de l'association au titre du préjudice de jouissance n'est pas justifiée.



Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté l'association Ecurie de [Localité 18] de ses demandes.



Elle sera également déboutée de sa demande subsidiaire de la somme de 158 400 €, pour les mêmes motifs, le préjudice n'étant justifié par aucune pièce produite au débats.



Concernant la demande au titre des travaux de mise en sécurité du bâtiment effondré et du déblaiement des gravats, l'association ne produit aucun élément permettant de chiffrer ce poste si ce n'est un document qu'elle qualifie de « facture » dressée par elle même dans lequel elle évalue forfaitairement la main d''uvre à 8 500 €.

La demande de ce chef sera rejetée.





Sur les demandes accessoires,



Le jugement déféré sera confirmé concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance. 



En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [W] supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d'appel. Il leur sera alloué la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Mme [M] [A] de sa demande d'expertise judiciaire,



Déboute l'association Ecurie de [Localité 18] de sa demande au titre de sa perte d'exploitation, 



Déboute l'association Ecurie de [Localité 18] de sa demande au titre des travaux de mise en sécurité du bâtiment effondré et du déblaiement des gravats,



Condamne M. [C] [W] aux dépens d'appel,



Condamne M. [C] [W] à payer à Mme [M] [A] et l'association Ecurie de [Localité 18] la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles d'appel. 



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,