Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 12 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01222 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6NZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 1120006529





APPELANTE

 

S.A. SWISSLIFE PRESTIGIMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0744 substituée à l'audience par Me Emmanuelle GUICHETEAU







INTIMES 



Monsieur [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]





Madame [L] [W] [T] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés et assistés par Me Elisa CACHEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C1726

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé edu rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, president

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE







ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 21 juin 2005, la SA Swisslife Prestigimmo a donné à bail à M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] un appartement situé [Adresse 2], avec parking n°2 et cave n°8, pour un loyer de 1.430 euros et 208 euros de provision sur charges prévues par la réglementation HLM.



Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] le 3 mai 2018 pour paiement d'un arriéré de loyers et charges de 10.274,44 euros en principal.



Par acte du 21 août 2018, la SA Swisslife Prestigimmo a fait assigner M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] devant le juge des référés du tribunal d'instance aux fins, en substance, de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de l'arriéré de loyers et de charges et d'une indemnité d'occupation.



Par décision du 24 janvier 2019, l'affaire a été renvoyée devant le juge du fond en application de l'article 849-1 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire entrepris du 30 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



DÉCLARE le bailleur recevable à agir



DIT que M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] sont irrecevables à soulever la nullité du commandement de payer du 21/08/2015

 

DIT que le commandement de payer du 03/05/2018 est nul pour absence de preuve de sommes réellement dues à sa date et de nul effet 



DÉBOUTE la SA Swisslife Prestigimmo de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], avec parking n°2 et cave n°8 



DÉBOUTE en conséquence la SA Swisslife Prestigimmo de ses demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles, paiement d'une indemnité d'occupation

 

DÉBOUTE la SA Swisslife Prestigimmo de sa demande en paiement de la somme de 2.574,86 euros au titre des charges récupérables 2014, 2015, 2016 et 2017 



CONDAMNE la SA Swisslife Prestigimmo à payer à M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] une somme de 1.500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral pour action abusive 



RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions 



CONDAMNE la SA Swisslife Prestigimmo aux entiers dépens 



CONDAMNE la SA Swisslife Prestigimmo à payer à M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 15 janvier 2021 par la SA Swisslife Prestigimmo 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juillet 2021 par lesquelles la SA Swisslife Prestigimmo demande à la cour de :



JUGER la société Swisslife Prestigimmo recevable et bien fondée en son appel.



CONFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a dit Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] irrecevables à soulever la nullité du commandement de payer délivré le 21 août 2015.



CONFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a dit la société Swisslife Prestigimmo de bonne foi lors de la délivrance du commandement de payer délivré le 3 mai 2018.



CONFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a rejeté la prescription des sommes réclamées objet du commandement de payer délivré le 3 mai 2018.



INFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a dit le commandement de payer délivré le 3 mai 2018 nul pour absence de preuve de sommes réellement dues à sa date et en ce qu'il a dit le commandement de payer de nul effet.



INFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a débouté la société Swisslife Prestigimmo de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties et de ses demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation.



INFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a débouté la société Swisslife Prestigimmo de sa demande en paiement de la somme de 2 574,86 euros au titre des charges récupérables pour 2014, 2015, 2016 et 2017.



INFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Swisslife Prestigimmo à payer à Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.



Statuant à nouveau,



JUGER que Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] sont débiteurs au titre des charges locatives.



JUGER que les sommes dues au titre des charges locatives n'ont pas été apurées dans le délai imparti par le commandement.



En conséquence,



PRONONCER la résiliation du contrat de bail conclu le 21 juin 2005 à compter du 3 juillet 2018.



CONDAMNER conjointement Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 2 574,86 euros au titre des charges locatives.



JUGER que Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] depuis le 4 juillet 2018.



ORDONNER l'expulsion de Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] et de tout occupant de leur chef, en la forme légale, avec le concours de la Force Publique si besoin est.



AUTORISER la société Swisslife Prestigimmo à faire enlever, transférer et séquestrer tout véhicule, meuble et objet mobilier garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix aux frais, risques et périls de Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K].



CONDAMNER Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] à payer à la société Swisslife Prestigimmo, depuis le 4 juillet 2018 et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer contractuel en cours, outre les charges.



CONDAMNER Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



CONDAMNER Mme [L] [W] [T], épouse [K] et M. [R] [K] aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 juin 2021 au terme desquelles M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] demandent à la cour de :



CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Swisslife Prestigimmo de l'ensemble de ses demandes, 



CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné en réparation du préjudice moral pour action abusive mais, faisant droit à l'appel incident, réformer le quantum en portant la somme à 5000 euros au profit des consorts [K]



CONDAMNER la société Swisslife Prestigimmo au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 3 000 euros supplémentaires au titre de la procédure d'appel.



LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Les chefs de dispositifs du jugement entrepris déclarant le bailleur recevable à agir et disant

que "M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] sont irrecevables à soulever la nullité du commandement de payer du 21/08/2015" ne sont pas visés par la déclaration d'appel et ne font d'ailleurs l'objet d'aucune critique, ils sont donc définitifs.



Sur la validité du commandement de payer du 3 mai 2018 et sa portée



Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs:



 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 

...3°/Le décompte de la dette..."



C'est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer et qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le commandement de payer du 3 mai 2018 était nul et de nul effet.



Il convient de rappeler que ce commandement porte sur la somme en principal de 10.274,44 euros ; que devant le premier juge, comme devant la cour, le bailleur fait valoir qu'en réalité les causes du commandement de payer devaient se limiter au solde des charges impayées des années 2014 à 2017, selon lui d'un montant de 2.574,86 euros et outre des loyers restés impayés ; qu'en l'espèce, les loyers litigieux ont été payés, que le commandement de payer a été délivré pour le paiement de charges qui faisaient l'objet d'une contestation des locataires; que le bailleur n'a pas justifié avoir répondu aux demandes de rendez-vous des locataires pour consulter les pièces justificatives comptables pour les années 2014 à 2017 (alors que cette consultation avait bien eu lieu en 2010 et en 2012),qu'en raison de l'imprécision sur les charges dues et faute de régularisations valables à la date du commandement de payer, les charges de 2014, 2015 et 2016 n'étaient alors pas exigibles et que les sommes dues lors du commandement de payer du 3 mai 2018 étaient dès lors incertaines, étant observé que les justificatifs de charges n'étaient pas non plus produits en première instance.



La cour ajoute que si un commandement portant sur un total inexact peut être validé à concurrence des sommes réellement dues, il doit cependant, pour pouvoir produire effet, avoir été délivré de bonne foi ; qu'ainsi le juge peut, souverainement, refuser de faire produire effet à un commandement de payer qui, quoique répondant aux conditions légales est délivré de mauvaise foi par le bailleur, la clause résolutoire devant être invoquée de bonne foi; qu'ainsi un commandement de payer doit comporter un décompte détaillé de nature à permettre au locataire de vérifier les sommes réclamées et d'en comprendre la teneur ; qu'en l'espèce, il est annexé au commandement de payer litigieux un décompte de 14 pages ne permettant nullement aux locataires de comprendre clairement le montant de la dette alors invoquée par le bailleur, les circonstances précitées démontrant d'une part que les sommes objet du commandement ont été très surévaluées par le bailleur qui les a lui même significativement réduites devant le premier juge et , d'autre part, que les pièces justificatives des charges n'ont été produites que devant la cour (voir ci-après) ; ainsi le bailleur n'a pas invoqué la clause résolutoire dans des conditions permettant de retenir sa bonne foi, comme le font valoir à raison les locataires.



La demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit donc être rejetée.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point et sur les chefs de dispositifs subséquents relatifs à l'expulsion.





Sur la demande de condamnation au titre des charges locatives



Devant la cour, la société produit les justificatifs des charges litigieuses; il résulte de son décompte que les sommes restant dues à ce titre s'établissent ainsi:



Pour 2014 (régularisation du 4 décembre 2015) :

- Quote-part réelle des locataires : 3 325,27 €

- Montant payé par les locataires (221 x 12) : 2 652 €

- Solde dû : (3 325,27 ' 2 652) : 673,27 euros



Pour 2015 (régularisation du 13 avril 2016) :

- Quote-part réelle des locataires : 3 485,77 €

- Montant payé par les locataires (221 x 12 + 6,16) : 2 658,16 €

- Solde dû : (3 485,77 ' 2 658,16) : 827,61 euros



Pour 2016 (régularisation du 19 mai 2017) :

- Quote-part réelle des locataires : 3 511,21 €

- Montant payé par les locataires (221 x 12) : 2 652 €

- Régularisation de charges des 15 janvier et 1 er mai (334,73 + 174,23) : 508,96 €

- Solde dû : (3 511,21 ' 2 652 ' 508,96) : 350,25 euros



Pour 2017 (régularisation du 20 juin 2018) :

- Quote-part réelle des locataires : 3 524,52 €

- Montant payé par les locataires (221 x 12) : 2 652 €

- Régularisation de charges du 1 er juillet : 148,79 €

- Solde dû : (3 325,27 ' 2 652 ' 148,79) : 723,73 euros





Les locataires ne formulent aucune critique sérieuse relative aux pièces justificatives et au calcul opéré par le bailleur, et d'où il résulte qu'ils restent devoir au bailleur la somme totale de 2.574,86 euros.

Ils se bornent à soutenir que ces pièces n'auraient pas été communiquées en temps utile au regard des articles 906 et 908 du code de procédure civile sans en tirer aucune conséquence juridique ni saisir la cour d'une prétention à ce sujet ; il résulte en tout état de cause des éléments de la procédure que les pièces invoquées dans les conclusions de la société bailleresse et mentionnées au bordereau de pièces, ont bien été communiquées simultanément aux conclusions récapitulatives du 28 juillet 2021 et que la partie adverse, qui a disposé du temps nécessaire pour en prendre connaissance, n'a pas répliqué à ces conclusions ni , d'ailleurs, saisi le conseiller de la mise en état d'un quelconque incident.



Il convient donc de condamner solidairement M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] à payer à la société la somme précitée, le jugement étant infirmé sur ce point.



Par ailleurs, la cour observe qu'elle est saisie d'une demande visant à "prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 21 juin 2005 à compter du 3 juillet 2018" ; cette formulation ambiguë prête à confusion entre demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire deux mois après un commandement de payer resté infructueux et demande de résiliation judiciaire dudit bail qui ne peut prendre effet qu'à la date de la décision judiciaire qui la prononce.



Il a déjà été statué plus haut sur la première hypothèse de demande.



Aucun moyen n'est développé dans les conclusions de la bailleresse concernant la deuxième; à toutes fins utiles, il résulte des article 1184, dans sa version applicable au litige, et 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Compte tenu de l'ensemble des éléments précités et les locataires ayant payé par ailleurs régulièrement le loyer et des provisions pour charge, leur condamnation à payer la somme précitée au titre de l'arriéré des charges locatives n'implique aucun manquement grave de leur part justifiant que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée par la cour.



Sur la demande de dommages-intérêts



Les locataires demandent l'augmentation à 5.000 euros de la somme octroyée par le premier juge au titre des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ; le bailleur se borne à demander l'infirmation du jugement sur ce point sans saisir la cour, dans le dispositif de ses conclusions, d'une prétention, ne serait-ce que de rejet pur et simple des prétentions adverses.



C'est en tout état de cause par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau n'étant produit en cause d'appel de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que le bailleur n'avait pas donné la possibilité en temps utile aux locataires de vérifier les charges récupérables et s'est montrée réticente à respecter les règles de preuve qui lui incombait, ce qui a causé aux intéressés un préjudice moral qu'il convient de réparer à hauteur de 1.500 euros.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de procédure de première instance.



S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SA Swisslife Prestigimmo de sa demande en paiement de la somme de 2.574,86 euros au titre des charges récupérables 2014, 2015, 2016 et 2017,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [L] [W] [T] épouse [K] à payer la somme de 2.574,86 euros à la SA Swisslife Prestigimmo,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne la SA Swisslife Prestigimmo aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président